ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #204

Егор Лопатин, – заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР, 19 февраля 2023, источник 

«Применение данных надбавок (к коэффициентам риска в отношении кредитов на жилье, приобретаемое по ДДУ – прим.ред.) может привести к росту средневзвешенных ставок выдачи в сегменте новостроек в целом, что в итоге охладит спрос в сегменте. <...> В плюсе окажутся заемщики, накопившие как минимум 30% суммы кредита на первоначальный взнос: по таким ссудам можно ожидать стагнации или даже небольшого снижения ставок. Одновременно с этим новации могут стимулировать рост ипотеки на вторичном рынке, где в прошлом году наблюдалось снижение стоимости жилья»

Антон Сауков, – руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи», 19 февраля 2023, источник

«Интерес россиян к загородной недвижимости в феврале текущего года в 1,9 раза выше, чем в аналогичный период прошлого. С начала года мы отмечаем высокий интерес россиян к загородной недвижимости, при этом он достаточно равномерно распределен между земельными участками, дачами и домами.

В течение ближайших месяцев-двух следует ожидать роста количества сделок в этом сегменте. Сейчас три основных фактора разогревают интерес россиян в сегменте загородной недвижимости. Ипотечные программы становятся всё более доступными, при этом квадратные метры в индивидуальных домах, как правило, в 1,2–2 раза дешевле, чем в городских квартирах. Плюс снизилась стоимость на часть основных строительных материалов, и часть россиян начала подбор земельных участков для строительства собственного дома.

Средняя ипотечная ставка на загородную недвижимость в феврале составила 9,3%, что более чем на 2% ниже, чем на вторичные квартиры. Спрос на загородную недвижимость этой весной может поставить очередной рекорд. Сейчас для этого есть все предпосылки, в январе доля сделок по приобретению загородной недвижимости вновь начала активно расти и к концу месяца достигла 19,1%. В прошлом году в январе она составляла 16%»

Сергей Зайцев, – директор по продажам федеральной компании «Этажи», 20 февраля 2023, источник 

«В конце 2022 года цены на первичку сохранялись, а в некоторых городах даже снижались. В целом ситуация на рынке новостроек в России относительно стабильная. Снижение цен отмечалось со второй половины ноября прошлого года на фоне активного стимулирования спроса девелоперами перед Новым годом, за этот период стоимость уменьшилась на 1%. Сейчас рынок начал отыгрывать просадку... К лету, учитывая новый виток подорожания материалов и увеличение стоимости стройки, цены на первичное жилье могут подняться до 7% в зависимости от региона»

Светлана Разворотнева, – зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ, 20 февраля 2023, источник

«Ипотечный ресурс сейчас исчерпан: все, кто хотел взять кредит, уже его взяли. Остальные желающие не могут позволить себе ипотеку, сколько бы она ни стоила.

При нынешнем уровне инфляции и при нынешней ставке рефинансирования получить льготный кредит застройщику настолько сложно, что и это тоже становится утопией. К тому же сейчас никакой портфель банка не может считаться надежным – никто не может считаться надежным заемщиком, потому что финансовое состояние населения очень нестабильное. Сделки на первичном рынке падают по всем муниципалитетам и по всем регионам.

Как мы видим на практике, все эти кредиты с господдержкой приводят лишь к росту доходов застройщиков. Пока государство жестко ориентировано на поддержку застройщиков, а не на обеспечение людей жильем: во всяком случае бюджет тратится на поддержку ипотеки, и это совсем не делает жилье более доступным.

Помочь могло бы решение давать льготную ипотеку на вторичный сегмент – кстати, это подстегнуло бы продажи и по новостройкам: люди продавали бы старое жилье, чтобы купить новое... Маловероятно, что программа (ипотеки под 5% – прим.) будет реализована. Если это все-таки и произойдет, то лишь приведет к росту стоимости квадратного метра»

Егор Федоров, – коммерческий директор GloraX, 20 февраля 2023, источник 

«Скорее всего, банки повысят ставки, если предмет залога будет включать в себя мебель. Объясняется это тем, что срок её эксплуатации небольшой, к тому же мебель не является недвижимым имуществом. В случае, если у заёмщика случится дефолт, реализовать такой актив без потерь для себя будет сложнее. Однако поскольку стоимость мебели составляет не более 5% общей стоимости квартиры в новостройке с отделкой, то более высокими рисками для банков можно пренебречь, потому что 95% от стоимости залога всё же обеспечивается стоимостью квартиры»

Ольга Ульянова, – директор по маркетингу ГК «Полис», 20 февраля 2023, источник 

«Сегодня на рынке наметился тренд на приобретение квартиры под ключ — это позволяет все затраты включить в ипотечный кредит, который можно выплачивать в течение нескольких лет. Это удобно, потому что далеко не у всех есть финансовая возможность единоразово заплатить 500–600 тыс. рублей за мебель во всей квартире (это с учётом кухонного гарнитура), а растягивать этот процесс на долгие месяцы некомфортно. С другой стороны, мы понимаем, что дополнительные опции удорожают кредит. Кроме того, застройщики будут тяготеть к стандартизации и если у покупателей есть индивидуальные пожелания к мебели в своей квартире, то от включения меблировки в договор покупки квартиры придётся отказаться. Здесь опять же должно пройти некоторое время, когда застройщики и покупатели выберут оптимальное решение по вариантам меблировки и поставщикам мебели. В первое время вряд ли стоит ожидать большой процент покупателей, которые выберут для себя приобретение квартиры с меблировкой, — не больше 5–6%, но в дальнейшем эта доля может существенно вырасти»

Константин Апрелев, – почетный член Российской гильдии риелторов, президент агентства недвижимости «Савва», 20 февраля 2023, источник 

«Изначально инициатива установить ипотечную ставку на уровне 5% — хорошая: когда условия ипотеки расширяются и ставка становится ниже, это хорошо и для рынка, и для покупателей. Только кто будет за всё платить, ведь стоимость кредита — 11–12% с учетом ключевой ставки? Если эта разница должна будет компенсироваться за счет бюджета, нужно понимать, есть ли в бюджете деньги для того, чтобы субсидировать такой объем кредитов на жилье? Напомню, за год в России заключается 4,5 млн ипотечных сделок.

На мой взгляд, есть ряд других инструментов, которые могут вписаться в рыночную историю. Например, можно изменить систему финансирования новостроек: не загонять 100% стоимости жилья на эскроу-счет, а ограничиться 10–15%, дождаться ввода объекта в эксплуатацию и уже под низкую ставку получить кредит на квартиру и сразу в нее въехать.

История, когда человек берет ипотеку, но не пользуется жильем, а ждет три–четыре года, пока дом построят, — немного странная. В мире нет такой практики, чтобы человек оплачивал продукт, которым еще четыре года не может пользоваться. Ситуация со снижением спроса способна привести к тому, что рынок перейдет к другому формату привлечения денежных средств на эскроу-счета»

Олег Репченко, – руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости», 20 февраля 2023, источник 

«Невыгодные депозиты и дешевая ипотека "перегнали" спрос на рынок жилья, а пропорционального роста объемов предложения не последовало. В результате за два года квартиры в разных сегментах подорожали в 1,5–2 раза. Но доходы покупателей жилья настолько не выросли, спрос начал снижаться. И если на вторичке продавцы приняли новую реальность и начали опускать цены еще в прошлом году, то застройщики до последнего оттягивают этот неизбежный процесс...

В этом году стоимость жилья в Московском регионе, скорее всего, будет ползти вниз. Неявный тренд на снижение цен — сегодняшние скидки доходят до 20–30% — постепенно, в течение года-двух, может стать явным. Потому что восстановить продажи не помогает уже ни льготная, ни "нулевая" ипотека. Остается опускать цены. И застройщики, по всей видимости, это понимают. Поэтому и начинают идти на снижение. Правда, пока в основном не в прайсах, а за счет щедрых скидок. Потому что дисконт — это тоже снижение стоимости покупки, пусть и не прямое. Плюс акции, в рамках которых застройщики дарят покупателям квартир кладовки, машино-места или кухни. Потому что иначе продать что-то в сегодняшних реалиях сложно»

Елена Мищенко, – руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости», 20 февраля 2023, источник 

«Анализ ипотечных сделок на вторичном рынке показал, что покупатели слабо ориентируются в программах ипотечного кредитования и не знают действующих процентных ставок. Почти 50% обратившихся относятся к этой категории клиентов. При этом самые популярные объекты на вторичном рынке, которые покупаются в ипотеку, – это однокомнатные квартиры (31%) и студии (21%). В ближайшей перспективе доля сделок с ипотекой, при сохранении ставок на прежнем уровне, не изменится. Это обусловлено как макроэкономическими факторами, так и тем, что ипотека остается одним из самых возможных вариантов приобретения собственного жилья или расширения жилплощади»

Юрий Беликов, – управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА», 21 февраля 2023, источник 

«Первый ожидаемый эффект (от новых ограничительных мер ЦБ для ипотеки – прим.ред.) – значительное сокращение предложений ипотеки с низким первоначальным взносом, менее 20% стоимости объекта. Затем можно будет наблюдать среднее повышение ставок, поскольку при прочих равных банки будут более ограничены в выдачах. Наконец, на более длинном горизонте, возможно, также будет наблюдаться некоторое сокращение срочности ипотечных кредитов.

Помимо ограничения рисков самих банков-кредиторов, конечно, одна из целей – стабилизация динамики цен на жилую недвижимость, которая в последние годы оторвалась от объективных факторов. Но одно лишь повышение надбавок может не оказать желаемого эффекта.

Практика показала, что динамика цен очень сильно зависит от действия льготных ипотечных программ, которые пока сохраняются, пусть и с менее привлекательными для заемщиков условиями. Кроме того, требуется комплексная посткризисная стабилизация финансового рынка и расширение спектра инвестиционных инструментов, доступных физлицам при текущих инфраструктурных ограничениях, чтобы недвижимость не рассматривалась как единственный надежный объект инвестиций с адекватной доходностью»

Владислав Лейбов, – финансовый аналитик, 21 февраля 2023, источник 

«Пока доля просрочки по ипотечным кредитам весьма мала. По данным Центробанка, на 1 января 2023 года доля неработающих кредитов составила всего 0,7%. Это на порядок меньше, чем доля неработающих потребкредитов (8,8%) и корпоративных кредитов (7%). Даже с учетом того, что к проблемным кредитам банки могли не относить реструктурированные в 2022 году ипотечные ссуды, цифры эти невелики.

Конечно, в любой экономический кризис падают реальные доходы многих заемщиков и растет безработица. Но даже если доля неработающих ипотечных кредитов вырастет в 2-3 раза, то для крупных ипотечных банков это не станет серьезной проблемой. Тем более, что эти кредиты обеспечены залогом жилья, продажа которого даже в худшем случае покроет бОльшую часть непогашенной ссуды...

Важной причиной ипотечного кризиса является значительное падение рыночной стоимости жилья. В итоге заемщику может оказаться выгоднее отдать заложенную квартиру банку, чем выплачивать ее стоимость. В этом отношении российские банки неплохо защищены первоначальным взносом за жилье, который составляет от 15% и выше. Поэтому для серьезного кризиса неплатежей падение рублевых цен на недвижимость должно составить не менее 25%. Это вполне возможно, но лишь в некоторых узких нишах, например, элитной столичной недвижимости или недвижимости в центре Сочи. Столь значительное падение цен на массовое жилье, для покупки которого выдана бОльшая часть ипотечных кредитов, на мой взгляд, маловероятно.

Поскольку высокий спрос на жилье в России вызван в первую очередь низкой обеспеченностью жильем россиян, то поддержка государством строительства и доступности жилья, на мой взгляд, должна быть продолжена. А вот формы поддержки могут быть доработаны и расширены. В дополнение к льготной ипотеке неплохо бы было снизить бюрократическую и коррупционную нагрузку на строительную отрасль, что замедлит рост себестоимости жилья. Очень неплохо было бы начать прямое финансирование государством строительства доступного социального жилья для его последующей сдачи в аренду малообеспеченным семьям. Подобная практика хорошо показала себя во многих странах мира»

Ирина Бабина, – главный аналитик «Росбанк Дом», 22 февраля 2023, источник 

«Наиболее вероятным видится сценарий, в котором в первом квартале рынок будет перестраиваться под новые условия льготной ипотеки, и вероятна коррекция спроса на новостройки в пределах 5–10% с выравниваем во втором-четвертом кварталах 2023 года. <...> В первой половине 2023 года на рынке жилья в целом по стране мы, вероятно, увидим сохранение тенденций последнего квартала 2022-го: цены как на первичном, так и на вторичном рынках будут опускаться в среднем на 0,2–0,5% в месяц, в каждом регионе могут быть свои темпы снижения»

Сергей Смирнов, – старший партнер сети агентств недвижимости Vysotsky Estate, 27 февраля 2023, источник 

«Думаю, цены (на рынке вторичного жилья Москвы – прим.ред.) продолжат снижаться. Но не быстро, это инерционный рынок. За полтора года цены могут снизиться на 10‒15 процентов. То есть в итоге мы сползем на уровень осени 2020 года. Если мы посмотрим график цен на жилье "Индикаторов рынка недвижимости" или на Сбериндекс, то увидим, что именно тогда и произошел перелом тренда. Темпы роста осенью 2020 года резко ускорились за счет ипотечной накачки. Но вряд ли мы откатимся на уровень 2018 года, все-таки инфляцию нельзя сбрасывать со счетов...

Спрос на новостройки, конечно, значительно сократился. Но сказать, что есть кризис, нельзя. Я посмотрел отчет компании Dataflat: во многих проектах по 30‒50 продаж в месяц. Это уровень 2019 года. А тогда строили без проектного финансирования банков, на деньги от продаж. Еще один косвенный показатель, свидетельствующий, что на рынке новостроек не все так плохо: девелоперы продолжают покупать земельные участки под застройку. И цена земли не снизилась в 2022 году.

Понятно, что новостройки и вторичный рынок имеют много отличий. Но я вижу, что формируется еще один важный тренд: начинается глобальное падение спроса на старый панельный фонд. На все то, что было построено до 2000 года, за некоторыми исключениями...

Если очень грубо, то это (субсидированная застройщиками ипотека с ультранизкими ставками – прим.ред.) напоминает мошенническую схему на вторичном рынке в регионах. Может, не очень этично об этом писать в прессе. Но с другой стороны, если это не опубликовать, как люди будут понимать, что надо бояться таких схем? Представьте, что у человека нет первоначального взноса на ипотеку. Он в зоне риска с точки зрения банкиров: не смог накопить даже 300 тысяч рублей, чтобы купить в ипотеку квартиру за два миллиона. И есть квартира за два миллиона, которую давно не могут продать. К ее владельцу приходят и говорят: "Давай сделаем цену не два миллиона, а два миллиона триста тысяч рублей". Тот спрашивает: "Зачем? В чем прикол?" И ему объясняют: "У нас есть покупатель, но у него нет первоначального взноса на ипотеку. Мы заявим цену два миллиона триста тысяч и оформим, якобы ты получил триста тысяч рублей по расписке как аванс. Они и зачтутся как первоначальный взнос. Соответственно, тело кредита будет два миллиона, которые ты и получишь за свою квартиру".

Встает вопрос публичной переоценки квартиры: агент убирает из баз данных предложение о продаже за два миллиона рублей и ставит три объявления о квартирах по два миллиона триста тысяч. Вызывают оценщика, он смотрит базы и делает оценочный альбом с ценой 2,3 миллиона рублей, его относят в банк. Умные банкиры понимают риски и не принимают такой оценки. Но менеджерам банка тоже надо выполнять план, и можно найти того, кто закроет на это глаза. В итоге: за два миллиона квартиру не могли продать, а после завышения цены она успешно "ушла". В столичных регионах — нет (данная схема не распространена– прим.ред.). Сумма завышения получается слишком большая. А в регионах очень распространено»