ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #211

Алексей Попов, – руководитель Циан.Аналитики, 7 апреля 2023, источник 

«На вторичном рынке недвижимости РФ продолжается ценовая стагнация. В Москве, где “квадрат” почти год медленно дешевел, снижение средней стоимости прекратилось. Сохранение нынешних тенденций ожидается и в ближайшие месяцы. Спрос на вторичном рынке немного увеличился, но он ниже, чем в прошлом году, в то время как выбор выше в два раза. Поэтому пока предпосылок для существенного роста цен нет.

В пользу вторичного рынка играет и рост ипотечных ставок в сегменте новостроек, что снижает уровень конкуренции. В последние недели заметно выравнивание условий по ипотечному кредитованию на “первичке” и “вторичке”. Если этот тренд сохранится, то на вторичный рынок будет выходить еще больше ипотечников, уменьшая потенциал восстановления первичного рынка. К тому же в большинстве городов цены на готовое жилье ниже, чем в новостройках, а в недавно сданной “вторичке” лишь немногим выше, чем на “первичке”»

Татьяна Решетникова, – заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи», 9 апреля 2023, источник

«Спрос на семейную ипотеку с начала года растет в геометрической прогрессии, в сегменте новостроек он тоже побил рекорд, который был установлен в марте прошлого года, превысив прошлогоднее значение на 12,1%.

Сейчас загородная недвижимость пользуется рекордным спросом, причем растет доля именно ипотечных сделок. Банки существенно расширили ипотечные продукты на покупку и строительство как домов, так и дач, в том числе и собственными силами. Естественно, что цена квадратного метра в индивидуальных домах пока ниже, чем в городских квартирах, поэтому мы видим активный интерес к покупке такой недвижимости.

Как минимум до майских праздников, которые традиционно отличаются более низким спросом на недвижимость, волна ажиотажного спроса на семейную ипотеку будет только нарастать и нельзя исключать, что в апреле он установит очередной рекорд»

Сергей Шлома, – директор направления «Вторичный рынок» компании «ИНКОМ-Недвижимость», 10 апреля 2023, источник 

«В ближайшей перспективе на рынке нет предпосылок для упадка вторичного сегмента — конечно, при отсутствии новых экономических и политических потрясений. В целом ситуация стабильная, вероятность плавной незначительной коррекции цен сохраняется. Но многое находится в руках девелоперов: если они оставят свои перегретые цены и будут работать на низких оборотах, продавая меньше квартир, чем им нужно, то стоимость "вторички" не упадет. Также я не вижу оснований для ее роста»

Дмитрий Таганов, – руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», 10 апреля 2023, источник 

«Сегодня растет доля квартир, у которых в процессе экспозиции (от момента попадания в рекламу до момента продажи) цена не меняется. То есть, объекты выставляются на продажу по адекватной рыночной стоимости. Это говорит о том, что период турбулентности не то чтобы пройден, но уровень неопределенности и тревожности снизился, и участники вторичного рынка готовы идти навстречу друг другу, договариваться, понимая, что в дальнейшем каких-то существенных колебаний цен ждать не стоит»


Максим Жабин, – заместитель гендиректора ИСК «ЛенРусСтрой», 10 апреля 2023, источник 

«Я думаю, средний размер платежа можно будет удерживать в сложившемся диапазоне (без существенного увеличения) ближайшие несколько лет. Сейчас средний срок займа, официально, по договорам – 27 лет. Раньше средняя фактическая жизнь ипотеки составляла 7 лет (по Москве и Петербургу), сейчас, по данным крупных банков, – 10–11 лет. Люди стараются закрывать кредиты раньше. Мы не можем предсказать их поведение на несколько лет вперед, но полагаем, что будут платить быстрее.

Вероятно, доля досрочного погашения будет сокращаться. Возможности этого инструмента – кредитов с субсидированными ставками – еще не исчерпаны, но близки к пределу. Срок погашения увеличивать уже некуда. Заемщиков это не пугает: им, похоже, все равно, придется платить 20 лет или 30. Такого горизонта планирования ни у кого просто нет: "Я подумаю об этом завтра". Главное – устраивает на ближайшую перспективу.

Я полагаю – хотя коллеги, вероятно, мою позицию не одобрят – что ипотеку пора возвращать на рыночные основания. С минимальной поддержкой государства. Мы, по крайней мере, к этому готовимся. Конечно, в этом случае глобальные планы по вводу жилья придется пересматривать. Но снижение рисков и кредитной нагрузки на граждан и на бюджет – вполне достойная цель.

Возможно, федеральным властям стоит вернуться от программы поддержки граждан к субсидированию ставок по проектному финансированию для девелоперов. (Такую программу в 2019 и 2020 годах реализовали по инициативе МЭР, поддержку получили около 1,8 тысячи проектов.) Сейчас базовая ставка для застройщиков – 12–14%; такие же ставки получаются при размещении облигаций. Средневзвешенная ставка по ранее начатым проектам – около 7,5%, но по новым ЖК ее уже не получить. Субсидируя застройщиков, бюджет может планировать расходы в пределах строительного цикла, на несколько лет. А не на десятилетия, как при субсидиях заемщикам.

По нашим прогнозам, если исключить геополитические катаклизмы, этот год будет лучше предыдущего. Я уверен, что жилая недвижимость в перспективе будет дорожать – какие бы скидки сегодня ни давали застройщики, это все временно. Фундаментальных предпосылок для снижения себестоимости нет. В краткосрочной перспективе возможно падение, но затем рынок все компенсирует и отыграет»

Максим Ельцов, – генеральный директор компании «ПИА-Недвижимость», 10 апреля 2023, источник 

«"Первичка" продолжает жить на сильном допинге в виде господдержки и субсидированных ставок. А "вторичка", с рыночными ставками, выживала как могла и отражала истинное положение дел. В какой-то момент вторичный рынок достиг дна по количеству сделок и по ценам и начал оживать. Второй важный фактор – перетекание денег из новостроек во "вторичку" в силу разницы цен, которая стала очевидной. Низкая ставка играет все меньшую роль. Выигрыш по ежемесячному платежу важен, но при существенной разнице в ценах он невыгоден.

Долго можно смотреть на огонь, воду, на чужую работу и на то, как ЦБ пытается решить вопрос с льготной ипотекой: продлить / нельзя запретить. Думаю, выберут какие-то отдельные группы населения, или форматы объектов, или определенные регионы. Будут подбирать ассортимент, чтобы, с одной стороны, снизить объем зависимости от ипотечной иглы и вместе с тем не дать завалиться рынку. Плюс нужен сильный пиар-предлог: вот, мы же стараемся. Это общий стиль, которого придерживается государство, выбирая меры поддержки. Выбор делается в пользу решений, минимальных по бюджету, но имеющих серьезный пиар-эффект.

Наш прогноз: средняя ставка будет на уровне 12% по "вторичке", на первичном рынке – что-то среднее между семейной ипотекой, ипотекой с господдержкой и будущими программами адресной поддержки; полагаю – около 6,5–7%... Доля отказов в 2023 году выросла. Банки хотят зарабатывать, но они страхуются от рисков, связанных со снижением как платежеспособности заемщиков, так и цен на недвижимость»

Евгений Затонский, – директор агентства «Этажи-Москва», 10 апреля 2023, источник

«Активность покупателей сегодня рекордная по отношению ко всему 2022 году. При этом заметно, что люди стали дольше принимать решения. Второй тренд — перераспределение спроса с "первички" на "вторичку", так как совместные субсидированные программы застройщиков и банков, которые в 2022 году уводили клиентов на первичный рынок, закончились, а льготная ипотека подорожала.

Когда ключевую ставку подняли до 20% годовых, а ГК «ПИК» вышла с пилотным проектом ипотеки под 0,1% на весь срок кредита, «первичка» в структуре сделок занимала 55%. Это было с апреля по декабрь 2022 года. В тот период от звонка до сделки проходило две недели, а сейчас только на выбор уходит 3–3,5 недели...

Значительного изменения (цен на квартир с осени 2022 года – прим.) мы не наблюдаем. Увеличения доходов населения ведь не происходит: за счет чего люди могут платить дороже? Весь 2022 год стоимость лота на "вторичке" не менялась. А во втором полугодии сдулся спрос на первичном рынке. Застройщики удерживали цены скрытыми скидками. Думаю, что в ближайшее время цены на недвижимость на первичном рынке должны скорректироваться. Учитывая, что в последние годы мы наблюдали их бурный рост, это будет неплохо»

Михаил Хазин, – экономист, 11 апреля 2023, источник 

«Вообще ипотека устроена у нас по-дурацки. Эту систему надо менять – тут даже спорить не буду. Но сейчас нет другого варианта – не надо трогать то, что худо-бедно работает. Правда, скоро перестанет, потому что из-за экономического кризиса падает спрос. Доля государственных дотаций в стоимости продаваемого жилья все время растет, а надо снижать стоимость производства жилья.

Вместо постоянного увеличения объемов государственных вложений в субсидирование ипотеки следует заняться оптимизацией цены квартир. Ответственность за завышенную стоимость лежит в первую очередь на должностных лицах, согласовывающих различные этапы строительства жилого объекта и подведение к нему коммуникаций, необходимых для ввода в эксплуатацию. Также... недобросовестность многих УК, чьи услуги отличаются высокой стоимостью, а эффективность работы вызывает вопросы. Здесь надо ограничить аппетиты чиновников, которые выделяют землю и подключают коммуникации. И еще ограничивать активность управляющих компаний, которые воруют, а сами часто ничего не делают»

Дмитрий Голев, – коммерческий директор компании Optima Development, 11 апреля 2023, источник 

«По моим ощущениям, рынок уже вернулся практически к докризисным параметрам. При этом часть квартир можно все еще приобрести с определенным дисконтом. Скидки пока остались и в ликвидных проектах. Но, думаю, со временем, особенно с учетом роста курса рубля и себестоимости проектов все дисконты будут уходить.

Кроме того, рынок в последующие годы, на мой взгляд, гарантированно столкнется с дефицитом нового предложения, потому что инвестиционная себестоимость для застройщика существенно выросла. У новых проектов, как видно, очень слабые экономика и финансовая модель. При такой ситуации запускать новые проекты становится все менее рентабельным. Поэтому, соответственно, будут реализовываться старые лоты, и весь этот нераспроданный объем относительно быстро уйдет с рынка. Я думаю, что три года — это адекватный для этого срок»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 12 апреля 2023, источник 

«Ипотека выросла на 20% (по итогам 2022 года – прим.ред.). Сама по себе цифра нормальная, это не слишком быстро, не перегрев, но, конечно, это и не как в 2021-м, когда рост был, на наш взгляд, слишком высоким, на 30% росла ипотека. Конечно, это не стагнация ипотеки, это рост.

Но нас беспокоит то, что внутри ипотечного портфеля есть нехорошие тенденции. С помощью так называемых ипотек с кешбэком, ипотеки от застройщика под 0%. Это по сути маркетинг, который маскирует завышение цен на жилье для заемщиков и рискованную ипотеку — с низким первым взносом, залогом по завышенной цене. И мы сейчас используем все инструменты, приняли решение для того, чтобы остановить такие рискованные тенденции в ипотеке. Но мы видим, что схема за схемой изобретается, и если это будет продолжаться, то нам нужны будут законодательные решения»

Ирек Файзуллин, – министр строительства и ЖКХ РФ, 12 апреля 2023, источник 

«Практически продажи [новостроек] к 80% идут через льготную ипотеку. Некоторым застройщикам хочется задать вопрос: а не хотите ли снизить цену немножко, чтобы продалось, потому что возможности такие есть на разных территориях, этот анализ тоже присутствует у нас»

Надежда Коркка, – управляющий партнер компании «Метриум», 12 апреля 2023, источник

«Продолжается ускоренная оптимизация предложения массового жилья за счет уменьшения площади квартиры. За два года среднестатистическая квартира в массовой новостройке фактически превратилась из „двушки“ площадью около 55 кв. м в „однушку“ площадью 45 кв. м. То есть отдельное жилое помещение стало само по себе более доступным, но оно заметно уменьшилось. Впрочем, рост цен тоже замедлился, что и повлияло на итоговый показатель в сочетании с весьма оптимистичной оценкой Росстатом доходов москвичей в 2022 году»

Сергей Ярошенко, – генеральный директор ГК «КВС», 12 апреля 2023, источник 

«Я вообще против того, чтобы регулятор так часто менял правила игры. Участникам рынка все-таки хочется жить в более или менее постоянных условиях. Но, на мой, взгляд, изменение в подходах Центробанка (изменения, введенные по субсидированным ипотечным ставкам – прим.ред.) глобально на рынок не повлияет. Все застройщики строят планы исходя из возможных изменений. Не исключаю, что в текущих условиях у девелоперов увеличится остаток нереализованных квартир. Мы прилагаем усилия, чтобы остатков не было, для этого и уменьшили объем ввода. Это никак не скажется на дольщиках, это может повлиять на сроки реализации проектов и оплату процентов банкам»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», 12 апреля 2023, источник 

«В кризисные годы доля льготных (ипотечных – прим.) программ доходила до 30—40% от объема всего рынка. А разница в ставке с рыночными программами была 4—5 процентных пунктов: льготные программы — 7%, рыночные — 11—12%. В кризис рынок не растет, а доля льготных программ увеличивается. При растущем рынке, наоборот, то же самое количество льготных программ составляет меньшую долю рынка. Если будет рост, то объем льготных программ начнет снижаться: было 30%, станет 20%, затем 10%. Есть и дополнительные факторы. В льготных программах минимальный первоначальный взнос — 15%. ЦБ давит на банки, чтобы первоначальный взнос был выше 20%.

На рынке новостроек в 2023 году мы увидим самые разные формы стимулирования покупателей: рассрочки, специальные графики выплат. Будут дополнительные кредиты, например на первоначальный взнос, возможность включить дополнительные расходы в тело кредита или отсрочить первоначальный взнос до 12 месяцев. Варианты разные, их общая идея — пока не пользуешься квартирой, платишь меньше. Можно предположить, что весной подобных опций будет много: застройщики и банки хотят сохранить объемы...

По итогам 2022 года три города — Москва, Санкт-Петербург и Краснодар — формируют почти треть российского рынка строящегося жилья. Там много населения и высокий уровень социально-экономического развития. Отсюда повышенная привлекательность недвижимости. Это нормально и обоснованно. Беспокоиться надо за то, чтобы на всей территории страны были комфортные возможности жизни. Это большая задача по развитию жилищного строительства во всех регионах, в том числе со сложным социально-экономическим положением. Региональные бюджеты могут позволить себе лишь немногочисленные жилищные программы на несколько сотен человек в год. Другими словами, три региона могут жить по рыночным законам, а части остальных федеральный центр должен помогать»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», 13 апреля 2023, источник 

«Перспективы ввода льготной ипотеки на вторичном рынке незначительны. Финансовая отдача от вложений госсредств в подобную программу будет намного меньше, чем от льготного кредитования новостроек. Появление такого продукта может привести к суммарным затратам на льготные программы в 1 триллион рублей, в то время как такие средства можно использовать для секьюритизации рынка льготного проектного финансирования, что позволит снизить стоимость жилья и ипотечных ставок в целом»

Максим Ельцов, – генеральный директор компании «ПИА-Недвижимость», 13 апреля 2023, источник 

«Владимир Путин сообщил на встрече с главой ДОМ.РФ Виталием Мутко, что вместе с правительством обсуждает "дополнительные меры поддержки семей, демографии и рождаемости". Без деталей программы оценить ее влияние сложно. Угадываются намерения сделать льготную ставку для семей с детьми по аналогии с семейной ипотекой, которая распространяется на новостройки и жильём собственности, продаваемое застройщиками. Возможно программа будет распространяться на ограниченный тип квартир (от двух комнат и более). И я пока вижу больше минусов чем плюсов.

Для вторичного рынка вроде бы неплохая новость, но если предположения о требованиях к количеству комнат подтвердится, то это приведёт к нерыночному разрыву на разные типы квартир. Кроме того, если правительством движет забота о семьях, то со слов тех же чиновников мы знаем что рынок "затоварен" строящимися квартирами. И среди них все больше готового жилья. Его спокойно можно купить по семейной ипотеке. Зачем тогда дополнительная поддержка вторички?

Дальше-больше. Пока утверждается программа, пока она будет запущена уйдёт несколько месяцев. Что будут делать покупатели вторички? Правильно. Они будут ждать. Своими же руками ограничиваем начавшееся восстановление рынка вторички. До которого никому не было дела и он без ипотечного допинга, даже при ставке в 11-12%, при неравной конкуренции с первичным рынком, начал оживать...

Если ставка будет сопоставима с семейной ипотекой, то это подтолкнёт цены, ежемесячный платёж вырастет. Ничего особо не поменяется кроме того что появится ещё одна долгосрочная статья расходов в бюджете, за которую мы все заплатим налогами.

Ну и напоследок. Что будут делать те кто собирался покупать новостройки? Правильно. Тоже ждать. Более внимательно посмотрят на цены вторичного рынка, который пока ниже на 10-20%. А если условия новой программы их не удовлетворят, то вполне вероятно вообще отложат покупку. Кто тогда будет покупать жилье на затоваренном рынке новостроек? Только-только наметился тренд на сокращение ценового разрыва готового и строящегося жилья, как пришла "помощь". Да разрыв сократится, но за счёт дополнительного вмешательства государства деньгами налогоплательщиков»

Дмитрий Таганов, – руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», 14 апреля 2023, источник 

«Считаю, что льготную ипотеку на вторичном рынке нужно было вводить тогда же, когда она была введена на первичном – в 2020-м. Сейчас эта мера запоздавшая, но, думаю, если ее все-таки примут по ставкам и условиям аналогичным с теми, что были у новостроек, то это позволит развиваться вторичному сегменту, спрос вырастет.

Но также стоит упомянуть об опасности: на рынке новостроек введение льготных ипотечных программ с господдержкой спровоцировало ажиотажный спрос, который способствовал сильному росту цен. Есть вероятность, что на «вторичке» ситуация может повториться, особенно в условиях падения спроса на новостройки. Мы и так наблюдаем перетекание спроса на вторичный рынок, а в таких условиях переход покупателей из сегмента новостроек только увеличится, и в целом увеличится приток новых клиентов на «вторичку», поэтому теоретически есть опасность перегрева рынка в перспективе и повышения цен»

Олег Леонов, – зампред комитета Госдумы по развитию гражданского общества, вопросам общественных и религиозных объединений, 14 апреля 2023, источник 

«Чтобы повысить рождаемость, нам надо создать условия для семей - начать строительство малоэтажных городских районов со всей необходимой инфраструктурой, и на приобретение таких городских частных домов на своих участках направить все льготные ипотечные программы, а также сделать соцнайм. Пилотные проекты в двух областях показали рост рождаемости более 30% в таких районах.

Да, их строительство обойдется дороже. Но цель - не сэкономить деньги, а поднять рождаемость и обезопасить страну от вымирания. Это надо осознать и начать строить вместо человейников малоэтажные комфортные городские районы. Дело в том, что причина низкой рождаемости как в РФ, так и во всем мире - урбанизация. Так, суммарный коэффициент рождаемости в РФ - 1,5 (столько в среднем детей рождает женщина детородного возраста), а городах еще меньше - 1,44»

Михаил Сухов, – глава рейтингового агентства АКРА, 14 апреля 2023, источник 

«При ипотеке с нулевым взносом на клиенте наживаются и продают ему недвижимость втридорога. Такие продукты ни к чему хорошему не приведут как с точки зрения кредитного качества, так и социальных взаимоотношений между заемщиками и банками.

Рано или поздно человек поймёт, что он купил в ипотеку недвижимость, которая стоит на 20-30% дороже. Если она еще больше упадет в настоящей рыночной стоимости, тогда человек поймёт, что он взял кредит сумму в 2 раза больше чем то, что стоит квартира. Я не исключаю, что у подобного рода заемщиков могут быть социальные вопросы перед банками. Неизвестно, как будут решаться такого рода проблемы. Банки всегда есть и будут "жирные коты".

Нужно обращать внимание на фундаментальные вещи, которые касаются кредитных портфелей, а именно: 20% первоначального взноса при ипотеке - это формула, выведенная давно. Менделеев вывел формулу: водка - это 40%. А ипотека по разумному опыту - 20%. Не надо ничего мудрить. Если ипотека хуже LTV 20%, она должна иметь повышенную регуляторную нагрузку в той или иной форме. Думаю, от повышенных коэффициентов риска стоит переходить к росту резервов, которые оказывают более адресное влияние на финансовый результат и мотивацию банкиров»