ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #222

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», 23 июня 2023, источник 

«Любые искусственные меры поддержки спроса способны привести к перегреву рынка... Дополнительное субсидирование чего угодно в части поддержки спроса может привести к очередному росту цен. И рынок аренды от этого тоже не застрахован. Скорее всего, после запуска программы (субсидирования аренды жилья для молодых людей – прим.ред.) арендаторы пропорционально поднимут цены, потому что спрос увеличится, а предложение — нет. Продавцы сделают то же самое. Как следствие, участники программы в лучшем случае ничего не сэкономят, а остальные арендаторы и покупатели — только потеряют.

Рынок недвижимости нуждается не в новых программах субсидирования, а в постепенной отмене существующих. В отсутствие льгот и субсидий он все отрегулирует сам: недостаточные продажи заставят и застройщиков, и продавцов-частников на вторичном рынке опускать цены. Если они откатятся до уровня начала 2020 года, то есть до раздувания ценового пузыря, жилье станет доступнее для всех, в том числе для молодежи. Накопить на первоначальный взнос по ипотеке станет для людей посильной задачей и без вливания бюджетных средств»

Дмитрий Алексеев, – руководитель первичного направления «Авито Недвижимости», 25 июня 2023, источник 

«Спрос на новостройки в целом стабильный: активность пользователей в июне примерно соответствует майской. К аналогичному периоду прошлого года прирост составил 24%. Это оживление пока не позволяет девелоперам уйти от скидочных программ: специальные предложения сейчас есть на 59% экспонируемых лотов. <...> Объем предложения на первичном рынке в России пока растет быстрее спроса. Видимо, этим и объясняется то, что средняя стоимость объектов в целом по стране постепенно уменьшается. На этом фоне... средняя стоимость новостроек в России продолжит сокращаться»

Сергей Зайцев, – директор по продажам компании «Этажи», 26 июня 2023, источник 

«При затяжном ослаблении рубля многие россияне предпочтут сохранять свои сбережения в квадратных метрах. <...> Сегодня покупатели на рынке жилья в России в целом стали более тщательно подходить к выбору объектов и смотрят в полтора-два раза больше лотов, чем год назад. По мере увеличения объемов предложения вырос и срок экспонирования лотов до совершения сделки – в среднем на 10-15%.

Срок экспозиции может сократиться при росте спроса на фоне ослабления рубля, если такая тенденция будет более устойчивой. Ослабление рубля и постоянные разговоры о риске роста ключевой ставки сейчас подогревают спрос и ускоряют принятие решения об оформлении ипотеки, часть потенциальных заемщиков опасаются роста ипотечных ставок и поэтому ускоряют решение о покупке недвижимости с привлечением заемных средств»

Сергей Хахулин, – руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости», 26 июня 2023, источник 

«Спрос на объекты вторичного рынка недвижимости в России растет быстрее, чем предложение — как в годовом, так и в месячном выражении. Если предложение выросло на 13% за год и на 1% за месяц, то спрос — на 26% и 4% соответственно. Это подтверждает, что внимание рынка переключилось на вторичку, и сейчас потребители отдают ей большее предпочтение»

Алексей Попов, – руководитель Циан.Аналитики, 26 июня 2023, источник 

«При сохранении нынешних ставок по ипотеке, мы ожидаем продолжения медленного роста номинальных цен предложения. Темпы продаж, вероятно, сохранятся на текущем уровне – ускоренное восстановление рынка летом маловероятно. К тому же часть спроса "уйдет" на загородную недвижимость, где все большее распространение получает кредитование ИЖС»

Олег Дедков, – управляющий партнер «Живой Комплекс LES», 26 июня 2023, источник 

«Ситуация на рынке показывает внешние симптомы стабилизации, однако они могут свидетельствовать как о реальном снижении ниспадающего тренда, так и о том, что падение становится новой нормальностью - как и ошеломляющий рост пару лет назад. Текущие "невеселые" темпы продаж - это новая нормальность на ближайшие 2-3 года, пока рынок не отстроит баланс спроса и предложения либо государство не начнет экстраординарные интервенции типа создания фонда арендного жилья или околонулевые ипотечные программы для всех желающих. Недвижимость - это про стабильность, а турбулентность медийной повестки вызывает прокрастинацию спроса, прежде всего - среди ипотечников»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА-Недвижимость», 28 июня 2023, источник 

«Государство перекормило рынок новостроек ипотечной поддержкой. С одной стороны, нужно отказываться от ипотеки с господдержкой, но с другой стороны, все понимают, что без таких форматов поддержки рынок будет чувствовать себя негативно, что скажется не только на объемах продаж, но и на всей банковской системе. Отказываться надо, но при этом отказаться невозможно в силу негативных последствий для рынка. Отход от господдержки ипотеки будет постепенным, осторожным, ЦБ уже предпринимает определенные шаги для снижения влияния бюджетного субсидирования. А дальше будем надеяться, что рынок вырулит на самостоятельное плато. Достаточно посмотреть на рынок "вторички", который живет самостоятельно, без господдержки»

Дмитрий Щегельский, – генеральный директор АН «Бенуа», 28 июня 2023, источник 

«Сейчас в России слишком много разных льготных программ, направленных на поддержку разных групп населения и новостроек. Соответственно, я бы сократил все эти программы и сделал одну унифицированную ставку, как это было еще 10 лет назад. Одну для всех, что для "первички", что для "вторички".

Конечно, существуют такие группы населения, которым следует помогать, но при этом необходимо установить заградительные барьеры, чтобы не разгонять цены, как это у нас произошло с льготной ипотекой, когда ее стали активно использовать инвесторы. С одной стороны, застройщик должен взять на себя обязательство не изменять стоимость продаваемой по льготной ипотеке квартиры. С другой стороны, тот, кто приобрел недвижимость по этой самой льготной ипотеке, не должен иметь права продавать ее в ближайшие, допустим, 10-20 лет. Такой пример существует в Испании, где граждане, получившие госсубсидию на покупку жилья, не имеют право продавать это жилье в течение 30 лет»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 28 июня 2023, источник 

«В спальных районах Петербурга за неделю объем предложения на вторичном рынке снизился на 1,8% (-3,6% в сравнении с 01.06.2023). Наметившийся было прирост предложения сошел на нет. С начала месяца однушек стало меньше на 4,1%, двушек – на 4,7%. При такой динамике во времена до СВО можно было смело прогнозировать рост цен. Сейчас по-другому. В районах, где нет избытка предложения рынок "отъедает" квартиры по минимальным ценам, а чуть более дорогие, аналогичные по качеству квартиры не уходят. В районах массовой застройки продать квартиры сложнее, но и там снижения цен нет. Главная интрига в этом сегменте – когда цены реальных сделок перейдут к явному росту. Момент близок.

У первичного рынка традиционно другие проблемы. Минфин выразил озабоченность размерами бюджетных трат на льготную ипотеку. С нынешней динамикой на «Семейную ипотеку» и «Льготную ипотеку» в 2023-2025 г могут дополнительно потребоваться 171,5 миллиарда рублей. <...> Льготную ипотеку надо сокращать, но сокращать ее нельзя. Спрос новостроек находится в полной зависимости от этой меры поддержки, но она уже не очень помогает, а содержать ее все накладнее.

Чуть больше, чем через неделю увидим результаты продаж новостроек. Прорыва не ждем. Хорошо если будем близки к майским показателям. При этом цены застройщики не снижают. Да, есть комплексы и отдельные локации где цены новостроек за текущее полугодие снизились на 10-15%, но это скорее про изначально завышенные цены, а не объективное снижение цен. Общий отрыв от цены вторичного рынка сохраняется. И способов разумного исправления этого дисбаланса на горизонте не видно»

Юлия Мошкова, – директор по ипотеке «Петербургская недвижимость» (Setl Group), 29 июня 2023, источник 

«В структуре продаж холдинга 66% ипотечных сделок приходиться на специальные программы (траншевая ипотека, эскроу-дисконты, ипотека в рассрочку). Самой популярной являет траншевая ипотека, она занимает у Setl Group 40%, а в целом по рынку – 51%. Почему она пользуются такой популярностью? Мы проводили сравнительный анализ, платеж на этапе строительства при транше в 30% – в три раза меньше стандартных условий. До сих пор самый популярный запрос у покупателей жилья на первичном рынке – это комфортный платеж в размере 20 тыс. руб. в месяц. Но сейчас, по стандартным ипотечным программам, при средней стоимости квартиры 8,5 млн руб. и первоначальном взносе в 15%, размер ежемесячного платежа получается выше 40 тыс. руб.»

Юлия Ружицкая, – генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой», 29 июня 2023, источник 

«К текущему моменту рынок приходит в норму, спрос начинает восстанавливаться, наблюдается активный рост заявок на приобретение квартир. <...> Полагаю, что всплеск, который мы сейчас наблюдаем, скорее всего, перерастет в новую волну покупательского интереса к осени, которая будет сформирована за счет абитуриентов, поступающих в вузы, и внутренней сезонной миграции во вторую столицу страны. <...> Ликвидные лоты сегодня быстро "вымываются" из предложения. Думаю, что сокращение предложения станет главным фактором спроса во второй половине года...

Мы видим, что цены в реализующихся жилых комплексах постепенно растут. Чаще всего, это связано с тем, что у застройщиков работает динамическое ценообразование. Также цены на рынке недвижимости Петербурга будут расти в том числе за счет ограниченного предложения. В некоторых новых объектах, которые появляются на рынке в отдаленных локациях пока без должного развития инфраструктуры, цена может быть несколько ниже»

Ян Фельдман, – директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», 29 июня 2023, источник 

«С апреля активность покупателей растет, и сейчас мы выходим к более-менее плановым показателям по продажам. <...> Ожидать снижения стоимости квадратного метра до конца 2023 года не стоит: инфляция не позволит, да и себестоимость строительства только увеличивается. При этом рост цен на жилье также не предвидится из-за неуверенного спроса. Рынок недвижимости в этом году будет рынком покупателя. Мы будем наблюдать определенное плато»

Алексей Кричевский, – экономист, финансовый эксперт, 29 июня 2023, источник

«По поводу разъяснений Верховного суда относительно банкротства и ипотеки. Суть там в том, что если залог в виде жилья отходит банку во время банкротства, то долг считается погашенным. Прецедент может быть опасным.

Сценарий при наличии предприимчивых знакомых в банках может быть простым. Квартиру, которая по рынку стоит 10 миллионов, покупают за 15-20, а в виде первого взноса продавец отправляет расписку о том, что необходимые средства он получил кэшем. Банк перечисляет кэш продавцу, нерыночную разницу за вычетом отката и суммы на полгода-год обслуживания кредита стороны пилят. Потом покупателя банкротят и все в дамках. А на другое имущество банк юридически теперь позариться не сможет, ибо ссылка на ВС РФ и прецедент.

Фактически, судьи сами подсказали еще один ход по тому, как совершить мошенническую сделку без состава преступления и которую нельзя будет признать мошенничеством - за кредит-то будут платить какое-то время»

Эльман Мехтиев, – президент СРО «НАПКА», 30 июня 2023, источник 

«Трудности с обслуживанием долга сегодня есть у порядка 8–9 млн россиян. Мы видим, что среднее количество таких обязательств на одного клиента — это 1,3 кредита. При этом 75% из общего числа заемщиков, у которых имеется просроченная задолженность, испытывают проблему только с одной ссудой, 17% — с двумя и лишь 8% — от трех и более. Таким образом, у подавляющего большинства должников на руках не более одной-двух просрочек. То есть у них есть возможность решить свой вопрос в досудебном порядке и без процедуры банкротства»

Алексей Попов, – руководитель «Циан.Аналитики», 30 июня 2023, источник 

«Индекс спроса (отношение числа целевых действий с объявлениями по загородной недвижимости, например, просмотров и запросов контактов, к значениям 2021 года. — прим.) достиг максимума на стыке марта и апреля. Тогда активность аудитории превышала показатели лета и осени прошлого года, но с тех пор спрос стабилизировался. Последние шесть недель он на 10% ниже апрельских максимумов»

Татьяна Решетникова, – заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи», 2 июля 2023, источник 

«Россияне на 10% чаще стали получать одобрение на покупку и строительство дома по одной из самых дешевых льготных ипотечных программ в России — "Сельская ипотека", которая выдается под 3% годовых. За последнее время программа "Сельская ипотека" стала значительно доступнее, и это вновь подогревает спрос к ней, он вырос до уровней, который мы фиксировали на старте этой программы... Если раньше до сделок доходило только 30% заявок, то сейчас их количество превышает 40%. В ближайшее время на фоне высокого интереса россиян в сегменте загородного жилья и привлекательности условий кредитования по сельской ипотеке следует ожидать роста спроса на нее»