ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #239

Максим Осадчий, – начальник аналитического управления банка БКФ, 27 октября 2023, источник 

«Чтобы отсекать наиболее рискованную категорию заемщиков, необходимо продолжать повышение первоначального взноса по льготной ипотеке. Можно ожидать повышения его на 5-10 процентных пунктов – соответственно, до 25-30%. Возрастающая разница между ключевой ставкой и ставкой по льготной ипотеке, например, по программе на жилье в новостройках она составляет 8%, способствует ажиотажному спросу на такие кредиты. Кроме того, активный рост пузыря льготной ипотеки способствует вовлечению все менее кредитоспособных заемщиков»

Татьяна Решетникова, – заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи», 30 октября 2023, источник 

«Около 30% граждан, получивших одобрение (по ипотеке – прим.ред.) в августе-сентябре, не смогли взять кредит на утвержденных условиях. <...> Кредитные организации снижают размер одобренной суммы кредита, увеличивают требования к первоначальному взносу, просят дополнительно подтвердить доход заемщика.

Новое повышение ставки приведет к переоценке обещаний по выдаче новых кредитов под старые условия. Доля отказов в кредитовании по ранее одобренным ипотечным заявкам, а также заявки, где банки будут пересматривать условия, может существенно вырасти. Доля ипотеки в сделках с недвижимостью будет снижаться – нельзя исключать, что она будет ниже 40% в среднесрочной перспективе»

Сергей Заверский, – начальник отдела аналитических исследований Института комплексных стратегических исследований, кандидат экономических наук, 30 октября 2023, источник 

«В последнее время Банк России активно муссирует тему перегрева на рынке ипотеки... На этом фоне регулярно поднимаются вопросы о необходимости значительного сокращения льготных ипотечных программ. Однако стоит внимательнее разобраться с термином "перегрев" применительно к российскому рынку. Корректно ли он описывает ситуацию применительно ко всей стране?

Чтобы спрос на новостройки реально рос настолько, чтобы перегреть рынок, эти новостройки в принципе должны быть. У нас, с одной стороны, действительно увеличивается строительство в целом по стране. Но, с другой стороны, ввод жилой площади крайне неравномерен по регионам.

По словам главы Минстроя Ирека Файзулина, в 600 городах (чуть более чем из 1100) почти не строится или строится очень мало многоквартирных домов. При этом, например, в Мытищах, Красногорске или Мурино (в каждом) строится в настоящий момент больше жилья, чем в Нижнем Новгороде, Иркутске, Кемерово, Астрахани и Омске. О менее крупных городах и говорить не приходится: в Братске с населением более 220 тыс. человек строится по состоянию на октябрь 2023-го лишь 9 тыс. кв. м, в то время как в упомянутом Красногорске с населением 189 тыс. человек – в 100 раз больше (919 тыс. кв. м).

Таким образом, перегрев рынка ипотеки на новостройки явно имеет локальный характер, но говорить о нем в масштабах страны вряд ли корректно. Территориальные перекосы на ипотечном рынке очевидны.

Второе, что нужно для перегрева ипотечного рынка, – это, собственно, сами ипотечные кредиты на первичное жилье. Опять же в целом по стране растут и количество выдаваемых кредитов, и их объем. Однако, по данным Росреестра, в прошлом году 64,4% всех зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве пришлось на 10 субъектов РФ, в которых проживает всего 34,4% населения.

Третий момент, который необходимо учитывать, – это наличие и других причин роста цен на жилье. Влияют не только диспропорции между спросом и предложением, но и значительное увеличение стоимости строительства... По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, «ипотека в общем росте цен прибавила к стоимости жилья примерно 8%». А это значит, что вряд ли можно ожидать существенного снижения цен от застройщиков даже в случае отмены ипотечных программ.

Безусловно, нужно контролировать стандарты кредитования, и выдачу изначально сверхрискованной ипотеки имеет смысл ограничивать. Но в сегодняшних условиях сокращение или отмена программ субсидирования могут привести к тому, что ставки по ипотеке вырастут для всех и доступность жилья сократится еще сильнее. Поэтому вопрос должен ставиться не о сокращении или сворачивании программ, а об устранении тех диспропорций, которые сейчас есть на рынке»

Игорь Николаев, – главный научный сотрудник Института экономики РАН, 31 октября 2023, источник 

«Общий уровень закредитованности населения растет, это очевидно. Да, Центробанк не просто уделяет этому вопросу повышенное внимание (особо его печалит история с льготной ипотекой), но принимает вполне конкретные меры. Однако не похоже, что что-то меняется. Людям архивыгодно брать льготную ипотеку по ставке в 6% при нынешней ключевой ставке ЦБ в 15% и официальной инфляции в 6,6%. Плюс, чтобы обслуживать проценты по жилищным займам, россияне активно берут потребительские кредиты под 20%. В итоге долговая спираль продолжает раскручиваться, что чревато проблемами как для заемщиков, так и для банков, которым, в частности, приходится повышать нормы обязательных резервов.

Борьба идет с симптомами болезни, а не с причинами. ЦБ старается воздействовать на банки, добивается того, чтобы они меньше кредитовали граждан с высоким ПДН. А надо бы (но это уже не во власти регулятора) сосредоточиться на принципиально иных задачах – макроэкономических: добиваться ускорения роста ВВП, повышения реальных доходов граждан, стимулировать людей к долгосрочным сбережениям»

Екатерина Никитина, – руководитель АН «Pro Обмен», вице-президент Гильдии риэлторов Москвы, 31 октября 2023, источник

«При повышении первоначального взноса (по льготной ипотеке – прим.) на 5% потенциальному покупателю жилья потребуется от восьми дополнительных месяцев до года, чтобы выйти на рынок. Здесь, конечно, нельзя исключать, что за это время вырастут и цены, поэтому может получиться эффект такого замкнутого круга, когда люди будут больше и больше копить, чтобы приобрести ту квартиру, на которую настроены.

Заемщику с доходом в 80-120 тысяч рублей в месяц, планирующему приобрести жилье за 10 млн рублей, требуется от полутора до двух с половиной месяцев, чтобы накопить 1% первоначального взноса. Поэтому его дальнейшее повышение может привести к снижению спроса на квартиры в пределах 5-10%»

Евгений Шлеменков, – вице-президент «Опоры России», руководитель направления «Строительство и ЖКХ», 31 октября 2023, источник 

«Большая часть желающих взять ипотеку сделать это уже успела, поэтому следует ждать некоего спада спроса. Этот спад, скорее всего, продлится где-то до весны, до марта. Потом, наверняка, все это дело опять возобновится. Банк России хочет в какой-то степени притормозить кредитный бум. Когда начинают повышать ставки на ипотеку, инфляция разгоняется, люди стараются спасти свои сбережения, пристроить их куда-то любым способом. Это вызывает, в том числе, ипотечный бум. В такие периоды эти всплески и возникают, как сейчас, буквально последние полтора месяца… Но такой всплеск тоже имеет естественный конец, а дальше идет режим ожидания.

Полагаю, что повышение ставки (ключевой ставки ЦБ – прим.ред.)не последнее, может быть и больше, судя по развитию событий. Но уже таких больших всплесков вряд ли стоит ожидать… Амплитуда будет гораздо ниже. При этом обратной тенденции в ценах на жилье, скорее всего, не стоит ждать. Будет некий застой, но снижение… Я бы за это дело не поручился. Будут локальные приемы типа льготных условий для каких-то категорий или в конкретных случаях какие-то скидки могут возникать. Но чтобы это было тенденцией, этого не будет»

Владимир Лящук, – главный аналитик ПСБ, 31 октября 2023, источник

«Прогноз на 2024 год: льготная ипотечная ставка может быть повышена на фоне более высокой ключевой ставки. Однако расширение экономики (ожидаем рост ВВП на 1,2%) поддержит спрос на жильё, который может увеличиться на 1%. При этом цены на новостройки могут вырасти на 6,5% (декабрь к декабрю) из-за сдержанного вывода на рынок нового объёма предложения девелоперами, а также на фоне инфляционных процессов (ожидаем рост ИПЦ на 4,9%). Результаты девелоперов в IV квартале 2023 г. и в 2024 г. могут оказаться выше ожиданий, а сектор строительных компаний на МосБирже может выглядеть лучше остального рынка акций»

Елизавета Данилова, – глава департамента финансовой стабильности ЦБ РФ, 1 ноября 2023, источник 

«Растет разрыв цен между первичным и вторичным рынком: если до введения льготных программ ипотеки он составлял 10%, то на 1 октября этого года достиг 42%.

В результате у нас сложилась ситуация, когда граждане приобретают жилье на рынке первички по завышенной цене, дальше, если им нужно продать недвижимость, то они, выходя на вторичный рынок, столкнутся с убытками, не смогут продать по той цене, по которой купили, и еще могут остаться должны банку. Если банк останется с этой квартирой в качестве залога в том случае, если кредит будет дефолтным, то тоже у банка не будет достаточно стоимости, чтобы возместить свои потери по кредиту.

При этом текущая ситуация характеризуется тем, что льготная ставка примерно в два раз ниже ключевой, соответственно, возникают инвестиционные и арбитражные возможности. Льготные программы становятся привлекательными для инвесторов, то есть не для широкого круга людей, которым мы хотим помочь улучшить жилищные условия, а для тех людей, которые хотят инвестировать...

Мы видим также, что рост ипотеки, который сейчас сложился на высоком уровне — 32% в годовом выражении на 1 октября, — во многом был обеспечен ослаблением стандартов кредитования. Мы имеем в виду рост кредитов с высокой долговой нагрузкой. В частности, доля кредитов с ПДН выше 80% у нас увеличилась примерно в два раза за два года, до около 50%»

Сергей Бабин, – начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ, 1 ноября 2023, источник 

«Из-за мер ЦБ потребление капитала по кредитам для клиентов с низким первоначальным взносом и с уровнем долговой нагрузки выше 60-80% выросло в разы, поэтому выдавать такие кредиты становится крайне невыгодно.

Мы уже сейчас видим, что некоторые крупные банки вообще выходят из некоторых сегментов кредитования, поднимая первоначальные взносы, увеличивая надбавки за первоначальный взнос, например, ниже 30%. Эта тенденция будет продолжаться и дальше. После всех этих изменений мы видим по программам не господдержки существенное падение. Мы хотели охладить рынок, мне кажется, мы его замораживаем.

В октябре объем заявок и выдач ипотеки сократился на 34-35%. Прогнозы по следующему году тоже достаточно сдержанные: если рынок в этом году – 7,2 трлн рублей, то на следующий год мы прогнозируем примерно 5-5,5 трлн рублей, то есть рынок сожмется.

Мы с очень большой тревогой ждем изменений по госпрограммам, и совершенно непонятно, что будет происходить с программами господдержки после 1 июля, потому что если сейчас будет происходить ужесточение условий, то мы получим еще большее сокращение. Вчера вечером у нас было большое совещание на этот счет, и оценки разные игроки рынка дают – до 70% потери в объемах продаж»

Илья Володько, – генеральный директор консалтинговой компании Macon, 1 ноября 2023, источник 

«Если взять цифры за первое полугодие 2023 года, то можно увидеть, что критического падения спроса нет. Остатки, имеющиеся у девелоперов, при текущем уровне спроса могут быть распроданы в течение двух с половиной–трех лет. Переживать, что на рынке формируется какой-то пузырь либо предложение сильно превышает спрос, не стоит.

В 2021 году на первичном рынке России совершалось 55-60 тыс. сделок. В 2022 году в связи с началом СВО произошло падение, рынок замер. Но в первые месяцы 2023 года мы опять вышли на 50 тыс. сделок в месяц, то есть минус не является критичным. Другой вопрос: как будет развиваться ситуация до конца года? Пока есть осторожное основание полагать, что провала, который бы требовал бить в колокола, нет.

Однако есть и проблемы. В 2019 году средний размер ипотечного кредита составлял 2,9 млн рублей, а в 2023-м – 4,8 млн, то есть за два с половиной года бюджет покупки квартиры увеличился на 70%. За счет чего человек может потянуть такую сумму? За счет снижения процентной ставки, а еще за счет увеличения срока кредитования. Если в 2019 году человек брал кредит в среднем на 223 месяца, то в 2023-м – на 305-308 месяцев.

Он делает это для того, чтобы сумма ежемесячного платежа являлась более-менее приемлемой: сегодня это 30 тыс. рублей, а четыре года назад было 25-26 тыс. Брать ипотеку на срок более 28 лет уже невозможно. Значит, нужно остановить рост цен на жилье и сохранить льготные ставки по кредитам.

Еще одна тенденция – сокращение площади покупаемых квартир. Снижение платежеспособности населения, конечно, имеет значение, но и тренд на приобретение нормального жилья, которое люди хотят иметь не от безысходности, существует. <...> В 2021 году средняя площадь квартиры составляла 48-49 кв. м, в 2023 году – примерно столько же. Резервы для снижения площади уже исчерпаны»

Константин Апрелев, – вице-президент Российской гильдии риэлторов, 2 ноября 2023, источник 

«Рынок консервативный, люди медленно меняют свою точку зрения. Они наблюдают инфляцию и ждут ее в будущем. Это все давит на психику, из-за чего люди медленно реагируют на рыночные изменения, поэтому рост цен на квартиры замедляется, но незначительно.

До Нового года снижения цен не будет. Может быть, будет замедление роста или его остановка. А вот со следующего года цены могут снижаться, если тренд высокой ключевой ставки будет сохраняться длительное время.

Ипотека по-прежнему остается драйвером спроса. 80% сделок совершается с помощью ипотеки. Понятно, что инфляцию разгоняют низкие ставки по ипотеке на первичном рынке, рост доходов людей в сфере оборонки. Мы видим замедление спроса, которое пока на ценах никак не отразилось. Риелторы наблюдают сокращение в два-четыре раза количества звонков по новым объектам»

Тарас Скворцов, – вице-президент, директор департамента финансов Сбербанка, 2 ноября 2023, источник

«Банк уже сейчас видит существенный рост в выдачах доли льготных кредитов и снижение ипотеки на покупку вторичного жилья и ипотеки без госпрограмм.

Появляется сейчас определенная информация, что нельзя исключать еще одного изменения по госпрограмме в части повышения минимального первоначального взноса. С точки зрения того, что мы увидели по итогам предыдущего изменения, когда взнос был поднят с 15% до 20%, то я могу сказать, что мы ожидали более значимого снижения спроса, чем по факту произошло. То есть клиенты очень либерально отнеслись к этому изменению и нашли необходимые 5%, чтобы все равно воспользоваться госпрограммой.

Если будет еще одно повышение, то, конечно, это влияет, часть клиентов не смогут воспользоваться таким предложением. Но я думаю, что все равно рост портфеля ипотеки даже в текущих условиях продолжится...

Что будет в июле 2024 года, трудно закладывать, это будет в том числе зависеть от уровня ставок, который будет на этот момент на рынке. Если ставки останутся высокими, то, конечно, непродление программы (льготной ипотеки – прим.ред.) в этот момент резко повлияет на динамику выдач и параметры сектора как банковского, так и строительного»

Мария Орлова, – коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге, 2 ноября 2023, источник 

«В 2024 году, по оценкам экспертов, ключевая ставка тоже останется двузначной. В такой ситуации главной задачей всех участников рынка недвижимости станет стимулирование спроса за счет сокращения размера ипотечного платежа. Сейчас с этим весьма эффективно справляется льготная ипотека. Однако она будет поддерживать спрос до лета 2024 года, а затем, скорее всего, останется, но в измененном виде. С высокой степенью вероятности ипотеку с господдержкой со ставкой 8% в год ждет сегментирование и адресная направленность...

В ближайший год основной спрос будет сосредоточен именно на первичном рынке – по-прежнему только новостройки смогут обеспечить посильный ежемесячный платеж. Для покупки люди будут чаще использовать такие инструменты, как рассрочка платежа и трейд-ин. Также рынку и регулятору, возможно, стоит рассмотреть вопрос снижения жесткой зависимости ипотечных ставок от ключевой ставки ЦБ.

Вероятно, небольшая "инерция" сроком на два-три месяца (когда ипотечные ставки не будут меняться вслед за ключевой) помогла бы создать условия для нормальной работы рынка в периоды неопределенности. Это избавило бы регулятора от срочных мер, предполагающих бюджетные вливания на поддержку конкурентного рынка»

Елена Лапшина, – эксперт Циан.Аналитика, 2 ноября 2023, источник 

«В первом полугодии 2023 года цены на первичке стагнировали. В Москве, например, выросли всего на 4% за полгода, в Санкт-Петербурге – менее чем на 1%, но во втором полугодии рост цен активизировался, так как вырос спрос. Повышение спроса стимулировали льготная, семейная, IT и другие ипотеки. Застройщики стали смелее: если вырос спрос, значит они могут индексировать цены. На вторичном рынке сейчас цены тоже растут, что немного удивительно, потому что спрос на вторичном рынке снижается из-за роста ставок по ипотеке. Так как ставки выросли, ипотека стала дорогой для покупателей, спрос упал. По идее, рост цен на жилье должен замедляться, но пока этого не происходит, так как цены продолжают расти инерционно. До конца года темпы роста цен замедлятся, а вот что будет дальше – зависит от ставок»

Олег Самойлов, – вице-президент Российской гильдии риэлторов, 2 ноября 2023, источник 

«По части вторичного рынка все однозначно — его просто убили на какое-то время. Самое интересное, что будет в области первички. Я предполагаю, что это сейчас вопрос не экономический, а в большей степени политический. У строительной отрасли весьма серьезное сильное лобби, которое будет изо всех сил защищать программу льготной ипотеки, потому что она является едва ли не единственным источником финансирования покупок новостроек...

Что касается перспектив снижения цен на первичном рынке жилья — обольщаться не стоит. В ближайший год этого точно не произойдет. Сильно он не подешевеет, потому что в принципе не снизится себестоимость. Более того, она скорее всего, повысится. Стройка идет на основе проектного финансирования. С учетом подъема ставки, деньги удорожаются для застройщиков <...> В минус работать никто не будет.

Вторичка дешеветь будет. Проблема в том, что ее, во-первых, сложно скоординировать, в ней много частных продавцов. Во-вторых, у любого продавца есть некий психологический барьер, ниже которого он не продаст <...> Многие будут просто снимать квартиры с продажи до лучших времен. Вторичка будет существовать, она не умрет до нуля, но в массовом формате этот рынок пока будет мертв»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», 3 ноября 2023, источник 

«Если накануне принятия решения по ключевой ставке у нас средние ставки предложения достигали уровня примерно 15,2%, то теперь средние ставки по программам нельготным будут составлять 17,2-17,3%.

На рынке произойдет перераспределение кредитных продуктов в сторону новостроек, на которые действует льготная ипотека. Их доля в выдачах достигнет 70%, хотя еще в сентябре "первичка" занимала 30%. И, естественно, среди этих новостроек льготные программы будут занимать до 95%. Соответственно, "вторичка" резко ужмется, количество сделок уменьшится в два раза, если не больше. Перекос произойдет до декабря-января»

Константин Апрелев, – вице-президент Российской гильдии риэлторов, 3 ноября 2023, источник 

«Все, что связано с адресной ипотекой, это касается семьи, сельская ипотека, IT, ипотека на ИЖС, то есть, все, что носит конкретику, связанную с фокусировкой на определенные группы людей, на мой взгляд, работает отлично. В отношении льготной ипотеки на все новостройки — эту практику, как мне кажется, нужно давно сворачивать. Люди берут ипотеку, а потом несколько лет жду, когда введут в эксплуатацию дом, и платят в это время.

Задача сформировать инструменты проектного финансирования для строительства жилья решена. И сегодня можно оставлять льготную ипотеку на уже построенные дома, то есть выдавать кредит при вводе в эксплуатацию жилья. Это переход на другой уровень. И такой шаг приведет к нивелированию рынка, в целом. Это бы создало прецедент, когда люди берут ипотеку на уже построенное жилье, а до этого момента работает проектное финансирование. Рынок, в общем, к этому готов»