ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #212

Владимир Щекин, – совладелец Группы Родина, 13 апреля 2023, источник 

«Политика ЦБ сократит число субсидированных (ипотечных – прим.ред.) программ от застройщиков. Дело в том, что банкам теперь станет значительно менее выгодно участвовать в таких схемах, поэтому девелоперам потребуется нести дополнительные расходы на их сохранение. Не факт, что это окажется рентабельным. Несомненно, такие действия сужают свободу клиентов на первичном рынке и замедляют процесс его восстановления. Отчасти нивелировать негативные последствия решения Центробанка способно внедрение новых госпрограмм: для молодежи, сотрудников предприятий ОПК и др. Но появление новых льготных мер не должно быть сопряжено с устранением других маркетинговых инструментов...

Сегодня на первичном рынке только Москвы реализуется 68,73 тысяч лотов, что на 51,3% больше, чем годом ранее. Но тенденция начала меняться. Тем не менее, уже три месяца подряд объем предложения неуклонно снижается. Это связано с тем, что застройщики во избежание затоваривания стали сокращать вывод на рынок лотов в существующих и новых проектах. Кроме того, в обществе стабилизировалась эмоциональная обстановка, снизилось влияние политических факторов на принятие решений, что способствует постепенному восстановлению спроса. Уверен, что во втором квартале позитивный тренд только укрепится»

Антон Сауков, – руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи», 15 апреля 2023, источник 

«Интерес россиян к недостроенным домам с прошлого года вырос на 27%. Основная причина такого роста — в появлении ипотеки на завершение строительства собственными силами по льготной ипотеке, ставки по ней сейчас на уровне 7–8%, плюс на рынке достаточно много недооцененных объектов, которые раньше не пользовались спросом из-за отсутствия доступных ипотечных программ для их приобретения, из-за чего хорошо просели в цене.

Дисконт на подобные объекты нередко доходит до 20–25% от их реальной рыночной стоимости, поскольку часть таких домов начинали возводить еще до резкого скачка цен на стройматериалы. В первую очередь, интерес вызывают земельные участки с незарегистрированными домами, поскольку они попадают под действие программы на завершение строительства собственными силами. По условиям программы заемщику необходимо будет достроить и зарегистрировать дом в течение 12 месяцев, чтобы сохранить льготную ставку по кредиту, при этом часть недостроенных домов находится на финальной стадии готовности»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 17 апреля 2023, источник

«Ипотечные кризисы – это страшная вещь. Мы видели, что в других странах было, как это происходило. Это затрагивает всю экономику. Поэтому наша задача - чтобы ипотека росла сбалансированно, мы внимательно за этим смотрим… На наш взгляд, программа льготной ипотеки после того, как будет завершена безадресно, должна остаться только адресной. На наш взгляд, нужно приоритетом сделать развитие жилищного строительства в небольших городах, там, где застой рынка»

Дмитрий Тарасов, – руководитель Центра макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка, 17 апреля 2023, источник 

«Спрогнозировать динамику цен на 2023 год довольно трудно. После всплеска сделок 2021-2022 годов наблюдается некоторое "затоваривание" рынка, что сдерживает рост цен. С другой стороны, ослабли факторы, которые влияли на рост себестоимости строительства. По мере "рассасывания" излишнего предложения на рынке, а также улучшения условий ипотечного кредитования при стабилизации на финансовом рынке и возможного снижения ставок во второй половине года можно ожидать выхода рынка жилья на стабильные показатели, в том числе и по динамике цен на жилье. Снижение безработицы в целом по стране, рост реальных зарплат будут создавать дополнительный спрос на рынке жилой недвижимости. Это означает, что значительная часть спроса будет формироваться в регионах. Следовательно, регионы с выгодным географическим положением (например, Центральный и Поволжский ФО) имеют все основания ожидать опережающих темпов роста на вновь вводимое жилье по итогам года»

Дмитрий Чернов, – директор по работе с партнерами дивизиона «Домклик» Сбербанка, 17 апреля 2023, источник 

«В Сбербанке ипотеки по околонулевым ставкам сейчас нет. У нас остались субсидированные ставки от 4%, при этом за счет рыночной ставки девелоперы не закладывают разницу ставок в стоимость объекта, в конечном счете выигрывает покупатель. Эффект снижения цен есть, но он пока не ярко выражен. Например, за последние две недели средняя цена на первичном рынке скорректировалась на 2%, до 160 тыс. руб. за 1 кв. м. Если сравнить с уровнем цен в августе, когда наблюдалась пиковая доля субсидированных программ, то с того момента средняя стоимость жилья на первичном рынке уже снизилась на 16%. Это произошло в том числе потому, что застройщики перестали включать "доплату" за низкую ставку в стоимость квартиры. Сейчас ипотечные ставки чуть выше, зато квартира приобретается по рыночной цене...

Если она (ключевая ставка ЦБ – прим.ред.) будет стабильна, то спрос на субсидированные программы сохранится в районе 20%. Если регулятор поменяет ставку, возможны изменения как в одну, так и в другую сторону. Спрос на вторичное жилье исторически был выше. Сейчас он в районе 68%, примерно 26% — первичное жилье и 6% — это все остальные продукты. В Москве картина немного другая: доля ипотеки на первичном рынке — 38%, на вторичном — 55%. Если говорить в общем, то вторичное жилье остается флагманом рынка. Хотя за последние два года первичка выросла – раньше ее доля была в районе 20%. На фоне господдержки и развития строительной отрасли доля сегмента новостроек в ипотечных выдачах стала расти»

Надежда Караваева, – младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА», 18 апреля 2023, источник 

«Около половины от 80 млрд руб. (потери банков, по оценкам "Эксперт РА", из-за ужесточения регулирования ипотечного бизнеса – прим.ред.) — потерянный процентный доход от непосредственного сокращения выдач ипотеки "от застройщиков", недополученные комиссии от девелоперов, а также расходы на досоздание резервов по уже выданным таким кредитам. Остальное приходится на недополученные комиссии от ипотечного страхования. В масштабах сектора это не критически значимая, но заметная сумма. Недополучение доходов сейчас из-за более жесткого регулирования способно поддержать их в будущем, поскольку риски в ипотеке будут сдерживаться мерами ЦБ»

Андрей Бархота, – эксперт ипотечного рынка, 19 апреля 2023, источник 

«На протяжении 2022 года годовые темпы потребкредитов снизились в шесть раз: с 19 до 3%. Если же мы скорректируем эти значения на величину инфляции, то получим, что портфель вовсе сокращается. При этом ипотечное кредитование к марту 2023-го выросло на 9% в годовом выражении. В результате мы имеем картину, когда объективно надо поддерживать неипотечный сегмент розничного кредитования, который составляет порядка 46% кредитного портфеля или 13 трлн рублей. Сильным подспорьем мог бы стать заметный рост доходов домохозяйств, однако это едва ли возможно на фоне бюджетных ограничений и объективных экономических факторов.

В запасе остается еще один эффективный способ — превратить беззалоговые кредиты в залоговые. Если залогом выступает готовое жилье, то в силу закону такие ссуды могут быть признаны ипотечными. Инициативу о разработке и запуске новой льготной программы под объекты на вторичном рынке можно рассматривать как попытку трансформировать сегмент розничного кредитования, увеличив проникновение залогов в практику предоставления ссуд. Ведь в этом случае кардинально снижается уровень риска, а значит, и процентная ставка. При этом рост залоговой массы в виде крупных объемов вторичного жилья препятствовал бы росту цен на последнее»

Ирина Доброхотова, – управляющий партнер Dombook, основатель «Бест-Новострой», 19 апреля 2023, источник 

«Мы не фиксируем снижение цены (на новостройки – прим.ред.) и также не видим предпосылок к понижающему тренду. Стоимость строительных материалов продолжает расти, также не способствует снижению цен и параллельный импорт - сроки доставки многих позиций выросли, цены на них не снизились. Кроме того, выросли издержки на оплату труда рабочих»

Сергей Зайцев, – директор по продажам федеральной компании «Этажи», 19 апреля 2023, источник 

«В апреле новостройки демонстрируют очень сдержанную динамику роста, основная причина - увеличение конкуренции между первичным, вторичным и загородным рынком. На вторичном рынке сохраняется относительно высокий дисконт и большой объем предложения, на загородном [рынке] цена кв. м ниже, и при этом действуют льготные программы. Новостройкам приходится конкурировать, что сдерживает рост цен»

Виктория Кирюхина, – эксперт «Циан. Аналитики», 19 апреля 2023, источник

«За год средняя цена кв. м в новостройках городов-миллионников увеличилась на 3,9% - до 141,2 тыс. рублей против 135,9 тыс. рублей... В мае и летние месяцы ожидается стагнация относительно апрельских цен при сохранении высокой доли ипотечных сделок, как главного инструмента приобретения недвижимости. Предпосылок для существенного роста или падения стоимости на данный момент нет. Дорогая ипотека ограничивает возможный рост цен, а стабилизация предложения позволяет снижать конкуренцию»

Сергей Пахомов, – глава комитета ГД по строительству и ЖКХ, 19 апреля 2023, источник

«Возможно, нам стоит размер льготы при покупке квартиры на вторичном рынке привязать к приобретению жилья на первичном рынке, чтобы сохранить баланс и спрос между первичкой и вторичкой. Ведь ни для кого не секрет, что более половины жилья продается на вторичном рынке с целью приобрести новую квартиру. Поэтому, в порядке идеи, если человек продает свою старую квартиру на вторичном рынке и у покупателя будет возможность воспользоваться льготными ипотечными инструментами, то почему бы не поощрить и продавца, предложив ему льготные условия при покупке жилья на первичном рынке? Нам кажется, что такой механизм имеет право на то, чтобы на него обратили более детальное внимание»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 20 апреля 2023, источник 

«Ипотека. Здесь сохранился рост, но уже на более нормальных уровнях, не как в 2021 году, когда были некоторые элементы перегрева. Конечно, ипотека росла во многом за счет государственной поддержки, практически половина ипотеки выдавалась с государственными льготами. Такие программы, правда, хорошо работают в кризис: они поддерживают спрос на жилье, а через него – и строительную отрасль. Но, на мой взгляд, применяя такие меры, важно не терять из виду главное, а главное – это цель ипотеки, это, прежде всего, доступность жилья для людей. Чтобы цена квартиры, объем кредита, который люди должны выплачивать много лет, были посильны для них, не были чрезмерными по сравнению с их будущими доходами. Поэтому сейчас надо обратить особое внимание на те проблемы, которые в ипотеке возникают. Нам нельзя допустить роста рискованной ипотеки, и для этого мы уже задействуем наши инструменты»

Александр Данилов, – директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ, 20 апреля 2023, источник 

«Иногда как-то так позиционируется, что Банк России выступает против снижения ставок по ипотеке, чуть ли не так это подается. Здесь надо правильно расставить акценты: мы не против снижения ставок по ипотеке, мы за снижение ставок по ипотеке, но за честное снижение ставок по ипотеке, без схем, без манипулирования. Просто честное снижение. И второй момент: мы не против программ поддержки как таковых, но считаем, что поддержка должна оказываться там, где она требуется, где она нужна. Она должна быть точечной, нести социальную функцию, как семейная ипотека, например.

Дальше какие перспективы? Снижать до отрицательных ставок за счет схемотехники или будем удлинять сроки до бесконечности и наследовать ипотечные платежи? Мы выступаем за то, чтобы отрасль развивалась обильно, чтобы не было, что мы следующий год проживем..., а дальше обвал... Мы хотим, чтобы был обильный рост..., рост цен не отрывался от доходов населения.

И закончить я хочу на самом деле вопросом: что мешает вам снизить ставки, если применительно к банку, если действительно это все позиционируется как то, что мы снижаем платеж заемщику. Снизьте ставки по-честному. И застройщики: если у вас, как сейчас мы слышим, затоваренность, что мешает вам снизить цену? Честно, что мешает показать снижение цены? Чтобы люди видели реальную картину и получали реальное снижение платежа»

Наталья Загвоздина, – старший управляющий директор – директор аналитического управления Сбербанка, 20 апреля 2023, источник 

«Наш прогноз по рынку первичного жилья на следующий год: падение объемов на 10% в 2023 к довольно высокому и бодрому 2022. А выход по количеству сделок ДДУ уровня 2021 года, когда у нас было порядка 900 тыс. их, вот этот уровень, по нашим прогнозам, будет достигнут в 2025 году. Рост по объемам будет в 2024 году»

Сергей Зайцев, – руководитель департамента новостроек федеральной компании «Этажи», 20 апреля 2023, источник 

«Если на вторичную недвижимость распространят льготную ипотеку, то это вызовет большой спрос на такое жилье и сделает хуже новостройкам. С учетом текущих цен, скорее всего, ставка на вторичку будет выгоднее, а это может привести к тому, что рынок вообще перестроится в сторону вторичной недвижимости, которая сейчас и так дешевле и она уже готова к проживанию.

Если говорить о том, как застройщики в такой ситуации будут привлекать покупателей на малогабаритное жилье, то в этом сегменте проблем на рынке нет. Ликвидные «однушки» в 30-35 кв. м и так хорошо продаются и на них есть спрос, если цены не задирать. Сегодня наблюдается проблема с продажей двух- и трехкомнатных квартир. В этом сегменте происходит затоваривание. Для решения этого вопроса планируется повышать привлекательность этих квартир через снижение ставки.

Думаю, что предложение расширить льготную ипотеку на вторичном рынке и на квартиры с большой площадью – это хорошая мера, как для граждан, так и для рынка. Очевидно, что программа льготной ипотеки на вторичку будет популярна, но для застройщиков это будет довольно странное решение. Пока непонятно как эта мера поможет девелоперам, ведь продажи у них сильно просядут. И не совсем ясно, как эта мера поможет стройке и отрасли в целом»

Сергей Терентьев, – директор департамента недвижимости Группы ЦДС, 21 апреля 2023, источник 

«Первые два месяца 2023 года были очень спокойными за счет вымывания спроса в конце прошлого года на фоне ажиотажа с отменой льготной ипотеки. Однако уже к концу I квартала рынок восстановился. В марте наш объем продаж увеличился не менее чем на 30% по сравнению с февралем. По открытой статистике можно судить, что такая же ситуация наблюдается на рынке в целом. В апреле спрос продолжил восстанавливаться.

Уходит эпоха субсидированных ипотечных ставок для покупателей. Предложения, которые остаются на рынке, — с субсидированием ставки на 1%—2% — уже не так интересны, и число сделок с этим инструментом заметно сократилось. Если в 2022 году на сделки с субсидированной ипотекой приходилось более 60% продаж, то сейчас их доля снизились до 17%. Это абсолютно логичный итог. Главное, чтобы изменения на рынке ипотеки не повлияли на возможность людей купить квартиру.

На мой взгляд, сейчас многие покупатели стали реально смотреть на ситуацию. Они осознали, что цены на недвижимость не падают, а кредитные ставки растут. В связи с этим люди тщательно выбирают объект и абсолютно осознанно решаются на покупку, понимая, что им нужна квартира, и сейчас неплохой момент для ее приобретения. Это хорошо видно по росту качества обращений к застройщикам. Их общее количество остается достаточно постоянным, но число сделок при этом увеличивается. Считаю, это говорит о том, что на рынке остались покупатели, которые понимают, что лучших условий пока не будет...

Что касается снижения цен на новостройки на 30% в ближайшие два-три года, то, на мой взгляд, этот сценарий нереализуем. Если в силу каких-то причин (причем, скорее всего, они будут не экономическими) рынок упадет в цене хотя бы на 15%, то застройщики перестанут выводить в продажу новые проекты. Падение цен на 30% будет означать, что первичного рынка больше нет: застройщики распродадут имеющиеся остатки и не будут выводить новые проекты. Верить в такое не хочется и шансов на реализацию такого сценария крайне мало»

Наталья Загвоздина, – старший управляющий директор – директор аналитического управления Сбербанка, 21 апреля 2023, источник 

«В этом году мы ждем все-таки охлаждения. Если мы возьмем среднее по России, наверное, мы склоняемся к тому, что цены в этом году скорректируются на 5%, а дальше будут только стабилизироваться. В каких-то регионах цены на недвижимость снизятся сильнее, чем на 5%, в других останутся без изменений, а в некоторых возможен рост в силу разных факторов»

Ирек Файзуллин, – глава Минстроя РФ, 21 апреля 2023, источник 

«Нынешняя ситуация на российском рынке жилья заставит девелоперов снизить цены. Когда закупки будут прекращаться, рынок все равно будет требовать от девелоперов снижения и нахождения компромисса с покупателям. Поэтому я надеюсь, что будет снижение»

Вадим Камалов, – директор федеральной компании «Этажи-Кубань», 22 апреля 2023, источник 

«В экономике есть термин – предельная полезность. Вот мы этот предел полезности квадратного метра уже нащупали. Когда средняя цена по Краснодару ушла за 160 тыс. руб., количество сделок резко снизилось. По сравнению с допандемийным периодом жилье в новостройках Краснодарского края подорожало в 2–2,5 раза. При этом доходы населения остались прежними...

Застройщики считают, что рынок недвижимости состоит только из новостроек. На самом деле соотношение на российском рынке недвижимости примерно такое: 30% — новостройки, 60% — вторичное жилье и 10% — загородное. Отмечу, что доля загородного жилья стремительно растет, а доля новостроек снижается. Частное домостроение в два раза дешевле новостроек, и люди благодаря риэлторам начали это понимать. Девелоперы все равно не хотят снижать стоимость квадратного метра, искусственно ограничивая предложение...

Поддержать рынок вторичного жилья льготной ипотекой, на мой взгляд, просто необходимо. Это устранит существующий дисбаланс, приведет к снижению стоимости недвижимости в новостройках, а у людей появится больше возможностей для обеспечения себя жильем. Я уверен, что раз об этом заговорил президент, значит, в скором времени льготная ипотека будет доступна и на вторичном рынке недвижимости»