ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #234

Наталья Трунова, – аудитор Счетной палаты, 25 сентября 2023, источник 

«Необходимо, чтобы все ипотечные программы с господдержкой были направлены на те социальные группы, которые действительно без помощи государства не могут улучшить жилищные условия. Кроме того, государственные стимулирующие программы должны расширять возможности обновления жилого фонда, особенно в малых и средних городах.

Каждая семья должна иметь отдельную квартиру, а каждый член семьи – отдельную комнату. Исходя из этого, студия и однокомнатная квартира – это все-таки больше жилье для одиноких людей. В идеале для комфортного проживания двух граждан нужна квартира с двумя комнатами и более. Поэтому ипотечные программы с господдержкой, в том числе льготного ипотечного кредитования, должны ориентироваться на приобретение гражданами более комфортных типологий жилья.

В настоящее же время в структуре строящегося жилья доля однокомнатных квартир составляет 52,8% по количеству квартир и 38,6% по количеству квадратных метров. Поэтому позиция, что необходимо работать не только с количеством, но и с качеством квадратных метров, не изменилась»

Наталия Пырьева, – аналитик ФГ «Финам», 25 сентября 2023, источник 

«До конца 2023 года спрос будет более активным на новостройки, где есть льготные программы, поскольку для вторичного рынка текущие рыночные ставки превращаются в заградительные. Политика ЦБ по ужесточению условий выдачи ипотечных кредитов, а также намерение не продлевать действие льготных программ после их завершения 1 июля 2024 года приводят к тому, что покупатели поспешат "запрыгнуть в последний вагон" и воспользоваться льготными условиями на первичном рынке...

Продавцы наверняка будут спешить реализовать свою недвижимость на вторичном рынке именно сейчас. Есть вероятность, что вторичное жилье будет дешеветь, поскольку на ожиданиях сворачивания льготных ипотечных программ спрос будет активизироваться в сегменте новостроек»

Ирина Носова, – старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 25 сентября 2023, источник 

«Повышение ключевой ставки и увеличение первоначального взноса по льготным программам на общий расклад серьезно не повлияют, перетока спроса на рынок вторичного жилья не произойдет. Заемщиков смущают высокие ипотечные ставки на вторичном рынке, а застройщики продолжат борьбу за покупателей, изобретая новые скидочные акции...

Существенные скидки на вторичном рынке будут предлагаться лишь в том случае, когда продавцу срочно нужны деньги, а таких сейчас меньшинство. В иных случаях смысла продавать недвижимость по заниженной цене нет, продавцы займут выжидательную позицию, не снижая ценник... Предложение на вторичном рынке будет планомерно увеличиваться из-за замедления темпов ипотечных выдач»

Сергей Зайцев, – директор по продажам компании «Этажи», 25 сентября 2023, источник 

«С февраля этого года спрос на вторичном рынке был высоким, из-за чего снизился объем предложения. Мы отмечали снижение средних скидок при продаже готового жилья в России с 5,9% в январе до 4,2% в августе этого года. Однако уже с начала сентября наблюдается увеличение среднего уровня скидок до 4,8%, но серьезного роста не ожидается. Основная причина — сдержанная реакция покупателей на фоне высоких ставок по ипотеке. <...> В ближайшие месяцы объем предложения на вторичном рынке начнет расти на фоне снижения покупательской активности»

Георгий Лунтовский, – президент Ассоциации банков России, 26 сентября 2023, источник 

«В России нет строительно-ипотечного пузыря, который был в 2008 году в США и привел к мировому финансовому кризису. И вряд ли у нас допустят падение цен на недвижимость. Так что речь идет не о перегреве всего рынка, а о рисках для конкретных категорий заемщиков. Например, если человек берет ипотеку, но для первоначального взноса оформляет кредит, а затем выясняется, что в совокупности для внесения платежей по этим займам он тратит 90% своего дохода, это несет риски.

Очевидно, банки стали чаще отказывать ипотечным заемщикам (после того, как ЦБ ввел требование, чтобы первый взнос составлял не менее 20% – тогда банк может не применять надбавки по кредитам – прим.ред.). Но участники рынка считают, что такие ограничения не учитывают индивидуальное положение клиентов. Например, распространена ситуация: молодая семья купила квартиру в ипотеку, но после рождения детей хочет улучшить жилищные условия. Они планируют взять новую ипотеку на большую по площади квартиру, переехать, а затем продать старую, тем самым погасить предыдущий заем и часть нового. Это вполне объяснимая и логичная схема, но новое регулирование ее запрещает...

Банк не всегда знает, что у заемщика есть кредит. Нам известно о схемах, когда посредники (чаще всего — сотрудники компаний-застройщиков) помогают людям взять кредит в одном банке таким образом, чтобы информация об этом не дошла до другого банка, где человек собирается оформлять ипотеку. При этом выдерживается определенный срок между подачей заявки на ипотеку и на кредит. С деятельностью таких "помощников", которые работают за свой процент, на наш взгляд, нужно бороться»

Юрий Беликов, – управляющий директор по валидации «Эксперт РА», 26 сентября 2023, источник 

«Аргумент, что нет роста уровня просрочки в ипотечном портфеле, несостоятелен, потому что, во-первых, в последние два-три года выдачи так ускорились, что уверенно размывали любую просрочку, во-вторых, ипотечные кредиты длинные, а мотивация граждан к исполнению обязательств по ним самая высокая, в связи с чем цикл их вызревания очень протяженный, а рост дефолтности происходит со значительным лагом относительно ухудшения рыночной ситуации.

У отдельных игроков, вносящих основной вклад в ипотечные выдачи, можно наблюдать замедление оборачиваемости портфелей по погашениям. Это отражает снижение частоты и средних сумм досрочных погашений ипотеки. Данное наблюдение — одновременно и признак ухудшения финансового положения заемщиков, и индикатор снижения мобильности ипотечных активов банков, затрудняющего управление процентной маржой»

Павел Луценко, – генеральный директор федерального портала «Мир квартир», 26 сентября 2023, источник 

«Цены на новостройки вновь начали расти, хотя и не радикально. Во-первых, тут сказались последствия государственных инвестиций в экономику – т.н. бюджетного импульса. Вторая причина – рост курса доллара к рублю: это побудило сделать покупки тех, кто хранил сбережения в долларах. В-третьих, во второй половине лета в ожидании повышения ставок по ипотеке пришел в кратковременное движение рынок "вторички" – а это тоже разгоняет спрос на новостройки, ведь, продавая старую квартиру, люди часто покупают на эти деньги новую. Наконец, застройщики могли повысить цены из-за разгоняющейся инфляции и общего роста цен.

Правда, нельзя сказать, что это долговременный тренд: из-за увеличения первоначального взноса по льготной ипотеке жилищное кредитование становится менее доступным для граждан. Скорее всего, уже в начале следующего года рост цен во многих городах остановится»

Александр Крапин, – президент группы компаний Rway, 26 сентября 2023, источник 

«Увеличение стоимости объектов уже сейчас скорее техническое, и в следующем году жилье, скорее всего, начнет дешеветь, в том числе из-за медленного роста доходов населения. Все, кто мониторит рынок, в основном оперируют ценами предложений. В настоящее время скидки реальным покупателям жилья в больших городах России доходят до 20-30%. Никто из крупных игроков не хочет показывать тренд на снижение, хотя реально оно есть, и это заметно по вторичному рынку.

Во многих крупных городах цены на "вторичку" ниже на 10-20%, чем на "первичку". Это в ближайшее время, на мой взгляд, переломит тенденцию повышения цен на новое жилье. Думаю, это может произойти к началу следующего года, может быть, к середине»

Полина Крючкова, замглавы Минэкономразвития РФ, 28 сентября 2023, источник 

«Понятна логика Центрального банка, понятно использование ключевой ставки как основного инструмента прийти к таргету по инфляции. Но при этом для реального развития надо понимать, что чувствительность разных видов кредитования к таким мерам различная. С нашей точки зрения, политика должна быть более тонкой.

Какие-то инструменты для этого уже появляются, например, таксономия проектов, которая позволяет проекты структурной трансформации и более рисковые проекты перевести в другую категорию кредитного риска.

Такого рода более тонкая настройка инструментов, влияющих на объемы и размеры кредитования, она необходима потому, что ключевая ставка – это очень мощное лекарство с очень серьезными побочными эффектами. Если ей лечить ото всего, то результаты могут быть страшными»

Елизавета Данилова, – директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ, 28 сентября 2023, источник 

«Во втором квартале 2023 года 71,7% от объема выданной ипотеки пришлось на российских заемщиков, которые уже тратят на обслуживание кредитов свыше половины своего дохода... В ипотечном портфеле доля ссуд таким клиентам уже составляет 60,8%. Речь идет об ипотеке на первичном и на вторичном рынке, выданной клиентам с показателем долговой нагрузки выше 50%.

Банк России наблюдает в ипотеке даже большее снижение качества выдаваемых ссуд, чем в сегменте необеспеченных кредитов.

В ипотеке у нас выдачи с ПДН 80+ (выдачи клиентам, отдающим по кредитам свыше 80% своего дохода. – прим.) превысили 40% во II квартале. К сожалению, не всегда банки используют официальные доходы заемщика при расчете ПДН. Полных данных за третий квартал нет, но вряд ли мы там увидим снижение доли выдач закредитованным гражданам, потому что в целом в августе были рекордные темпы роста выдач. И наверняка это достигалось в том числе за счет более свободных стандартов кредитования...

Фактор риска в ипотеке – увеличивающийся разрыв цен на недвижимость на первичном и вторичном рынке. Значительная часть рынка приходится на альтернативные сделки, когда человек продает свою квартиру на вторичном рынке и покупает жилье в новостройке. Если существует такой большой разрыв цен, то это сдерживает улучшение жилищных условий. Сейчас можно ожидать, что сокращения этого разрыва, видимо, не будет происходить, потому что на вторичном рынке ипотека будет в большей степени замедляться на фоне высоких ставок...

Мы пока не считаем, что у нас есть пузырь в ипотеке. Мы, наоборот, наши меры используем, чтобы его предотвратить. Проникновение ипотеки в России пока невысокое: кредиты на жилье есть у 10 млн человек, или 13% работающего населения, а доля просроченной ипотеки составляет всего 0,6% портфеля. Единственное – мы всегда говорим о том, что не нужно форсировать этот спрос, расширять кредитование за счет уже высокозакредитованных людей»

Александр Иванов, – ведущий аналитик федеральной компании «Этажи», 28 сентября 2023, источник 

«За прошедший месяц средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке России продемонстрировала рекордную с начала года динамику роста. При годовом росте в 5,2% она выросла за месяц на 1,1%. Чуть меньшую динамику она демонстрировала в ажиотажный, высокий спрос августа, когда средняя цена "квадрата" в новостройках выросла на 1%. До этого с начала года рост не превышал 0,6%.

Из-за снижения доступности стандартных ипотечных программ на фоне сохранения льготных ставок на первичном рынке и ажиотажного спроса последних двух месяцев цены на новостройки получили новый импульс для роста. Средняя цена выросла в том числе и из-за изменения структуры предложения — в первую очередь скупаются наиболее доступные варианты»

Алексей Яковлев, – замглавы департамента финансовой политики Минфина РФ, 28 сентября 2023, источник 

«Наша позиция такая, что программы (ипотеки с господдержкой – прим.ред.) должны завершить свое действие в установленный срок. При этом мы, безусловно, готовы вести дискуссию о точечных мерах поддержки. Другие программы, если они будут, должны быть гибкими, действовать в отношении определенной категории граждан и на определенных территориях. Надо уходить от тотального субсидирования ипотечных программ»

Сергей Бабин, – начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ, 28 сентября 2023, источник 

«С начала года спрос заемщиков на ипотеку ежемесячно обновлял рекорды, в том числе и в обычно "тихий" летний период. В сентябре активность клиентов достигла пика – по нашей оценке, выдачи составят порядка 900 млрд рублей и почти вдвое превысят продажи сентября 2021-го года. Это объяснимо желанием заемщиков успеть провести сделки до повышения ставок и увеличения минимального первоначального взноса по госпрограммам.

Мы считаем, что в результат третьего квартала оказались "включены" потенциальные продажи четвертого, и до конца года рынок ждет "охлаждение". Тем не менее, впервые в истории России продажи ипотеки могут достичь а, возможно, и превысить 6,9 трлн рублей – что с учетом ограничительных мер регулятора может стать максимальным результатом на несколько лет вперед.

На фоне повышенной активности клиентов уровень просроченной задолженности по-прежнему держится на минимальных значениях, составляя 0,4%. На рынке новостроек этот показатель еще ниже - 0,15%. <...> В новых условиях важным инструментом поддержки россиян будут выступать льготные программы... Мы ожидаем, что клиенты продолжат смещать спрос в сторону льготных сделок. Учитывая их социальную значимость, после окончания действия льготной ипотеки в 2024 году ее целесообразно сделать более адресной, с акцентом на отдельные категории населения и регионы, требующие более активного ввода нового жилья»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 29 сентября 2023, источник 

«Нам нужно принять, мы вместе с вами (с банками – прим.ред.) работаем над стандартами ипотечного кредитования, и я рассчитываю на то, что все банки будут его соблюдать. Этот стандарт ипотечного кредитования закрывает, на наш взгляд, существующие схемы, блокирует их - не так, чтобы гоняться за каждой схемой, а устанавливает некоторые стандарты и принципы.

Комиссия застройщика или банка, мы считаем, не может использоваться в качестве первоначального взноса. То есть признаваться надлежащим источником первоначального взноса. Кроме того, банк-кредитор не может получать вознаграждение от продавца недвижимости за факт снижения процентной ставки по кредиту. Это должно быть очень честно, а не связано с завышением цены квартиры.

Еще в ряде ситуаций банки должны будут сравнивать договоры долевого участия с рыночными условиями, чтобы понимать, что нет завышения стоимости обеспечения»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 29 сентября 2023, источник 

«В ипотеке мы видим признаки перегрева. Ипотека растет темпами, - если брать 12 месяцев, - 30%. Это высокие темпы, и здесь, конечно, нас тоже беспокоит и качество кредитов, и влияние их на рынок жилья. Ведь для нашего населения важно не доступность ипотеки, привлекательность низких ставок, а доступность жилья.

И когда рост ипотеки переливается в рост цен, - еще нас беспокоит отрыв цен. Мы об этом тоже много говорим. На первичном рынке от вторичного рынка, он, к сожалению, сохраняется, был задан этими "схемными" проектами от застройщика, но сейчас разрыв цен на первичном и вторичном рынках - это 40%, достигает 50%. Это означает, что если ситуация может немного ухудшится у заемщика, то и заемщики окажутся в очень сложной ситуации, и сами банки»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 29 сентября 2023, источник 

«Мы будем пристально следить за качеством ипотеки, это очень важно, чтобы не допускать системных рисков, и если будет необходимость, будем принимать и более жесткие меры. Банк не может получать вознаграждение от продавца недвижимости за факт снижения процентной ставки по кредиту. Мы не против снижения процентной ставки по кредитам, мы за, но это должно быть очень честно, а не такое, которое связано с завышением цен на квартиру. Банки должны анализировать рынок, чтобы понимать, что нет завышения стоимости обеспечения»

Владимир Кошелев, – первый зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ, 29 сентября 2023, источник 

«Если ипотека растет, я не считаю это опасностью. То, что идет всплеск роста ипотеки в августе-сентябре, связано лишь с заявлениями ЦБ. Он постоянно выходит и говорит: мы отменим льготную ипотеку, увеличим процентную ставку… Все эти высказывания Банка России и являются этим толчком, сигналом для людей к тому, что нужно как можно быстрей прибежать и взять ипотеку. Те люди, которые планировали это сделать через полгода-год, концентрируют все свои усилия и стараются взять ее как можно быстрее. Этот рост спровоцировал сам ЦБ.

Льготная ипотечная программа единственная показывает устойчивость показателей. По ней как была рассрочка на уровне погрешности, так и остается. При этом ее надо реформировать, она должна быть более адресной. В ней есть проблема…. Нельзя стимулировать спрос, не стимулируя предложение. У нас в стране есть серьезный перекос, отсутствие государственного планирования. Каждый регион должен отвечать всей своей ресурсной базой и взятыми на себя обязательствами по строительству метров квадратных. Если все эти метры, которые строятся, будут обеспечены производственной и ресурсной базой, то никакого роста цены на метр квадратный не будет… Тогда льготная ипотека будет идти людям во благо, люди будут платить меньше процентов»