ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #205

Илья Володько, – генеральный директор консалтинговой компании Macon, 23 февраля 2023, источник 

«Для застройщиков было важно введение субсидируемых программ, поскольку это позволяло ценам не снижаться. Сейчас сложно предугадать, что будет. Если спрос на "первичку" действительно упадет, то разница между ставками по ипотечным кредитам на первичном и вторичном рынках станет меньше. Это повлияет на то, что часть спроса перетечет на "вторичку", что дополнительно усугубит ситуацию для девелопера.

Единственным вариантом может остаться прямое снижение цен. Если в 2022 году они в основном не падали, то теперь как минимум затормозится рост. В некоторых случаях к концу 2023-го, думаю, мы сможем увидеть снижение стоимости. То есть каких-то других маневров остается не так много, хотя вполне возможно, что придумают иные схемы, как сделать покупку более привлекательной для клиентов. Но мы видим, что и органы государственной власти тоже достаточно быстро реагируют на все нововведения»

Александр Андрианов, – первый вице-президент GloraX, 27 февраля 2023, источник 

«С начала года количество сделок на первичном рынке жилья в Москве упало на 34%, в Подмосковье — на 38%, в Санкт-Петербурге — на 4%, в Ленинградской области — на 29%. За год по сравнению с январем 2022-го этот показатель уменьшился на 23% в Москве, в Санкт-Петербурге — на 29%, в Ленинградской и Московской областях — на 24% и 41% соответственно. <...> В целом снижение спроса на жилье в России объясняется как экономическими и геополитическими причинами, так и эффектом высокой базы предыдущих периодов, когда продажи на рынке недвижимости показывали рекордные результаты...

Сейчас на рынке новостроек нет объективных предпосылок для роста стоимости квадратного метра. Пока спрос не восстановится до докризисного уровня, девелоперы будут придерживаться взвешенной ценовой политики, увеличивая стоимость жилья преимущественно за счет роста строительной готовности домов. В таких условиях застройщики продолжат стимулировать спрос, предлагая клиентам скидки, отделку в подарок, различные варианты меблировки»

Никита Стасишин, – замминистра строительства и ЖКХ РФ, 28 февраля 2023, источник 

«Нас тревожит, то, что в скором времени Центральный банк введет изменения в свою 590-ю инструкцию и сделает заградительную возможность досубсидирования ипотеки со стороны застройщиков. Конечно, она не должна быть 0,1%-0,2%. Но половина ключевой ставки - почему бы и нет? С учетом первонач взноса, платежной дисциплины наших граждан. Несмотря на расширение семейной ипотеки и продление льготной ипотеки на новостройки под 8%, количество ипотечных кредитов снижается. Идет прирост по объему, но это связано со снижением первого взноса. Если ранее он был около 35-40%, то сейчас около 20%»

Елизавета Данилова, – директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ, 28 февраля 2023, источник 

«Надбавки (к коэффициентам риска по ипотечным кредитам – прим.ред.) будут действовать, пока на рынке будут распространены рискованные практики. <...> К наиболее рискованным относятся практики, в которых происходит завышение стоимости жилья или отсутствует первоначальный взнос. Это "льготная ипотека от застройщика", ипотека без первоначального взноса,"ипотека с кэшбэком". Если заёмщик с такой ипотекой решит поменять квартиру, он может столкнуться с потерями при продаже жилья, стоимость которого изначально была завышена. Такие же риски грозят и банку-залогодержателю в случае дефолта по ипотечному кредиту.

С 1 декабря 2022 года мы установили запретительные макропруденциальные требования к капиталу по ипотеке с рассрочкой первоначального взноса. Такие практики перестали рекламироваться застройщиками. "Ипотека с кэшбэком" также могла использоваться заёмщиками, не имеющими на руках собственных средств для первоначального взноса – для этого им достаточно взять потребительский кредит и затем погасить его за счёт кэшбэка. Мы ожидаем, что ипотека с кэшбэком прекратит своё существование в ближайшее время.

Что касается наиболее распространённой программы – льготной ипотеки от застройщика, то отклонение ипотечной ставки от рыночного уровня немного сократилось. Средняя ставка увеличилась с 3,5% в декабре до 4,8% в январе, но большая часть этого роста связана с вступившими в силу изменениями в госпрограмму льготной ипотеки, где ставка выросла с 7 до 8%. Мы ожидаем, что "ипотека от застройщика" станет гораздо менее распространённой после повышения резервов по кредитам, выданным по ставкам, значительно отличающимся от рыночных.

Однако появляются и новые схемы. Например, аккредитивная схема, когда средства на счёт эскроу поступают не в момент оформления ипотеки, а за день до сдачи дома в эксплуатацию. До этого момента средствами пользуется ипотечный банк, что даёт ему возможность дать некоторую скидку заёмщику. В этом случае риски несёт банк, осуществляющий проектное финансирование, так как средства не поступают на счёт эскроу. Рискует также и покупатель, так как средства на аккредитиве не застрахованы, в отличие от эскроу.

Рынок жилья и ипотеки становится всё менее прозрачным. Пропадает понимание, какова реальная рыночная цена жилья, ухудшаются стандарты кредитования. Мы уже приняли решение о повышении надбавок. В случае дальнейшего распространения схем будет проработан вариант законодательных изменений, которые исключат их использование.

Это (современный ипотечный рынок РФ – прим.) динамично растущий рынок. Доля плохих кредитов не превосходит 0,7%, что очень хорошо даже по международным меркам. Если мы хотим, чтобы этот актив оставался таким же качественным, то нужно продолжать соблюдать баланс между рисками и ростом кредитования»

Любовь Арапова, – советник вице-президента Центра стратегических разработок (ЦСР), 28 февраля 2023, источник 

«Объем текущего строительства и запуск новых проектов в январе превысил прошлогодние показатели. По сравнению с аналогичным периодом предыдущего года показатель вырос на 3,3%. В месячном выражении было зафиксировано снижение, однако, если за январь 2023 г. объем текущего строительства сократился на 1 265 тыс. кв. м или на 1,3%, то уже за февраль (по состоянию на 27 февраля 2023 года) он вырос на 652 тыс. кв. м или на 0,7%.

Сведения о проектах строительства многоквартирных домов, в отношении которых размещены проектные декларации в январе, демонстрируют запуск 3,4 млн кв. м жилья в январе 2023 года (после 2,6 млн кв. м в январе 2022 года и 1,3 в январе 2021 года). Объем текущего строительства и запуск новых проектов превышают прошлогодние показатели, но уступают декабрьским уровням, что связано с особенностью строительной отрасли: на конец года приходится максимальный ввод жилья и максимальный запуск проектов.

При этом по статистике реализации квартир в строящихся домах, на 1 февраля 2023 года продано 30,5% строящегося многоквартирного жилья, что на 8,1 п.п. ниже, чем за аналогичный период прошлого года. Продажи открыты по 42,3% строящегося жилья и продажи не открыты по 27,2%, что на 4,8 п.п. и 3.3. п.п. выше, чем годом ранее, соответственно. Данные индикаторы указывают, что ситуация в сфере жилищного строительства в начале года оставалась устойчивой. Таким образом, можно говорить о том, что застройщики положительно оценивают перспективы спроса в ближайшем будущем»

Олег Пашин, – генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость», 28 февраля 2023, источник 

«Рынок недвижимости неотделим от общей экономики. Те тенденции, которые действуют на экономический фон страны, естественным образом применимы и к недвижимости. Не ошибусь, если скажу, что тревожные настроения затронули абсолютно всех. Однако сейчас мы видим, что рынок показал устойчивость. В частности, наши аналитики после февраля прогнозировали годовой объем спроса на уровне 3 млн кв. м, и по итогам 2022 года рынок этого показателя практически достиг.

Можно сказать, мы стали свидетелями начала трансформации экономики. Наше население долгое время верило в доллар. На протяжении двадцати лет валюта использовалась в качестве основного актива. Сейчас он ушел на второй план, и для сохранности капитала деньги оказалось предпочтительнее вкладывать в недвижимость. Сегодня квартира для человека — это самый понятный актив. Он стабилен, востребован, и мы понимаем, как его использовать. Особенно в настоящее время. Если до 2022 года в жилье чаще всего инвестировали для приумножения капитала, то уже в 2022 году вектор инвесторов сменился на сохранение и сбережение денег...

В 2022 году предложения по программам ипотечного кредитования были очень эффективны благодаря мощной государственной поддержке. <...> В целом 2022 год можно охарактеризовать как время очень плодотворной совместной работы застройщиков с банками...

О мыльном пузыре на ипотечном рынке говорят достаточно давно. В большинстве случаев аналогия проводится с историей Соединенных Штатов, где последствия ипотечного кризиса обрушили все рынки... В современной России ситуация обстоит по-другому. Конечно, выделить процент инвестиционных покупок среди всех сделок крайне сложно, однако мы видим, что таких инвесторов в стране немного, а потому инвестиционный пузырь нашему рынку не угрожает. Напротив, я вижу положительную тенденцию: действующие условия, а именно комфортная ставка по ипотеке и широкий ассортимент, позволяют сегодня намного большему количеству россиян решить свой жилищный вопрос или улучшить условия проживания»


Артем Цогоев, – член совета директоров компании SimpleEstate, 1 марта 2023, источник 

«Февраль 23: цены топчутся на месте (перед сползанием вниз). По итогам января цены на жильё в Москве (вторичный рынок) номинально подросли - сообщает IRN! На 0,3%, прямо экспонента какая-то.

Пик ценообразования был отмечен в марте 2022, когда средняя стоимость м2 повысилась на 5,6% и составила ~ ₽270 тыс. С мая по декабрь 2022 цены на вторичку пошли вниз, но в январе 2023 падение цен приостановилось, и в феврале 2023 средняя стоимость м2 в «старой» достигла ₽252,5 тыс. Все эти движения января-февраля находятся в рамках стат.погрешности. Что действительно важно, так это рост объема предложения на 5%. 

На рынке вторички слишком много товара, чтобы она вдруг начала дорожать - это противоречит законам экономики. В общем, вторичный рынок как был под давлением, так и останется - минимум до осени 2023»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 2 марта 2023, источник 

«Ипотека. В прошлом году она выросла более чем на 20%, это, конечно, ниже рекордов 2021 года, но все равно рост очень большой. И в этом росте тоже есть беспокоящие нас компоненты. Мы видим ухудшение стандартов выдач ипотечных кредитов.

Так, доля кредитов с низким первоначальным взносом выросла до 53% в IV квартале. И выдаются кредиты с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН) — мы видим, что уже 44% таких выдач идет заемщикам, которые на обслуживание долга тратят 80% своего дохода. Видим, что снижаются темпы досрочных погашений ипотечных кредитов. Эти факты, конечно, могут говорить о том, что финансовое положение заемщиков ухудшается. Мы будем принимать меры, чтобы не допустить роста рискованной ипотеки.

Экономика пережила большой шок, это сказалось на доходах людей. На восстановление нужно время. Но мы видим, что банки не всегда особенно терпеливы. И видим распространение схем, таких как «льготная ипотека от застройщика», «ипотека с кешбэком». В первом случае это приводит к завышению стоимости квартиры, чтобы спрятать в ней цену ипотеки, и потом человека ставят в очень тяжелое положение, если ему эту квартиру нужно продать на вторичном рынке — а цены на первичном и вторичном рынках разошлись. Во втором случае мы видим, по сути, отсутствие первоначального взноса. В обоих случаях это попытки загрузить ипотекой людей, которые не в состоянии обслуживать соответствующим образом ипотечные кредиты.

Попытки таким образом обмануть экономику могут быть чреваты серьезными последствиями, рисками для финансовой и социальной стабильности. И мы вынуждены на это реагировать: вводим повышенные резервы по «схемной» ипотеке от застройщика, и будут применяться более высокие надбавки с учетом пересчета доли первоначального взноса. И с 1 мая мы увеличиваем макронадбавки по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом. Если это не отрезвит, то мы будем просить законодателей напрямую запретить разные схемы долевого финансирования жилья и оставить только стандартные механизмы, которые будут прямо прописаны в законе. Потому что нам не хотелось бы, чтобы эти схемы множились и мы постоянно начинали выстраивать эти регуляторные барьеры.

Тем не менее по итогам этого года мы ждем роста ипотеки на уровне 15%. Это тоже неплохие темпы, но главное, как я уже сказала, будем следить за качеством ипотеки, темпы роста любой ценой здесь недопустимы»

Ирина Носова, – директор группы рейтингов финансовых институтов агентства АКРА, 2 марта 2023, источник 

«Околонулевые ставки продолжают исчезать с рынка, так как перестают быть интересными для большинства банков из-за вводимых ограничений Банка России. Регулятор планирует обязать кредитные организации создавать повышенные резервы по таким ипотечным кредитам, а это будет давить на капитал.

Регулятор продолжит бороться с программами под ставку ниже льготной. Поэтому средняя ипотечная ставка на новостройку будет планомерно двигаться в направлении 8% на фоне исчезновения действующих маркетинговых программ, способных привести к ухудшению качества кредитного портфеля банков и риску потери заемщиком приобретенной недвижимости. Вместе с тем пока на рынке существуют субсидируемые программы под 3-4%, в краткосрочной перспективе до конца текущего года средняя ставка будет оставаться ниже 8%»

Антон Детушев, – генеральный директор IKON Development, 2 марта 2023, источник 

«В отсутствие новых потрясений ожидать снижения цен на первичном рынке вряд ли стоит. К тому же застройщики не будут продавать квартиры в новостройках себе в убыток. Скорее всего может быть отложен запуск новых площадок. А вот цены на вторичном рынке могут вырасти как в пандемию. Сейчас в этом сегменте заметен перекос – вторичное жилье стоит дешевле сданных новостроек, а спрос на них низкий из-за возникшей в прошлом году разницы ипотечных ставок (от 0,01% ставка от застройщика против 9% на вторичку). При этом таких ставок от застройщика в 2023 году уже нет. Поэтому рынок должен прийти в равновесие, и мы ожидаем рост стоимости в этом сегменте»

Надежда Коркка, – управляющий партнер компании «Метриум», 2 марта 2023, источник 

«Считаю, что этой весной первичное жилье в Москве подорожает примерно на 3–5%. Сейчас на рынке наблюдается стагнация, но не рецессия. Льготные ипотечные программы обеспечивают девелоперов стабильным спросом. Потребительская активность сейчас выше, чем в доковидные годы.

Существенная активность потребителей стимулирует рост цен. Жилье в новостройках также дорожает в связи с инфляцией на материалы, оборудование и строительные работы. При этом стоимость квартир в старых домах снижалась несколько месяцев подряд, но сейчас наблюдается небольшая коррекция цен вверх (порядка 0,5%). Продолжают дешеветь лишь многокомнатные квартиры и объекты с плохой транспортной доступностью.

Пока рано говорить о начале полноценного восстановления вторичного рынка. Статистика отражает цену предложения, но практически все продавцы в ходе индивидуальных переговоров предлагают крупный дисконт. При этом на вторичный рынок не распространяются ипотечные госпрограммы, которые служат основным драйвером спроса на квартиры в новостройках. Думаю, что до лета цены на вторичное жилье в Москве снизятся на 1,5–2%»

Сергей Гордейко, – руководитель аналитического центра «Русипотека», 3 марта 2023, источник 

«Банк России традиционно преувеличивает риски ипотечного портфеля. <…> Традиционно просрочка по кредитам на новостройки измеряется десятыми долями процента. Редкие дефолты по таким кредитам банкам никак не повредят. <…> Очередные пруденциальные инициативы Банка России не способствуют развитию связанных строительного и ипотечного рынков. В результате борьбы со схемами поддержки первоначального взноса условия кредитования ухудшатся и доступность приобретения снизится, все вместе это болезненно отразится на покупке новостроек».

Дмитрий Веселков, – директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум», 3 марта 2023, источник 

«К по-настоящему рискованным я отношу лишь ипотеку без первоначального взноса, а также займы, выдаваемые уже закредитованным клиентам. Однако их доля на рынке невелика. Поэтому я уверен, что предпосылок для взрыва "ипотечного пузыря" в России, чего опасаются в Центробанке, нет. Действия ЦБ приведут к сокращению числа программ "льготных ипотек от застройщика" и к росту ставок по ним, но, при этом, не отразятся на рыночных ставках кредитов на жилье, поскольку банки будут опасаться снижения спроса.

Думаю, что существенного снижения объема предложения на рынке новостроек не произойдет. Действия ЦБ точно не приведут к отказу от льготных ипотечных программ, которые продолжат обеспечивать застройщиков стабильным спросом. Кроме того, девелоперы будут внедрять альтернативные инструменты для привлечения клиентов, в частности, траншевую ипотеку, различные виды рассрочки и даже лизинг»