ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #241

Сергей Шлома, – директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимости», 13 ноября 2023, источник 

«В октябре число авансов и сделок к сентябрю увеличилось на 20%, но количество звонков и новых обращений уменьшилось примерно на 10%. Интерес покупателей ослабевает на фоне роста ипотечных ставок. Но какого-то радикального снижения спроса и массового оттока покупателей мы не ждем.

Это связано с тем, что большинство сделок на рынке альтернативные (около 70%): когда люди продают свою квартиру и на вырученные деньги покупают другую – на вторичке или в новостройке. В качестве доплаты они могут использовать ипотеку, но обычно это меньшие суммы. Кроме того, покупатели рассчитывают, что в будущем смогут рефинансировать ипотеку. То есть подорожание ипотеки не обрушит рынок, но в 2024 году он будет работать на 70% от своей нормы...

По итогам октября средняя цена "квадрата" на вторичном рынке Старой Москвы составила 278,5 тыс. руб. против 277,7 тыс. руб. в сентябре (за месяц +0,3%, с начала года +1%). В Новой Москве квадратный метр стоит 204,4 тыс. руб. (за месяц +0,1%, с начала года +0,7%). Цены не растут, но и не снижаются, поскольку на рынке по-прежнему недостаток предложения. В условиях дефицита стоимость товара не уменьшается.

В перспективе неизбежно уменьшение количества сделок, на вторичном рынке цены будут находиться под давлением. Мы предполагаем снижение стоимости примерно на 10%. Однако снижение произойдет не раньше весны 2024 года – пока будет накапливаться предложение, а продавцы прощупают рынок и установят актуальные цены»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 13 ноября 2023, источник 

«За июль-октябрь вторичные квартиры в границах старой Москвы подорожали в среднем на 5%, в Новой — на 2,8%. В октябре темпы роста в старой Москве снизились вдвое: за этот месяц вторичное жилье в столице подорожало в среднем на 0,8% до 267 тыс. руб. руб. 1 за кв. м против 1,6% в сентябре. В Новой Москве и в Подмосковье рост цен на вторичное жилье в октябре и вовсе прекратился.

Рост цен останавливается вслед за снижающимся спросом. Продажи на вторичке тормозит дорогая ипотека: сегодня минимальные ставки по ипотеке у крупных банков начинаются от 15,6-16,4% (для идеальных заемщиков с первоначальным взносом не менее 20%), которые являются абсолютно заградительными для большинства ипотечных заемщиков...

В течение года на фоне сокращения спроса вторичное жилье в Москве может подешеветь на 10% и более: как за счет скидок, так и прямого снижения цен. Скорее всего, корректировка цен начнется уже после нового года, а в ноябре-декабре цены будут топтаться на месте: рынок недвижимости по своей природе инертен — продавцам нужно время, чтобы свыкнуться с новой реальностью»

Александр Хрусталев, – генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость», 13 ноября 2023, источник 

«Предпосылок для серьезного роста самих жилищных кредитов нет, так что рынок аренды на взлете временно. ЦБ увеличил ключевую ставку. Не исключено, что к концу 2023 года регулятор поднимет ее еще раз, но чуть-чуть. Думаю, что в первом квартале 2024 года будет снижение. Что добился Центробанк? На два-три месяца остудил рынок кредитования. Потом этот отложенный спрос выплеснется в марте-апреле следующего года.

Если ставку держать более полугода, то тогда "упадут" застройщики. За ними кто конечные бенефициары? Банки. Поэтому, дабы этого не допустить, ЦБ вынужден будет понизить ставку рефинансирования. Думаю, что к лету следующего года ставка банка будет в районе 8-7%. А пока отложенный спрос на рынке новостроек будут субсидировать сами застройщики»

Руслан Сырцов, – управляющий директор компании «Метриум», 14 ноября 2023, источник 

«В условиях изменчивой экономической конъюнктуры уровень доступности жилья следует пересматривать ежемесячно. С января по июль 2023 года в Москве, например, показатель немного улучшился. В этот период, несмотря на стабильный рост цен, улучшились условия как по рыночным, так и по льготным ипотечным программам.

Однако повышение ключевой ставки, которое ЦБ начал летом 2023 года, резко изменило ситуацию. Рыночная ипотека существенно подорожала. Ставки по льготным программам пока остаются неизменными, но минимальный первый взнос повышен до 20%. При этом новостройки продолжили дорожать, хотя и медленнее, чем в начале года, а коррекция вниз на вторичном рынке пока носит умеренный характер.

Вместе с тем даже номинальные доходы населения остаются на прежнем уровне, а реальные, очевидно, снижаются. Соответственно, число потенциальных покупателей жилой недвижимости ощутимо сократилось. Вероятно, в следующем году доступность жилья в России снизится еще сильнее, ведь власти не планируют пролонгировать льготную ипотеку и намерены увеличить первоначальный взнос до 30% по другим субсидируемым программам. Кроме того, по прогнозам главы Центробанка, ключевая ставка будет снижена до 10% не ранее 2025 года. В сложившихся условиях потенциал повышения доступности жилья заключается исключительно в массовом применении новых технологий, например, строительства на базе металлокаркаса и из CLT-панелей (многослойные клееные деревянные панели – прим.ред.)»

Ирек Файзуллин, – глава Минстроя РФ, 14 ноября 2023, источник 

«90 процентов сегодня идет по ипотеке. То есть в нынешний период, конечно, ипотечная программа – это именно тот механизм, который позволяет жилье строить, продавать, формировать все условия для того, чтобы развиваться»

Алексей Бондарев, – генеральный директор агентства «Прайд Групп», 14 ноября 2023, источник 

«В первые дни после повышения ставки ЦБ РФ до 15 процентов потенциальные покупатели даже первичного жилья, сохраняющего господдержку, решили взять паузу и посмотреть за реакцией рынка. Но уже через неделю спрос в сегмент новостроек начал возвращаться, а затем почти полностью восстановился.

Однако ошибочно было бы думать, что рынок сам сгладит все последствия удорожания заемных средств: оно неизбежно отразится не только на вторичном, но и на первичном рынке. Массив финансов вторичного рынка становится все больше. Этот массив заморожен в непроданных квартирах в готовых и строящихся домах. Без этих средств рынку новостроек трудно развиваться. Все понимают, что причина продажи квартиры - покупка следующей. А мы "солим в банке" огромное количество денег на вторичном рынке с момента начала пандемии. На этом рынке уже очень давно нет нормальной ипотеки. Без ипотеки ни один сегмент рынка недвижимости не работает...

На первичном рынке довольно часто клиенты добирают недостающий первоначальный взнос с помощью потребительских кредитов. С нынешней ставкой это становится все менее жизнеспособной схемой. Слишком дорого...

Ипотечная ставка на вторичном рынке весьма высока уже несколько лет, но это не мешает "вторичке" в мегаполисах расти в цене. В крупных городах цены на вторичное жилье только за октябрь выросли на два процента, а если смотреть изменения за год - рост составил 11 процентов. С учетом огромной разницы в ипотечной ставке вторичного и первичного жилья.

В целом даже сегодняшняя высокая ставка Банка России не способна принципиально изменить тренды рынка. Поскольку массовое жилищное строительство является одной из основ экономической политики России, государство будет внимательно следить за рынком недвижимости в целом и сегментом новостроек в частности. Если будет просадка в объемах - мы увидим предложения поддержки рынка. Это слишком большой пласт экономики, и его нельзя пускать на самотек никогда»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 16 ноября 2023, источник 

«Кредитование населения также растет, особенно в ипотеке. Здесь очень высокие темпы роста: +32% в годовом выражении. То есть за 12 месяцев ипотечный портфель вырос на треть. Нас не может не беспокоить, что этот рост сопровождается увеличением цен на жилье и снижением качества кредитов за счет выдачи ипотеки заемщикам с уже высокой долговой нагрузкой. В будущем это может обернуться большими рисками и для банков, и — главное — для самих заемщиков.

Проблема в том, что застройщики не могут быстро увеличить объем строящегося жилья, и взрывной рост ипотеки в значительной степени уходит в рост цен. В среднем по стране цены на новостройки за три года выросли на 90%, то есть практически удвоились. Это в два раза больше, чем рост средней зарплаты за те же три года. И если, например, в 2020 году разрыв между ценами на новостройки и на вторичное жилье был около 10%, то после запуска льготной ипотеки он кратно вырос. Сейчас он уже 42%, и это нельзя объяснить естественной разницей между качеством старого и нового жилья. Так, если вы покупаете у застройщика квартиру, скажем, за 10 млн, то продать ее сможете в среднем уже только за 7 млн. Это "кричащий" дисбаланс, в некоторых регионах этот дисбаланс еще выше.

И совершенно, на мой взгляд, очевидно, что экономия граждан за счет льготной ставки по ипотеке не должна быть нивелирована ростом стоимости жилья. Широкие льготные программы, конечно, очень полезны как временная антикризисная мера, если спрос резко снижается. Но в перспективе целесообразно перейти к адресным программам льготной ипотеки или как минимум дифференцировать их по регионам, где низкие темпы жилищного строительства и низкая обеспеченность жильем»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 16 ноября 2023, источник 

«Мы за адресность ипотеки, мы не против льготных программ, как иногда интерпретируют. Мы за то, чтобы льготные программы были адресными. То, что у нас есть массовая программа, привело к региональным перекосам, у нас значительная часть ипотеки берется в столичных центрах, здесь же покупается инвестиционное жилье, то есть люди из других регионов стараются здесь купить жилье. И, конечно, нужно дифференцировать.

Уровень доходов населения может быть одним из критериев дифференциации. Мне кажется, надо еще посмотреть на уровень проникновения ипотеки (есть, где совсем мало выдают ипотеки, есть, где она развита) и жилищное строительство, потому что многим строительным компаниям очень невыгодно строить в небольших городах, это низкая прибыльность. Нужно посмотреть комплексно, как регионам, где есть недостаточная обеспеченность жильем, помочь. Может быть, одновременно выдавая субсидии строительным компаниям, которые там строят»

Наталья Ващелюк, – главный аналитик Совкомбанка, 16 ноября 2023, источник 

«Адресная программа ипотечного кредитования с дифференцированными ставками могла бы поддержать жилищное строительство в регионах, где строится относительно мало жилья. Необходима многомерная оценка доступности покупки жилья, которая включает не только уровень зарплат и других доходов, но и прожиточный минимум (другую меру необходимых расходов для жизни), стоимость жилья, объем жилищного строительства, обеспеченность населения жильем.

В столице средняя зарплата выше, чем в этом регионе (в Костромской области – прим.ред.), в три раза, но цена 1 кв. м в новостройке в Москве дороже в четыре раза. В то же время в расчет на одного жителя объем строящегося жилья в Костромской области в несколько раз ниже, чем в Москве. При этом и одномерный показатель (только зарплата), и многомерный индикатор могут исказить вывод о доступности покупки жилья или вызывать вопросы. Например, если учесть не только зарплаты, но и прожиточный минимум и цены в новостройках, то уровень доступности жилья в Москве и Костромской области окажется близким (в Москве несколько ниже). Таким образом, требуется больше внимания к разработке критериев отбора регионов.

По сравнению с обычной льготной ипотекой объем выданных кредитов при адресных стимулах может снизиться, однако расходование бюджетных средств станет более целевым. Кроме того, дополнительное снижение процентных ставок по ипотеке обычно приводит к росту цен на жилье. Таким образом, рост доступности жилья будет краткосрочным. Но положительным моментом может стать рост привлекательности отдельных регионов для застройщиков. Увеличение объема строительства способно сбалансировать цены»

Константин Апрелев, – глава Гильдии риэлторов России, 17 ноября 2023, источник 

«В регионах цены за квадратный метр жилья уже отражают доходы населения. И если процентная ставка (по ипотеке – прим.ред.) для каждого субъекта будет устанавливаться — это какое-то двойное регулирование. Если хотите отдельные регионы поддержать, простимулировать, так субсидируйте ипотечную ставку там, подключите, например, местный бюджет. Ипотечная ставка, как и все остальные, привязана к ключевой ставке ЦБ. И если для каждого региона ее делать разной, тогда в чем смысл, это уже не экономика...

Инструмент мониторинга доступности жилья есть — это индекс доступности жилья. Когда смотрится, за какой период времени семья сможет купить, например, двухкомнатную квартиру, не тратя деньги, которые она зарабатывает. И этот индекс рассчитывается ежегодно в каждом субъекте, но не используется в публичном пространстве.

Этот коэффициент меняется в зависимости от инфляции, потребностей населения, бюджетных движений, но привязать индекс доступности к ставкам по ипотеке в регионе, я с трудом себе представляю. Сегодня этот коэффициент 3,5 года, а завтра он будет восемь лет. И что мы будем менять ставку, когда ипотека на 30 лет. А как за это время изменятся параметры доступности жилья»

Руслан Сырцов, – управляющий директор компании «Метриум», 17 ноября 2023, источник 

«ЦБ не ограничивается риторикой, а действительно принимает жесткие ограничительные меры. Поэтому не исключено, что уже в ближайшие месяцы регулятор добьется повышения минимального первоначального взноса и фактического запрета на единовременное оформление ипотеки и потребительских кредитов...

Да, игрокам рынка стоит готовиться к подобному сценарию (сворачивание льготной ипотеки – прим.ред.). Практически все органы власти, кроме Минстроя, поддерживают непродление льготной ипотеки летом 2024 года. Кроме того, ЦБ намерен добиться повышения минимального первоначального взноса по кредитам с господдержкой до 30%. Данная мера может распространиться и на семейную ипотеку.

Власти в начале 2023 года уже запретили повторное использование льготной ипотеки. Считаю обоснованным стремление ЦБ распространить данное ограничение на семейную и IT-ипотеку. Это позволит сократить спекулятивный спрос и снизит темпы роста цен на первичном рынке.

Спад продаж на первичном рынке в 2024 году может достигнуть 40-45%. Но, вероятно, застройщики сумеют договориться с банками о субсидировании жилищных кредитов, что позволит немного снизить издержки.

Сейчас, после повышения ключевой ставки до 15%, рыночная ипотека дорожает – в среднем до 17%. Такой показатель уже можно назвать заградительным, но клиенты все равно продолжают брать кредиты, рассчитывая на дальнейшее рефинансирование. Повышать ставки по льготным ипотечным программам власти, вероятно, не станут. Однако, на мой взгляд, всеобщие кредиты 8% будут свернуты летом 2024 года, ведь против их продления выступает не только ЦБ, но и Минфин.

Тем не менее, предстоящие изменения точно не станут критичными для строительной отрасли. Уверен, что сохранится высокий спрос на новостройки, так как проекты от ведущих девелоперов отличаются ликвидностью и инвестиционной привлекательностью. Цены на первичное жилье будут расти, по крайней мере, на уровне инфляции. В свою очередь, на вторичном рынке произойдет небольшая коррекция вниз из-за переориентации клиентов на приобретение новостроек»

Виталий Костюкевич, – директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка, 17 ноября 2023, источник 

«Темпы кредитования (ипотечного – прим.ред.) уже замедлились, и, вероятно, до конца года они будут продолжать сокращаться. Выдачи в следующем году также будут ниже как минимум на 20–30%, а при сворачивании госпрограмм и продолжении жесткой денежно-кредитной политики более чем полгода сокращение может быть и больше.

Стоимость первичного жилья будет продолжать расти, пока действуют госпрограммы, но более медленными темпами. Цены на вторичную недвижимость будут постепенно подтягиваться к ценам на новостройки. Рост стоимости квадратного метра на вторичке начнется после снижения ключевой ставки, скорее всего, это будет вторая половина 2024 года»

Наталья Зубаревич, – профессор МГУ им. Ломоносова и ВШЭ, 17 ноября 2023, источник 

«Что с рынком жилья? Это был драйвер, правда. Плюс 11% в 2022 году. А началось все с лета 2020 когда, когда запустили все программы льготного кредитования, чтобы мультипликативным эффектом от стройки дальше подтянуть остальные сектора экономики. (...) В октябре (2023 года — прим.) началось серьезное сокращение выдачи ипотеки. Этот большой "пузырь", основанный на льготном кредитовании, будет (существовать — прим.) тем или иным образом, ему лопнуть не дадут. Но он будет рассасываться, а значит, сильным драйвером быть не сможет. Надо очень внимательно наблюдать за 2024 годом, там должны быть заметные изменения.

Темпы ввода жилья заметно растут в Москве, Московской области, Краснодарском крае и Свердловской области. Увеличение объемов жилищного строительства в регионах с меньшей территорией если и есть, то достаточно небольшое. Перегретый рынок строительства жилья будет потихонечку рассасываться в связи с возникновением рисков нагрузки на бюджет, искажением рыночных стимулов.

В настоящее время до 80% в общей структуре кредитования – льготное. Это ненормально экономически, это неправильный структурный сдвиг, и такое положение будет меняться»

Наталья Ващелюк, – главный аналитик Совкомбанка, 18 ноября 2023, источник 

«Прогнозируется рост инфляции до 7,5–8% в декабре, из-за чего регулятор на декабрьском заседании может поднять ключевую ставку до 16%. С учетом последних недельных данных более вероятным представляется приближение к верхней границе диапазона. Таким образом, процентные ставки по рыночным ипотечным программам могут быть еще раз повышены в декабре на 1 п.п. Снижение процентных ставок, по нашим ожиданиям, может начаться в середине следующего года...

Семейная ипотека с высокой долей вероятности будет продлена. Льготная ипотека также может быть оставлена, но, скорее всего, с другими, более жесткими условиями. В основном обсуждаются варианты того, как сделать программу более адресной. Но возможны и другие варианты: увеличение минимального первоначального взноса, максимальной процентной ставки, уменьшение максимальной суммы кредита, полное завершение программы»

Алексей Моисеев, – заместитель министра финансов РФ, 20 ноября 2023, источник 

«За последние пять лет ипотека помогла улучшить жилищные условия почти 8 млн российских семей. При этом одним из ключевых инструментов стала льготная ипотека. Сегодня каждый второй кредит на покупку нового жилья выдается с помощью государственных льготных программ. Но в текущих условиях важно не перегревать рынок и постепенно переходить на рыночные условия, за исключением адресных социальных мер поддержки»