ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #209

Вадим Бутин, – руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость», 26 марта 2023, источник 

«Госпрограммы (ипотечные – прим.ред.) можно оптимизировать. Можно добавить к ним опцию, в рамках которой на период до окончания строительства дома ставка будет 1% или же клиент вообще освобождается от платы по кредиту, а после ввода дома начинает выплачивать кредит по ставке, увеличенной по сравнению с госпрограммой на 1,5-2,5%.

Это поможет снизить нагрузку на период строительства дома как для молодых семей, так и для тех, кто хочет улучшить текущие жилищные условия, купив новостройку и продав собственное жилье, кто хочет увеличить количество комнат и площадь, а также для тех, кто снимает жилье в ожидании ввода новостройки»

Антон Сауков, – руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи», 26 марта 2023, источник 

«За год интерес к ипотеке на них (на частные дома – прим.ред.) поднялся на 87%. Но не все девелоперы спешат в эту область, поскольку, помимо домов, нужно создавать и инфраструктуру, в том числе дороги, тогда как стройка многоэтажек выгоднее. Ажиотажный спрос в сегменте загородной недвижимости может разогреть цены на наиболее ликвидные дома и земельные участки в этом году в среднем до 20%»

Никита Стасишин, – заместитель министра строительства и ЖКХ РФ, 27 марта 2023, источник 

«Нас беспокоит сокращение объемов выдачи ипотеки на первичном рынке по всем льготным программам. Но мы договорились, что мы посмотрим еще март и в апреле по итогам первых двух недель сформируем свои предложения, которые будут направлены на единственное важное для нас – не допустить сокращения объемов выдачи ипотечных кредитов.

Существующий масштаб ипотечного кредитования напрямую влияет на всю отрасль. Строительная отрасль работает по эскроу-счетам, которые наполняются в зависимости от покупательской активности. Конечно, о наступлении дефолта и появлении новых обманутых дольщиках речи нет, но риски раскрытия эскроу, возврат денег граждан в случае если спрос будет падать, он может возникнуть. Сегодня его еще нет и наша задача, чтобы его не стало...

Не сформированы еще предложения в итоговом варианте. Кому-то может кажется, что это очень просто — назвать ставки, — но это бюджетные обязательства. Поэтому к каждому предложению мы внимательно подходим вместе с коллегами из Минфина… Говорить о возможных изменениях я не буду, поскольку…. внутри правительства формируются предложения, жестко обсуждаются, предлагается несколько вариантов и с этими решениями выходят на уровень президента, который принимает решение о параметрах льготных ипотечных программ»

Никита Стасишин, – заместитель министра строительства и ЖКХ РФ, 27 марта 2023, источник 

«Не надо ждать снижения цены квадратного метра. С учетом роста некоторых позиций строительных материалов, с учетом роста проектного финансирования исходя из сокращения темпов продаж, с учетом декларируемого качества проектов, с учетом стоимости земли и инфраструктуры и т.д. сегодня, на мой взгляд, идеальный баланс цены и способов улучшения жилищных условий... Хотелось бы, чтобы аналитики, которые прогнозируют спад цен до 30% в 2023 году, перестали вводить в блуд наших граждан»

Александр Романенко, – президент ГК «Адвекс. Недвижимость», 27 марта 2023, источник 

«В Петербурге в последние три недели рынок стабилизировался, активность выросла. Особенно это заметно на вторичном рынке, по количеству сделок мы вышли на докризисный уровень... Все мы понимаем, что в нынешних реалиях покупательная способность расти не будет. И пока не улучшаются экономические условия — не будут улучшаться и жилищные. Но одни семьи растут, в них рождаются дети и им нужно жилье побольше; другие распадаются, и им нужны две разные квартиры или аренда. Поэтому рынок жилья всегда будет жив...

"Первичка" сильно снизить цену не сможет: хотя застройщики и получают маржу, стоимость строительства высока. Они пошли другим путем и успешно привлекают покупателей разными скидочными программами, акциями и новыми схемами оплаты. На "вторичке" есть элементы стагнации, но это связано с тем, что цены взлетели в период ковида и льготной ипотеки на "первичку", а теперь собственникам сложно осознать приход новых условий.

Сегодня многие сделки проходят с дисконтом 15–20%. Однако торг и снижение происходят уже на объекте, так что в статистику маркетплейсов эти цифры не попадают. А их данные говорят о снижении цен только на 2–5%, что подогревает иллюзии упрямых продавцов...

Эрнандо де Сото (один из крупнейших экономистов мира – прим.ред.) сказал, что в России самая большая беда не в коррупции или теневой экономике, они есть везде, а в том, что у нас государство сращивается с крупными игроками рынка, чем убивает конкуренцию и сам рынок. Вот сейчас вышел закон, который закрыл для третьих лиц (то есть риелторов) информацию о правообладателях. Это прямо-таки лакмусовая бумажка движения в неправильную сторону. Эрнандо де Сото сказал, что самым главным условием развития любой цивилизованной экономики является открытый кадастр. Это основа всего. Законы, которые сегодня принимаются, замедляют развитие экономики и рынка, усложняют нашу работу, тормозят развитие конкуренции и экономики в целом»

Александр Данилов, – директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ, 28 марта 2023, источник 

«Цены на жилье не просто выросли сами по себе, они выросли существенно выше, чем доходы населения. И что получается в итоге? Доступность жилья как минимум не растет.

Разъехались очень сильно цены на "первичку" и "вторичку". То есть цены на "первичку" выросли очень сильно. И это трудно уже объяснить тем, что на "первичке" строится более качественное жилье. Но, очевидно, наверное, этот фактор в какой-то мере присутствует, но вряд ли он как-то сильно изменился за вот эти два года. Стали как-то кардинально лучше, качественнее строить жилье, чем два года назад? Вряд ли. Это в том числе эффект продолжительного действия льготной программы.

Сколько среднегодовых зарплат, если не пить, не есть, все откладывать, сколько лет надо откладывать, чтобы купить квартиру? Если в конце 2019 года на "первичке" это было шесть лет, то сейчас это восемь лет. То есть, о какой доступности мы говорим?

Понятно, что в такой ситуации сначала придумывается льготная программа, потом эти схемы с околонулевой ставкой. А дальше что? Мы отрицательные ставки будем придумывать? Какие-то еще схемы? Потенциал такого рода искусственного поддержания (спроса на ипотеку) исчерпан. Поэтому мы выступаем за более долгосрочную, стабильную историю»

Ирина Носова, – директор группы рейтингов финансовых институтов агентства АКРА, 29 марта 2023, источник 

«До внедрения льготных программ, в начале 2020 года, для покупки квадратного метра жилья москвичу нужно было работать 2,5 месяца, а сейчас же – около четырех. Повышение доступности жилья возможно при снижении стоимости квадратного метра, причем запас финансовой прочности большинства застройщиков это позволяет»

Ирина Носова, – директор группы рейтингов финансовых институтов агентства АКРА, 29 марта 2023, источник 

«Вопрос доступности жилья с внедрением льготных программ стал еще более острым для россиян. Рост стоимости «первички» с весны 2020 года на 70-75% при значительно меньшем росте объема доходов населения на 25-30% сделал жилье еще более недоступным для граждан. Мы ожидаем коррекцию стоимости недвижимости в базовом варианте на 10-15% до конца года в сторону понижения. С конца прошлого года как на вторичном, так и на первичном рынке продавцы предлагают дисконты. Причем размер скидок от застройщиков превышает дисконт от собственников вторничного жилья примерно в 1,5-2 раза»

Николай Вавилов, – специалист департамента стратегических исследований Total Research, 29 марта 2023, источник 

«Цены (на недвижимость – прим. ред.) за последние три года выросли на 50% и более... Ипотечные облигации, обеспеченные дешевой ипотекой, будут иметь низкую доходность. Стоит учесть, что множество ипотечных кредитов выдавалось практически без проверки надежности заемщика, а многие люди брали потребительские кредиты для первоначального взноса, что увеличивает долговую нагрузку.

Число выдаваемых ипотек сокращается, продавцы недвижимости в отсутствие спроса снижают цены. С учетом нестабильной экономики возможно, что просрочки по взносам будут увеличиваться, это приведет к увеличению выставленных на продажу квартир со стороны банков, что может обвалить цены на рынке недвижимости. В текущей рыночной ситуации краха ипотечных ценных бумаг можно не ждать, слишком мала их доля. Но набирающая оборот эмиссия данных облигаций в какой-то момент может привести к тяжелым последствиям для банков»

Александр Цыганов, – руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при Правительстве России, 29 марта 2023, источник 

«Мера (освободить ипотечных заемщиков от уплаты долга и переложить его на банк, если вынужденная продажа ипотечной квартиры не покрыла его полностью – прим.ред.) не однозначна, хотя и соответствует практике регулирования в нескольких развитых странах, в том числе США.

Возможность бросить дом и закрыть долг стала в Америке одной из причин ипотечного кризиса. В нашем же случае, с одной стороны, данная мера позволит укрепить у банков понимание повышенного риска кредита без первого взноса и с льготными периодами. Но возможность оставить квартиру и таким образом закрыть кредит в данном случае может побудить к развитию новый вид мошенничества, когда люди живут год-два бесплатно и не предполагают возвращать кредит после окончания льготного периода.

Поэтому можно ожидать прекращение выдачи ипотеки с минимальным первым взносом, а для компенсации повышения риска - рост кредитных ставок. А последнее явно не повысит доступность жилья. Такой риск не учитывался при выдаче уже действующих кредитов, хотя имелась возможность застраховать ответственность на этот случай. Поэтому данная может вызвать проблемы на современном ипотечном рынке и нуждается в дополнительном обсуждении, расчетах, введении переходного периода и понимании что будет с уже действующими ипотечными договорами»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», 29 марта 2023, источник 

«Ситуации, когда при обращении взыскания на залог, средств от его продажи может не хватить для покрытия долга перед банком могут случаться регулярно. Но любая норма, списывающая долг перед банком, должна кроме защиты интересов заемщика отвечать на вопрос о покрытии убытков банка.

Два момента, которые можно рассмотреть при работе с инициативой: провести ревизию процедуры продажи заложенного имущества, обсудить страховую защиту. Этот риск мог бы быть застрахован и при нехватке для покрытия долга платила бы страховая компания. Это можно было только для кредитов с первоначальным взносом меньше 20%. Тогда была бы рыночная логика. Иначе, произойдет очередной шаг в сторону все большей социализации ипотеки»

Ирина Киселева, – руководитель комитета Российской гильдии риелторов по ипотеке, 30 марта 2023, источник 

«В этом году рынок жилищного кредитования чувствует себя немного лучше, чем в прошлом. Ипотечные программы с господдержкой продлены до июля 2024-го, растет потребительская уверенность населения, и, как следствие, сохраняется популярность приобретения жилья в качестве актива. А еще Банк России прогнозирует уровень годовой инфляции в базовом сценарии в 5-7 процентов, и официальная безработица находится на историческом минимуме.

Все это дает возможность прогнозировать рост выдачи ипотечных кредитов в 2023 году на 10-15 процентов к 2022-му, то есть мы практически возвращаемся к показателям 2021 года. <...> Если инфляция будет расти и Банк России все же повысит свою ставку, то и средняя стоимость рыночных ипотечных программ этим летом может достигнуть 13 процентов»

Виктория Кирюхина, – эксперт Циан.Аналитики, 30 марта 2023, источник 

«Рост ставок уже привел к частичному "охлаждению" рынка. Доля ипотеки в общем количестве сделок, например, в Московском регионе снизилась с 84 процентов в декабре 2022 года до 78 процентов в феврале 2023-го. Но это все равно более высокая доля, чем год назад, когда субсидирования не было и доля ипотечных сделок составляла в среднем 65 процентов. Ипотека остается главным инструментом поддержания спроса, и при условии отсутствия экономических шоков стоит ждать роста кредитования в сравнении с 2022 годом...

В настоящее время средняя стоимость жилья стагнирует. В среднем по городам-миллионникам цена квадратного метра на первичном рынке составляет 139,9 тысячи рублей. Это на 5 процентов выше, чем год назад, но в сравнении с динамикой за полгода стоимость выше всего на 1,4 процента. На вторичном рынке аналогичная ситуация - за полгода динамика выше всего на 2,1 процента. В среднесрочной перспективе ожидается сохранение текущих тенденций, причин для существенного роста цен нет»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 30 марта 2023, источник 

«Произошла подмена понятия доступного жилья доступной ипотекой. Почему-то решили, что надо сделать ипотеку дешевле, и все – это панацея от всех бед: люди купят себе трехкомнатные квартиры и заживут прекрасно. Но чем ниже ставка по ипотеке, тем больше застройщики повышают цены...

Финансирование львиной доли нынешних новостроек было одобрено в условиях чрезмерно оптимистичной ценовой динамики, сложившейся на фоне ажиотажа 2020-2021 гг. Что будет с банками, если застройщики не смогут продавать квартиры по тем завышенным ценам, которые есть сейчас? Выдержит ли банковская система откат цен к уровням до начала ажиотажного роста в 2020 г.?

Во избежание повторения ситуации с аномальным ростом цен в дальнейшем, механизм госсубсидирования ставок можно было бы привязать к ключевой ставке ЦБ. Чтобы льготная ипотека автоматически включалась, когда ключевая ставка достигает определенного уровня – скажем, 12%, - и так же автоматически выключалась, когда ставка Центробанка опускается ниже.

Льготная ипотека - это антибиотик, который нужно применять только в острую фазу болезни. Она была нужна в 2015 г. после того, как в конце 2014 г. ЦБ поднял ключевую до 17% и ипотечные ставки улетели в космос, и весной 2022 г., когда ключевая ставка достигла 20%. Но запуск льготной ипотеки в ковидный кризис при ключевой ставке на уровне 5,5-4,5% стал огромной ошибкой. Антибиотик превратился в наркотик, а рынок недвижимости – в наркомана, который сидит на игле все более дешевой ипотеки. Что самое неприятное – острая фаза кризиса, скорее всего, еще повторится, а лечить больного будет уже нечем»

Дмитрий Прокофьев, – экономист, 30 марта 2023, источник 

«В РФ люди фактически не покупают квартиры, а кредитуют застройщика — берут деньги в банке, принимая на себя все риски и отдают их застройщику, который тоже принимает на себя обязательство рассчитаться со своим кредитором "метрами жилья" (квартирой).

Знаете, какая здесь возникает коллизия, — ни застройщик, ни банк оказываются не заинтересованы в снижении стоимости жилья. Для застройщика, который отдает свой долг покупателю «метрами» выгоднее, чтобы физически этих "метров" было меньше, и стоили они дороже. Для банка эти «метры» служат гарантией по кредитам — и банк категорически не заинтересован в том, чтобы цены на эти "метры" снижались. Поэтому он будет раздавать кредиты, фактически создавая избыточную денежную массу, которая идет на рынок жилья, и поднимает "все цены", — в том числе и на квартиры, которые служат залогом по кредитам, выданным ранее.

И вся экономика строительной отрасли держится исключительно на способности людей принимать на себя риски застройщиков и банкиров. Таким образом, люди не только сами профинансировали строительную отрасль, но и приняли на себя дополнительные риски по выплатам кредитов. И это не случайность и не ошибка, а действительная цель "жилищной политики", которая была с успехом реализована в интересах бенефициаров строительного бизнеса»

Михаил Матовников, – директор центра финансовой аналитики Сбербанка, 30 марта 2023, источник 

«В январе спрос на ипотеку упал вследствие декабрьского абсолютного рекорда, когда все боялись окончания льготных госпрограмм. Но февральские и мартовские данные показывают очень высокий спрос, то есть повышение ставки по льготной ипотеке на один пункт не оказало сильного влияния на рынок. Другое дело, что изменилась структура спроса: он упал в сегментах бизнес- и комфорт-класса — там многие потенциальные покупатели уехали из страны, да еще и многие уехавшие владельцы выставили квартиры на продажу на вторичном рынке. Но это проблемы в основном столичного рынка, и то не очень большие»

Евгений Федоров, – член комитета Госдумы по бюджету и налогам, 31 марта 2023, источник 

«Глупость — высокая процентная ставка, которую держит Центральный банк. Определенная проблема есть. Но, во-первых, граждане хотели бы жить нормально, а у нас нормы жилья, например, в два раза ниже, чем в той же Германии. Люди хотят жить хорошо, чтобы была комната для детей, чтобы развивались семьи.

Поэтому тут надо идти не по пути как бы сдерживания аппетита граждан, а по пути, как это делается в той же Европе: обнулять процентную ставку и выдавать ипотеку под нулевой процент. Я напоминаю, что в Дании ипотека под минусовой процент выдается. То есть гражданам доплачивают немножко за то, что они берут кредит, чтобы построить себе жильё, и тем самым раскочегаривают строительную отрасль, экономику страны в целом.

Поэтому надо переходить к политике нулевой процентной ставки и выдаче ипотеки под ноль процентов. Это позволит, даже исходя из Европейских нормативов, удвоить количество жилья, которое в перспективе будут иметь граждане, что очень сильно раскачает экономику»