ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #233

Дмитрий Голев, – коммерческий директор Optima Development, 15 сентября 2023, источник 

«Уверен, что в ближайшие месяцы ЦБ вновь начнет снижать ключевую ставку. Однако на данный момент неизбежен рост рыночных ставок по кредитам (ипотечным – прим.ред.) до 15-17% годовых. Это приведет к временному обвалу спроса на вторичное жилье.

В свою очередь, потребительская активность на первичном рынке сохранится на высоком уровне, прежде всего благодаря действию льготных госпрограмм. Кроме того, некоторые девелоперы предлагают выгодные кредиты пол 0,1% на срок до трех лет, которые можно рефинансировать после снижения ключевой ставки. В результате цены на новостройки до конца года продолжат расти на уровне инфляции, тогда как стоимость вторичных квартир сократится на 15-20%»

Ирина Носова, – старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 15 сентября 2023, источник 

«Рост средней по рынку ставки (по ипотеке – прим.ред.), скорее всего, будет в пределах 0,5–0,75 п.п., поскольку дальнейшее их повышение еще больше ограничит поступление новых заявок на фоне ужесточения регуляторных требований.

Психологическим барьером по ипотечной ставке выглядит уровень в 15%. Выше данной величины риски ухудшения качества обслуживания долга со стороны заемщиков существенно возрастают при прочих равных условиях. Поэтому доминирующая доля ипотечных выдач будет формироваться льготными программами. Скорее всего, спрос просядет в октябре, так как пока он поддерживается заключением ипотечных сделок на заранее одобренных условиях...

В случае существенного снижения спроса в октябре застройщики и банки вновь начнут изобретать различные предложения, которые могли бы оживить интерес со стороны населения. Так, падение спроса будет менее существенным»

Александр Цыганов, – завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России, 15 сентября 2023, источник 

«Средние ставки по рыночной ипотеке вырастут линейно — в пределах 1 п.п., в каких-то случаях чуть меньше, например для корпоративных клиентов. Но в каких-то случаях рост может быть выше, например в случае с высокорискованными заемщиками...

Рынок вторичного жилья уже испытывает отток покупателей на первичный рынок, где действуют льготные программы, эта тенденция усилится. Что касается новостроек, то здесь сейчас есть факторы, которые охладят спрос (повышение первого взноса по льготным программам, людям потребуется время, чтобы накопить сумму), а также действуют факторы, которые, наоборот, его подогревают — это как раз переток покупателей с рынка вторичного жилья. Поэтому определенный эффект от повышения первоначального взноса может быть съеден переходом части потенциальных покупателей со вторичного рынка жилья, где ипотека станет еще дороже. В целом спрос сократится, но я не думаю, что это влияние на рынок будет катастрофичным»

Елена Чегодаева, – руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ – Супермаркет Недвижимости», 15 сентября 2023, источник 

«Новая ключевая ставка мало влияет на рост ипотечных ставок: возможно, они скорректируются на 0,8–1,5 п. п. Более серьезно — то, что в дальнейшем, скорее всего, изменятся условия по льготной ипотеке. Это подтверждают словесные интервенции Минфина, который хочет сократить долю льготных кредитов на 20–30%. Вряд ли это будет новое повышение первоначального взноса — вероятнее, ужесточится выдача и сократится субсидирование банковской системы.

Ипотека остается основным способом оплаты, поэтому о массовом отказе от ипотеки говорить не приходится, хотя какое-то время будет затишье как в выдаче, так и в обращениях. Но информационный фон настолько разогрет ожиданиями дальнейшего роста ключевой и ипотечных ставок, что волатильность рубля не оставляет никаких шансов: падает и падает. Поэтому рядовой потребитель понимает, что ЦБ, хотя и медленно, но верно ведет политику таргетирования инфляции, а значит, постепенного роста ключевой ставки.

В плане спроса не будет очень серьезных просадок — наоборот, подобные моменты как раз и нагнетают спрос. Но есть другое ограничение — рост цен. Если застройщики начнут на ажиотажном спросе увеличивать средневзвешенную стоимость метра и средний бюджет, это может притормозить и сбавить спрос»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 15 сентября 2023, источник 

«Для рынка недвижимости рост ключевой ставки — негативный фактор. Ждем дальнейшего повышения ставок по ипотеке на вторичном рынке до уровня 14% годовых и выше. Активность на рынке снизится. Для того чтобы люди как-то приспособились и начали брать кредиты под 14%, должно пройти немало времени.

Увеличится разрыв между первичным и вторичным рынком, обусловленный разницей между льготными и рыночными ставками. Увеличатся выплаты банкам из бюджета (компенсация недополученных доходов). Поэтому стоит ждать решений по увеличению льготных ставок, чтобы снизить расходы бюджета.

Предстоит очередной круг слухов и поспешных сделок «на опережение ухудшения». Но волна ажиотажа на первичном рынке будет послабее предыдущих, за ней последует фаза длительного охлаждения. Восстановление рынка будет медленным. На «вторичке» о нем можно будет говорить после того, как ключевая ставка вернется к 10% и ниже.

Чем больше разрыв между «вторичкой» и новостройками — тем меньше здравого смысла в принятии решений: дешевые деньги останутся только на «первичке», но вот ликвидность таких объектов станет совсем сомнительной.

Реальную цену недвижимости все-таки определяет именно вторичный рынок. Продать купленную за дешевый кредит квартиру хотя бы по той же цене будет сложно. К тому же первоначальный взнос (тем более увеличенный) часто формируется за счет продажи имеющегося жилья на «вторичке». С этим тоже будет непросто»

Сергей Зайцев, – директор по продажам федеральной компании «Этажи», 16 сентября 2023, источник 

«Количество заявок на ипотеку для покупки новостроек (после повышения ключевой ставки в августе с 8,5% до 12% – прим.ред.) выросло на 113%, на вторичное жилье — 8%, на загородную недвижимость — на 18%. <...> Резкий рост спроса привел к увеличению цен во всех сегментах недвижимости. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в России в августе выросла на 1,1%, на вторичном и загородном — на 0,5–0,7%... Цены на недвижимость продолжат расти, на первичном рынке более ощутимо из-за доступности ипотеки — на уровне 1% в месяц. На вторичном динамика будет более сдержанной — 0,5–0,7% в месяц»

Владимир Щекин, – девелопер авторского жилого кластера RDD, 18 сентября 2023, источник 

«Преждевременно сворачивать программы субсидирования ипотеки власти не станут. Отказ от субсидирования ипотеки приведет к резкому падению спроса на новостройки, примерно на 30–40%. <...> Дальнейший пересмотр условий (по льготным ипотечным программам – прим.ред.) вполне возможен. Не исключено, что в будущем снова увеличат минимальный первоначальный взнос, скажем до 25–30%, или повысят предельный размер льготной ставки (по семейной ипотеке — до 8%, а по льготной — до 9%)»

Татьяна Решетникова, – заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи», 19 сентября 2023, источник 

«Спрос на ипотеку в первой половине сентября был ниже на 20% ажиотажных значений августа этого года. Это вполне оправдано тем, что весь июль и август на фоне роста ключевой ставки и изменений условий льготного кредитования наблюдался опережающий спрос. Многие из тех, кто планировал приобретение недвижимости позднее, ускорился с принятием решение о покупке.

Если сравнивать спрос на ипотечные консультации, сейчас кредитами для покупки вторичного жилья россияне интересуются на 25% меньше, чем в июле и на 31% меньше, чем в пиковый август. На первичном рынке еще сохраняется ажиотаж, интерес к льготным ипотечным программа на 49% выше, чем в июле и только на 2% ниже пиковых значений августа этого года»

Константин Апрелев, – вице-президент Российской гильдии риелторов, 19 сентября 2023, источник 

«Нужно отменить льготную ипотеку на строящееся жилье, а новое, но построенное жилье, продавать с льготной ипотекой. Что бы застройщики не четыре-пять лет строили жилье, получив все необходимое финансирование для строительства... А чтобы они строили быстро и продавали только готовое жилье. Почему-то к этой модели мы не хотим переходить. Я уже не говорю о том, что в 70% городах РФ не строится нового жилья. Все программы, связанные с субсидированием ипотеки для определенных групп населения, можно было бы распространять не только на первичный рынок, но и на вторичный. Также нужно развивать ипотечные продукты для ИЖС»

Михаил Матовников, – старший управляющий директор, директор Центра финансовой аналитики Сбербанка, 20 сентября 2023, источник 

«Цены на новостройки ожидаемо отреагировали на рост спроса, последовавший за резким повышением ключевой ставки. В сентябре-октябре рост может продолжиться за счёт заявок, поданных в августе, но это не сформирует долгосрочного тренда. В дальнейшем мы ожидаем нормализации спроса на уровне июля или чуть выше, что вряд ли будет способствовать росту цен на первичку. При этом увеличение ключевой ставки до 13% неизбежно вызовет перераспределение спроса со вторичного рынка на первичный, что, возможно, приведёт даже к некоторому снижению цен на готовое жильё»

Алексей Заботкин, – зампред ЦБ РФ, 20 сентября 2023, источник 

«Летом произошло значительное ускорение темпов роста кредитов как физлицам, так и корпоратам. Подстройка к ужесточению денежно-кредитной политики началась, пока она не полностью отразилась в ценовых условиях, и лишь в сентябре мы, наверное, увидим значимое влияние на объемы показателя кредитов.

В июле и августе кредит гражданам и предприятиям продолжал расти высокими темпами. В июле это в большей мере отражало сохранение низких ставок при возросших инфляционных ожиданиях. А в августе и начале сентября, на наш взгляд, это было результатом действия денежно-кредитной политики. Банки, во-первых, продолжали выдачу тех кредитов, которые были согласованы ранее, это в основном касается таких кредитов как ипотека, и заёмщики, опасаясь дальнейшего роста кредитных ставок, воспользовались имеющимися кредитными линиями.

Мы полагаем, что уже в ближайшие недели, по оперативным данным, мы увидим замедление роста кредита, которое необходимо для снижения ценового давления. В условиях действия масштабных льготных госпрограмм, которые не чувствительны к рыночным ставкам, торможение кредитования в ответ на повышение ставки происходит медленнее»

Александр Хрусталев, – председатель совета директоров «НДВ-Групп», 20 сентября 2023, источник 

«Рынок новостроек, то есть спрос и предложение, в России есть. Рынок устойчив, это главное. Из вызовов могу назвать стоимость денег, которая стала несколько выше. Ставка рефинансирования 12–13% — это, конечно, неприятно: для макроэкономики хорошо, но для небольших локальных домохозяйств ситуация с получением заемных средств на покупку недвижимости тяжеловата.

Думаю, глобального снижения цен на всем рынке не будет. В целом по рынку Московского региона по итогам года возможен даже рост средней цены на 4–5%, не больше... Последние полгода мы видим снижение цен на перегретые новостройки. В Москве, например, в комфорт-классе стоимость квадратного метра достигала на пике 400 тыс. руб. и выше — сейчас же идет снижение. Если в премиум-классе или тем более в бизнес-классе цена была 700–800 тыс. руб. за «квадрат», то сейчас тоже идет снижение. А вот в Подмосковье такого снижения не ожидается, там нет перегретых новостроек.

К чему это приведет в Москве? Сложно прогнозировать: в следующем году коррекция цен в низкобюджетных сегментах новостроек возможна на уровне минус 10–15%. Основной фактор для такого снижения, понятно, развитие СВО. А второй фактор — ослабление рубля. Мы опять видим рост цен на строительные, горюче-смазочные материалы, на продукты питания. Соответственно, одновременно растет и зарплата сотрудников»

Герман Греф, – глава Сбербанка, 21 сентября 2023, источник 

«До конца этого года, по нашим оценкам, мы выдадим около 4 трлн рублей ипотеки, тогда как в прошлом году мы выдали примерно 2,8 трлн. При этом (...) в силу принятых мер Центрального банка по повышению ставки и по еще целому ряду мер, связанных с повышением риск-весов, повышением предельной допустимой (долговой и ИФ) нагрузки и первоначального взноса мы думаем, что падение выдач ипотеки будет не менее чем на 30% в четвертом квартале. Поэтому в целом перегрева ждать нечего. Ипотека будет в четвертом квартале и, вероятнее всего, в первом квартале следующего года менее доступной.

Перегрева (на рынке ипотеки – прим.ред.) мы пока не видим. Что такое перегрев? Это когда очень сильно начинают расти цены на жилье. Нет, сегодня мы этого не видим. Скорее мы видим существенный рост выдач ипотеки на рынке»

Сергей Бабин, – начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ, 21 сентября 2023, источник 

«Введение запретительных надбавок к коэффициентам риска по ипотеке с 1 октября приведет к росту минимального первого взноса по рыночным ипотечным программам до 15%. Банки выйдут из программ с первоначальным взносом менее 15%. У отдельных банков минимальный первоначальный взнос будет 20%. Первоначальный взнос от 10% останется только для зарплатных клиентов банков.

От 25 до 40% потенциальных ипотечников не будут соответствовать новым условиям, но это именно предварительные оценки. Часто люди снижают первоначальный взнос ближе к сделке, оставляя эти деньги на ремонт и т.п. Поэтому здесь сложно сказать, насколько эти меры отразятся на фактическом спросе. На первичном рынке это отразится сильнее. Например, для покупателей новостроек с взносом 10% коэффициент риска будет 9. И банки, особенно с небольшим собственным капиталом, будут вынуждены отказаться от кредитования этого сегмента»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», 21 сентября 2023, источник 

«Повышение ключевой ставки до 13% и риторика ЦБ о том, что с жесткой монетарной политикой рынок будет существовать долго, сделало ипотечные госпрограммы по-настоящему разорительными для бюджета... Властям придется чем-то жертвовать. Под нож уже пошла сельская ипотека. Очевидно, что и льготную ипотеку летом 2024 года продлевать не будут. Остальные программы бюджет будет тянуть, если круг заемщиков будет сужен. Это позволит не убивать сам смысл льготных госпрограмм, которые не могут быть рассчитаны на широкий круг населения. Например, по семейной ипотеке можно выдавать кредиты только многодетным семьям»

Дмитрий Журавлев, – научный руководитель Института региональных проблем, 21 сентября 2023, источник 

«Льготная ипотека вводилась, чтобы удешевить жилье, сделать его более доступным, а через это дать стимул развитию всей региональной экономики. Но получилось не совсем так. Там, где есть мощная строительная отрасль, там льготная ипотека дала эффект. А там, где строительные мощности были небольшие, она повысила спрос, но предложение повысить было невозможно. В результате цены на жилье увеличились.

Льготная ипотека поможет там, где предложение высокое или его можно легко нарастить, то есть в динамичных регионах и в регионах с нехваткой спроса. А вот в регионах с нехваткой предложения она бесполезна. В депрессивных регионах при уезжающем населении ипотека точно не поможет. Здесь нужно вмешательство федеральной власти. На рыночных принципах там ничего не получится - слишком бедно живут люди. Необходимо, чтобы государство создавало в этих регионах рабочие места и строило под эти места социальное жилье»

Владимир Щекин, – основатель «Группы Родина», 21 сентября 2023, источник 

«Вводя кластерную ипотеку, необходимо постоянно мониторить ситуацию в регионах. Если мы признаем регион стагнирующим, с балансом спроса и предложения, и отменим для него льготные ставки, то через какое-то время ситуация может ухудшиться. Тогда нужно оперативно менять и форму поддержки. Кроме того, ситуация в отдельном регионе может быть неоднородной. Чаще всего есть динамичный рост строительства и спроса в административном центре, но стагнация в районных населенных пунктах. Нужно учесть и этот фактор»