ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #240

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 3 ноября 2023, источник 

«Ключевая ставка определена в конце октября как промежуточные 15 %. Борьба с инфляцией будет продолжена. Рекордная выдача сентября только укрепит желание регулятора усилить давление на кредитование... Начиная с октября доступность кредитования (ипотечного – прим.ред.) снизится по причинам: рост числа отказов, увеличение первоначального взноса, ужесточение требований к подтверждению доходов, прощай ипотека по двум документам рост ставок.

Вырастет интерес к льготным программам, кредитам под залог недвижимости, ИЖС. Произойдет продуктовый перевертыш. Новостройки из стандартных 30% превратятся в 70% от всех выданных кредитов, из которых льготные программы займут 90%. Ежемесячное кредитование уменьшится в 2 раза и попадет в диапазон 100 -150 тысяч кредитов в месяц. На инфляцию не повлияет. Чур меня. Не вспоминаем кризис 2009 года. Проблема придет не от валютной ипотеки, а от сокращения и/или удорожания кредитования бизнеса»

Герман Греф, – глава Сбербанка, 7 ноября 2023, источник 

«Банки из-за ужесточения макропруденциальных мер вынуждены отказывать клиентам в выдаче потребительских кредитов. Мы видим это в потребительских кредитах, но не с точки зрения спроса, а с точки зрения одобрения, то есть мы не можем удовлетворять тот спрос, который сегодня на рынке есть. Мы вынуждены отказывать либо по сумме, либо вообще с точки зрения предельной долговой нагрузки мы срезаем часть заявок.

Такая же картина наблюдается и в ипотечном кредитовании. Мы видим существенное снижение спроса на несубсидируемую ипотеку и рост еще больше доли ипотеки, субсидируемой государством. Непропорционально будет расти доля субсидируемой государством ипотеки, поэтому думаю, что мы получим замедление портфеля до конца текущего года...

Мы в общем видим конец октября — начало ноября замедление инфляции уже. Если инфляция будет замедляться, то, скорее всего, Центральный банк будет возвращать свою политику к нормализованной ситуации и темпы кредитования будут восстанавливаться»

Марат Хуснуллин, – вице-премьер РФ, 7 ноября 2023, источник 

«У нас, конечно, доступность (жилья по сравнению с другими странами – прим.ред.) пока неплохая. У нас соотношение доли платежа по оплате ипотеки к общей стоимости квартиры не самое высокое. В принципе у нас есть возможность людям покупать жилье, именно поэтому строится столько жилья, потому что есть спрос.

Возможность у людей не самая легкая, но все-таки обновлять свое жилье возможность есть. У нас доступность (коэффициент доступности жилья – прим.ред.) где-то в среднем по стране 4,2. Но если посмотреть по миру, то, например, Гонконг - 18,8, Сингапур - это такой пример жилищного строительства - они очень активно строят, очень активно обновляются, у них 5,3", - отметил он. При этом, по его словам, у Нью-Йорка, Лондона, крупных городов доступность составляет более 10 или близко к 10. Наша задача строить как можно больше, потому что, когда будет больше предложение, тогда соответственно и цены не будут расти»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 8 ноября 2023, источник 

«Что касается эффективности работы макропруденциальных мер с точки зрения влияния на темпы розничного кредитования, у нас сеть пока предварительные данные, и мы видим, что влияние этих мер на необеспеченное потребительское кредитование явное. Происходит замедление.

Темпы роста ипотеки были достаточно высокими, хотя по последним данным может быть есть некоторое замедление, но пока интерпретировать достаточно сложно, пока мы не получим полные данные. Но это связано не только с тем, что у нас ограниченный макропруденциальный инструментарий, но и с тем, что большой объем льготных программ. Подавляющая часть новых выдач идет в рамках льготных программ, на фоне повышения ключевой ставки они еще стали более привлекательными для потребителей»

Александр Лобов, – управляющий директор дивизиона «Домклик» Сбербанка, 8 ноября 2023, источник 

«Если говорить про то, что сейчас происходит, мы точно не пессимистичны. По нашим прогнозам, следующий 2024 год будет по объемам [выдачи ипотеки] похож на 2021 год. Следующий год с точки зрения объемов выдачи ипотечных кредитов не побьет рекорды 2023 года, но и не продемонстрирует явного снижения. Будет вполне рабочая ситуация, в которой можно будет продолжать выдавать ипотеку.

Отчасти стабильности на ипотечном рынке будет способствовать и возможность оформлять ипотеку онлайн из любой точки мира. Мы в принципе хотим максимально, насколько это возможно, перейти в онлайн-формат. Чтобы можно было купить откуда угодно, а не только из офиса банка или застройщика»

Валерий Кочетков, – директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимости, 8 ноября 2023, источник 

«Сегодня стройки идут с помощью проектного финансирования и не зависят от продаж, как это было до 2019 года. Поэтому и в 2024 г. объем строительства не уменьшится, ведь это не кран с водой, который можно перекрыть в моменте. Начатые проекты будут завершены в соответствии с графиком и введены в эксплуатацию точно в срок.

В дальнейшем планы возведения могут быть пересмотрены и скорректированы, исходя из объемов реализации в 2024 г. Очевидно, что при ужесточении финансово-кредитной политики ЦБ спрос сократится – по нашим прогнозам в 2024 г. продаж будет на 35-40% меньше, чем в 2023 г. Возможно, в будущем объемы строительства уменьшатся до уровня 2015–2017 гг. И по показателям продаж мы вернемся к тем периодам, то есть, рынок откинет где-то на 8–10 лет назад.

Пока уменьшения стоимости новостроек ждать не приходится. С одной стороны, еще поддерживается спрос с помощью льготной ипотеки и программ от застройщиков. С другой, первичке сложно дешеветь – девелоперы зажаты в тисках ценообразования: себестоимость строительства не может снижаться из-за высокой инфляции и проектного финансирования с кредитами, подорожавшими в связи с повышением ключевой ставки. Замкнутый круг»

Ольга Полякова, – заместитель председателя ЦБ РФ, 8 ноября 2023, источник 

«Мы, конечно, не поддерживаем различные льготные программы, и мы выступаем за то, чтобы была одна-единственная льготная программа ипотечная, которая действительно будет обеспечивать доступность этого жилья.

ЦБ, в частности, против продления самой популярной программы на жилье в новостройках, которая изначально задумывалась как антикризисная и временная... ЦБ выступает за социально направленную льготную программу для людей, испытывающих реальную потребность в улучшении жилищных условий. Это должна быть социальная поддержка. Это должна быть именно социально направленная льготная программа, а не та программа, которая каждый раз раскручивает эту спираль»

Сергей Зайцев, – директор по продажам сети агентств недвижимости «Этажи», 8 ноября 2023, источник 

«Цены на вторичное жилье в России начали падать впервые с декабря прошлого года... Средняя цена продажи квадратного метра вторичного жилья в России достигла очередного пика в сентябре - 90 тысяч рублей и начала снижаться. За месяц коррекция составила сразу 0,8%, до 89,3 тысячи рублей за "квадрат". При этом непрерывный рост отмечался весь текущий год начиная с января, за этот период средняя цена продажи квадратного метра готового жилья в России выросла на 14,6%.

В настоящее время рынок вторичного жилья постепенно остывает из-за снижения доступности ипотечных кредитов. Если последние несколько месяцев еще были покупатели с одобренными по старым ставкам кредитами, которые спешили подобрать объект и поскорее подписать кредитный договор, что разогревало и спрос, и цены, то теперь таких покупателей минимум. Продавцы начали ощущать на себе снижение спроса и стали более активно торговаться с реальными покупателями своих объектов. В итоге, на рынке сейчас очень интересная переходная ситуация, когда цена предложения продолжает расти, а реальная цена продажи уже снижается.

В среднесрочной перспективе средний дисконт при продаже вторичного жилья будет расти и дело здесь в конкуренции за реальных покупателей с более дешевой ипотекой на первичном рынке. Естественно, те, кто будет заинтересован в срочной продаже, будут делать максимальный дисконт, что отразится на среднем размере скидок при продаже»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 9 ноября 2023, источник 

«Чтобы вернуть инфляцию к цели в конце 2024 года, нам придется поддерживать жесткую денежно-кредитную политику в течение нескольких кварталов, темпы роста кредитования замедлятся, но, хочу подчеркнуть, в следующем году, по нашему прогнозу, темпы кредитования останутся положительными, то есть продолжат вносить вклад в развитие экономики»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU», 9 ноября 2023, источник 

«Уже в октябре-ноябре, когда завершится выдача одобренных ранее кредитов, спрос резко упадет. Вслед за спросом поползут вниз и цены. По нашему прогнозу, в ближайший год цены на вторичные квартиры в Москве могут просесть на 10% как за счет торга, так и за счет снижения цен в объявлениях.

Предпосылки для снижения стоимости жилья на первичном рынке тоже есть. Но пока государство продолжает субсидировать ипотеку, массового пересмотра цен застройщиками ожидать не приходится. Возможно, они увеличат размер дисконта, чтобы поддержать подсевший спрос, но не более.

Впрочем, над льготной ипотекой тоже сгущаются тучи. С 20 сентября правительство увеличило размер первоначального взноса по льготной ипотеке до 20% и снизило на 0,5 п. п. размер субсидии, предоставляемой банкам для финансирования льготных программ, что привело к росту минимальных ставок...

Кроме того, начали появляться инициативы, так или иначе ограничивающие выдачу льготных кредитов, например предложение запретить выдачу такого кредита без регистрации в регионе, где планируется покупка жилья. А в Минфине заявили, что они против продления льготной ипотеки после 1 июля 2024 года.

Скорее всего, этим не ограничится. Субсидирование ипотечных ставок, растянувшееся на годы, не только раздуло цены на новостройки и привело к перекосам на рынке жилья, но и все дороже обходится казне. Даже с учетом сокращения компенсации банкам на 0,5 п. п. расходы федерального бюджета на льготную и семейную ипотеку в 2024-м возрастут почти в четыре раза...

Резкая отмена льготных программ, безусловно, приведет к обвалу спроса на первичном рынке жилья, так как до 70–100% квартир в своих проектах застройщики продают в ипотеку со сниженной ставкой. Однако и бесконечно продлевать льготную ипотеку нельзя, поскольку чем дольше продолжается субсидирование, тем больше надувается пузырь на рынке жилья, который неизбежно лопнет. Поэтому сейчас перед правительством и ЦБ стоит нетривиальная задача: постепенно снять наркомана, то есть строительную отрасль, с иглы субсидирования, не уморив при этом пациента»

Павел Селезнев, – декан факультета международных экономических отношений Финансового университета при Правительстве РФ, 9 ноября 2023, источник 

«Одна из самых острых проблем при рождении детей – квартирный вопрос. Чем больше детей, тем нужно больше площади в квартире или доме, чтобы все с комфортом размещались. Одним из вариантов здесь является предложение специальных ипотечных программ, рассчитанных на строительство больших квартир для больших семей, где три поколения (бабушки с дедушками, родители, дети) проживают совместно. Сегодня на рынке новостроек прямо противоположная мода. Появляется все больше малогабаритных студий, в которых будет уютно себя чувствовать одиночка или семья без детей, которая, вполне возможно, будет максимально оттягивать рождение ребенка просто из-за недостатка метража.

Так что стране сегодня нужна новая модель типового дома с приоритетом квартир с числом комнат от 4 и выше, причем таких, чтобы их было бы затруднительно превратить в коммуналки...

Кроме привлекательности для граждан, новый формат квартир необходимо сделать интересным для девелоперов. Самый простой способ этого добиться – предоставление налоговых льгот в сочетании с выкупом части жилья государством с последующей передачей многопоколенным семьям на условиях льготной ипотеки. В дополнение к этому для повышения заинтересованности застройщиков можно рассмотреть вопрос о предоставлении им преференций в части выделения земли под такие дома.

Возможны и другие варианты. Например, предоставление блоков расположенных по соседству квартир для родственных семей, или льготная ипотека многопоколенным семьям для выкупа крупноформатного жилья на вторичном рынке»

Михаил Матовников, – старший управляющий директор, директор Центра финансовой аналитики Сбербанка, 9 ноября 2023, источник 

«Ухудшение рыночных условий получения ипотеки на первичном и вторичном рынках пока парадоксальным образом способствовало резкому росту спроса на ипотеку на ожиданиях дальнейшего роста ставок и введения новых ограничений со стороны регулятора.

Выдачи ипотеки в августе-октябре 2023-го достигли рекордных значений за всю историю российского рынка. Сентябрьские выдачи на 37% превысили показатель декабря 2022 года. Октябрьские выдачи также будут выше декабря 2022-го, но ниже показателей августа-сентября 2023-го.

На фоне роста ставок и требований к первоначальному взносу спрос на ипотеку резко перераспределился в пользу первичного рынка. При этом объём заявок на первичном рынке хотя и снизился по сравнению с августом-сентябрём, но остаётся на уровнях выше начала 2023 года, что формирует ожидания введения дальнейших ограничений.

Несмотря на растущие диспропорции на рынке жилья, говорить о росте кредитных рисков ипотечного кредитования не приходится: метрики качества выданных ипотечных кредитов последовательно улучшаются на фоне роста заработных плат и увеличения стоимости залогового имущества. Новые выдачи происходят в условиях выросших требований к первоначальному взносу и долговой нагрузке заёмщиков вследствие ужесточения макропруденциального регулирования со стороны Банка России и требований по госпрограммам субсидирования.

Рекордные объёмы спроса привели к резкому скачку цен на недвижимость — как на первичном, так и на вторичном рынках. Если год к году рост цен на вторичном рынке всё ещё опережает показатели первичного рынка (8% против 4,7%), то с августа наблюдается резкое ускорение цен на новостройки. За три месяца новостройки «выросли» на 5,5%, отыграв снижение цен, пик которого пришёлся на март-апрель этого года. В Москве новостройки за три месяца «выросли» на 7%, а цены обновили исторический максимум.

После рекордов августа-октября на фоне роста ипотечных ставок на вторичном рынке до уровней, не наблюдавшихся с 2009 года, можно ожидать существенного снижения спроса на готовое жильё, что приведёт к замедлению темпов роста цен, а в ряде регионов — к их снижению. На первичном рынке можно ожидать сохранения высоких выдач, поддерживаемых низким уровнем ставок по госпрограммам и высоким ростом номинальных заработных плат, — даже несмотря на повышение требований к первоначальному взносу и ухудшение условий субсидирования. В результате можно ожидать дальнейшего роста разрыва между ценами первички и вторички, достигшего в октябре 42% в среднем по России»

Михаил Хорьков, – руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), 10 ноября 2023, источник 

«Видимая динамика и внешние атрибуты ажиотажного рынка (количество кредитов, объем продаж, рост цен) создают иллюзию того, что льготная ипотека – драйвер развития рынка жилья. Сейчас по прошествии 3,5 лет можно оценить масштабы данного "развития".

Цены на локальных рынках выросли в 1,5-2 раза и более. Задолженность по ипотеке в 2 раза, а под залог ДДУ в 2,5 раза. Объем текущего строительства (в отличие от ввода жилья, это более объективный индикатор состояния отрасли) вырос лишь на 15%. Динамика предложения в отдельных городах очень контрастная, но в целом отрасль на щедрых ипотечных стимулах не смогла в достаточной мере нарастить предложение.

Еще одна очевидная проблема – в сложившейся повестке, поддержка рынка жилья трактуется очень узко. Почти все усилия были направлены на рынок многоквартирного жилья. Этот сектор развит и функционирует лишь в крупных городах. Более трети российского рынка жилья (35%) формируют Москва, Санкт-Петербург и прилегающие области. На трех локальных рынках большой страны строится 42% всех новостроек. Жителям этих регионов было выдано около 36% кредитов под залог ДДУ с момента запуска льготной ипотеки. Ранее территориальные диспропорции формировались по естественным причинам, сейчас цементируются программами льготной ипотеки.

Еще один парадокс, уровень цен в Московской и Ленинградской областях сопоставим со многими региональными центрами. Но лимиты по льготной ипотеке отличаются в 2 раза – 12 млн. для столичных рынков и 6 для регионов. Дискриминация региональных рынков и поддержка рынка микроквартир в пригородах столиц. Средняя площадь строящейся квартиры в Ленинградской области – 40 кв. м, а в Московской – 46 кв. м. И все это на базе льготных программ. Таким образом и с качественными стимулами у субсидируемой ипотеки не все хорошо...

К концу 2023 года мы подошли в состоянии, когда покупатели уже не могут получить достаточных выгод от льготных программ – цены слишком высокие. Но и власти оказались не готовы к давно назревшей балансировке ипотечных стимулов.

Потенциальная проблема – огромные кредиты девелоперов, которые за 3,5 года разучились работать в рыночных условиях. Принципиальное отличие текущего этапа рынка от предыдущих не только в высокой роли льготных программ. Сегодня более 90% проектов строится и использованием счетов эскроу. Проектное финансирование для девелоперов очень сильно снизило чувствительность к риску. В прошлом 2022 году, на фоне заметного падения продаж девелоперы нарастили объем инвестиций в новые проекты. Банки с удовольствием разделили их риски, профинансировав эти объекты. А все потому, что участники рынка верят в привилегированное положение отрасли и в длительный характер ипотечных стимулов. Никогда ранее инвестиции в стройку не росли в условиях снижения активности. Повышенный спрос на квартиры уже в 2023 году лишь укрепил девелоперский оптимизм.

К концу 2023 года сформировалась патовая ситуация, правительство уже не может отменить льготную ипотеку, и дело не в покупателях. Пострадают банки, которые оказалась даже большими оптимистами, чем девелоперы.

Продолжать стимулировать сектор новостроек в прежних объемах опасно – темпы роста цен все еще опережают рост предложения и контрастируют с возможностями покупателей. Кроме этого, после последнего повышения ключевой ставки уже нельзя игнорировать поляризованные условия развития для вторичного рынка и дорогое проектное финансирование. Логичным выглядит решение по медленной и последовательной корректировке льготных программ не только с учетом адресности, но и принимая во внимание локальные рыночные условия и территориальные дисбалансы...

Правительству, так или иначе придется нянчится с рынком, который они приручили 3,5 года назад. Но пора уже переходить к воспитательным мерам, несмотря на мнение, что "после трех уже поздно". Теперь этот процесс будет долгим и непростым, впереди капризы, причуды и истерики избалованного ребенка»