ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #210

Виктория Кирюхина, – главный эксперт компании «Циан.Аналитика», 2 апреля 2023, источник 

«Цены на квартиры от собственников при этом с начала года не растут и даже не значительно снижаются. Если, например, в декабре 2022 года 86% всех сделок проходило в кредит, то сейчас эта доля находится на уровне 78%. Текущие цены на новостройки выросли на 1,5%. Но если мы берем последние шесть-восемь месяцев, то цены фактически стагнируют. Стоимость новостроек выше на 4%, а на вторичном рынке — на 5%. В феврале спрос на новостройки оказался ниже, чем в январе, впервые за 10 лет.

Между первичкой и вторичкой средние ставки уже более или менее сопоставимы, при этом стоимость жилья в первом варианте существенно выше: почти 320 тыс. руб. за кв. м против 301 тыс. руб. По крупнейшим городам цены все равно выше, чем год назад»

Ирина Доброхотова, – управляющий партнер компании Dombook, 2 апреля 2023, источник 

«С одной стороны, сейчас говорят о снижении цены на недвижимость на 10-15%. С другой, Минстрой заявляет, что расценки адекватные, они сейчас сбалансированные, и никакого снижения не будет. Какие есть предпосылки к тому, чтобы они снижались? Действительно было падение спроса осенью 2022 года, пошли скидки на фоне того, что действовала программа льготной ипотеки. В массовых сегментах мы тоже фиксируем небольшой рост.

На данный момент я вообще не вижу предпосылок для снижения стоимости жилья, поскольку дорожают и стройматериалы, и отдельные логистические процессы. По аналитической платформе bnMAP.pro мы фиксируем рост цен, а не снижение. Например, год назад цена метра в массовом сегменте (московского региона – прим.ред.) составляла 281 тыс. за кв. м., а сейчас — 296 тыс. руб.»

Олег Буклемишев, – директор Центра исследования экономической политики экономического факультета МГУ, 3 апреля 2023, источник 

«Я думаю, что для половины российского населения жильё непокупаемо никак: ни ипотекой, ни вечной ипотекой. А социальное жильё — это повышенные налоги для всех. Льготная ипотека разогнала рынок. Более того, по сути, вы перераспределяете средства налогоплательщиков в пользу верхнего слоя среднего класса, который этой ипотекой и пользуется. Если в стране нет экономического роста, источника для устойчивого повышения доходов населения, это проблема. Надо, чтобы люди из среднего и ниже среднего класса имели по крайней мере надежду с помощью своих заработков накопить на обычную ипотеку. Сначала на взнос, а потом, будучи уверенными в своём рабочем месте на длительный период времени, считать, что могут платить»

Юрий Беликов, – управляющий директор по валидации «Эксперт РА», 4 апреля 2023, источник 

«По периодам структура выдач ипотеки с господдержкой по различным программам может быть волатильна, и едва ли здесь может наблюдаться устойчивый тренд. В целом с учетом цен на жилье и закредитованности платежеспособный спрос будет затухать, а новую волну развития ипотечного рынка стоит ожидать, когда цены скорректируются, а реальные располагаемые доходы населения начнут показывать устойчиво положительную динамику»

Алексей Попов, – руководитель компании «Циан.Аналитика», 4 апреля 2023, источник 

«В 2023 году ожидается дальнейшее снижение средней площади дома в продаже при росте стоимости за “квадрат". В последние пару лет загородный формат стал более массовым для покупателя, и многие дома конкурируют уже не только внутри сегмента загородного рынка, но и с городской недвижимостью, выступая альтернативой по стоимости при существенно большей площади. Проекты комплексной загородной застройки начали выходить активнее. Это поможет создать отдельный сегмент первичного загородного рынка, который сейчас находится в дефиците, так как подавляющая часть предложения сейчас – это дома на "вторичке"»

Артем Языков, – управляющий директор Совкомбанка, 5 апреля 2023, источник 

«В 2023 году будет умеренное снижение спроса. Ипотечные кредиты немного просядут – планируем падение от 2,5% до 7% и стабилизацию цен (на жилье – прим.). Количество договоров долевого участия в России в 2023 году может сократиться на 5% - до 668 тыс. по сравнению с 703 тыс. контрактов по итогам 2022 года. (Прогнозируется... – прим.) снижение доступности жилья на одного россиянина с 68 кв. м в 2022 году до 62 кв. м в 2023 году при условии роста номинального уровня доходов населения на 10%, ограничения программ "околонулевой" ипотеки от застройщиков и продолжения развития семейной ипотеки.

Объем выдачи льготной ипотеки сохранится на уровне прошлого года. Произойдет замещение: в лидеры вырвется семейная ипотека за счет ее расширения. Порядка 75 тыс. кредитов, мы планируем, будет выдано в 2023 году по этой категории дополнительно. Потенциал – 9,3 млн клиентов, что представляет собой резкий рост»

Роман Андреев, – младший директор группы корпоративных рейтингов «Эксперт РА», 5 апреля 2023, источник 

«Мы предполагаем, что сложится новый ценовой баланс — цены (на первичное жилье – прим.ред.), вероятно, перегрелись. Мы ожидаем возвращение к долгосрочному тренду в стадии нормального роста. Большинство застройщиков закладывает "плоский" уровень цен за квадратный метр в 2023–2024 годах — они будут соответствовать ценам 2022 года... Есть факторы, которые будут поддерживать цены, — инфляция, себестоимость строительства. Но и вверх они не пойдут, потому что спрос сокращается. Скорее всего, мы увидим охлаждение бурного роста, который был в последние два-три года, и возвращение цен к нормальной здоровой динамике. В 2023 году, скорее всего, мы увидим сохранение текущего уровня цен»

Александр Данилов, – директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ, 6 апреля 2023, источник 

«Программы господдержки ипотеки действуют уже более трех лет. Они поддержали рынок недвижимости и строительную отрасль в сложный «ковидный» период, а также в прошлом году, не допустив большой «просадки» рынка. Однако, как и у любой «шоковой терапии», у этих программ есть свои побочные эффекты. Основным из таких побочных эффектов является рост цен: по данным Сбериндекса, с начала 2020 года стоимость жилья в рублях на первичном рынке выросла в среднем более чем на 80%. На мой взгляд, это говорит о перегреве, который трудно объяснить экономическими факторами.

Бросается в глаза, что рост цен на первичном рынке сильно опережает «вторичку» (+56% с начала 2020 года), где программы господдержки не действуют. Если в начале 2020 года "разлет" цен со «вторичкой» составлял 25%, то к концу 2022 года он увеличился до 46%. Это едва ли можно объяснить ростом качества нового строительства...

Ну и самое главное, что должно волновать всех — рост цен существенно опережает рост зарплат (+39% с 2020 года). Для наглядности, если в начале 2020 года среднестатистическая квартира площадью 50 м2 стоила около 6 средних по России годовых зарплат, то теперь — более 8. В итоге получается, что доступность жилья не увеличивается: рост стоимости квартиры нивелирует те преимущества, которые дает снижение ставок по ипотеке...

Потенциал такого рода искусственного поддержания спроса практически сошел на нет. Доступность приобретения квартир может повыситься за счет "здоровой" коррекции цен, отражающей реальный спрос на рынке, а также честного снижения ставок, без «второго дна». А программы господдержки должны быть социально направленными и применяться разумно, чтобы не приводить к дисбалансам»

Павел Луценко, – генеральный директор федерального портала «Мир квартир», 6 апреля 2023, источник 

«Спрос на недвижимость немного оттаивает после заморозков второй половины прошлого года: сказывается и отложенный спрос, и рост курса доллара по отношению к рублю. Покупатели все чаще между новостройкой и квартирой на вторичном рынке выбирают последнюю из-за более адекватной стоимости. Падению цен препятствует денежная эмиссия, которая разгоняет инфляцию. Однако обращает на себя внимание продолжение снижения ценников в столицах: это сдувается ценовой пузырь, образовавшийся в последние годы из-за дешевой ипотеки на «первичке» и потянувший за собой и "вторичку"»

Вадим Пахаленко, – заместитель начальника управления «Ипотечное кредитование» ВТБ, 6 апреля 2023, источник 

«Рост среднерыночной ставки произошел на фоне изменения структуры ипотечного рынка. Если весной прошлого года около 70% жилищных кредитов банки выдавали на объекты в новостройках, то с третьего квартала ситуация поменялась на прямо противоположную – заемщики сместили свое внимание в сторону сегмента вторичной недвижимости, где ценовые параметры ипотеки выше.

В ноябре-декабре ажиотажный спрос на "первичку" из-за возможного завершения "Ипотеки с господдержкой-2020" фактически вернул показатель к своему исходному значению. А в начале этого года уход банков от "околонулевых программ" и корректировка условий по основной льготной программе до 8% вновь стали толкать среднюю ставку вверх.

В апреле рост средней ставки по жилищным кредитам в России замедлится, а в дальнейшем при условии благоприятной макроэкономической конъюнктуры может и вовсе прекратиться. Сдерживающими факторами будут выступать растущая популярность "семейной ипотеки" в результате ее распространения на все семьи с двумя несовершеннолетними детьми, а также адаптация участников рынка к новым условиям "ипотеки от застройщика".

Если говорить о рынке недвижимости в целом, то он постепенно приобретает более сбалансированные черты. В марте мы зафиксировали снижение среднего чека в целом по сделкам на "первичке" сразу на 6,7%. В то же время на вторичном рынке сохранился последовательный рост показателя – всего с начала года он увеличился на 1,5%. На этом фоне разрыв между средним чеком на строящиеся и готовые объекты вернулся к уровню первого квартала 2022 года. Мы считаем, что в ближайшей перспективе постепенная стагнация цен на первичном рынке продолжится, и рынок будет занимать все более прочное равновесное состояние»

Сергей Шлома, – директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость», 6 апреля 2023, источник 

«В марте число звонков клиентов, которые мы получаем ежедневно, увеличилось на 20%. Очевидно, что интерес ко вторичному жилью повышается не за счет роста покупательной способности населения, а за счет перетока клиентов из сегмента новостроек. Если в 2022 году в компании каждая 10 сделка продажи вторичной жилплощади совершалась с единовременным приобретением квартиры в новостройке, то теперь – каждая 13-я. Первичный рынок явно проседает, отсюда и рост спроса на "вторичке".

Нет предпосылок для упадка вторичного сегмента при отсутствии новых экономических и политических потрясений. В целом ситуация стабильная, вероятность плавной незначительной коррекции цен сохраняется. Но многое находится в руках девелоперов – если они оставят свои перегретые цены и будут работать на низких оборотах, продавая меньше квартир, чем им нужно, то стоимость ''вторички'' не упадет. Также я не вижу оснований для ее роста»

Дмитрий Таганов, – руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость», 6 апреля 2023, источник 

«Средние цены в этом году практически не меняются, и в годовом выражении колебания несущественные. В принципе, для рядового покупателя снижение стоимости жилья в пределах 2–3%, даже 5% за год – это ни о чем. (...) При этом растет доля квартир, у которых в процессе экспозиции цена не меняется, то есть, объекты выставляются на продажу по адекватной рыночной стоимости. Это говорит о том, что период турбулентности не то чтобы пройден, но уровень неопределенности и тревожности понизился, и участники вторичного рынка готовы идти навстречу друг другу, договариваться, понимая, что в дальнейшем каких-то существенных колебаний цен ждать не стоит»

Анатолий Клинков, – руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101», 7 апреля 2023, источник 

«Первичный рынок жилой недвижимости замер. В настоящее время порядка 45% представленных на нем лотов остаются нераспроданными. По сравнению с весной 2022 г. эта доля выросла на 10 п. п.

Раньше до 30% покупателей квартир на первичном рынке использовали для этого средства, вырученные от продажи своей старой квартиры. Но сейчас из-за ситуации на вторичном рынке жилья такой способ улучшить свои жилищные условия граждане используют заметно реже. Поэтому девелоперам нужен новый механизм, который позволит стимулировать сделки на вторичном рынке жилья и таким образом расширить собственную воронку продаж.

Таким механизмом мог бы стать трейд-ин. Но для этого нужна поддержка банков. Они могли бы кредитовать девелоперов под покупку вторичного жилья по модели трейд-ин. После выкупа старой квартиры клиент может выбрать новую в одном из проектов девелопера, а старую квартиру застройщик в дальнейшем сможет продать после отделки и при необходимости – юридической очистки. Создание такого механизма будет с юридической точки зрения непростым, но он позволит многим девелоперам самостоятельно стимулировать продажи на вторичном рынке»

Константин Апрелев, – вице-президент Российской гильдии риелторов, 7 апреля 2023, источник 

«Фактически можно говорить о том, что цены (на вторичное жилье – прим.ред.) за прошлое полугодие снижались примерно в один процент в месяц... Абсолютная цена за последние полгода снизилась от шести до десяти процентов по большинству регионов России. Я думаю, что цены продолжат свое снижение до начала осени как минимум, либо будут находиться в состоянии небольшой коррекции: чуть-чуть вверх, чуть-чуть вниз. Но в любом случае существенного роста цен мы не ожидаем»

Алексей Попов, – руководитель компании «Циан.Аналитика», 7 апреля 2023, источник 

«На вторичном рынке недвижимости РФ продолжается ценовая стагнация. В Москве, где “квадрат” почти год медленно дешевел, снижение средней стоимости прекратилось. Сохранение нынешних тенденций ожидается и в ближайшие месяцы. Спрос на вторичном рынке немного увеличился, но он ниже, чем в прошлом году, в то время как выбор выше в два раза. Поэтому пока предпосылок для существенного роста цен нет.

В пользу вторичного рынка играет и рост ипотечных ставок в сегменте новостроек, что снижает уровень конкуренции. В последние недели заметно выравнивание условий по ипотечному кредитованию на “первичке” и “вторичке”. Если этот тренд сохранится, то на вторичный рынок будет выходить еще больше ипотечников, уменьшая потенциал восстановления первичного рынка. К тому же в большинстве городов цены на готовое жилье ниже, чем в новостройках, а в недавно сданной “вторичке” лишь немногим выше, чем на “первичке”»