ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #228

Александр Данилов, – директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ, 7 августа 2023, источник 

«Как правило, ничего застройщики на самом деле не субсидируют – по факту за все платит покупатель. По так называемой околонулевой ипотеке человек платил за квартиру до 30% больше ее реальной цены, и эти 30% застройщик перечислял банку в виде комиссии за выпадающие процентные доходы.

Есть еще одна ипотечная схема, которая нам не нравится и ускользает от нашего нового регулирования. Рекламируется она как ипотека без первого взноса с не очень высокой ставкой. Цена квартиры по такой программе завышается на 30 и более процентов, а далее застройщик перечисляет эту сумму в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту. То есть первоначальный взнос вроде бы есть, но на самом деле его нет. Это совсем плохая история – нечто подобное было одним из триггеров ипотечного кризиса в Америке, когда люди с низкими финансовыми возможностями получали ипотеку без первоначального взноса в надежде, что цены на недвижимость вырастут и ее можно будет продать, получив высокую доходность. Там тогда это закончилось глубоким финансовым кризисом.

Мы не возражаем против снижения ставок. Но только реального и честного, без всей этой «схемотехники» и не за счет человека. Застройщики, которые говорят, что дают какую-то субсидию, вместо нее могли бы просто снизить цены. Для покупателя эффект будет такой же – меньше первоначальный взнос по кредиту, ниже ежемесячный платеж. Правда, когда девелоперам такое предлагаешь, они тут же забывают про свою субсидию для покупателей и сразу жалуются на возросшую себестоимость...

Структура ипотечного спроса в целом меняется. Раньше он был более высокого качества, но с учетом снижения ставок и льготных программ в ипотеку входят люди, которые ранее кредит взять не могли из-за отсутствия финансовых возможностей. Разумеется, выше риск, что по какой-то причине они не смогут платить. Но банки в силу бизнес-аппетитов все равно выдают ипотеку таким заемщикам.

Мы как регулятор, конечно, должны сделать так, чтобы баланс соблюдался. Чтобы не брали повально ипотеку люди с большой долговой нагрузкой, которые очевидно переоценивают свои финансовые возможности. И сделать так, чтобы банки с учетом более рискованной структуры портфеля имели резервы на экстренный случай.

А темпы выдачи ипотеки в любом случае будут снижаться - нельзя все время расти очень высокими темпами. Эффект базы будет сказываться, даже если в абсолютном выражении ипотека будет прирастать на ту же величину. Плюс для роста продаж нужна поддержка платежеспособного спроса, рост доходов населения»

Николай Алексеенко, – зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ, 8 августа 2023, источник 

«Льготная массовая ипотека должна быть отменена. Ее продление экономически и демографически неоправданно. Ипотека льготная должна быть исключительно адресной, исходя из социальной полезности конкретного индивидуума. Родил третьего, четвертого ребенка – ставка должна быть ноль. Застройщиков ничем не субсидировать.

Нужно развивать государственную застройку, индустриальное строительство, но равномерно, по всей территории страны, вместе с производствами, с рабочими местами, чтобы не „опустынивались“ территории. Я исследование проводил – у нас 1100 с чем-то городов и более, чем в 800 из них ничего не строится. Минстрой пересчитал, что где-то в 600. Считаю, что в Москве нужно запретить строительство, как и в Санкт-Петербурге. Сохранять нужно исторический облик.

Субсидирование застройщиков считаю порочной практикой. Если бы это все было в одной связке – государство помогает и это несет определенную социальную миссию, то да. А гнать миллионы квадратных метров жилья и накручивать постоянно цену – это неправильно. Даже за последние два-три года льготной ипотеки средняя стоимость жилья выросла где-то на 70% и больше. А у кого из нас зарплата удвоились за этот период?»

Максим Жабин, – заместитель гендиректора СК «ЛенРусСтрой», 8 августа 2023, источник 

«Я уверен, что со временем государство отменит для большинства граждан и льготную ипотеку, и основные формы господдержки (субсидирование ставок). Исключение будет сделано только для узких групп социально важных и/или незащищенных потребителей. Для всех остальных будет действовать стандартная классическая ипотека, есть вероятность, что и с двузначными ставками. Размер ежемесячного платежа станет еще более актуальным.

Замещение части затрат любыми схемами и средствами – трейд-ин, рассрочка, траншевая ипотека, еще какие-то инструменты – все это будет развиваться и усиливаться. Новые схемы будут появляться все время и со стороны банков, и со стороны застройщиков. Одновременно будет сокращаться предложение. Снизятся объемы застройки, девелоперы будут выводить меньше новых проектов...

Сейчас до 90% сделок на первичном рынке происходит с использованием кредита. Увеличение спроса на ипотеку – это реакция граждан на то, что прямая покупка жилья стала для большинства недоступной. А при отмене льгот и ипотека станет практически недоступной для основной массы покупателей. И весь альтернативный набор – трейд-ин, собственные рассрочки, аренда с правом выкупа (лизинг) и так далее – необходим, чтобы смягчить кризис спроса. Это будет процесс, растянутый на определенный период, на годы, возможно – на десятилетия.

Не одно поколение сменится, пока люди привыкнут жить по новым правилам. Но какие-то жесткие сдвиги – например, отмена субсидированных ставок – могут произойти достаточно быстро, в течение нескольких месяцев. Ближайшие полгода-год – очередной стресс-тест для отрасли...

Увеличение ключевой ставки на 1% может привести к увеличению стоимости проектного финансирования на 1,5–2%. В нашей модели такой стресс уже заложен. И это коснется только новых проектов... Но это, конечно, отразится на стоимости квадратного метра. Будем продавать меньше, но дороже»

Руслан Сырцов, – управляющий директор компании «Метриум», 8 августа 2023, источник 

«Такой сценарий (льготная ипотека не будет продлена – прим.ред.) может быть, но он маловероятен. Если убрать все меры поддержки строительной отрасли, отменить господдержку, то ставки на первичном рынке сравняются со ставками на вторичном. И тогда перед покупателем встанет выбор: купить за 15 млн строящийся объект или за 10 млн готовый. Мы понимаем, что все клиенты пойдут на "вторичку", и это вызовет коллапс на рынке новостроек.

Последуют банкротства девелоперов, рост безработицы, по цепочке повалятся архитектурные бюро, брокерские компании, рекламные агентства, поставщики. Это очень жесткий стрессовый сценарий, поэтому он маловероятен. Государство будет поддерживать отрасль.

Поддерживая ее, оно поддерживает все смежные отрасли, а это огромный пласт. Но даже если отменить господдержку, застройщики будут скорее замораживать проекты, чем снижать цены и работать себе в убыток.

С другой стороны, "антикризисная мышца" работает, и застройщики сегодня могут искать рычаги приобретения недвижимости, используя финансовые инструменты без участия государства. Это будет, например, либо покупка в складчину, либо с отсрочкой платежа, либо создание паевых инвестиционных фондов с порогом вступления, допустим, от 1 млн рублей. Застройщики будут работать в этом направлении.

Большое развитие получит трейд-ин, причем со временем он перейдет из фактической продажи в натуральный обмен. Одним словом, все участники рынка будут искать возможности, чтобы поддержать друг друга... Господдержка – как лекарство для рынка. Резко отменять ее нельзя. Это будет происходить плавно»

Ирек Файзуллин, – министр строительства и ЖКХ РФ, 10 августа 2023, источник 

«Цены на жилье в России растут, однако рыночные механизмы позволяют держать ситуацию под контролем... Это рыночный механизм. Не будут покупать (жилье - прим.), я уже об этом говорил, и сразу произойдет падение (цен - прим.), но сегодня мы идем с ростом. То есть в этой части, я думаю, перекосов сильных не будет.

Доля отечественной продукции при строительстве жилья достигла 95%, но некоторые виды продукция все равно приобретаются за пределами страны. Разные объекты сейчас внимательно смотрятся, оценивается их измененная стоимость в связи с изменением курса. Конечно, какое-то удорожание будет. <…> Но пока общая оценка не проведена»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», 15 августа 2023, источник 

«Можно предположить, что с сентября объемы кредитования будут уменьшаться большими темпами, чем ожидали пессимисты. Ставка предложения на прошлой неделе прошла 12%. Новый ориентир - 15%. Показательной станет следующая неделя. Если в ближайшее время не произойдет оптимистичных заявлений, то повышение в пределах 15% возможно до 1 октября. Хуже, если пойдет защитная реакция, и это произойдет к 1 сентября...

В ближайшие месяцы сокращение доступности покупки жилья в кредит не позволит поднимать цены на недвижимость, в ускоренном режиме будут использоваться лимиты кредитования по льготным программам. Эти два обстоятельства не позволят рынку недвижимости резко упасть»

Ирина Носова, – старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 15 августа 2023, источник 

«Банки пока не будут полностью переносить дельту (3,5 п.п.) по ключевой на ипотечников, поскольку такой шаг негативно отразится на новых выдачах. Кредитные организации, скорее всего, повысят ставки по рыночным программам в пределах 2–2,5 п.п., до 15%. Особенно это будет касаться крупнейших ипотечных кредиторов. <...> Для заемщиков ставка в 15% и выше психологически пока непривычна, за последнее десятилетие население уже отвыкло от таких цифр. Просадка ипотечного спроса неизбежна...

Выдачи на ранее одобренных условиях, скорее всего, не будут осуществляться по ажиотажному сценарию марта 2022 года. Полтора года назад было понимание, что повышение ключевой ставки до 20% — временная, сдерживающая мера. Сейчас — в условиях нарастающих инфляционных ожиданий — текущее повышение ключевой может быть промежуточным шагом к дальнейшему сдерживанию роста цен. В этой связи банки будут ограничивать выдачи на ранее одобренных условиях»

Наталия Пырьева, – аналитик ФГ «Финам», 15 августа 2023, источник 

«Есть вероятность, что некоторые из кредиторов могут сократить круг потенциальных заемщиков, сохранив текущие ставки или повысив их незначительно, чтобы удержать качественный спрос. <...> На вторичном рынке в условиях повышения ставок может вырасти доля альтернативных сделок. Когда человек продает собственное жилье и покупает больше/лучше или разменивает с привлечением в том числе ипотечных средств. Сам рост ключевой ставки также приведет к удорожанию проектного финансирования. Однако это не скажется существенно на себестоимости строительства и цене квадратного метра»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU», 15 августа 2023, источник 

«Обычно рыночная ипотека выдается по ставкам плюс 3–4 п.п. к ключевой, поэтому рыночная ипотека вырастет где-то до 15–16%. Ставки по льготным программам останутся без изменений. <...> Для многих заградительной является ставка по ипотеке от 12%. Поэтому выдачи по рыночной ипотеке упадут. В целом спрос на жилье будет снижаться, поскольку вторичка и первичка связаны.

Падение спроса может в среднесрочной перспективе привести к снижению цен на жилье... На мой взгляд, коррекция цен на 10–15% в течение года реальна, особенно на вторичном рынке. При этом на первичном рынке тоже может быть снижение цен, но в первую очередь за счет скидок и акций, количество которых начнет расти»

Дмитрий Таганов, – руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость», 15 августа 2023, источник 

«Резкое повышение ключевой ставки к критическим последствиям не приведет. Значительная часть спроса поддерживается льготными программами, для которых ставки с повышением ключевой не поменяются. Кроме того, продолжают действовать программы от застройщика и различные меры стимулирования спроса. Пока государство и застройщики будут и дальше поддерживать этот сегмент, кардинального ухудшения на рынке жилья не произойдет. Текущая ситуация с ключевой ставкой в ближайший месяц два-три подстегнет людей приобретать больше. В ближайшие несколько недель россияне захотят успеть оформить ипотеку по прежним ставкам в ожидании, что дальше будет еще хуже»

Наталья Ващелюк, – главный аналитик Совкомбанка, 15 августа 2023, источник 

«На первичном рынке продолжают действовать госпрограммы с субсидируемыми процентными ставками. Параметры семейной ипотеки, скорее всего, не изменятся. Программа с господдержкой — льготная ипотека на новостройки, стартовавшая в 2020 году, вероятно, продолжит действовать. Но не исключено, что максимальная процентная ставка по ней будет скорректирована (подчеркну: пока никаких решений не принято).

На вторичном рынке процентные ставки могут вырасти на 2–4 п. п. в зависимости от дальнейших действий ЦБ РФ. Выдача ипотечных кредитов временно, пока действуют одобренные ранее ставки, может увеличиться. В дальнейшем на вторичном рынке будет наблюдаться снижение спроса. Покупатели будут переключаться на первичный рынок, где процентные ставки доступнее, а некоторые застройщики пока предлагают скидки»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 15 августа 2023, источник 

«Ипотечные ставки вырастут и будут начинаться от 13,5% годовых, а в среднем станут 14–14,5%. При таких ставках спрос на вторичном рынке замрет. С одной стороны, это подтолкнет людей к покупке строящегося жилья, потому что на этом рынке действует субсидированная ипотека. Произойдет небольшой переток покупателей со вторичного рынка на первичный. Но, поскольку для новостроек эти ставки не новые, большинство покупателей на вторичном рынке возьмут паузу.

Разрыв между ценами на жилье на первичном и вторичном рынках будет увеличиваться. Переток спроса между рынками ослабнет: если нет покупателей на "вторичке", не будет большого спроса и на «первичке».

В ближайшие дни произойдет всплеск спроса. Он будет шоковый, потому что у определенной части людей на руках есть деньги: они продали имеющиеся квартиры, накопили деньги и получили одобрение ипотеки по старой ставке. Такие покупатели будут спешно покупать. Предполагаю, что ажиотаж на рынке будет длиться очень недолго — буквально две–четыре недели. После этого рынок замрет. Продавцы не будут снижать цены, а у покупателей не будет возможности купить жилье при таких ипотечных ставках»

Ригина Гордеева, – управляющий партнер Etagi Prime, 15 августа 2023, источник 

«Нынешнее повышение ключевой ставки нужно суммировать с недавним повышением на 1 п. п. То есть фактически за три недели рост составил 4,5 п. п. Как это отразится на рынке недвижимости? Во-первых, каждый процент учетной ставки на 5,7% снижает активность рынка. Считаю, что в моменте мы получим снижение спроса на 20–25%. Всё это повлияет и на ценовые ожидания.

В моменте будет большой спрос, потому что все захотят реализовать ипотеку по низкой ставке. Но в перспективе от полугода до года наиболее вероятна ситуация со стабильными ценами или даже их снижением.

Многие думают, что для новостроек ничего не изменится: по программе льготной ипотеки ставки остаются прежними, потому что они субсидируются государством как минимум до 1 июля 2024 года. Но рынки взаимозависимы. Даже когда по новостройкам ставка хорошая, а по "вторичке" большая, рынок не "летит", и снижение получают все. Важно дождаться, какое решение примут банки. В целом в среднесрочной перспективе ситуация будет благоприятной»

Сергей Зайцев, – директор по продажам федеральной компании «Этажи», 15 августа 2023, источник 

«На вторичном рынке собственники будут максимально удерживать существующие цены, но роста не будет, как и не будет сильно резкого падения. В первую очередь вновь начнет расти средний уровень торга. Не исключено, что он побьет рекорд августа прошлого года, когда средний дисконт при продаже вторичного жилья в России превышал 6%»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 16 августа 2023, источник 

«Первичный рынок повышение ключевой ставки затрагивает в значительно меньшей степени, потому что львиную долю продаж новостроек обеспечивают льготная ипотека с фиксированными ставками. Можно не сомневаться, что застройщики адаптируются к ситуации, пусть и за счет увеличения скидок и разработки новых "сложносочиненных" программ субсидированной ипотеки. Коллапса спроса на новостройки не произойдет.

А вот "вторичка" может пострадать достаточно серьезно. Покупатели, которым ипотека станет совершенно не по карману, начнут требовать скидок в 20-30% и более, что, естественно, не обрадует продавцов, которые в ответ будут снимать квартиры с продажи.

Как следствие, уже в течение месяца-двух вторичный рынок может существенно просесть по объемам из-за резкого увеличения разрыва между аппетитами продавцов и финансовыми возможностями покупателей. Но, как это всегда бывает, собственники постепенно привыкнут к новым финансовым реалиям и рынок "разморозится".

В целом, в ближайший год стоимость "вторички" может снизиться на 10-15%, если ситуация в экономике не претерпит существенных изменений. В основном за счет скидок и торга, но коррекция цен в объявлениях тоже весьма вероятна.

Скорее всего, на фоне "ступора" вторичного рынка вновь вернутся в повестку дня предложения распространить на него льготную ипотеку. IRN RU неоднократно писал о том, что субсидирование ипотеки на "вторичке" - это перекачивание бюджетных средств в карман спекулянтов. Но дело ведь не только в бюджете и спекулянтах. Центробанк повысил ключевую ставку в целях борьбы с инфляцией, то есть с ростом цен. А рынка жилья эта проблема касается чуть ли не больше, чем любой другой отрасли... Любые дополнительные программы субсидирования ипотечных ставок будут только раздувать цены – а значит, Центробанк будет вынужден вводить все новые и новые меры для охлаждения рынка. Чему рынок вряд ли будет рад»

Михаил Кочеров, – заместитель директора бизнес-юнита Циан.Ипотека, 17 августа 2023, источник 

«Сейчас мы увидим рост спроса на новостройки: уже заметен всплеск на 22–25%. Люди хотят получить одобрение по старым ставкам и зафиксировать это решение. Это будет продолжаться в течение недели-двух. Потом банки перепишут условия и первичный спрос сократится процентов на 15–30%.

После этого люди, у которых есть решение на руках или которые успеют его получить в ближайшие дни, будут стараться выйти на сделку. Это подстегнет продажи во всех сегментах («первичка», «вторичка», «загородка»), мы увидим локальные рекорды по выдачам ипотеки в августе и частично в сентябре.

После этого рынок успокоится, продажи сократятся на те же 15%. «Вторичка» просядет чуть больше, чем «первичка», так как там нет льготных ставок, а в «первичке» останутся льготные программы. Но вторичный рынок не схлопнется, поскольку большая часть сделок здесь альтернативные: люди продают, чтобы что-то купить. Размер кредита в этом случае не такой большой. А вот спрос на ипотеку на «вторичке» без альтернативы сдуется»

Елена Чегодаева, – руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ – Супермаркет Недвижимости», 17 августа 2023, источник 

«В краткосрочной перспективе застройщики могут поднять немного цены на фоне роста обращений. Но это будет точечно и не более чем на 1,5–2%. Несмотря на сохранение льготной ипотеки у потребителей остается высокая чувствительность по цене. Поэтому застройщики будут проводить ценовую коррекцию очень аккуратно. Если не будет следующего повышения ключевой ставки на заседании ЦБ 15 сентября, то рынок сможет адаптироваться к новым условиям по уровню рыночной ипотечной ставки.

Другим важным фактором, который будет влиять на поведение потребителей, станет повышение ставок по депозитам до 12–13%. Это может сыграть роль фактора, сдерживающего инвестиции в недвижимость. Часть потребителей может уйти в сберегательную стратегию.

До конца года не ожидается существенной ценовой коррекции. Уровень цен нашел свое равновесное значение. В ряде проектов, особенно бизнес-класса и апартаментов, можно ожидать существенного снижения цен на 10–15%. Поскольку это станет единственным способом реализации»

Дмитрий Осянин, – доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы РЭУ им. Плеханова, 18 августа 2023, источник 

«Россияне увеличат спрос на льготную ипотеку на жилье в новостройках на фоне повышения ключевой ставки Банка России, в результате цены на такие квартиры вырастут до конца года на 8-10%... В октябре 2023 года начнут действовать ограничительные меры на ипотечные продукты для застройщиков и их банков-партнеров. После действия ограничительных мер ЦБ и повышения ключевой ставки, ожидаю снижение цен на рынке нового жилья вслед за 20-процентным падением спроса, а также возможно будет удорожание проектного финансирования»

Руслан Сырцов, – управляющий директор компании «Метриум», 18 августа 2023, источник 

«Теперь, когда ЦБ установил ключевую ставку на уровне 12%, спрос не сразу, но неминуемо упадет как минимум на 20%. Это связано с тем, что на вторичном рынке действуют только рыночные ипотечные программы, ставки по которым повысятся в среднем до 14–16%. <...> Одни продавцы снизят цену предложения в объявлении, другие временно не станут этого делать, но конъюнктура все равно вынудит их соглашаться на дисконт либо отказываться от проведения сделки»

Константин Барсуков, – генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость», 20 августа 2023, источник 

«Спрос на квартиры в новостройках в ипотеку и в целом на льготную ипотеку будет. Повода к снижению никакого нет. Наоборот, люди будут бояться, что поднимутся ставки, закроют программу, исчерпаются резервы, и постараются взять жилье по этим ставкам. С новостройками все будет нормально. Думаю, мы увидим среднюю ставку скорее на уровне 12,5%, чем 14,5%. Вопрос: это критично? Нет, не настолько, чтобы люди перестали брать ипотеку. В то же время потребители могут компенсировать этот рост увеличением срока кредита, например»