ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #242

Максим Чурилов, – руководитель агентства недвижимости IDEA Estate, 17 ноября 2023, источник 

«Рост ставок по ипотеке неминуемо приведет к снижению спроса на вторичную недвижимость, так как многие клиенты отложат покупку или "развернутся" в сторону первичного рынка, где еще действуют программы с государственной поддержкой. И снижение спроса будет значительным, так как сейчас больше половины сделок на вторичном рынке происходят с ипотекой. По принятой статистике при росте ставок по ипотеке на 1%, спрос падает примерно на 10%. А значит только на осенних повышениях ключевой ставки рынок потеряет до 30% сделок.

В конце 2023 года цены особо снижаться не будут, так как спрос "подпитывается" предновогодним ажиотажем, а вот при сохранении высокой ключевой ставки и дальше цены на вторичном рынке в начале 2024 года начнут снижаться. <...> Прогнозировать какой-то определенный процент снижения стоимость на вторичке сложно, но можно сказать точно, что это не будет обвал цен... Вероятнее всего реализуется сценарий 2022 года, когда рынок за полгода просел в цене до 10%.

Первичный рынок в первой половине 2024 года будет чувствовать себя более уверенно, так как ипотечные льготные программы еще будут действовать и это в любом случае будет играть положительную роль. При этом может быть мы даже увидим рост цен, так как спрос на новостройки будет подпитываться новостями и пиаром застройщиков... Вероятно, за этот период мы увидим повышение ставок на ипотеку с господдержкой, так как текущие ставки создают огромную нагрузку на бюджет страны, который должен компенсировать банкам разницу между льготными и рыночными ставками...

Наш прогноз на вторую половину 2024 года заключается в том, что ставки по льготной ипотеке будут расти и программы будут более индивидуальные, а при этом ключевая ставка будет снижаться, что приведет к снижению ставок на вторичном рынке и постепенному восстановлению спроса. А когда разница между средними льготными и обычными ставками заметно сократиться, то правительство "схлопнет" программы с государственной поддержкой, и мы вернемся к ситуации, которая была до весны 2020 года, когда ставки на вторичное жилье и новостройки была одинаковая»

Алексей Яковлев, – замдиректора департамента финансовой политики Минфина РФ, 21 ноября 2023, источник 

«Что касается рыночной ипотеки. Да, ставки высокие, мы это не отрицаем, но на самом деле не стоит их бояться, потому что… у нас экономика циклична. Мы всегда видим, что, когда ты взял кредит по высокой ставке, впоследствии при снижении ставок в экономике банки часто запускают программы рефинансирования, либо в этом же банке ты можешь перекредитоваться, но это существенно реже, либо уйти в другой банк. Если у нас ключевая ставка сейчас такая, завтра (если - прим.ред.) она будет на 3 процентных пункта ниже, соответственно предложения банков по рефинансированию таких продуктов тоже появятся наверняка»

Кирилл Гурбанов, – управляющий партнер компании «Самолет Финтех», 21 ноября 2023, источник 

«Адресное снижение ипотечных ставок, как видно на примере дальневосточной ипотеки, может привести к увеличению стоимости жилья, что потенциально уменьшает его доступность. <...> Чтобы стимулировать строительство жилья, имеет смысл развивать адресные программы поддержки застройщиков в определенных регионах. Это может включать субсидирование ставок по проектному финансированию, при условии, что цены на жилье останутся на рыночном уровне»

Александр Москатов, – управляющий директор сети «Миэль», 21 ноября 2023, источник 

«Вопреки ожиданиям многих экспертов количество сделок на рынке вторичной недвижимости Москвы по итогам октября оставалось высоким. В октябре заключено сделок на вторичном рынке на 1% больше, чем в сентябре.

Новостройки потеряли в октябре 7% к сентябрю в количестве зарегистрированных ДДУ (жилых и нежилых помещений). Вместе с тем, абсолютное количество сделок остается на рекордных уровнях. Как и прогнозировалось – в этом сегменте сейчас все продается прекрасно. Дисбаланс ставок продолжает стимулировать покупателя вкладываться в стройку.

Количество ипотечных сделок в октябре сократилось на 14% и составило 11256 переходов прав. Это значительное сокращение. Похожие цифры в этом году были в марте. Все остальные месяцы ипотечных сделок было больше. Сказывается повышение ставок и сокращение числа заемщиков»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 21 ноября 2023, источник

«Объём предложения на вторичном рынке Петербурга остаётся без изменения - невысоким. Что очень важно. За неделю в спальных районах (включая Мурино и Кудрово) предложение уменьшилось на 0,1%. По данным того же ЦИАНа цены на вторичное жилье в крупных городах умудрились даже подняться на 1,5% за месяц - при сурово подорожавшей ипотеке. В Петербурге за это же время цены прибавили 1,1%.

Судя по поведению покупателей мы дрейфуем в «режим музея». Люди звонят, ходят, смотрят. Но итогового решения не принимают, колеблются, некоторые ожидают что цены будут снижаться, просят скидку... Сделки, тем не менее, есть: помогает ограниченное предложение квартир и слабый приток новых вариантов...

Как только объем предложения начнет расти - увеличится размер дисконтов, одновременно начнет пересыхать ручеек клиентов со «старыми» одобрениями; рынок развернется. Часть покупателей уйдет в режим ожидания, часть - начнет азартно торговаться за скидки. Это было бы логично. Но где логика, а где иррациональное поведение рынка… Ещё одна важная тенденция: продавцы не готовы "выходить в деньги". Даже при высоких депозитных ставках. Им важно понимать, что с этими деньгами делать дальше. Усиленно вспоминаем технологии работы с цепочками сделок.

Первичка: конкретных данных по продажам в ноябре пока нет, но понятно, что пик сентября-октября уже пройден. Обсуждали с застройщиками петербургский статистический феномен: выдача льготной ипотеки сильно снизилась, а продажи новостроек в октябре увеличились на 3%. Сошлись на том, что сказывается 2-3-недельный лаг с момента выдачи кредита до регистрации. Если это так, то спад по итогам ноября на 20-30% будет неплохим результатом. Без иронии»

Игорь Фатьянов, – председатель комитета Всероссийского союза страховщиков (ВСС) по противодействию мошенничеству, 21 ноября 2023, источник 

«Российские страховщики ожидают роста числа случаев, а также изощрённости мошенничества в ипотечных видах страхования в будущем году в связи с ростом ипотечного портфеля.

Сейчас в этой сфере страховщики в 90% случаев решают проблему без обращения в правоохранительные органы, и большинство страховых заявлений с мошенническими намерениями отзываются. В основном это фальсификация страхового случая или приобретение полиса уже тогда, когда страховой случай произошёл, и в основном это происходит с личным страхованием в ипотеке. В силу массовости вида, портфель накопился большой. Сейчас ещё выдачи ипотеки достаточно бодро растут. Выплачивать становится сложнее, поэтому мы считаем, что в 2024 году мошенничество в таких областях, связанных с кредитами, в первую очередь ипотечными, будет возрастать.

Сейчас ситуация, когда происходит некое латентное мошенничество, это достаточно серьёзный этап развития противодействия в личных видах... Сейчас идет достаточно существенный удар именно по латентной части. По различным оценкам, где-то порядка 15% случаев по ипотеке содержит элементы бытового мошенничества.

Просто в силу того, что там кредит по большому счёту один и банк один, там преобладающая доля бытового мошенничества. Но мы уверены, что в дальнейшем эта история будет развиваться в сторону профессионализации страхового мошенничества, в сторону формирование профессиональных криминальных сообществ, которые будут эту историю под себя потихоньку подминать»

Сергей Гордейко, – главный эксперт аналитического центра «Русипотека», 22 ноября 2023, источник 

«В конце прошлой недели средняя ставка по рыночным ипотечным кредитам приблизилась к 17%, однако это промежуточный этап. Наш прогноз – рост ставок до 17,2-17,5% в этом году, так как Центробанк пока продолжает борьбу с инфляцией, а значит, возможно дальнейшее повышение им ключевой ставки.

Банки будут ждать сигналов ЦБ о прекращении ужесточения условий кредитования и дальнейшего роста ключевой ставки. Если ЦБ перестанет давать такие сигналы, даже если не будет снижения ключевой ставки, банки начнут понижать процент по ипотечным кредитам»

Юлия Ибрагимова, – директор ипотечного центра ГК «Миэль», 22 ноября 2023, источник 

«В январе 2024 года, если ключевая ставка ЦБ поднимется до 17-18%, банки начнут выдавать ипотечные кредиты по ставке 18,5% и выше. Есть неутешительные прогнозы, что в декабре 2023 года на очередном заседании ЦБ вновь будет принято решение о повышении ключевой от 2 до 3 п. п. Коммерческие банки однозначно отреагируют. Возможно, не в этом году, потому что последняя декада декабря – время закрытия сделок.

Совокупное количество сделок, скорее всего, не упадет, но доля ипотечных сделок будет снижаться. По нашим прогнозам, в первом квартале снижение может составить минимум 20%. К концу первого квартала 2024 года ожидаем начала снижения ключевой ставки и в течение года – ее поэтапного снижения до 12%. Коммерческие банки будут следовать за действиями ЦБ»

Сергей Шлома, – директор направления «Вторичный рынок» агентства «Инком-недвижимость», 22 ноября 2023, источник 

«70% сделок на вторичном рынке – альтернативные, когда человек продает одну квартиру и на вырученные деньги покупает другую; многие для доплаты используют заемные средства, но им не нужна ипотека на всю сумму покупки, поэтому не так уж много надо брать и не так уж страшна ставка 17%. Такие покупатели довольно спокойно смотрят на повышение ставок, так как рассчитывают впоследствии рефинансировать кредиты. При сохранении нынешних ставок по ипотеке снижение цен на вторичном рынке к весне 2024 года может достигнуть 10%, но коррекция будет постепенной»

Елизавета Данилова, – директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ, 22 ноября 2023, источник 

«Здесь (в ипотеке – прим.ред.) у нас в арсенале только макропруденциальные надбавки (надбавки к коэффициентам риска, которые банк должен учитывать при выдаче кредита. – прим.ред.). Они работают, но путем экономического стимулирования и менее действенны для банков с большим запасом капитала. Поэтому с 1 октября мы установили их по наиболее рискованным кредитам фактически на запретительном уровне – вплоть до 900%.

Новый инструмент необходим, поскольку наблюдается существенное ухудшение качества ипотечных кредитов. Так, за последние годы более чем в два раза увеличилась доля заемщиков с ПДН 80+ – с 20% в начале пандемии до 47% в III квартале 2023 года. То же самое с первоначальным взносом: у более чем 50% заемщиков, взявших ипотеку, он очень низкий, до 20%, тогда как в начале 2020 года таких ипотечников было менее 30%.

Кроме того, у банков, которые используют ПВР-подход (модель оценки рисков и капитала на основе внутренних рейтингов заемщиков. – прим.ред.), изначальные коэффициенты ниже. И для них надбавки – не такой эффективный инструмент, как лимиты, которые непосредственно ограничивают долю рискованного кредитования. Поэтому очень хорошо, что депутаты предложили нам вернуться к вопросу об использовании МПЛ в ипотеке. Ожидаем, что уже в следующем году у нас появится этот инструмент, и мы будем его использовать... При установлении МПЛ можно опираться на ПДН, первоначальный взнос и, возможно, срок, учитывая, что у нас активно растет и доля долгосрочных кредитов свыше 25 лет. Но это мы еще будем обсуждать.

Увеличилась доля ипотеки на срок свыше 25 лет почти до 50%, хотя буквально несколько лет назад кредиты выдавались в основном лишь на срок до 25 лет. В результате в половине кредитов плановый срок погашения приходится на пенсионный возраст заемщика, что несет риски как для заемщика, так и для банка.

Насколько мы знаем, вопрос льготной ипотеки обсуждается в правительстве. Банк России направлял туда свои предложения. Они касались, в частности, повышения первоначального взноса. Наша позиция не изменилась. Мы всегда говорили, что желательно, чтобы льготная ипотека была более адресная, как, скажем, семейная, которая нацелена на решение демографических проблем. Сейчас льготная программа очень широкая, в ней могут участвовать не только люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, но и инвесторы в недвижимость, в том числе весьма обеспеченные, на которых вроде бы субсидии не должны распространяться. Это привело в том числе к росту разницы в стоимости первичного и вторичного жилья. До 2020 года, когда появилась массовая льготная программа, разница была на уровне 10%, а сейчас – 42%.

Банк России уже отмечал, что целесообразно сохранить льготные программы в тех регионах, где недостаточно высокое проникновение ипотеки. В некоторых регионах строят недостаточно жилья, потому что рентабельность проектов ниже – там тоже, наверное, имеет смысл оставить меры поддержки. Эти вопросы обсуждаются.

Каких-то новых массовых практик (рискованных практик застройщиков – прим.ред.) не выявлено. Сработали требования ЦБ по дестимулирующему резервированию таких кредитов. Но, определенно, какие-то практики всё еще имеются. Это подтверждается тем, что средняя ставка по ипотеке по ДДУ (договор долевого участия) в июне составляла 6,1%, а в сентябре — 5,8%, то есть даже ниже, чем по семейной ипотеке. Это отражает, что всё-таки еще есть совместные программы банков и застройщиков, хотя они уже не носят такой массовый характер, как год назад. Например, в середине 2022-го средний уровень ставки по ДДУ составлял 3,5%»

Сергей Зайцев, – директор по продажам федеральной компании «Этажи», 22 ноября 2023, источник 

«Спрос на ипотеку для покупки вторичного жилья в России за октябрь 2023 года снизился на 30%, в ноябре тренд продолжился. Но рынок достаточно гибок, часть собственников стала рассматривать вариант продажи в рассрочку, если покупателям не хватает небольшой суммы. При этом рассрочку оформляют, в том числе и беспроцентную, если расчетный срок и сумма невелики. Схожие варианты активно применялись при продаже недвижимости в 2014-2015 годах после резкого роста ключевой ставки в декабре 2014 года.

Из-за возросших ставок в банках стали появляться новые варианты кредитования. Например комбинированная ипотека со сниженным ежемесячным платежом в первый год кредитования или с плавающей процентной ставкой, когда на первые пять лет ставка может составлять 16,4%, а дальше автоматически пересматривается с учетом значения ставки ЦБ. Также набирает обороты ипотека с обязательной оплатой комиссии банку за снижение процентной ставки по кредиту до более приемлемых значений, к примеру при оплате единовременной комиссии в размере от 3% до 9% от суммы кредита ставку можно снизить на 4,3-6,7% на весь срок»

Руслан Сырцов, – управляющий директор компании «Метриум», 22 ноября 2023, источник 

«На рынке новостроек всегда мало квартир в готовых домах или в зданиях на высокой стадии строительства. К примеру, сейчас в Москве в корпусах, которые власти разрешили застройщикам ввести в эксплуатацию, продается только 11% от общего числа помещений в продаже. В домах на стадии отделочных работ девелоперы продают еще 19% квартир. Год назад картина была схожей: 7,5% квартир в готовых домах и 18% — на стадии отделочных работ.

Основное число покупателей всегда стремится приобрести квартиру в готовом или в почти готовом доме. Немногие хотят ждать завершения стройки, поэтому желающих купить квартиры на высокой стадии строительства всегда больше. С этой точки зрения ситуация принципиально не меняется и, вероятно, в 2024 году останется такой же.

Из 12,5 тыс. квартир и апартаментов в домах, которые сейчас находятся на стадии отделочных работ, 8,9 тыс. (71%) должны ввести в эксплуатацию в 2024–2025 годах. То есть скорее всего в 2024 году мы получим всё те же 5–10% предложения готового жилья и около 15–20% — в высокой стадии. Впрочем, резкий рост ставок по ипотеке на вторичке будет стимулировать переход покупателей на рынок новостроек в поисках именно готового или хотя бы почти готового жилья. Поэтому в следующем году дефицит действительно может усилиться. В такой ситуации, конечно, цены на новостройки в высокой стадии строительства будут расти.

Если власти не продлят субсидирование ипотеки в 2024 году и ставки по кредитам на покупку жилья у застройщиков вырастут с текущих 5–8% до 16–17%, то спрос может существенно сократиться, а цены если и не упадут, то будут заморожены»

Марат Хуснуллин, – вице-премьер РФ, 23 ноября 2023, источник 

«Доля ипотечных кредитов очень серьезно выросла. В этом году мы видим прирост ипотечного портфеля более 3,5 трлн рублей. Для понимания в 2022 году было 2 трлн рублей, то есть мы выросли в полтора – почти два раза. А что такое прирост? Это означает, что люди взяли ипотечный кредит, вложили свои деньги в первоначальный взнос, что значит верят в будущее, верят в строительство жилья и вкладывают в это деньги. В нашей стране самый крупный инвестор – это население. Население только в жилищное строительство вложило сегодня около 10 трлн рублей»

Татьяна Решетникова, – заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи», 23 ноября 2023, источник 

«На фоне заградительных ставок по ипотеке на вторичном рынке спрос сместился в сторону мини-ипотеки, когда покупатели просто добирают недостающую сумму, как правило, это не более 25-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. <...> В том, что ипотеку удастся рефинансировать уже в будущем году, уверены около 30% заемщиков, как правило, они стараются найти на рынке квартиры с максимальным дисконтом, чтобы свести к минимуму рост ежемесячных платежей по ипотеке, а в будущем получить выгоду за счет рефинансирования кредита

Чтобы поддержать спрос банки стали запускать варианты комбинированной ипотеки, когда ставка по кредиту фиксируется на первые несколько лет, а затем снижается вместе с ключевой ставкой, или предлагают варианты с оплатой комиссии за снижение процентной ставки на первые годы или на весь период кредитования, при этом часть банков готовы закладывать размер комиссии в тело кредита.

Кроме того, сейчас все больше тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий, рассматривают вариант покупки или строительства собственного дома, поскольку цена квадратного метра в этом сегменте нередко в 1,5–3 раза ниже, чем в городских квартирах, но при этом в нем действуют льготные программы кредитования, в том числе и сельская ипотека под 3%»