ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #230

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 28 августа 2023, источник 

«Спрос на жилье уже в октябре может пойти на спад. А за ним и цены. Прежде всего пострадает именно вторичный рынок, где стартовые ипотечные ставки даже в крупнейших банках уже сейчас вплотную приблизились к 14% годовых. И это не предел, так как ЦБ вполне может повысить ключевую ставку еще раз в сентябре.

На первичном рынке действуют льготные ипотечные программы с фиксированными ставками, поэтому обвала продаж не произойдет. Многие беспокоятся по поводу исчерпания лимитов по льготной ипотеке и возможного увеличения ставок по ним на фоне роста ключевой ставки и расходов бюджета. Скорее всего, эти опасения беспочвенны: президент пообещал сохранить льготную ипотеку, а Минфин – не повышать ставки.

Но спрос просядет и на первичном рынке – далеко не все новостройки, особенно в перегретой Москве, покупаются в рамках государственных льготных программ с лимитом 12 млн руб. Кроме того, надбавки ЦБ должны убрать с рынка по крайней мере часть программ субсидированной ипотеки от застройщиков, которые (в комбинации с госпрограммами) обеспечивают львиную долю продаж новостроек. Переписывать ценники застройщики очень не любят, но к концу года можно будет ждать увеличения дисконтов»

Сергей Бабин, – начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ, 29 августа 2023, источник 

«В новых условиях интерес к стандартным программам, по которым клиенты приобретают в основном вторичное жилье, с большой долей вероятности будет охлаждаться. Этому способствуют и рост цен на "вторичку" и дополнительные меры Банка России по регулированию рынка.

Впрочем, общий спрос на улучшение жилищных условий с помощью ипотеки сохранится достаточно высоким. При этом интерес будет смещаться в сторону программ с господдержкой.

Отчасти похожая тенденция уже наблюдалась весной 2022 года, когда вслед за резким ужесточением политики ЦБ ипотечные ставки на "вторичку" резко выросли. На этом фоне доля господдержки на рынке подскочила более чем в два раза – с 29% в январе до исторических 71% в мае. Интерес россиян к льготным условиям не охладило даже краткосрочное увеличение ставки по ипотеке с господдержкой в апреле 2022 года.

По мере стабилизации экономической ситуации госпрограммы вновь уступили первенство базовым банковским предложениям: к октябрю их доля практически откатилась к уровню начала года и составила 42% в общем объеме продаж. В 2023 году господдержка и рыночные программы достигли паритета. Весной-летом банки проводили на льготных условиях каждую вторую ипотечную сделку.

В изменившихся условиях игроки рынка недвижимости будут стремиться предложить своим клиентам специальные условия на покупку новостроек, что также будет стимулировать спрос на льготную ипотеку.

На этом фоне госипотека продолжит укреплять свои позиции. Тенденция может стать заметной уже к началу октября, когда большинство заемщиков реализуют решения по "старым" ставкам. При этом столь серьезного роста доли господдержки, как в 2022 году, мы едва ли увидим – ценовые параметры на "вторичку" остаются ниже психологической отметки в 15%. По нашей оценке, до конца года господдержка может нарастить еще порядка 10 п.п. и занять 60% в общем объеме выдач, что более чем на четверть превысит значение на начало года (45%).

Подобный прогноз допустим при условии сохранения ключевой ставки на уровне выше 10-11%. Если же регулятор начнет раунд ее снижения, это "потянет вниз" и ставки по ипотеке и сохранит приоритетную долю рыночных программ в общей структуре выдач»

Анастасия Скуратова, – начальник отдела регионального анализа ГУ Банка России по ЦФО, 29 августа 2023, источник 

«Банки устанавливают ставки по кредитам, принимая во внимание не только ключевую ставку, но и ожидаемую инфляцию, надежность заемщиков и общую ситуацию в экономике.

Например, сейчас банки закладывают в ставки относительно высокую ожидаемую инфляцию. Но цель ЦБ при повышении ключевой ставки – снижение инфляции до уровня вблизи 4%. Значит, инфляционная премия, которую банки закладывают в процентные ставки, будет уменьшаться. Это сделает долгосрочные кредиты, к которым относится ипотека, более доступными.

Несмотря на рост ипотечных ставок после повышения ключевой ставки 21 июля и 15 августа, тренд на увеличение ипотечного кредитного портфеля в Центральном макрорегионе сохранился, согласно предварительной оценке. Ипотечное кредитование поддерживают льготные госпрограммы, ставки по которым не поменялись... Также высокие темпы роста ипотечного кредитования обусловлены расширением ипотеки на более рискованные группы клиентов»

Наталия Борзенкова, – руководитель офиса «Митино» «Инком-недвижимость», 30 августа 2023, источник 

«Обвала вторичного рынка из-за подорожавшей ипотеки не предвидится, но отток части покупателей, несомненно, произойдет во второй части сентября и в октябре. <...> Новые ставки по жилищным кредитам будут выше на 2 п.п. и могут в среднем достигать 16,5%, а при условии низкого первоначального взноса ипотечная ставка будет еще выше»

Елена Мищенко, – руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости», 30 августа 2023, источник 

«Граждане, которым одобрили ипотеку, хотят успеть этим воспользоваться. Ставка у них осталась на уровне 10,8%-11%. В конце сентября на вторичном рынке можно будет увидеть спрос уже по новым ипотечным ставкам. <...> Если изначально в ипотеку брали сумму в 5-6 млн рублей, сейчас будут стараться уложиться в 2-3 млн рублей. Люди будут уменьшать кредит, чтобы сумма ежемесячного платежа не превышала 40-50 тыс. рублей»

Константин Барсуков, – генеральный директор «Релайт-недвижимость», 30 августа 2023, источник 

«Объём сделок с жильем резко вырос. Предложение снижается рекордными темпами. При слабом росте цены...

Предложение на вторичном рынке продолжает снижаться. В спальных районах Петербурга - минус 7,7%, "однушки" - минус 9,1% с начала месяца. Интенсивность звонков по квартирам на вторичном рынке снизилась, но остается на высоком уровне... После активного августа в сентябре спрос пойдет на спад, в октябре его снижение станет очевидным. При этом, удивительно, цены на вторичку в Петербурге почти не растут. ЦИАН показывает мизерные плюс 1,3% за месяц.

На первичном рынке с продажами еще лучше. Пока. Спрос к июлю вырос минимум на 35-40%. При этом застройщики тоже не спешат поднимать цены. Беглый анализ показывает, что цены поднялись преимущественно на квартиры эконом-класса, в пределах 2-4% и то далеко не у всех... Бросается в глаза небывалое снижение предложения: в спальных районах по данным ЦИАН минус 26% с начала месяца. То-ли некоторые застройщики решили снять часть квартир с продажи, то-ли не видят нужды в большом числе объявлений – и так покупают.

Торможение спроса неизбежно и здесь, но начнется он позднее. Эмоциональный спрос закончится, а еще разрыв цен и ипотечных ставок на вторичке и первичке затормозит переток денег из вторичного рынка в новостройки. Единственный драйвер спроса - льготная ипотека, на нее приходится около 75% от всех продаж. При этом объем нераспроданного жилья продолжает увеличиваться, августовский спрос картину не поменяет...

Рубль снова слабеет, явных признаков торможения инфляции тоже нет. Логично допустить сценарий повышения ключевой ставки до 15%. В любом случае затраты бюджета на льготную ипотеку вызывает все больше вопросов (приостановка сельской ипотеки - первый звонок). Если ключевую до конца года будут плавно понижать, рынок начнет оживать. Если нет – уже в конце года наступят непростые времена»

«Наши аналитики и мы считаем, что раньше середины 2024 года уменьшение ключевой ставки, если не произойдет чего-то экстраординарного, не случится. Мы считаем, что этот период жизни с 12% сопоставим с периодом 2015 года, когда был период очень длинный существования 11% годовых ключевой ставки.

Экономические агенты исходят из иного и считают, что ключевая ставка скоро понизится, и не корректируют предложения по финансовым продуктам, что может привести к ужесточению регулирования.

У многих участников рынка есть мнение, что это увеличение ключевой ставки, по опыту марта 2022 года или декабря 2014 года, является краткосрочным, поскольку шаг этого увеличения напоминает экстренный, то есть нетипичный, антикризисный. Многие участники рынка ожидают быстрой стабилизации и уменьшение ключевой ставки. Это видно по доходности ОФЗ – она повсеместно находится на уровне ниже 12%. Это признак того, что ожидание экономических агентов, что уровень 12% не продержится долго. Мы считаем, что это ожидание не оправдано.

Повышение ключевой ставки не связано с факторами обеспечения финансовой стабильности. Оно имеет исключительно природу борьбы с ускорившейся по статистике инфляцией. И до тех пор, пока текущая инфляция не будет приведена в таргет ЦБ, мы будем долго жить со ставкой в 12%»

Александр Копылов, – начальник Центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ, 31 августа 2023, источник 

«Среди главных рисков для рынка недвижимости – рост объемов нераспроданного жилья в новостройках и увеличение объемов кредитования застройщиков. Оба показателя свидетельствует об отставании спроса от высоких темпов строительства.

Также сохраняется разрыв между темпами роста цен на рынке новостроек и на вторичном рынке. В будущем рынок жилья ждет уменьшение объемов выданных кредитов. Поддержка спроса на рынке жилья требует снижения цен, а потенциал стимулирования спроса за счет льготной ипотеки полностью исчерпан.

Среди негативных факторов, которые могут повлиять на рынки жилья и ипотеки – возможный пересмотр условий по льготным программам ипотеки, которые являются важным и сильным драйвером развития рынка недвижимости... В 2024 году спрос на жилье скорее всего снизится. И, прежде всего, на первичном рынке, потому что большая его часть сформирована именно льготной ипотекой»

Алексей Лейпи, – директор дивизиона «Домклик» Сбербанка, 31 августа 2023, источник 

«В июле этого года доля сделок на покупку жилья в новостройках существенно выросла и достигла 27%. И на это повлияло в том числе повышение ключевой ставки 21 июля, когда она выросла с 7,5% до 8,5%. Похожая динамика наблюдалась, когда 15 августа ЦБ увеличил ключевую ставку до 12%.

За первые семь месяцев 2023 года спрос на ипотеку вырос по всей стране. Количество сделок увеличилось примерно на 75% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Российский рынок жилищного кредитования уже превзошел результаты 2021 года на 13,5% (мы сравниваем результаты этого года с данными за позапрошлый год, поскольку 2022-й выдался, мягко говоря, нетипичным).

Госпрограммы во многом держат рынок в стабильном состоянии. Отказ от такого инструмента негативно скажется на рынке, снизит доступность как нового, так и готового жилья. На мой взгляд, необходимы системные и долгосрочные меры, которые повысят адресность и социальную направленность льготного кредитования.

Очень важно, чтобы льготная ипотека была сегментной и точечной. "Сбер" поддерживает все инициативы, которые повышают доступность ипотеки различным сегментам наших граждан.

Ожидаем от наших законодателей конкретных предложений по льготной ипотеке на вторичное жилье. Но важно делать это очень осторожно. Мы помним, как этот инструмент поддержки граждан внес свою лепту в удорожание новостроек, – нельзя допустить такой же реакции на вторичном рынке»

Константин Барсуков, – генеральный директор «Релайт-недвижимость», 31 августа 2023, источник 

«Поднятие ключевой ставки ЦБ спровоцировало резкий рост спроса, что на первичке, что на вторичке. И это за собой повлекло рост цен реальных сделок на вторичке, как минимум в некоторых сегментах. Думаю, что на первичке застройщики тоже решат воспользоваться ситуацией и подтянуть цены вверх, но как минимум для увеличения продаж новостроек это решение ЦБ даст очень хороший импульс.

На вторичке скорее всего будет спад спроса во второй половине сентября. Если только ЦБ вдруг не решит снизить ключевую ставку. Но не думаю, что это повлечет за собой падение цен, максимум может срезать тот всплеск цены, что произошел в августе, но не ниже.

Что касается новостроек, то ждем, что скажет Правительство. Будет или нет повышать ставку по льготным программам ипотеки. Пока Минфин сказал, что не будет. А это значит, что появляется новый перекос ставок между первичкой и вторичкой, который мы видели в прошлом году за счет субсидированной ипотеки. И значит, спрос на новостройки будет находиться на высоком уровне. Собственно, как и спрос на все виды льготной ипотеки (не забываем про ипотеку на стройку ИЖС)»