ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #226

Татьяна Решетникова, – заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи», 24 июля 2023, источник 

«Рост ключевой ставки может стать для вторичного рынка жилья стартом очередного периода турбулентности. Покупатели будут ускоряться с принятием решения о покупке и стараться оформить ипотеку до возможного пересмотра ставок у банков и это может подогреть цены из-за высокой покупательской активности...

В первые месяц-полтора потенциальные покупатели будут активно стараться получить одобрение кредита по старым ставкам. А после этой волны наступит традиционно более активный для рынка недвижимости осенний сезон. Рост скидок более вероятен в начале будущего года — при условии дальнейшего роста ключевой ставки, что суммируется с сезонно низким спросом в январе. Но некоторые собственники готового жилья будут охотнее идти на торг, чтобы продать свой объект на волне спроса»

Дмитрий Щегельский, – президент Национальной палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа», 24 июля 2023, источник 

«Увеличение ключевой ставки может оказать значительное влияние на цены на недвижимость. Вот несколько вариантов, как это может произойти:

1. Повышение стоимости ипотеки: Ключевая ставка является определяющим фактором для уровня процентных ставок по ипотечным кредитам. Когда ключевая ставка повышается, банки, в свою очередь, увеличивают ставки по ипотечным займам. Это делает ипотеку более дорогой для покупателей недвижимости, что может снизить спрос на жилье и оказать негативное влияние на цены в тех сегментах, где не действуют льготные ипотечные государственные программы.

2. Снижение доступности жилья: Повышение процентных ставок по ипотекам может сделать процесс покупки недвижимости более сложным и менее доступным для многих людей. Это может привести к уменьшению спроса на жилье, особенно у тех, кто рассчитывал на более низкие ставки. Уменьшение спроса может привести к снижению цен на недвижимость. Но, стоит учесть, что какое-то время банки будут выдавать ипотеку по "старым", неповышенным ставкам, и какая-то часть покупателей кинется скорее скупать недвижимость, что оттянет момент снижения цен.

3. Снижение инвестиций в недвижимость: Повышение ключевой ставки делает альтернативные инвестиции, такие как облигации и вклады в банки, более привлекательными для инвесторов. Это может привести к снижению интереса к инвестированию в недвижимость, что может повлиять на спрос и, следовательно, на цены на недвижимость. Уже сейчас известно, что многие банки объявили об увеличении ставок по депозитам до 10% годовых.

4. Снижение строительной активности: Повышение ставок по ипотекам может также отразиться на строительной индустрии. Если спрос на новое жилье снижается из-за дорогой ипотеки, застройщики могут сократить строительную активность, чтобы избежать переизбытка недвижимости на рынке. Это может привести к ограниченной предложению и, в результате, сохранению или даже увеличению цен на доступное жилье. Однако, стоит учитывать, что в России действует большое количество льготных ипотечных программ, а также мышление государственных мужей направлено только на одну тему - бить рекорды по строительству жилья, с каждым годом строить все больше и больше. Следовательно, в современных реалиях снижение строительной активности не стоит ожидать в ближайшие месяцы»

Александр Данилов, – директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ, 25 июля 2023, источник 

«Сохраняется высокая доля выдач кредитов (ипотечных - прим.ред.), рискованных, так назовем. Более 60% на первичке выдаются с высоким LTV - более 80%… цифры достаточно такие настораживающие. В реальности, надо понимать, что они еще несколько хуже. Потому что банки используют, или застройщики с банками, тут трудно сказать, кто в большей степени, разного рода схемы, которые в итоге приводят к тому, что LTV систематически занижается. Там где размер LTV у кредита должен быть 80%, то он формально 70%. Поэтому надо принимать это в расчет. Мы реагируем на эти вещи повышением макро-надбавок»

Максим Осадчий, – начальник аналитического управления банка БКФ, 25 июля 2023, источник 

«Ипотечный пузырь надувается в условиях стагнации экономики. Это противоречие создает предпосылки для ипотечного кризиса. Надувают этот пузырь стимулирующие программы государства, различные виды льготной ипотеки — ипотека под 8%, семейная ипотека, дальневосточная и другие.

Искусственное стимулирование ипотеки ведет, во-первых, к росту цен на новостройки, опережающему инфляцию. Причем из-за государственного стимулирования цены на первичном рынке выросли существенно сильнее, чем на вторичном, так как ипотека с господдержкой распространяется только на новостройки. Это абсурд, но цены двух одинаковых квартир, одна из которых прошла через чьи-то руки, но в ней никто не жил, а вторая только построена, могут отличаться на 10—20%.

Кроме того, спрос на новостройки способствует росту строительной индустрии. А так как в строительной индустрии существенная часть рабочей силы — гастарбайтеры из Средней Азии, то получается, что льготная ипотека способствует массовому притоку трудовых мигрантов, в первую очередь из Таджикистана, Узбекистана и Киргизии. Живут мигранты скученно, отнюдь не в комфортных условиях. Это преимущественно молодые парни, зачастую с низким уровнем культуры. В местах концентрации трудовых мигрантов происходят многочисленные правонарушения, массовые драки, конфликты с местным населением, что усиливает социальную напряженность. Создаются благоприятные условия для радикализации мигрантов...

Льготная ипотека — это "низкокачественная" ипотека, нацеленная на людей с относительно низким уровнем дохода. Эта категория людей наиболее подвержена макроэкономическим рискам. Если начинается кризис, то первыми страдают бедные. Если заемщик не способен обслуживать ипотеку, квартира выбрасывается на рынок, массовые продажи жилья вызывают обвал цен. Ипотечный пузырь лопается, начинается ипотечный кризис, который может перерасти в финансовый и экономический. Именно такой сценарий реализовался в США в 2007—2008 годах... ЦБ охлаждает перегретый рынок ипотеки, ужесточая регулирование и вразумляя чрезмерно жадных банкиров. Ужесточение денежно-кредитной политики, повышение ключевой ставки также способствуют охлаждению ипотечного рынка»

Алексей Лейпи, – и. о. директора дивизиона Домклик Сбербанка, 26 июля 2023, источник 

«Растущий спрос на ипотеку и, в частности, на вторичное жилье привел к умеренному росту цен в крупнейших регионах. Так, с марта по июнь увеличение стоимости вторичной недвижимости составило 2–3% в Москве, в Московской и Тюменской областях. В июне отмечается повышение стоимости вторичного жилья практически во всех регионах России. В среднем, стоимость по стране увеличилась более чем на 2% – наибольший прирост с сентября 2022 года. Исключение составил лишь Санкт-Петербург, где фиксируется несущественное снижение на 1%»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА-Недвижимость», 26 июля 2023, источник

«На вторичном рынке в Петербурге предложение убывает почти рекордными темпами. На ЦИАНе: минус 3,5% снижение общего объема в спальниках, по однокомнатным - минус 4,9%. За неполный месяц это много! Однушки важны, это маркер, ходовая разменная монета в цепочках, при переездах, в сделках по улучшению жилищных условий. Значительные изменения в объеме предложения или ценах распространяется на весь рынок. Активность звонков, просмотров сохраняется на прежнем высоком уровне... Кстати: в Москве аналитики отметили рост спроса и (впервые за последний год!) рост цен на вторичку у метро.

Если бы не игры с учетной ставкой, можно было бы говорить, что мы вошли в фазу повышения цен на вторичном рынке. Теперь будем смотреть внимательно: как только банки начнут повышать базовые ставки по ипотеке (а они начнут, вопрос насколько и кто), часть покупателей на вторичном рынке ускорится (чтобы успеть по старым условиям), часть перейдет в режим ожидания...

Текущая ситуация по новостройкам: объем предложения в спальных районах плюс Мурино/Кудрово с начала месяца почти не изменился - около 50 тысяч вариантов. По «однушкам» небольшой рост: плюс 3,7%. Но это просто объявления в рекламе. Без изменений (как позитивных, так и негативных) с льготной ипотекой объемы продаж должны остаться на уровне июня-мая. Перетока покупателей со вторичного рынка ждать не стоит»

Денис Демьяненко, – руководитель Абсолют Банка в Краснодаре, 27 июля 2023, источник 

«Мы прогнозируем дальнейший рост выдач жилищных кредитов, особенно ближе к осени, поскольку осень традиционно является высоким сезоном на рынке недвижимости: люди возвращаются из отпусков и с дач. Мы ожидаем, что результаты 2023 года по выдачам ипотеки точно не будут меньше, чем в прошлом году. Наиболее сильные игроки рынка могут показать прирост на 10-15%»

Руслан Сырцов, – управляющий директор компании «Метриум», 27 июля 2023, источник 

«Цены на вторичном рынке недвижимости в июне-июле частично отыграли падение, продлившееся с весны 2022 года. Правда, причины удорожания старого фонда носили эмоциональный характер. Полагаю, что до конца лета произойдет небольшая коррекция вниз, а затем цены на вторичное жилье будут стагнировать. В то же время новостройки продолжат дорожать примерно на уровне инфляции»

Александр Харыбин, – риелтор, 27 июля 2023, источник 

«Люди далеко не всегда покупают квартиру с нуля и с маленьким первоначальным взносом. У многих есть накопления в размере 3-7 млн рублей, а квартиру в Москве сейчас на вторичке однокомнатную можно приобрести миллионов за десять. Ничего плохого на рынке не происходит, прекрасно все продается, и даже немного подрастает потихонечку. Пока я ничего страшного не вижу. Вот если ставку поднимут сильнее, ипотека будет в районе 15%, там уже рынок начнет тормозить. Более того, я могу сказать, такая же ипотека у нас была до 2020 года, до пандемии, до того как у нас с вами ставки снизились до 6%. Аналогичная однушка, которая сейчас стоит 10 млн, тогда стоила 7,5 млн рублей. По сути, мы сейчас на уровне цен почти 2019 года, до вот этого всего роста.

Когда люди кричат, что кошмар, как все выросло, на самом деле, если взять экономсегмент или средний сегмент, то по большому счету мы с вами увидим рост процентов на 25-30 от силы. И если мы учтем все произошедшее — курс доллара и инфляцию, мы с вами увидим цены такие же, как они были в 2019 году. И, в общем-то, и тогда все продавалось спокойно, и сейчас никаких проблем пока нет»

Ксения Якушкина, – директор по банковским рейтингам «Эксперт РА», 28 июля 2023, источник 

«Активизация отложенного спроса и ослабление курса рубля подталкивает население к покупке. При этом тенденция к росту интереса к покупке жилья на "вторичке" будет сохраняться. Спрос существенно сместился в пользу вторичного рынка на фоне существенной разницы в ценах с новостройками. Себестоимость строительства продолжит расти, что, в свою очередь, будет продолжать толкать вверх цены на новое жилье. Вместе с ужесточением макропруденциального регулирования это обусловит дальнейшее смещение покупательского интереса в пользу вторичного рынка»

Егор Лопатин, – директор группы рейтингов финансовых институтов НКР, 28 июля 2023, источник 

«В 2022 году, особенно по итогам второго-третьего кварталов, очень сильно у банков просела маржинальность. И сейчас они, может быть, не так охотно будут поднимать ставки по вкладам, как по кредитам, чтобы нивелировать этот провал. В среднем, наверное, ставки по ипотечным займам вырастут на 0,5 или на 0,7 п.п. Тут все зависит от ситуации в каждом конкретном банке, какова у него стоимость фондирования, планы по росту и так далее»

Евгений Надоршин, – главный экономист «ПФ-Капитал», 28 июля 2023, источник 

«Динамика доходов сейчас существенно меньше, нежели темпы роста кредитования. Население хорошо нагружено займами, их общий объем уже составляет 30 трлн руб. И с учетом того, что их обслуживание не дешевеет, это создает условия для потенциального внутреннего кризиса. Если мы говорим о какой-то опасности, связанной с качеством кредитов, то можно совершенно однозначно исключить, что она ограничится финансовым сектором и банковскими балансами. Нет, этот кризис потенциально уже заложен»

Алексей Попов, – руководитель «Циан.Аналитики», 28 июля 2023, источник 

«На вторичном рынке и в сегменте новостроек сохраняется околонулевая динамика цен предложения. За последний месяц цены в городах-миллионниках выросли на 0,9% и 0,7% соответственно. Ставки долгосрочной аренды в этом году стали расти раньше традиционного сезонного пика перед началом учебного года. И в июне, и в в июле ставки аренды стали дороже на 3,5%, а объем свободного предложения там сокращается со скоростью 13–15% в месяц.

Фактический спрос на вторичном рынке (число регистраций договора купли-продажи) этим летом оказался неожиданно высоким. В Москве в июне 2023 года было продано 15,7 тыс. квартир (максимум с декабря 2021 года), в Санкт-Петербурге — 10,3 тыс. жилых помещений (это тоже полуторалетний максимум). Это объясняется как "перетоком" спроса с рынка новостроек, так и общим оживлением рынка.

В регионах рынок восстанавливается быстрее, чем в агломерациях Москвы и Санкт-Петербурга. К примеру, число сделок в новостройках в городах-миллионниках во втором квартале 2023 года выросло в 2,1 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В Москве, Санкт-Петербурге и окружающих их областях продажи увеличились менее заметно (на 27%)»