ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #238

Максим Осадчий, – руководитель аналитического управления банка БКФ, 21 октября 2023, источник 

«Льготы по ипотеке – это субсидии одним группам населения за счет других. Такое перераспределение денег ведет к рыночным дисбалансам, к снижению эффективности экономики. Поэтому с тем же вкладом ипотеки в рост ВВП не всё так просто...

Основной негативный эффект льготной ипотеки – это пресловутый "пузырь". Судя по тому, как стремительно надувается "пузырь" ипотеки, создается такое впечатление, что найден эффективный способ нанести максимальный ущерб России фактически без издержек со стороны "недружественных" государств.

Если "пузырь" ипотеки лопнет, то на отечественном рынке недвижимости начнется обвал, аналогичный тому, который произошел в США в 2007-2008 годах. Этот процесс в условиях стагнации экономики и геополитического конфликта может перерасти в полноценный финансовый и экономический кризис.

Если вы проанализируете схему, то увидите много общего между текущей ситуацией в России и тем, что происходило в США на рынке субстандартной ипотеки более 15 лет назад, то есть перед тем глобальным кризисом. Субстандартная ипотека нацелена на заемщиков с низкими кредитными рейтингами. А в России ипотека, субсидируемая государством, нацелена на заемщиков с относительно низкими доходами. Например, в регионах лимит льготной ипотеки составляет 6 млн рублей, это около $60 тыс. Даже человек со средним уровнем достатка вряд ли будет заинтересован в приобретении такой недорогой недвижимости, разве что в инвестиционных целях.

На первом этапе нужно хорошенько разогреть рынок. Для этого проводим мягкую денежно-кредитную политику, накачиваем экономику дешевыми деньгами, поддерживая низкие процентные ставки. Неизбежно начинают надуваться "пузыри" на рынке недвижимости и на фондовом рынке. Затем, когда "пузыри" надулись, резко охлаждаем рынок: ужесточаем денежно-кредитную политику, быстро повышая ставки. Вспомним известный физический эксперимент: если резко охладить стальную цистерну с кипятком внутри, то цистерна сплющится. То же самое происходит и с перегретым и быстро охлажденным рынком: рынок "корёжит и плющит" – начинается кризис.

Именно такая схема реализовалась в США в 2007-2008 годах. И именно такая схема – случайно или намеренно – сейчас реализуется в России. С существенным довеском российского "ноу хау": государственные субсидии искусственно снижают ставки по ипотеке. В костер подливают бензин, а развели огонь на бочке с нефтью...

Охлаждать рынок ипотеки надо, но делать это нужно с умом, аккуратно, чтобы не обрушить рынок жилья. Следует постепенно сокращать общий объем госсубсидий, умеренно наращивая при этом субсидирование специализированных программ»

Алексей Зубец, – директор Института социально-экономических исследований Финансового университета при Правительстве РФ, 23 октября 2023, источник 

«Бросается в глаза избыточное предложение новостроек: по состоянию на начало сентября на рынке предлагалось более 400 тысяч квартир, тогда как в 2019 году их число не превышало 270 тысяч. А на пике предложения, в мае нынешнего года, их было и того больше – 480 тысяч.

На вторичном рынке ситуация несколько лучше. Тут пик предложения пришелся на лето 2020 года, когда в июне на продажу были выставлены одновременно более 1 млн 200 тысяч квартир. Сегодня положение нормализовалось – на начало сентября число предложений ненамного превышает 670 тысяч, что близко к нормальному уровню.

В то же время наши расчеты и опросы потребителей показывают, что спрос на жилье остается в целом в достаточно подавленном состоянии. Несмотря на последнее оживление, число тех, кто намерен купить квартиру в течение ближайших месяцев, сегодня практически в полтора раза меньше, чем на пике, в конце 2021 года.

Платежеспособный спрос на квартиры если не исчерпан, то близок к этому. Практика показывает, что без привлечения ипотечного кредита приобрести квартиру или дом могут 3-4% населения страны, и еще примерно 8-10% способны купить новое жилье за счет ипотеки. Исследования, проведенные по заказу Центробанка, показали, что сегодня уже 13% российских семей имеют ипотечный кредит против 10% в декабре 2019 года. Исчерпание платежеспособных групп не может не привести к охлаждению спроса на жилье.

Спрос на жилье тормозят завышенные цены на него. Очень многие считают, что цена предложения на первичном рынке в 140 тыс. руб. и на вторичном в 99 тыс. руб. за квадратный метр - это чересчур много.

Такими вводными рисуется картина будущего кризиса на рынке жилья. Однако ситуация может измениться. Прогнозные расчеты показывают, что нынешний спрос на жилье – это, можно сказать, дно, после которого рынок должен начать восстанавливаться.

Сложно предсказывать, насколько повысится спрос на жилье, но, по нашим оценкам, в течение года рост может составить 20% или около того. По максимальным оценкам, рост спроса может достигнуть 40% против сегодняшнего уровня. Основанием для этого станет рост реальных зарплат граждан, а также оживление экономики»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», 24 октября 2023, источник 

«По заявкам на ипотеку видно, что спрос на льготные программы высокий, по рыночным ипотекам стало больше отказов. На пике доля льготных ипотек в продажах составляет не больше 40% и ограничена долей кредитов на первичный рынок. Но в настоящее время возникнет перекос и рост доли новостроек в целом вырастет, и доля льготных программ может показать рекордное значение.

Не исключается повышение ставок через некоторое время вплоть до 20%... По текущим рыночным ставкам ипотеку, вероятнее всего, будут брать только от безысходности в определенных случаях, например когда важна срочность выхода на сделку, есть незавершенные процессы, например продажа "старой" квартиры, и т. д.»

Антон Глушков, – президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), 25 октября 2023, https://tass.ru/nedvizhimost/19111333

«После 1 июля 2024 года, когда закончится действие льготных ипотечных программ, мы не увидим конкуренции низких цен на жилье. Скорее, девелоперы, хотя бы первое время, будут конкурировать какими-то дополнительными сервисами и услугами.

Это связано с тем, что возможность финансового маневра у застройщиков проекта не очень большая. Стандартные государственные контракты сегодня закладывают в сметную стоимость объекта минимальный уровень рентабельности – 6%.

В нынешней, вполне благополучной, кстати, ситуации для большей части крупных городов средняя рентабельность российских девелоперов не превышает 15%. То есть вилка у нас минимальная. Поэтому о резком понижении цен на рынке недвижимости и о сверхприбылях строителей речи идти не может.

Часто у населения есть стереотипы и какие-то мифические заблуждения о том, что у застройщиков на сегодняшний момент есть сверхприбыли, поэтому ничего страшного не произойдет, если цена квадратного метра упадет в два раза. Это не так.

Риски роста ключевой ставки Центробанка и повышения цен на стройматериалы сводят возможность ценовых маневров для застройщика к очень небольшим значениям.

Мы не слышим массовых жалоб застройщиков по поводу последних повышений ставки Центробанка, потому что это практически не отражается на старых объектах, на которых высокое накопление на счетах эскроу. Но когда это [новая ставка] в каждом новом объекте, то себестоимость кредита при таком же спросе будет увеличиваться, потому что продажи будут замедляться, а следовательно, кредитная нагрузка также будет увеличиваться. При этом в некоторых регионах к настоящему моменту рост цен на стройматериалы составил 20-25%»

Константин Апрелев, – вице-президент Российской гильдии риэлторов, 25 октября 2023, источник 

«Осень – это всегда сезон роста цен, минимум на 10% цены за осень вырастают. В этом году тенденция более яркая, цены выросли на 15%, в каких-то регионах – на 20%. Я думаю, что это не так сильно связано с удорожанием ипотеки, потому что объемы ипотечных кредитов пока еще растут. Более существенно влияет инфляция и рост доходов населения в тех городах, где у нас большое количество призывалось военнослужащих для участия в СВО, где размещено много предприятий военно-промышленного комплекса. При этом объем предложения аренды все еще ограничен, что повлекло рост цен.

Ажиотажный спрос на ипотеки начал падать, не дожидаясь очередного повышения ключевой ставки. В дальнейшем спрос на ипотеку будет падать. Люди старались купить квартиру, понимая, что ставка вырастет, был существенный ажиотажный спрос в сентябре. Сейчас же общий тренд – снижение, особенно на вторичном рынке. Ключевая ставка существенно влияет на ставку по ипотеке, она все равно подрастет. Но банки в этом году уже выполнили годовой план, поэтому они будут с опозданием реагировать на рост ключевой ставки»

Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа», 25 октября 2023, источник

«Государство должно оставить ипотеку в покое, перестать вмешиваться в рыночные отношения. До 2020 года в России все хорошо покупалось и продавалось без всяких госпрограмм. Ипотеку на "вторичку" можно было взять под 7,5% годовых.

Нужно просто сделать единую ставку для всех, а поддерживать всякими субсидиями действительно неимущих граждан, но с условием, как в Испании: квартиру, купленную с помощью госсубсидии можно продать только через 30 лет, в особых случаях могут разрешить продавать через 10 лет, но по цене, которую определит специальная комиссия, и, следовательно, если застройщик получает "дармовые" деньги от государства, он должен брать обязательства по стоимости реализуемого квадратного метра согласно установленного государством уровня. А вообще лучше государству на рынок недвижимости не лезть, все получается по принципу: никогда такого не было, и вот опять»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 27 октября 2023, источник 

«В ситуации, когда есть широкие льготные программы, это вполне логичное рациональное поведение, когда можно получить льготный кредит по фиксированной ставке, а свои сбережения хранить под высокой ставкой. Надо сказать, что такой массовой практики нет, но ситуация нас не может не беспокоить, и она позволяет людям со сбережениями зарабатывать на льготных кредитах.

То есть, по факту источником этого заработка становятся деньги налогоплательщиков, которые перетекают людям со сбережениями. Страдают те люди, которым квартиры действительно нужны, потому что массовые льготные программы повышают цены на недвижимость – соответственно, они должны брать больше кредитов.

За последние три года цены на жилье выросли на 90%, что существенно выше инфляции и доходности. И это способно перекрывать положительные эффекты от льготной ипотеки. Поэтому льготные программы широкого фронта уместны только как антикризисные меры и по мере их сворачивания эта несправедливая ситуация будет уходить»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 27 октября 2023, источник 

«В сентябре только за месяц у нас ипотека выросла на 4,2%. Вот такие темпы уже нельзя назвать просто признаками перегрева ипотечного рынка. Поэтому здесь мы видим риски, я о них многократно говорила. И свидетельством того, что эти риски сохраняются, не уменьшаются, является в том числе сохраняющийся разрыв цен на жилье на первичном и вторичном рынке. Мы считаем и отправили такое предложение правительству, что еще нужно поднять требования к первоначальному вносу по льготной ипотеке. Но это решение правительства»

Владимир Щекин, – основатель Группы «Родина», 27 октября 2023, источник 

«Для покупателей новостроек решение ЦБ (повысить ключевую ставку до 15% – прим.ред.) не будет иметь принципиального значения. Ставки по кредитам на квартиры от застройщиков субсидируются и сохранятся на уровне не выше предусмотренного законом. В первое время рынок новостроек испытает приток покупателей, которые откажутся приобретать "вторичку" по ставкам более 15-15,5%...

В долгосрочной перспективе нынешнее решение Центробанка снижает шансы на продление или сохранение в текущем виде программ субсидирования ипотеки. Растет разрыв между ставками по кредиту на новостройки и вторичное жилье, который покрывается за счет бюджетных средств в виде субсидий банкам. Соответственно, Минфин может настаивать на сокращении программ, причем не обязательно путем увеличения ставок, а, например, повышением минимального первоначального взноса с 20% до 30%.

Рынок жилья только восстановился, и необходим определенный мораторий на действия и решения, которые нарушают естественный ход нормализации ситуации»

Наталия Пырьева, – аналитик ФГ «Финам», 27 октября 2023, источник 

«После повышения ключевой ставки на 2 п.п., до 15%, ипотечные могут вырасти до 16–16,5%. <...> Наблюдавшийся в августе-сентябре всплеск спроса будет сходить на нет. Однако нет оснований ожидать резкого обвала спроса – в ноябре сделки продолжат идти, поскольку сейчас есть заемщики, которые ждут одобрения кредитов в банках по сегодняшним условиям. Тот же принцип, что и в августе-сентябре, но, вероятно, с меньшей активностью, потому что ставки уже гораздо выше.

Запредельно высокие цены на новостройки могут вынудить покупателей переключиться на вторичку, пусть и с более высокими ипотечными ставками, где собственники с большей готовностью будут предлагать скидки, нежели застройщики»

Юрий Беликов, – управляющий директор «Эксперт РА», 27 октября 2023, источник 

«Ставки по рыночной ипотеке могут вырасти на 2–2,5 п.п., а по льготной подтянуться до предельных уровней у тех банков, которые кредитовали под меньший процент, чем у льготных ставок, закрепленных законодательно. По рыночной ипотеке ставки становятся запретительными – особенно, если учесть завышенные цены на недвижимость.

Давление на спрос по рыночной ипотеке будут оказывать не только выросшие до заградительных значений ставки, но и повышение банковских надбавок по ипотеке с низким первым взносом и для слишком закредитованных россиян. А с закредитованностью сейчас все весьма пессимистично. Таким образом, ипотечные выдачи будут изменяться и по объему, и по структуре, которая некоторое время может оставаться неустойчивой.

Ипотека на вторичку не будет полностью парализована, в этом сегменте могут проходить сделки с повышенным первоначальным взносом, менее чувствительные к уровню ставок. Но доля вторички в выдачах будет сокращаться.

Из долгосрочных последствий как минимум вероятно увеличение фонда нереализованных и простаивающих площадей, потому что застройщики еще не перешли на стадию принятия происходящих на рынке изменений и падения платежеспособного спроса. И до стадии торга дело пока не дошло, поскольку, чтобы ее диагностировать, надо наблюдать снижение цен»

Ирина Носова, – старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 27 октября 2023, источник 

«Ставки по рыночной ипотеке могут повыситься на 2–2,2 п.п., до примерно 16,5%, однако ряд банков еще до сегодняшнего повышения ключевой предлагал более высокие ставки на уровне 17–18%

В ближайшее время именно выдача ипотеки на вторичку снизится значительнее, так как ставки действительно выглядят пугающими. Однако через пару-тройку месяцев население психологически начнет привыкать к новым реалиям и выдачи постепенно будут восстанавливаться, хотя тех рекордных объемов мы еще долго не увидим.

Что касается возможной заморозки строительства имеющихся объектов, то пока такие риски незначительные. Застройщики понимают, что те темпы продаж, которые были в последние полтора-два года, в ближайшее время недостижимы. Но коррекция цен возможна и логична, хотя о значительных дисконтах речи нет – максимум 5–10% и то в случае необходимости быстрой продажи»

Антон Глушков, – президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), 27 октября 2023, источник 

«Повышение ключевой ставки Центробанка РФ до 15% годовых может увеличить риск банкротства застройщиков. <...> В ближайшее время на рынке новостроек ожидается наполнение эксроу-счетов по уже заключенным договорам и зафиксированным в них ценам за квадратный метр, но себестоимость строительства при этом будет расти.

Поэтому при высоком наполнении продаж, при высоком сборе денежных средств, особенно в регионах с низкой маржинальностью, это может привести к тому, что застройщик будет вынужден достраивать и привлекать дополнительные собственные средства и по некоторым объектам может уйти в отрицательную рентабельность, либо привести к банкротству»

Ильдар Хусаинов – директор федеральной компании «Этажи», 27 октября 2023, источник 

«После решения ЦБ средний дисконт при продаже вторичного жилья может вырасти до рекордных значений, превысив 6%... Такой рост [ключевой ставки] приведет к заградительным ипотечным ставкам по стандартным ипотечным программам и более быстрому расходованию лимитов по льготным ипотечным программа из-за большой разницы между льготным ставками и ключевой ставкой. Такой рост приведет к тому, что часть собственников сейчас будут увеличивать дисконт при продаже своего жилья, когда заинтересованы в срочной продаже, другие сохранят цены на нынешних уровнях и предпочтут переждать период высоких ставок, сдав свои квартиры в аренду»

Александр Чернокульский, – директор компании «Жилфонд», 27 октября 2023, источник 

«Повышение ставки (ключевой ставки ЦБ, после которого следует рост ипотечных ставок – прим.ред.) станет заградительным фактором для большинства потенциальных покупателей. Мы ожидаем существенного замедления активности на вторичном рынке, где доля ипотечных сделок по-прежнему составляет по разным регионам от 50 до 70%. Думаю, количество сделок в ближайшие месяцы может упасть на 30-40%. При этом в долгосрочной перспективе предпосылок для снижения цен немного на фоне инфляции и волатильности курса рубля. Гораздо более вероятно, что цены медленно будут расти»

Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа», 27 октября 2023, источник 

«При таком подходе к борьбе с инфляцией, когда для одних займы становятся запредельными, а для других «еда остается бесплатной», мы будем наблюдать булимию на первичном рынке недвижимости. И все разговоры о неадекватном разрыве цен между «первичкой» и "вторичкой" и о необходимости борьбы с этим явлением остаются просто словами.

«Первичка» будет поднимать цены и дальше, ситуация усугубляется. У правительства есть возможность красиво выйти из ситуации с льготной ипотекой — не докачивать туда средства после освоения уже выделенных. Тогда формально программа будет существовать, но по факту не будет работать, потому что все выделенные деньги кончились. А там наступит 1 июля 2024 года, и срок действия льготной ипотеки завершится сам собой.

Однако кроме обычной программы льготной ипотеки есть куча других льготных программ: семейная, IT-, дальневосточная и т. п. Оптимальный путь решения проблемы — уравнять ставки для всех заемщиков, без всяких условий принадлежности к социальному или профессиональному слою»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 27 октября 2023, источник 

«Ставка по ипотеке на вторичном рынке и до повышения была заградительной, сейчас она станет недоступно высокой. При ключевой ставке в 13% клиенты иногда брали ипотеку под 14% годовых — это были те, кто планировал досрочно ее погасить с продажи другого жилья. Теперь объемы выдаваемой на "вторичке" ипотеки снизятся в разы, рынок замрет. Пока еще действуют старые одобрения под 13%–14%, они теперь выглядят привлекательно и не исключено, что кто-то поспешит ими воспользоваться.

Семейная и льготная ипотека выдаются под 6–8%, ипотека на вторичном рынке будет выдаваться минимум под 16%. Очевидно, что спрос окончательно уйдет на первичный рынок.

Но полемика о необходимости ужесточения условий льготной ипотеки снова поднимется, потому что это огромная нагрузка на бюджет. Для заемщиков это будет толчком к тому, чтобы снова запрыгивать в последний вагон дешевой ипотеки, так что мы можем увидеть некоторый рост спроса.

Разрыв цен между первичным и вторичным рынками будет увеличиваться при сохранении такой дельты ставок. Если и раньше «первичка» была на 15% дороже «вторички» только за счет более низких ставок по ипотеке, то при нынешней разнице в ставках можно ждать еще более существенной разницы в цене. Но желающих покупать новостройки при таком разрыве цен должно стать меньше. Люди понимают, что актив не стоит тех денег, которые за него просят, и продать его по той же цене не удастся»

Дмитрий Осянин, – доцент базовой кафедры Финконтроля, анализа и аудита Главного контрольного управления Москвы РЭУ им. Плеханова, 28 октября 2023, источник 

«В текущих условиях, когда Центральный банк России продолжает повышать ключевую ставку, возможно, что ставки по ипотеке также останутся высокими и могут достигнуть 20% к декабрю 2023 года. Ставки в диапазоне 20-22% по рыночной ипотеке в России теоретически возможны в 2024 году, но это будет зависеть от экономической ситуации в стране, ключевой ставки ЦБ РФ и других факторов»

Максим Осадчий, – начальник аналитического управления банка БКФ, 28 октября 2023, источник 

«Если не будет мощных геополитических, экономических или финансовых шоков, то до конца этого года мы вряд ли увидим средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке выше 20%. А вот в следующем году вероятность такого события гораздо выше даже в отсутствие мощных шоков из-за роста инфляции»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», 30 октября 2023, источник 

«Еще до последнего повышения ЦБ средние ставки предложения (по ипотеке – прим.ред.) в РФ уже превысили 15%, это очень высокая цифра. На этой неделе начнется очередное повышение. Полагаю, в ноябре ставки по стандартным ипотечным программам будут в районе 17%.

На фоне повышения ставки ЦБ общий объем ипотечного кредитования в России вернется на уровень 100 тыс. кредитов в месяц. В августе показатель составлял 216 тыс., июле – 170 тыс.

При этом спрос будет смещен в сторону кредитования на первичном рынке по льготным государственным программам, включая индивидуальное жилищное строительство. Сейчас льготные программы составляют около 30% от количества всех выдач. Будет 50% и, может быть, больше. На вторичке сделки останутся с альтернативой, когда что-то покупается и что-то продается, а кредит остается с небольшой суммой»