ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #237

Татьяна Решетникова, – заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи», 15 октября 2023, источник 

«В части банков, которые входят в топ-15 по выдаче ипотеки в России, уровень одобряемости кредитов упал ниже 30%. С 1 октября начали действовать повышенные коэффициенты риска для ипотечных кредитов с первоначальным взносом до 30%, а также к кредитам, где долговая нагрузка заемщика превышает 70% его реального дохода. Естественно, это сказалось как на изменении требований банков к потенциальным заемщикам, так и на уровне одобряемости ипотечных кредитов. Однако, несмотря на это, по сравнению с предыдущими периодами в среднем по топ-15 банков одобряемость пока всё же остается высокой.

Пик одобряемости ипотечных кредитов в этом году пришелся на сентябрь, банки одобрили 61,9% всех поданных заявок, побив рекорд марта 2022 года, когда одобрение получали 60,8% заявок на ипотеку. Самая же низкая одобряемость в этом году отмечалась в феврале, когда банки согласовывали выдачу кредита лишь по 54,8% заявок. С начала же октября средняя одобряемость по крупным банкам находится на уровне 57,3%.

Дело не только в изменении условий кредитования и росте ипотечных ставок по стандартным программам, растет доля сложных заемщиков, которые до этого получали отказы, например, из-за высокой долговой нагрузки, но сейчас почему-то уверены, что могут получить кредит под более высокий процент»

Надежда Косарева, – президент Фонда «Институт экономики города», 15 октября 2023, источник 

«Субсидирование ипотеки на всем рынке жилищного строительства (а не целевых и относительно небольших групп заемщиков, нуждающихся в поддержке и стимулировании) - это очень рискованный инструмент с экономической точки зрения и мало оправданная мера с социальной точки зрения. В конечном счете такое субсидирование приводит к росту цен на жилье, поскольку быстро нарастить объем предложения жилья в соответствии с увеличившимся спросом невозможно. Рост цен, в свою очередь, снижает фундаментальную доступность жилья (растет соотношение цен на жилье и доходов населения), что уже не компенсируется низкой ставкой по ипотеке. Именно такие тенденции и наблюдаются в 2020-2023 годах.

Для бюджета риск связан с увеличением расходов на субсидирование в случае роста ключевой ставки, к которой привязан размер субсидий. Ситуация усложняется тем, что ипотечные кредиты долгосрочные (средний срок сегодня составляет порядка 25 лет), а заемщики в текущих условиях не спешат погашать кредиты досрочно (доля досрочного погашения от всей задолженности по ипотеке снизилась с 21% в 2020 г. до 7% в 2023 г.). В результате расходы бюджета увеличиваются не только в силу роста объема задолженности по льготным кредитам (это регулируется через определение лимитов таких кредитов), но и в связи с увеличением разницы между фиксированной льготной ставкой и ставкой, исходя из которой банк-кредитор получает возмещение из бюджета»

Сергей Шлома, – директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимость», 17 октября 2023, источник 

«Уже в сентябре спрос (на вторичном рынке – прим.ред.) стал снижаться, и по итогам месяца он был на уровне стандартного сентября на спокойном рынке. В октябре еще выдаются ранее одобренные кредиты, но никакого ажиотажа на вторичном рынке уже нет. В скором времени мы ожидаем отток клиентов. Он не будет глобальным. Предположительно, вторичный рынок будет работать с 70% клиентов от нормы, то есть мы не досчитаемся примерно 30% клиентов»

Рустам Азизов, – директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101», 18 октября 2023, источник 

«В течение 2023 года, несмотря на ряд изменений на ипотечном рынке в части условий предоставления кредитования, доля продаж с привлечением заемных средств практически не менялась от месяца к месяцу и колебалась в районе 88-90%. Это говорит о том, что ипотека является основным инструментом продаж застройщика и драйвером развития строительной отрасли.

Средний возраст покупателя квартиры сейчас составляет примерно 35 лет, то есть основная аудитория девелоперов - люди, уже состоявшиеся в карьере или бизнесе, с семьями и зачастую детьми. Между тем, спрос на жилье велик, например, и со стороны более молодых людей, которые находятся в начале карьерного пути и только собираются заводить семью и детей. В случае, если государственная поддержка ипотеки после 30 июня 2024 года сохранится только для отдельных категорий граждан, наличие разнообразных продуктов для различных целевых аудиторий станет основной устойчивости рынка недвижимости.

Хорошим примером такой программы могли бы стать государственные сертификаты на часть первоначального взноса, которые могут выдаваться молодоженам в возрасте до 30 лет. Кроме того, для этой категории заемщиков было бы целесообразно разработать программы «молодежной ипотеки» с гибкими ставками на время строительства дома.

Также для стимулирования спроса на первичное жилье представляется важным повысить доступность ипотечных программ на вторичное жилье, продажа которого нередко используется для улучшения жилищных условий. Таким способом пользуется не меньше 20% ипотечных заемщиков. Однако сейчас ставки на вторичном рынке кратно выше, чем на первичном, поэтому на данном этапе продажа квартиры, как правило, или откладывается, или квартира продается с большим дисконтом, что сужает возможности людей на первичном рынке»

Никита Стасишин, – заместитель министра строительства и ЖКХ РФ, 19 октября 2023, источник 

«Мы как министерство строительства отвечаем на это новыми рекордами ввода жилья, новыми рекордами по запуску проектов и развитию жилищного строительства в стране. Наша задача увеличивать градостроительный потенциал, улучшать качество проектов и делать жилье доступнее.

Мое мнение: никакого перегрева на рынке жилья нет, что люди с удовольствием вкладываются на этапе стройки в жилье через использование механизмов ипотечных льготных программ.

Просрочка по ипотечным кредитам в России не растет, а работа ЦБ по ужесточению требований к выдаче кредитов и первоначальному взносу только способствует улучшению качества ипотечного портфеля. У каждого своя работа в этом плане.

В России за январь-сентябрь 2023 года запуск новых проектов в сфере жилищного строительства составил почти 33 миллиона квадратных метров, что на 14% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Сегодня с привлечением средств граждан строится 104,6 миллиона квадратных метров, выдано в 2023 году новых 5786 разрешений на строительство. А общий объем действующих разрешений на строительство достигает 157 миллионов квадратных метров. У нас везде идет прирост»

Михаил Матовников, – старший управляющий директор – директор Центра финансовой аналитики Сбербанка, 20 октября 2023, источник 

«Как мы и предполагали, рост цен в сентябре продолжился. При этом, несмотря на ажиотажный спрос, темпы роста цен всё еще далеки от исторических максимумов, и не оказывают значительного давления на доступность жилья, так как номинальные заработные платы в этом году росли быстрее цены "квадрата".

Стоит отметить, что рост заработных плат заметно упростил обслуживание ранее взятых ипотечных кредитов, все метрики качества портфеля улучшаются, что заставляет сомневаться в обоснованности опасений насчёт "перегрева" на рынке и в существовании "ипотечного" пузыря.

Наш прогноз остаётся прежним: в октябре рост цен продолжится за счёт заявок, поданных в августе, особенно на первичном рынке за счет перераспределения спроса со вторичного рынка. Но уже до конца года цены готового жилья могут вновь стабилизироваться и даже перейти к снижению, но на рынке новостроек рост цен продолжится. В дальнейшем многое будет зависеть от динамики ключевой ставки и судьбы государственных программ поддержки ипотеки»

Анатолий Аксаков, – председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку, 20 октября 2023, источник 

«Ключевая ставка повысилась, соответственно, многие потенциальные получатели ипотечных денег, понимая, что вслед за этим повысятся и ипотечные ставки, начали стремительно получать кредиты для покупки квартиры. В то же время действие льготных программ заканчивается и таких объемов, как раньше, уже не будет и если льготные программы останутся, то они будут рассчитаны на определенные категории граждан, а не всем подряд...

В дальнейшем спрос на ипотечные кредиты будет снижаться, а значит, и цены также будут падать. Ажиотажный спрос на жилье простимулировал рост цен на новостройки. Адекватными сегодня их точно не назовешь. И так как все льготные программы были привязаны к новому жилью, наблюдается большой разрыв с ценами на вторичное жилье. Когда ажиотаж схлынет, цены на первичном рынке точно снизятся»

Александр Москатов, – управляющий директор сети «Миэль», 20 октября 2023, источник 

«В сентябре на вторичном рынке жилья в Москве зарегистрировано 16976 сделок, что на 3,2% меньше, чем в рекордном августе. Но, отмечу, что никогда еще в сентябре там много не продавалось. Сентябрь, как и август, показали аномально высокие цифры в связи с реакцией покупателей на повышение ключевой ставки.

На рынке новостроек праздник продолжается, и в отличие от вторичного рынка там количество покупок выросло еще на 12% и составило рекордные за всю историю наблюдений 18 тыс. сделок. Обычно сделок на первичке, было меньше чем на вторичке. Вероятно, наступают времена, когда будет наоборот.

Ипотечных сделок в сентябре меньше на 8.9% ,чем в августе, и, кстати, меньше, чем в июле. Чувствуется как высокая ставка начинает работать против заемщиков. Третий квартал в целом показал мощнейший спрос в сторону недвижимости и стал рекордным за всю историю наблюдений. Спрос в октябре пока остается на высоких позициях, но судя по количеству входящих звонков есть легкая коррекция вниз»

Сергей Зайцев, – директор по продажам федеральной компании «Этажи», 22 октября 2023, источник 

«Количество ипотечных консультаций в России в октябре снизилось на 20,6%... Сейчас рынок стабилизировался, но дальнейшее ухудшение условий кредитования может переохладить рынок недвижимости и привести к его стагнации по всем показателям.

Сейчас рынок недвижимости наполнен покупателями, получившими одобрения до роста ипотечных ставок, поэтому снижение доступности ипотечных кредитов еще не так сильно сказалось на реальном спросе. Дефицит покупателей может наступить уже в начале будущего года.

Рынку сейчас нужны дополнительные меры по целевому субсидированию первоначального взноса для отдельных категорий покупателей, например, семей с двумя и более детьми. А также масштабирование продаж залоговых квартир с сохранением условий ипотеки продавца для нового собственника: схема работает, но не во всех банках.

Снижение доступности ипотеки по стандартным программам со временем приведет к стагнации спроса и на первичном рынке. Потому что у тех, кто хочет улучшить жилищные условия, будут сложности с продажей имеющегося жилья. Дополнительные риски возникают у тех, кто будет заинтересован в срочной продаже квартиры из-за сложностей с выплатой ипотеки, в условиях ограниченного спроса сделать это будет сложнее и эта еще одна проблема, которая требуют выработки дополнительных механизмов защиты таких заёмщиков»

Константин Барсуков, – генеральный директор «Релайт-недвижимость», 23 октября 2023, источник 

«До сих пор продолжаю встречать мантру "у застройщиков всё плохо, у них 70% квартир не продано". Как все же устойчивы мифы.И ладно обыватели бы это говорили, а то ведь и от экономистов слышал про 50% непроданных квартир в Москве, из чего следовал вывод о проблемах на рынке новостроек. Да, оно в целом-то всё так по количеству непроданных площадей, только для того, чтобы понять есть ли реально у застройщиков проблемы с продажами или нет, нужно сделать еще один шаг. И посмотреть, что именно у них не продано.

А не продано у них то, что должно построиться потом в с 2025 по 2027 годы. Из того, же что, построено в этом году и должно построиться в этом и 2024-м очень даже хорошо продано.
Россия - сдача 2023 год, продано 89%. Сдача 2024 год - уже продано 45%.
Москва - сдача 2023 год, продано около 91%, сдача 2024 год - уже продано 56%.

Ну и для сравнения, октябрь 2021 года. Как-то я не слышал, чтобы в то время были разговоры о проблемах у застройщиков.
Россия - сдача 2021год, продано 91%.
Москва - сдача 2021 год, продано 92%»