ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #229

Лина Кочекаева, – исполнительный директор ГК «Бест-Недвижимость», 21 августа 2023, источник 

«Если мы не дойдем до критической отметки в 14% (по ипотечным кредитам – прим.ред.), после которой сделки встанут, то, думаю, что в любом случае спрос на рынке недвижимости сохранится. Хотя, возможно, одновременно появившиеся факторы летнего затишья и роста ставки повлияют на рынок: уменьшится спрос, и цены на жилье могут пойти вниз. Однако такая ситуация возможна лишь на короткий период. <...> На мой взгляд, серьезных льгот и программ поддержки, которые могли бы изменить рынок недвижимости, нет. Чем больше появляется покупателей, тем быстрее растут цены...

Феноменального падения цен на рынке недвижимости ждать не нужно. Любой застройщик скажет, что цены на строительные материалы продолжают расти, а ведь даже в отечественных материалах, как правило, присутствует до 30% импортного сырья. У застройщиков проектное финансирование, и они могут не один год спокойно себя чувствовать без снижения цен»

Сергей Зайцев, – директор по продажам федеральной компании «Этажи», 22 августа 2023, источник 

«С начала года средняя цена квадратного метра в России выросла всего на 2,2%, основной рост пришелся на август — 1,2%. Ценовая политика у застройщиков разная: одни удерживают цены, стараясь реализовать максимальный объем квартир на волне выросшего спроса, другие готовы в процессе переговоров снижать цену. Третьи поднимают цены до 3–5%...

В краткосрочной перспективе на фоне большого потока ипотечных заявок спрос будет стабильно высоким. На спад он пойдет после того, как уже одобренная ипотека перестанет действовать. Из-за существенной разницы в ставках между вторичным и первичным жильем покупательский спрос всё больше начнет склоняться в пользу последнего, тем более что там за последние полгода сформировался достаточно хороший объем предложения. Такое смещение спроса может вновь вызвать очередную волну роста цен.

Ценовым драйвером для рынка сейчас станет первичное жилье с более доступной ипотекой. На фоне инфляции и роста себестоимости строительства риск повышения цен на новостройки более чем высок, до конца года они могут вырасти до 5–7%. Цены на вторичную недвижимость будут расти сдержанными темпами из-за дорогих кредитов»

Александр Москатов, – управляющий директор сети «Миэль», 22 августа 2023, источник 

«Уже третью неделю (августа – прим. ред.) мы видим последовательное увеличение количества звонков от покупателей. Рост к аналогичному периоду июля составляет 20%. <...> Мы видим и некую обеспокоенность покупателей, которые застряли на рынке и медлили с принятием решения. Сегодняшний день обозначает некие дедлайны, заставляющие их быстрее решаться на покупку. Ситуация похожа на картину марта 2022 г. Люди, у которых одобрены кредиты, постараются закрыть сделки как можно быстрее...

Рост спроса на вторичном рынке мы начали наблюдать с середины марта текущего года: количество входящих звонков с запросом «купить» по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло в среднем в два раза. Спрос конвертировался в сделки, что привело к сокращению объёма предложения, который с марта по июль снизился на 15,5%. О дефиците лотов пока говорить не приходится, но у покупателей уже возникают трудности с выбором ликвидного объекта...

Рост ключевой ставки за два месяца на 4,5% - это существенно и, бесспорно, покупатели-ипотечники это прочувствуют. И в целом это может стать холодный душем для того активного спроса, который мы наблюдали последние несколько месяцев. Как правило, эффект подорожания ипотечного кредита начинает работать примерно через 2-3 месяца. Так как у всех уже одобренных ипотечников одобрение действует именно в этот период. Однако сейчас актуален вопрос не только, на сколько банки поднимут ставки, но и сохранят ли раннее одобренные в течение срока действия решения. По первой реакции банков мы видим, что некоторые очень торопятся подогнать рыночные ипотечные ставки под новые условия. Мы ожидаем, что ипотечная ставка на вторичном рынке (может быть, не сразу) на этом фоне повысится до отметки 14,5-15%»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 22 августа 2023, источник 

«Активность на вторичном рынке может вдруг закончиться. Не из-за повышения ставок, а просто нечего будет покупать. Как и предполагалось, рост "ключа" (ключевой ставки ЦБ – прим.ред.) привел к удорожанию ипотеки и всплеску спроса на рынке жилья.

На волне ажиотажа покупатели выгребают наиболее ликвидные варианты. Мало того – те продавцы, что хотели улучшить жилищные условия, снимают объекты с продажи. Ставка повысилась, а альтернативных вариантов стало меньше. С начала месяца предложение в спальных районах СПб снизилось уже на 6,8% (неделю назад было минус 4,6%), по однушкам – минус 7,5% (неделю назад минус 5,4%). И это только неделя прошла с подъема ставки на нашем инертном рынке. Месяц закончим с двузначными цифрами снижения. Роста цен сделок пока нет, но агрегаторы гарантированно отчитаются о росте цен. Рекламных, конечно.

Спрос на новостройки не отстает, он явно оживился с начала августа, а ключевая в 12% его подтолкнула. Часть спроса вынужденно все-таки перетечет из вторички в новостройки, из-за разницы по ипотеке до 6-7% (особенно в готовые объекты), поможет и снижение выбора на вторичном рынке...

В ближайшие месяц-полтора предложение сожмется (самое приличное выражение из тех, что под рукой). Цены вторички на агрегаторах (номинально), как и в предыдущие кризисные моменты, поползут вверх. Реальные цены застройщиков – скорее всего тоже подрастут. Покупатели с низкой ипотечной ставкой на вторичном рынке быстро поймут, что покупать особенно нечего. Чем резче снизится объем предложения и увеличатся цены, тем быстрее войдем в фазу затишья. А дальше покупатели вторички будут ждать скидок, чтобы компенсировать высокие процентные ставки, у продавцов не будет стимулов форсировать продажу. Опять вырастет разрыв между реальными и рекламными ценами. Вырастет дисконт, необходимый для уверенного входа в сделку. Снизится ликвидность.

Выгода застройщиков от перетока ипотечных покупателей нивелируется снижением потока денег от продажи имеющегося жилья на вторичном рынке. Там формируется приличная часть первого взноса. Номинально разрыв цен между первичкой и вторичкой может и сократиться, но в ценах реальных сделок скорее вырастет»

Руслан Сырцов, – управляющий директор компании «Метриум», 23 августа 2023, источник 

«Цены на вторичном рынке в июне-августе отыграли падение, которое длилось с весны 2022 года. Правда, причины удорожания старого фонда носили эмоциональный характер. На вторичке наблюдался всплеск потребительской активности перед повышением ключевой ставки: покупатели спешили оформить ипотеку на старых условиях. А собственники воспользовались ажиотажем. Теперь готовые квартиры заметно подешевеют. Но из-за высоких ставок по ипотеке спрос на них не вырастет... Покупательская активность неминуемо рухнет. Новые рыночные ипотечные ставки стали заградительными для большинства клиентов.

Многие собственники временно отложат продажу квартир. Те, кому нужно срочно совершить сделки (например, из-за переезда), вынуждены будут предлагать крупную скидку. А заемщики начнут искать варианты жилья дешевле – подальше от центра, с ремонтом похуже, квартиру поменьше. Покупатели, у которых есть возможность подождать ключи от застройщика, переориентируются на строящееся жилье. В любом случае, продажи на вторичном рынке будут замедляться»

Вячеслав Путиловский, – младший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА», 24 августа 2023, источник 

«После внепланового увеличения ключевой ставки вероятность роста ставок по ипотечным госпрограммам на горизонте до конца года действительно существует, особенно если ключевая ставка продолжит расти. Это связано с тем, что расходы бюджета резко увеличиваются при росте ключевой ставки, поскольку приходится тратить больше средств на субсидирование льготных госпрограмм. В связи с этим повышение ставок может коснуться "льготной" ипотеки, которая сейчас выдается под 8%. Но адресные госпрограммы: семейную, сельскую и ИТ-ипотеку - скорее всего, пока трогать не будут ввиду их социального значения... Ипотечные ставки по рыночным программам уже близки к запретительным, поэтому чрезмерное урезание льготных программ может нанести вред экономике в масштабах страны»

Олег Репченко, – руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 24 августа 2023, источник 

«Строительная отрасль рассматривается как одна их ключевых. Поэтому, скорее всего, лимиты (по льготным ипотечным программам – прим.ред.), увеличат, чтобы льготная программа осталась на рынке и поддержала отрасль... Ставку по льготной ипотеке повышать не будут даже несмотря на прошлогоднее ее увеличение на 5 процентных пунктов при ключевой ставке в 20%. Тогда разница составляла 8%, сейчас - 4%. То есть текущее соотношение уровня ключевой ставки и ставок по льготной ипотеке примерно сопоставимо с тем, что было год назад»

Ирина Киселева, – руководитель комитета по ипотеке Российской гильдии риелторов, 24 августа 2023, источник 

«Рынок ипотечного кредитования пройдет через небольшую трансформацию. Его охлаждение без резкого пикирования вниз уже видно на горизонте. <...> Спрос на ипотечные кредиты, я считаю, не упадет, а вот возможности его получить явно снизятся. Если действие ключевой ставки 12% будет длительным, как минимум более трех месяцев, то объемы ипотечного кредитования и, соответственно, спрос на рынке недвижимости могут снизиться на 10–15%. Ожидать массовое снижение цены на квадратный метр я бы не стала, а вот ловить акционные предложения от застройщиков или разговаривать о торге с продавцами самое время»

Наталья Мильчакова, – ведущий аналитик Freedom Finance Global, 25 августа 2023, источник 

«Заявление Минфина (о том, что ставку по льготной ипотеке на первичное жилье не планируется поднимать после внепланового повышения ключевой ставки ЦБ – прим.ред.) говорит о том, что он не считает нынешний уровень ставки достаточно высоким и в будущем скорее ожидает ее снижения, а не подъема...

Ставку по льготной ипотеке могут повысить на 0,5–1% в 2024 году, чтобы не слишком перегревать цены на первичном рынке жилья, однако более вероятен вариант полной отмены предложений с господдержкой. На это указывает само заявление Минфина — если при ужесточении политики ЦБ условия по кредитам с господдержкой не меняются, это может сигнализировать о планах властей свернуть программу в течение нынешнего и следующего годов. При этом льготы для отдельных отраслей, таких как IT-специалисты, военнослужащие и фермеры, сохранятся»

Марат Хуснуллин, – вице-премьер РФ, 25 августа 2023, источник 

«По жилищному строительству мы стабильно растем третий год подряд... В прошлом году сдали 102,7 млн кв.м. В этом году гарантированно сдадим больше 103 млн. Сейчас нас беспокоит уже не этот год. Мы беспокоимся за 2024-2025 гг. Здесь ключевой вопрос – как будет развиваться ипотека, потому что это основной финансовый инструмент развития жилья.

Третий год подряд стабильно по 8-9% наблюдается прирост строительства многоквартирного жилья. Но у нас произошел "взрыв" по индивидуальному жилью. На это повлияла программа социальной газификации. За ее счет 400-500 тыс. кв. м домов добавилось. У нас ипотека на ИЖС стала развиваться. В 2023 году мы видим прирост в четыре раза по сравнению с 2022 годом. Регионы стали вкладывать деньги в ремонт дорог. В результате всех этих мер ввод ИЖС в этом году будет более 50 млн кв.м. То есть ИЖС будет построено больше, чем многоквартирного жилья, Но чтобы дальше продолжать этот тренд надо вкладываться (в инфраструктуру – прим.ред.)»

Владислав Преображенский, – исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, 25 августа 2023, источник 

«Еще одно вероятное следствие роста ключевой ставки — увеличение стоимости проектного финансирования для застройщиков. Но это произойдет лишь в том случае, если ключевая ставка сохранится на сегодняшнем уровне долгое время или продолжит расти. В этом случае рынок станет искать новую точку баланса. Новые проекты начнут смещаться вправо, стоимость проектного финансирования вырастет — и застройщики будут вынуждены сокращать объемы строительства, после чего рынок придет к новому равновесию. Тенденции начнут проявляться в явном виде в сентябре-октябре этого года. Показательным станет решение, которое примут на следующем заседании совета директоров Банка России, запланированном на 15 сентября»