ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #227

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 31 июля 2023, источник 

«Регулирование ужесточается. Доступное кредитование (ипотечное – прим.ред.) станет дороже для банков и граждан. <...> Главная идея мегарегулятора – сместить кредитование в сторону кредитов с менее рискованными кредитами.

Несколько альтернативных соображений.
Первое. Строительно-инвестиционная отрасль прошла извилистый путь, включая крупные банкротства. Всё это время просрочка по кредитам на новостройки ниже в несколько раз просрочки по другим ипотечным кредитам.
Второе. Часть сделок по приобретению новостроек происходит через договор купли-продажи, а не ДУДС.
Третье. Договоры оплачиваются безналичным способом, что делает наглядным размер первоначального взноса в каждом конкретном договоре.
Четвёртое. Негативная оценка в более высокой стоимости новостроек по отношению к вторичке является экспертным мнением, не имеющим продолжительного практического подтверждения.
Пятое. Усредненный первоначальный взнос по льготным программам последние месяцы не превышает 25%. Это меньше 30% и запретительное влияние на льготные программы можно зафиксировать. По крайней мере, на вербальном уровне.
Шестое. Коммерческие банки четверть века занимаются ипотечным кредитованием и накопили опыт по управлению выдачей ипотечных кредитов и управлением кредитным портфелем. Можно предположить, что практический опыт позволяет кредитовать с разумным риском.
Седьмое. Регулятор много лет подряд боролся с банковскими комиссиями в кредитованиями, которые повышали доходность. Сокращение выдач на доходы банков повлияет не лучшим образом.
Восьмое. Чудо в виде снижения цен на новостройки на 20-40% вряд ли произойдет. Напомним про снижения курса рубля и удорожание части комплектующих. Давление на кредитование новостроек не ослабнет. Сокращение реализации новостроек ничего хорошего не даст. На всякий случай, вспомним про проектное финансирование – нет продаж и нет выплат по кредитам.

Выводы
1. Практика ипотечного кредитования не подтверждала регулярные опасения регулятора.
2. С одной стороны реальный мир с квадратными метрами, квартирами для проживания, кредитным портфелем для доходом и т.д. С другой стороны, показатели инфляции, LTV, ПДН. Эти две прямые идти параллельно и не стремятся пересечься. Готовность Банка России к компромиссам и учета интересов бизнеса и людей не очевидна.
3. Негативный эффект от макропруденциальных требований будет, но неравнозначный у всех кредиторов»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 31 июля 2023, источник 

«В ближайшем будущем можно ждать активизации рынка - потенциальные покупатели побегут оформлять ипотеку, пока она не стала дороже. Скачки спроса характерны для периодов, когда меняется траектория движения ключевой ставки. Так было и весной 2022 г. , после взлета ключевой ставки до 20%, и весной 2021-го , когда ставка увеличилась с 4,5 до 5%.

Однако искусственный всплеск активности в условиях ограниченной платежеспособности покупателей всегда приводит к вымыванию спроса будущих периодов, поэтому в дальнейшем досрочная реализация спроса будет давить на цены – особенно в условиях дорогой ипотеки.

Учитывая, что повышение ипотечных ставок не распространяется на программы с господдержкой на покупку новостроек (хотя и по ним реальные ставки могут немного вырасти из-за сокращения размера дополнительных скидок от банков), можно ожидать некоторого замедления перетока спроса с вторичного на первичный рынок. Однако если это и произойдет, то, скорее всего, продлится недолго, потому что с 1 октября Банк России повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам – прежде всего именно в сегменте ДДУ, «чтобы учесть завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья», отмечается в сообщении на сайте ЦБ.

Новые меры ЦБ направлены на борьбу с программами субсидированной ипотеки от застройщиков, пришедшим на смену запрещенной околонулевой ипотеке. Так как именно эти программы обеспечивают львиную долю выдач на рынке новостроек, их фактический запрет, по-видимому, приведет к сокращению спроса на "первичку" и усилению миграции покупателей на более доступный по ценам вторичный рынок»

Александр Шорников, – директор департамента розничных рисков банка «Зенит», 1 августа 2023, источник 

«Существенную долю продаж сейчас составляет ипотека с первоначальным взносом в диапазоне 10–20% для заемщиков с ПДН 60%. По таким кредитам банкам придется применять повышенные риск-веса, но не максимальные... Фактор действия новых надбавок не окажет критичного влияния на самые массовые сегменты кредитования, однако для клиентов с высокой долговой нагрузкой условия получения ипотечного кредита уже с четвертого квартала 2023 года, вероятно, ухудшатся...

Ранее банки не применяли в рыночной практике дифференцированный подход к ценообразованию в ипотеке по фактору долговой нагрузки, в 2024-м такое разделение может появиться. Также снизится количество предложений ипотеки по сокращенному комплекту документов (без подтверждения дохода)»

Павел Лепиш, – коммерческий директор ГК МИЦ, 1 августа 2023, источник 

«Значительный рост интереса к объектам и запрос на одобрение ипотеки в компании наблюдают в последние два месяца... Клиенты ожидали увеличения ставки на 0,5%. Происходящие изменения условий ипотечного кредитования являются абсолютно оправданными рыночными процессами. В первую очередь, повышения ставок коснутся наиболее активных сегментов рынка – вторичных объектов и недвижимости дороже 20 млн рублей. По новостройкам массового сегмента наибольшую долю занимают сделки с использованием программ господдержки: семейной, военной, ИТ-ипотеки. Клиенты этой ниши чувствуют себя более спокойно. Возможно, покупатели с небольшим бюджетом сейчас будут предпочитать новостройки, пока "переход" клиентов из вторичного рынка не превышает 5%.

Каждый банк исходит из своих ожиданий и стратегий в реакции на действия ЦБ. В этот раз крупные банки предвосхитили возможную коррекцию ставки Сбербанком. То, что этого пока не произошло, может быть стратегией банка. Доля Сбербанка по сделкам с вторичной и первичной недвижимостью у многих проектов довольно существенна, а в проектах, которые прокредитованы Сбербанком, она большая»

Денис Аксёнов, – генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант», 1 августа 2023, источник 

«Рост задолженности (проблемной ипотечной задолженности на первичном рынке жилья – прим.ред.) на 7% за полгода является умеренным. Сложно выделить какие-то значимые причины, которые привели к такому результату. Скорее всего, он является временным и объём просроченной задолженности может снизиться по итогам 2023 года.

Следует отметить, что кредиты на покупку строящегося жилья зачастую выдаются по льготным ставкам, поэтому аннуитетный платеж у них чуть более комфортный, чем у сопоставимых кредитов на "вторичном" рынке. Несмотря на кажущийся минимальный накопленный объём в 5 млрд рублей, по сравнению, скажем, со вторичным рынком, где проблемная ипотека колеблется на уровне 60 млрд, ситуация осложняется тем, что "первичка" рано или поздно переходит в категорию "вторички". И проблемы по ипотеке на строящемся рынке жилья после окончания строительства ускоряют прирост проблем на "вторичке"»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА-Недвижимость», 1 августа 2023, источник 

«В июле, как и ожидалось, основным событием стало ожидаемое повышение ключевой ставки. Неожиданно резкое. Параллельно ЦБ ужесточил требования к кредитам с низким первым взносом. В итоге - ожидаемая волна повышения ставок (кроме госпрограмм), от 0,3% до 1%, особенно - по кредитам с низким взносом, что чувствительно для массового рынка. <...> Реакция покупателей вторички не заставила ждать: спешат купить. Звонков и просмотров прибавилось. Особенно показательными были последние выходные - на 30-40% больше звонков, чем обычно. Почти на уровне активных рабочих дней...

На вторичном рынке в Петербурге: резкое сокращение количества предложений по однушкам (разменная монетка в «цепочках»): в спальных районах - минус 6,9% за месяц. Этот тренд перекинулся уже и на двухкомнатные: минус 4,9%. Во всех сегментах идет активное вымывание предложения. По ценам - слабый рост. ЦИАН и другие агрегаторы фиксируют умеренный подъем цен в Москве и "миллионниках". В новостройках объемы предложения также продолжают снижаться. К июню - минус 0,9%, к маю - минус 6,5%. И еще: по данным NSP, в июле остановилось снижение средних цен предложения в спальных районах. Если смотреть на рынок вторички и первички в целом, то самое заметное сокращение предложения опять же в сегменте до 6 млн рублей - минус 5%»

Анатолий Печатников, – заместитель президента-председателя правления ВТБ, 2 августа 2023, источник 

«В этом году рынок ипотеки развивается рекордно быстрыми темпами, которые уже на 15% превышают результат даже 2021 года. Этому способствуют спрос на вторичное жилье, интерес к частному строительству и реализация госпрограмм, в результате чего объем выданной ипотеки в течение двух-трех ближайших месяцев подберется к результату всего 2022 года.

Учитывая традиционный сезонный фактор второго полугодия, мы уверены, что по итогам года объем ипотечных продаж значительно превысит 6 трлн рублей. Более точный прогноз можно будет сделать, учитывая эффект от повышения ключевой ставки и другие меры по "охлаждению" рынка со стороны регулятора.

Отмечу, что ситуация с просроченной задолженностью стабильна для банков и финансовой системы в целом – мы не наблюдаем «перегрева» рынка, показатели просроченной задолженности остаются в пределах нормы»

Михаил Хорьков, – руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), 3 августа 2023, источник 

«Участники рынка после последнего повышения ключевой ставки не сомневаются в решительности действий Банка России и ожидают дальнейшего роста ставок до конца года. Операторы жилья уже начали традиционную игру на страхах покупателей и советуют торопиться с принятием решений как минимум на вторичном рынке жилья. Рынок ждет небольшая активизация спроса в ближайший месяц. Но рост активности рынка, основанный на опасениях покупателей, всегда краткосрочный. С осени рынок почувствует снижение спроса из-за роста ипотечной ставки и перейдет к охлаждению. Дальнейший рост ключевой ставки, какой бы он ни был, лишь укрепит эту тенденцию»

Алексей Новиков, – директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet, 3 августа 2023, источник 

«Будет диапазон ставок (ипотечных – прим.ред.) в районе 12–14%, что серьезно скажется на вторичном рынке, на продаже апартаментов, а также на продаже квартир, стоимость которых превышает лимиты льготных продуктов.

Также существует вероятность того, что будут скорректированы условия по льготным программам. Скорее всего, ставки по льготным программам также поднимут. Кроме того, со следующего года планируется увеличить минимальный размер первоначального взноса с 10–15% до 20–30%, а на кредиты с минимальным взносом – сделать максимальные затраты на резервы для банков.

Это увеличит расходы покупателей на содержание ипотечного кредита, но при этом вряд ли серьезно повлияет на цены. Но тут все опять же зависит от того, какое будет решение в части льготных программ»

Павел Луценко, – генеральный директор федерального портала «Мир квартир», 3 августа 2023, источник 

«В основном положительная динамика на первичном рынке (за полгода кв. метр подорожал в 55 городах из 70 исследуемых и в среднем прибавил в цене 3,7%, по данным «Мир квартир» – прим.ред.) обеспечивается догоняющим ростом в регионах, где недвижимость до последнего времени была относительно дешевой. В ближайшее время мы можем увидеть дальнейшее подорожание новостроек, уже по причине ослабления курса рубля. Однако резкого роста не будет, так как спрос, очевидно, не поспевает за предложением, и продажи у застройщиков буксуют уже сейчас»

Тарас Скворцов, – вице-президент, директор департамента финансов Сбербанка, 3 августа 2023, источник 

«Мы видим, что сейчас ипотека растет практически быстрее всех в розничном кредитовании. Наш прогноз по розничному кредитованию в целом мы обозначили, порядка 19-21%, это соответствует и ипотеке тоже. Цифра могла бы быть больше, если бы не принимаемые Центральным банком меры по охлаждению спроса в ряде сегментов. И сейчас мы оцениваем примерно на уровне 20-21% рост за 2023 год»

Светлана Денисова, – начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент», 3 августа 2023, источник 

«Июньские продажи у компании оказались лучше майских. Из существенных факторов мы отмечаем волатильность национальной валюты, смещение предложения в область, сокращение предложения в городе. Оптимизм наших граждан поддерживает рынок, спрос существует в объемах, достаточных для воспроизводства, говорить о расширении в настоящее время не приходится. Но предпосылки к этому расширению есть. Это нарастающий мировой кризис, который всегда перекладывает деньги в метры, и сокращающееся предложение на нашем рынке.

Ипотека остается чуть ли не единственным инструментом продаж. Сегодня доля сделок с ипотекой у нас превышает 100% – за счет перехода с рассрочек. Застройщики обязаны выйти на другой уровень диалога с Центробанком, объяснить ему специфику рынка, объяснять ему, что нет никакой необходимости ужесточать условия по ипотеке, ведь никаких удручающих цифр по ипотечной просроченности нет»

Сергей Пахомов, – председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, 3 августа 2023, источник 

«Всем нам нужно думать, какими механизмами мы сможем в будущем заменить льготную ипотеку. Как только появились льготные ипотечные инструменты, цена квадратного метра поползла вверх. Если мы не найдём способ исключить эту зависимость, ЦБ и минфин никогда не станут нашими союзниками. Надо искать, где могут быть резервы в ценообразовании по всей цепочке. Это и подключение к сетям, и соцобязательства, и стоимость земли, и цепочки посредников в логистике. В том числе и посредники при продаже. 

В любом случае, нам нужны новые механизмы финансирования на рынке недвижимости. Речь может идти о строительстве жилья под найм с возможностью выкупа. Т.е. условный «лизинг жилья». Пока это сложно, но надо смотреть в эту сторону. Тем более, при таком подходе для покупателя снимается проблема первоначального взноса и необходимости параллельного съема квартиры. Также развитие рынка некоммерческого найма может дать дополнительный кислород этому сегменту отрасли. Застройщикам тоже стоит подключиться к нашей работе по поиску альтернативных механизмов, а не просто ждать решений»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 4 августа 2023, источник 

«Из-за роста ключевой ставки размер компенсации недополученных доходов для банков вырастет, что позволит крупным игрокам относительно безболезненно сделать скидку к действующим ставкам по госпрограммам в размере 0,5-0,7 п. п. для того, чтобы нарастить выдачи. Это не новый для рынка маркетинговый прием в условиях, когда рыночные ставки растут вслед за ключевой. <...> В ближайшей перспективе средние банки тоже могут начать понижение ставок по госпрограммам, но с меньшим шагом, чем в состоянии себе позволить крупные игроки рынка»