ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #217

Игорь Горский, – президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти, 18 мая 2023, источник 

«У нас спрос на новостройки не упал, я категорически против такой формулировки. Просто произошла корректировка цены. На мой взгляд, снижение на 5–7% — это никакое не падение, а лаг в переговорах между покупателями и продавцами.

Действительно, застройщики стали более лояльными по отношению к клиентам. Действительно, сегодня у нас рынок покупателя. Действительно, новостроек берут меньше. Но, во-первых, мы уже говорили, что недвижимость — это индикатор стоимости денег. А во-вторых, разрешений на строительство сегодня выдают значительно меньше. Но сам по себе Петербург не стал менее привлекательным мегаполисом — у нас сохраняется активный спрос на недвижимость со стороны покупателей из регионов. Все эти факторы как бы поддерживают рынок снизу, не давая ему сильно просесть»

Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK, 18 мая 2023, источник 

«Программа субсидирования аренды жилья молодым семьям, чтобы они могли накопить на первоначальный взнос по ипотеке, далека от жизни... Конечно, помогать молодым семьям нужно. Но совершенно не факт, что деньги, которые люди будут экономить, они станут откладывать на первоначальный взнос.

Деньги на программу будут потрачены немалые, а экономического эффекта с точки зрения стимулирования строительной отрасли через ипотеку не будет. Думаю, к теме доступной аренды для молодых семей надо подходить принципиально по-другому.

Государство способно аккумулировать значительные финансовые ресурсы. За счет этого можно заказывать у девелопера строительство так называемых доходных домов в разных частях страны. И сдавать их молодым семьям по той арендной ставке, которая для них приемлема. 

+ С одной стороны, это стимулирует отрасль, потому что доходные дома кто-то должен строить.
+ С другой стороны, стимулирует молодых людей откладывать, потому что они понимают, что какой-то период времени арендуют на льготных условиях, но с какого-то момента будут арендовать на коммерческих.
В перспективе проект может претендовать даже на коммерциализацию»

Марат Хуснуллин, – вице-премьер РФ, 20 мая 2023, источник

«В I квартале 2023 года выдача ипотеки у нас несколько снизилась по сравнению с аналогичным периодом 2022, но уже в апреле ситуация улучшилась, а за первые 15 дней мая динамика тоже хорошая. В этих условиях, если ничего серьезного не произойдет, прирост портфеля ипотечных кредитов составит не менее 2 трлн рублей»

Александр Киревнин, – директор департамента финансово-банковской деятельности и инвестиционного развития Минэкономразвития РФ, 23 мая 2023, источник 

«Мы понимаем, что формат льготной ипотеки надо реформировать. У нас есть конкретная дата, когда программа заканчивается. (...) Процесс выхода из них тяжело будет с точки зрения населения обосновать просто окончанием. Поэтому какой-то переход и как мы будем оформлять — этот вопрос будет перед нами стоять в ближайший год. "Зеленая" ипотека – это то, на что можно посмотреть в том числе»

Евгений Дячкин, – вице-президент, руководитель департамента продаж в партнерских каналах ВТБ, 24 мая 2023, источник 

«После ограничения "околонулевой" ипотеки комиссия застройщиков за снижение ставки по кредиту стала существенно ниже. На этом фоне произошло значительное сокращение средней суммы сделки на рынке новостроек. Дополнительный вклад в динамику вносит стремление девелоперских компаний оперативно реализовать объекты в уже сданных в эксплуатацию домах: по нашим данным, в ряде случаев размер дисконта может доходить до 40%. В то же время в результате увеличивающегося спроса цены на "вторичку" растут. Мы ожидаем, что в ближайшей перспективе заемщики продолжат смещать интерес в сторону готового жилья, что будет влиять на динамику стоимости квадратного метра и возвращать рынок к балансу спроса и предложения»

Михаил Матовников, – главный аналитик Сбербанка, 25 мая 2023, источник 

«Мы тоже фиксируем падение цен на недвижимость, но на самом деле это падение не является фронтальным. Большей частью оно затронуло столичные рынки с большим инвестиционным спросом, где большую роль играли вот эти самые уехавшие россияне, которые сейчас продают квартиры – цены падают, они тянут за собой вниз и цены на первичном рынке, хотя они реагируют меньше. В регионах мы это (падение цен на недвижимость – прим.ред.) видим в меньшей степени.

Например, сейчас только в четверти регионов на первичке случилось какое-то падение к августу 2022 года, когда был пик цен, а на вторичке таких регионов совсем ничего. Более того, в последние два месяца цены развернулись. В наших стресс-тестах мы исходили из падения цен на недвижимость на 15%. По всей видимости, мы не достигнем даже на самых пострадавших рынках 10%»

Алексей Заботкин, – зампред ЦБ РФ, 25 мая 2023, источник

«Показатели ежемесячных выдач крайне волатильны. Когда вы сравниваете выдачи текущего месяца с выдачами этого же месяца годом ранее, то очень большую роль играет база. Более правильным индикатором динамики конечного кредитования, которым мы сами пользуемся, является объем ипотечного портфеля банков.

Если смотреть на этот показатель, то в марте прирост ипотечного портфеля составил 16%. Это в целом внутри диапазона нашего прогноза на 2023 год. Мы ожидаем роста портфеля на 13-17% с замедлением до 10-15% в 2024-2025 годах. Все эти значения заметно выше инфляции и темпов роста доходов населения, то есть в целом ипотечное кредитование расширяется довольно существенными темпами.

Мы пристально следим за рискованной ипотекой, когда кредиты выдают заемщикам, у которых могут возникнуть затруднения с их обслуживанием. Именно на это было нацелено недавнее ужесточение условии льгот от застройщиков.

Цены на жилье в 2021-2022 годах очень сильно выросли из-за льготной ипотеки. Это ухудшило доступность жилья. Эффект роста цен стал перекрывать выигрыш от более низкой ставки. Надо понимать, что если у вас ставка снизилась на четверть, а стоимость жилья выросла на треть, то в итоге придется платить больше. Мы в очередной раз подтверждаем, что постоянно действующие программы льготной ипотеки должны быть не массовыми, а строго адресными»

Ирина Векшина, – консультант по ипотечному кредитованию компании «Инком-Недвижимость», 25 мая 2023, источник 

«Средний срок ипотечного кредита, то есть срок, на который люди первоначально оформляют ипотечный кредит, увеличивается. Сейчас он составляет примерно 24 года. По сравнению с 2019 годом, когда средний срок ипотечного кредита был около 18 лет, он вырос на шесть лет. <...> Пока тренда на снижение срока ипотечного кредита мы не наблюдаем»

Сергей Зайцев, – директор по продажам федеральной компании «Этажи», 26 мая 2023, источник 

«Арктическая ипотека – это все-таки больше инструмент повышения доступности жилья и стимулирования развития жилого строительства в регионе. И ей в первую очередь воспользуются те, кто уже работает в регионе, и те, кто никуда не планирует переезжать оттуда. Поэтому это такой достаточно специфический узконаправленный ипотечный продукт, который больше направлен на создание комфортных условий для проживания жителей Арктической зоны.

Для привлечения же релокантов, наверное, есть смысл усиливать данную ипотеку через взаимодействие с предприятиями, работающими в данном регионе, возможно, путем субсидирования формирования их собственного жилого фонда как для постоянных, так и для временных работников. Поэтому сама по себе арктическая ипотека – это правильная инициатива, но только она не решит вопрос с привлечением людей в регион»

Ксения Юдаева, – первый зампред ЦБ РФ, 26 мая 2023, источник 

«Не скажу, какие конкретно условия (для новых программ ипотеки с субсидируемой государством ставкой, в том числе еще не запущенная арктическая ипотека и льготная ипотека на жилье на вторичном рынке – прим.ред.) мы считаем оптимальными, но что мне кажется очень важно — это соблюдать наш традиционный подход. Чем больше у нас льготников, тем более высокая у нас ставка [будет] для всех остальных. Поэтому и та, и другая ипотека, если уж ее вводить, она должна быть очень таргетирована в отношении тех, кому это нужно и кого мы хотим поддерживать, исходя из соображения экономического развития территорий»

Ксения Юдаева, – первый зампред ЦБ РФ, 26 мая 2023, источник 

«В прошлом году, чтобы поддержать спрос, банки и застройщики активно использовали так называемую «льготную ипотеку от застройщика». Цены на первичном рынке в Российской Федерации в I квартале оказались на 40% выше, чем на вторичном рынке. Для ограничения рисков мы ужесточили регулирование, стали требовать больше резервов по таким кредитам.

Банки начали сокращать эти сомнительные практики в принципе еще до вступления в силу новых требований. Но в целом стандарты кредитования по-прежнему остаются мягкими. Больше половины ипотеки выдается с первоначальным взносом меньше 20%. Около 40% ипотеки выдается заемщикам с высокой долговой нагрузкой (ПДН более 80%). При этом, чтобы снизить ежемесячный платеж для заемщика, банки максимально увеличивают срок кредита. Так, в IV квартале 2022 года 40% кредитов было выдано на срок 30 лет. Чтобы снизить риски, с 1 мая мы повысили макропруденциальные надбавки, прежде всего по ипотеке с низким первоначальным взносом.

И хотя старые схемы в ипотеке постепенно уходят, появляются новые практики. Например, с прошлого года появилась новая тенденция — банки предлагают клиентам опцию по снижению ставки, в том числе на вторичном рынке. Заемщику предлагается сделать единоразовый платеж по ипотеке для снижения ставки. Для банков в этой схеме есть два основных мотива. Первый — это уменьшить объем потенциального рефинансирования кредитов в случае будущего снижения ставок. У заемщика, если он уже заплатил за пониженную ставку, не будет выгоды переходить в другой банк. Второй мотив для банков — это возможность единовременно отнести сумму получаемой комиссии на процентные доходы и впоследствии включить в капитал. Есть и риски для банков в такой схеме. Например, комиссия за пониженную ставку определяется исходя из того, что ипотека будет выплачена досрочно в течение 7–8 лет, как это происходило все последние годы. Но если этого не произойдет, то банк может столкнуться с процентным риском.

Кроме того, такая практика способствует сохранению высокой доли кредитов с низким первоначальным взносом: вместо того чтобы снизить размер кредита, заемщик оплачивает комиссию за снижение ставки. Мы сейчас проводим оценку масштабов такой ипотеки и будем думать, целесообразно ли вводить какие-то меры для того, чтобы снизить риски по ней, или риски все-таки еще достаточно низкие»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 29 мая 2023, источник 

«Программы по снижению ставки за комиссионное вознаграждение имеют только умозрительный риск для участников. Заемщик приобретая снижение ставки за 3-4 года окупает свои затраты, а при обслуживании кредита 7-10 лет имеет ощутимую выгоду.

Разговоры о том, что банк несет дополнительный процентный риск можно не учитывать по двум обстоятельствам. Во-первых, банк получает комиссию единовременно на нынешних финансовых условиях. Это – демпфер процентного риска. Во-вторых, снижение ставки на 0,5-2 процентных пункта намного меньше риска от изменений ключевой ставки, которую регулятор может увеличить из своих представлений о борьбе с инфляцией и управлению финансовой стабильностью.

Еще одно противоречие. Банк России постоянно рассказывает о рисках ипотечного пузыря, который иллюстрируется или нагрузкой заемщиков или размером первоначального взноса. На основании этого принимаются различные нормативы для охлаждения рискового, по мнению, Банка России кредитования. При этом не учитывается историческая динамика просрочки, дефолтов, механизмов реструктуризации, которые не подтверждают опасения регулятора.

Аналогичное поведения Банка России проявилось в борьбе с многотраншевой секьюритизацией, которое вылилось в драконовских коэффициентах риска на транш, выкупаемый оригинатором, что по факту убило этот вид секьюритизации на несколько лет.

Инициативы Банка России можно всегда положительно оценить с точки зрения красоты теоретических нормативов и критично оценить с точки зрения на развитие любого бизнеса. Доля ипотечного кредитования и ипотечный портфель не занимают критического размера относительно всего кредитного портфеля и ВВП. На этом этапе развития можно было не охлаждать на каждом шагу развитие ипотечного кредитования, которое во многом является катализатором социально-экономического развития страны»