ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #245

Сергей Зайцев, – директор по продажам компании «Этажи», 11 декабря 2023, источник 

«Рынок недвижимости сейчас находится в стадии трансформации под новые условия ипотечного кредитования. Если до июня текущего года доля интереса ко "вторичке" была на уровне 88–90%, то с июля текущего года она начала снижаться, и по итогам декабря только 80% покупателей интересуются вторичной недвижимостью, остальные – новостройками. И это с учетом того, что новостройки присутствуют не во всех городах России.

Еще более значительный рост доли сделок на первичном рынке с привлечением заемных средств. В ноябре прошлого года на новостройки приходилось всего 29,3% ипотечных сделок, а 56,5% занимали сделки со вторичной недвижимостью, остальное — загородная и коммерческая недвижимость. В ноябре 2023 года доля ипотечных сделок на первичном рынке выросла до 49,1%, а вторичного жилья снизилась до 35%. За первые дни декабря доля сделок с ипотекой на вторичном рынке и вовсе занимает всего 27,8%, на первичном – 61,1%.

Интерес к покупке новостроек продолжает расти, за ноябрь он увеличился еще на 4,5% относительно октябрьских значений и оказался в 1,5 раза выше, чем годом ранее. На вторичном рынке, напротив, отмечается стагнация спроса: в ноябре он был на 10% ниже, чем в октябре текущего года, и на 6% ниже, чем в ноябре прошлого года.

Средняя цена квадратного метра продолжает расти как на первичном, так и на вторичном рынке, что, впрочем, связано с ажиотажным спросом последних месяцев и изменением структуры предложения: квартиры наиболее доступных и бюджетных вариантов раскупили в первую очередь, что отразилось на средней цене квадратного метра»

Алексей Попов, – руководитель Циан.Аналитики, 11 декабря 2023, источник 

«Инициативы Минфина по повышению первоначального взноса и сокращению лимитов по льготной ипотеке резко снижают количество лотов, подходящих под условия программы (в Москве — до 15%, в Подмосковье до — 55%), а значит, это уберет с рынка часть покупателей (по нашим оценкам — 25−30%). На фоне снижения спроса застройщики будут вынуждены перейти от индексации цен к более широкому применению скидок и акций. В краткосрочной перспективе возможен еще один период ажиотажного спроса, когда покупатели решат закупиться впрок, пока всё не отменили. Этот временной отрезок будет сопровождаться ростом средних цен»

Валерия Козлова, – президент Уральской палаты недвижимости, 11 декабря 2023, источник 

«Сделок, конечно, не так много, как, например, в августе и в сентябре. Но сделки идут до сих пор, их количества достаточно, чтобы сказать, что рынок жив, и мы спокойно работаем. И мы, и застройщики, и банки, и коллеги, которые специализируются только на вторичной недвижимости...

Мы обсуждали с застройщиками, есть ли потенциал к откату цен. Например, если изменится покупательская способность, взять кредиты будет сложнее, чем в 2022-2023 году, – снизятся ли цены? Застройщики отвечают, что нет. Возможно, будут какие-то разовые акции для стимулирования локального спроса, для того чтобы выполнять планы для банков по экскроу-счетам, но не более. То есть застройщики готовы не продавать и подождать, но не снижать цены кардинально. И это говорит о том, что есть некоторый запас прочности у рынка.

В 2024 году ключевая ставка может еще повыситься, но потом вернется к показателям 14–15%. А в 2025 году, по прогнозам Центробанка, опустится до 7–9%. И это понимаю не только я, вы или представители Центробанка. Это понимают и застройщики. Именно такую финансовую модель они закладывают в свои бизнес-процессы, в планы продаж, проектное финансирование.

Мы ожидаем, что 2024 год будет достаточно спокойным, без резких движений. Конечно, летом нас ждет завершение льготного кредитования. И, как всегда, накануне мы увидим всплеск покупательской активности. В первой половине 2024 года дискуссиями "отменят или не отменят льготную ипотеку?" будет поддерживаться искусственный ажиотаж. И это напрямую будет влиять на цены.

Есть ли потенциал у застройщиков сегодня глобально снижать цены? К сожалению, нет. И речь не только о новостройках. Все, что вчера было новостройками, а сегодня стало вторичным рынком, будет активно выставляться на продажу инвесторами, особенно непрофессиональными. Но чтобы купить объект, переехать в него либо сдать его аренду, нужно его отремонтировать, оборудовать, купить мебель. Эти факторы сегодня многих останавливают от приобретения такого "вторичного рынка", покупатели пытаются найти готовый вариант на "вторичке"...

Есть клиенты, которые ждут, раздумывают: "покупать-не покупать". Руководители застройщиков на этот вопрос отвечают так: "Цены мы будем снижать в последнюю очередь, сначала попробуем все остальные инструменты регулирования спроса. Мы понимаем, что в какой-то период у нас, возможно, не будет сверхдоходов. Нужно будет просто спокойно отработать, выполняя планы по эскроу-счетам. Если планы не удастся выполнять с помощью всех остальных инструментов, перейдем к снижению цен". Можно сделать вывод, что однозначных предпосылок к снижению цен сейчас нет.

В СМИ можно встретить информацию о том, что рынок "вторички" встал, потому что ключевая ставка повысилась и никто никому не дает ипотеку. Ну где же он встал? Все хорошие лоты на вторичном рынке разбирают как горячие пирожки. В Екатеринбурге сегодня настоящий дефицит. Казалось бы, повышение ключевой ставки должно снизить количество сделок. Но дефицит, ажиотаж в отношении хороших, качественных лотов заставляют совершать эти сделки быстро, не раздумывая. Важно еще помнить о таком понятии как отложенный спрос. Люди женятся, разводятся, рожают детей. Если человеку нужна квартира, рано или поздно он ее купит»

Алексей Зубец, – директор Института социально-экономических исследований Финансового университета при правительстве РФ, 12 декабря 2023, источник 

«Потенциально жильё в России могут купить не более 15% населения. 3% могут купить, вынув деньги из кармана, остальные 12% — в ипотеку. На сегодняшний день проникновение ипотеки в России составляет 13%, это данные ЦБ. Значит, что все, кто хотел взять ипотеку, уже взяли. Это значит, что следующая волна ипотечных заёмщиков — это люди, которые с трудом могут наскрести деньги и рассчитывают на авось. Поэтому ЦБ собирается поднять размер первоначального взноса. Это снизит спрос на новостройки, но не менее, чем на 20%. Это будет серьёзный удар по ипотечным заёмщикам, потому что накопить деньги на первоначальный взнос могут немногие»

Василий Тимофеев, – генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions, 14 декабря 2023, источник 

«С лета 2021 года "первичка" стала дороже "вторички", и разрыв в цене только увеличивается. Сейчас разница в стоимости между ними, по нашим данным, составляет около 15-20%, и это, конечно, аномальная разница. "Вторичка" была всегда дороже новостроек... Полагаю, что в 2024 году эта разница станет минимальной или вообще исчезнет, так как льготная ипотека постоянно ухудшается и становится все менее привлекательной для покупателей жилья.

В течение последних 10 лет на рынок было выведено большое количество современного и качественного жилья, которое также значительно формирует рынок "вторички"... Привлекательность вторичного жилья в таких условиях несомненно возрастет. Хотя казалось бы, что при нынешних фактически заградительных ставках от 17% годовых ипотека совсем непривлекательна. Но это не так – к примеру, в нашем доме на Обводном, который реконструирован и поэтому не попадает под льготные программы, доля ипотечных покупателей составляет почти 50%. Покупатели берут квартиры в ипотеку, так как рассчитывают на дальнейшую реструктуризацию кредита. Ведь еще несколько месяцев назад ключевая ставка ЦБ колебалась в районе 7-8% годовых. Через некоторое время она вернется с нынешних 15% к прежним значениям, и вслед за ней снизятся и кредитные ставки»

Татьяна Куликова, – экономист, 14 декабря 2023, источник 

«Все аргументы в пользу повышения первоначального взноса (по льготной ипотеке – прим.) перевешиваются одним аргументом против этого: при повышении первоначального взноса до 30% сокращение выдач будет достигнуто за счёт отсечения наименее обеспеченных потенциальных заёмщиков. А те, у кого есть сбережения, при этом сохранят возможность брать субсидируемую ипотеку и в итоге окажутся в выигрыше. Ведь в результате сокращения объёма выдачи субсидируемой ипотеки цены на жильё скорректируются (если не в номинале, то хотя бы в реальном выражении — с учётом инфляции), и обеспеченные граждане, имеющие деньги на 30-процентный первоначальный взнос, смогут купить подешевевшее жильё, используя господдержку. Получается такая вот "антиадресность": господдержка только для богатых...

Повышение первоначального взноса до 30% сделает и без того "антиадресную" субсидируемую ипотеку ещё более "антиадресной". Между тем власти, если бы захотели, могли бы ограничить объёмы выдач субсидируемой ипотеки так, чтобы отсечь именно состоятельных потенциальных заёмщиков.

Решения лежат на поверхности. Во-первых, надо ввести критерии в отношении величины доходов потенциальных заёмщиков и наличия у них собственности — причём не только недвижимости, но и финансовых активов. Критерий по наличию недвижимости может выглядеть, например, так: если у семьи уже есть две или более квартир или одна квартира, метраж которой в расчёте на одного члена семьи превышает некое пороговое значение, то господдержка на покупку новой квартиры им не полагается.

Понятно, что при желании потенциальный покупатель сможет обойти эти ограничения (например, через фиктивную продажу имеющейся квартиры ближайшим родственникам), но это всё достаточно сложные схемы, и подавляющее большинство состоятельных покупателей ради дополнительной выгоды от господдержки ипотеки этим заниматься не будут. Они просто станут покупать инвестиционное жильё с полной оплатой, в то время как сейчас они предпочитают брать субсидируемую ипотеку, а свои деньги при этом хранить на депозитах.

Во-вторых, господдержка ипотеки должна распространяться только на жильё экономкласса. Это можно формализовать путём ограничения предельной цены квадратного метра для жилья, которое можно купить с господдержкой. Заодно это станет стимулом для застройщиков строить именно массовое жильё и продавать его по разумным ценам, и это действительно приведёт к увеличению доступности жилья»

Рустам Азизов, – директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101», 15 декабря 2023, источник 

«После повышения ключевой ставки до 16% рыночные ипотечные ставки могут выйти на средний уровень в 18-19%. Но куда более актуальным является вопрос о будущем льготной ипотеки. При росте ключевой ставки государство вынуждено выделять больше денег для сохранения ставки по ипотеке с господдержкой на прежнем уровне для каждого заемщика, что едва ли можно назвать оптимальным решением.

Это повышает вероятность принятия предложений Минфина, в числе которых повышение первоначального взноса до 30% от стоимости квартиры, снижение предельного размера субсидий на льготную ипотеку, что приведет к повышению ставок по ней, а также сокращение максимальной суммы кредита по этой программе с 12 до 6 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга.

В этом случае первые два предложения повлияют на спрос во всей стране в том смысле, что многим потенциальным покупателям придется отложить покупку и продолжать копить на возросший первый взнос и пересмотреть свои возможности по обслуживанию ипотечного займа с учетом выросших ставок. В связи с этим активность на рынке может замедлиться.

При этом предложение сократить максимальную сумму кредита с 12 до 6 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга может значительно ограничить жителей этих городов в выборе, особенно это касается тех, кто хочет купить просторную квартиру для большой семьи. По сути, единственным выбором для них могут остаться только проекты стандарт-класса, расположенные не в самой оптимальной локации с точки зрения магистральных сетей транспортной инфраструктуры»

Элина Ханнанова, – директор по продажам ГК «Гранель», 15 декабря 2023, источник 

«Решение о повышении «ключа» поможет снизить общие риски финансовой системы, а также укрепить стройотрасль и исключить перекосы. Да, покупательская активность снизится, но частично. Рынок продолжит поиск нового баланса спроса и предложения. Сокращение числа новых проектов в определенной степени компенсирует охлаждение покупательского интереса.

Девелоперы начнут предлагать клиентам больше специальных программ, в которых представят ограниченный выбор квартир. Однако общий ценовой уровень на рынке вряд ли сильно изменится. Подорожание стройматериалов, другие издержки не позволят пойти на значительную коррекцию стоимости кв. м»

Екатерина Никитина, – вице-президент Гильдии риэлторов Москвы, 15 декабря 2023, источник 

«С учетом всех последних повышений к концу января-февралю 2024 года спрос на вторичное жилье рухнет на 30-40%. Спрос падает не сразу, так как какое-то время банки стараются сохранять прежние ставки.

После роста ключевой ставки возможно ужесточение условий льготных ипотечных программ. Это, в свою очередь, скажется на первичном рынке: компенсации банкам, которые выплачиваются за разницу между рыночными ставками и льготными, могут быть снижены. Также могут повысить ставки и снизить лимиты максимальных сумм кредитов в рамках самих программ, о чем уже говорят на различных уровнях. Все это, безусловно, сыграет не в пользу рынка жилой недвижимости.

Застройщики начнут стимулировать спрос с помощью совместных с банками и другими партнерами акций. Также возможно появление предложений по компенсации первоначального взноса или предложений для покупателей, где в тело кредита упакуют не только отделку и минимальный набор мебели, но и другие сервисы и услуги. Прогнозирую, что в новом году мы будем как раз наблюдать реакцию застройщиков на изменения на рынке и какие-то новые предложения от них»

Александр Савельев, – соучредитель и CEO VIRA, 15 декабря 2023, источник 

«Если к июлю 2024 года "ключ" не вернется к своим 8%, то вторичный рынок может ответить увеличением скидок. На фоне роста неплатежей по ипотеке может произойти снижение цен на "вторичке" – примерно на 20-25%. Люди не могут продать недвижимость на вторичном рынке по той цене, на которую они рассчитывали, но завтра они не смогут продать свою недвижимость даже и по сегодняшним ценам. Такое снижение цен может стать психологическим препятствием для тех, кто хочет взять ипотеку. Они будут понимать, что продать эту недвижимость по той цене, по которой они ее купили, будет невозможно, пока экономика не стабилизируется»

Александр Ситников, – руководитель финансово-экономического управления «Главстрой», 15 декабря 2023, источник 

«Очередное повышение (ключевой ставки – прим.) уже не повлияет на стройотрасль. Все основные повышения, а также ужесточение условий по ипотеке, влияние которых рынок уже ощущает, были проведены ранее. Мы видим коррекцию спроса в течение последних трех месяцев. Полагаем, что еще одно повышение будет воспринято более спокойно.

Говоря о девелоперах, для них уже произошло удорожание стоимости бридж-кредитов и проектного финансирования. Жесткая денежно-кредитная политика ЦБ уже приводит к снижению количества запуска новых проектов, а также их количество продолжит снижаться в 2024 году»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 15 декабря 2023, источник 

«На ближайшие три-шесть месяцев ставки (по ипотеке – прим.) не будут снижаться, а рынок будет падать... В этот период ставки по стандартным рыночным ипотечным программам будут держаться в среднем на уровне 18-18,5%»

Ирина Носова, – старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 15 декабря 2023, источник 

«Банки не будут спешить повышать ставки до конца года в силу того, что декабрь традиционно является высоким ипотечным сезоном. Воспользоваться моментом, чтобы нарастить выдачи, да еще накануне января, характеризующегося затишьем, захотят многие. Кроме того, банки находятся в ожидании снижения ключевой ставки в первом полугодии 2024 года, что также может сдержать ипотечных кредиторов от повышения ставок.

Несмотря на то что повышение ставок по ипотеке затронет в большей степени рыночную ипотеку, льготная ипотека может потерять свои позиции в пользу вторички. Это связано как с ужесточением требований по льготной ипотеке, так и с тем, что вторичное жилье не требует ремонта, в нем можно сразу жить и цены на него ниже»

Юрий Беликов, – управляющий директор «Эксперт РА», 15 декабря 2023, источник 

«Некоторые банки могут подождать с решением по увеличению ипотечных ставок до следующего года. Но прецеденты повышения ставок крупными банками, имеющими высокую значимость для ипотечного рынка, уже в декабре мы, конечно, увидим. Ставки по рыночной ипотеке вырастут в среднем на тот же 1 п.п.

Ипотека с господдержкой тоже ограничивается регуляторными мерами и повышением порога входа, не говоря уже об истощении платежеспособной части спроса. В результате с уверенностью можно говорить только о том, что в ближайшие месяцы мы увидим общее падение ипотечных выдач, которое уже имеет шансы превысить 40%, сравнивая со среднемесячным уровнем завершившейся части 2023 года.

На длинном горизонте цены на недвижимость должны снижаться вследствие такого охлаждения рынка. Ограниченная способность самих застройщиков воздействовать на ситуацию может привести к тому, что снижение цен мы увидим не сразу, не в ближайшие месяцы, и оно будет неравномерным в любых разрезах – региональном, по сегментам недвижимости и так далее»

Игорь Додонов, – аналитик ФГ «Финам», 15 декабря 2023, источник 

«Текущие ставки по рыночной ипотеке уже частично учитывали сегодняшнее решение Банка России, поэтому их равнозначного повышения я не жду. Думаю, рыночные ипотечные ставки увеличатся на 0,3–0,5 п.п. в течение ближайшего месяца.

Полностью рыночная ипотека вряд ли будет заморожена, но объем выдач в рамках рыночных программ продолжит замедляться. Ипотечный рынок довольно инерционный, поэтому влияние сегодняшнего шага Центробанка начнет проявляться где-то с середины января.

Замедление ипотечного спроса, вероятно, будет оказывать определенное давление на цены на жилье. Однако какого-то существенного удешевления жилой недвижимости я бы не ждал, учитывая, что себестоимость строительства также заметно выросла за последний год»

Эльвира Набиуллина, глава ЦБ РФ, 15 декабря 2023, источник 

«Там, где люди берут кредиты (ипотечные – прим.) по рыночным ставкам, там есть значительное замедление выдач, где-то под 30% уже. А вот льготная ипотека действительно все более и более привлекательна для людей. Чем больше рыночные ожидания, чем выше ставка, тем льготная ипотека более привлекательна, потому что сейчас инфляционные ожидания в среднем на уровне 12%. Люди ожидают, что инфляция будет расти на 12%, а ставка по льготной ипотеке 8%. Ну конечно, это суперпривлекательно»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 15 декабря 2023, источник 

«Выдачи жилищных кредитов на рыночных условиях замедлились, но массовые льготные программы существенно ослабляют трансмиссию наших решений. Доля льготной ипотеки в жилищном кредитовании продолжает расти, в ноябре на нее пришлось 80% объема выданной ипотеки»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 15 декабря 2023, источник 

«Мы поддерживаем те меры, которые готовит сейчас правительство по уточнению параметров льготной ипотеки. Это приведет к некоторому охлаждению ипотеки, но основной эффект на портфель ипотеки в целом будет оказывать повышение ключевой ставки. Также влияние оказывают макропруденциальные меры, которые с 1 января дополнительно будут ужесточены.

Побочные эффекты (от повышения первоначального взноса - ред.) могут быть, когда люди, у которых не хватает денег на первоначальный взнос, если еще требования к первоначальному взносу повышаются, будут брать потребительские кредиты. Мы ведем мониторинг этого показателя. Доля людей, которые брали потребительский кредит перед тем, как взять ипотеку, год назад была около 4,8%, сегодня 6,4%. То есть показатель вырос, но он пока не очень большой»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 15 декабря 2023, источник 

«Мы считаем, что есть признаки перегрева на ипотечном рынке, и один из признаков – разница в ценах на первичном и вторичном рынке. По нашим данным, это различие составляет сейчас 42%. О признаках перегрева говорит и динамика цен на рынке жилья. То есть, повышение спроса во многом вылилось в рост цен. Конечно, мы считаем, что здесь должно быть определенное охлаждение, должны быть сбалансированные темпы роста ипотечного кредита. И тогда этот разрыв между первичным и вторичным рынком жилья будет уменьшаться»

Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK, 15 декабря 2023, источник 

«Распространение льготных ипотечных программ на вторичное жилье могло бы сбалансировать цены на рынке... Если "вторичку" приблизят или уравняют, дисконты будут меньше. Это приведет к тому, что цена на квартиры точно вырастет. Но если это будет использовано в целом в России, это приведет к тому, что будет более сбалансированный рынок. С точки зрения "здоровья" рынка это хорошо. Для девелоперов это конечно плохо.

Сейчас разрыв стоимости между "первичкой" и "вторичкой" составляет чуть более 40%. Разрыв произошел не вдруг, тренд наметился с 2017 года. Это разница в целом по России. Это дисбаланс, он отыграет, но не понятно в какую сторону. Льготная ипотека рынок меняет, но "вторичка" недооценена. Чтобы нивелировать ценовую разницу между "первичкой" и "вторичкой" в ипотеке, "вторичка" должна стоить дешевле на 17%. Тогда в горизонте 30 лет эта разница примерно уравнивается»

Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK, 15 декабря 2023, источник 

«Доступное по программе "Семейная ипотека" предложение новостроек должно быть большого метража... Параметры "Семейной ипотеки" сейчас не зависят от размера квартиры. На мой взгляд, "Семейная ипотека" должна стимулировать покупку квартир, которые подходят под семейное проживание. Наверное, как вариант можно применить логику жилищного норматива из расчёта 18 кв.м на человека. Сейчас ни одна из программ этого не учитывает, к счастью для девелоперов.

Основная масса жилья в доступных классах строится из расчёта 40% "однушек", 40% "двушек" и 20% "трешек". В России строят преимущественно стандарт-класс, если исходить из комнатности. Классификация строящегося жилья полностью девальвирована девелоперами»

Андрей Бархота – эксперт финансового рынка, 15 декабря 2023, источник 

«Можно рассмотреть вариант действительно запуска семейной ипотеки как льготной программы, причем с плавающей ставкой, зависящей от ключевой. Например, ключевая ставка минус 5-7 процентных пунктов. Это как раз очень интересный вариант. Это некая привязка к рыночным реалиям.

У нас нет опыта выдачи розничных кредитов по плавающим ставкам, но для льготных программ это как раз было бы очень интересным решением, потому что позволило бы охлаждать рынок ипотеки и делать это очень плавно. Не резко, в стиле отмены или резкого ужесточения, а именно постепенно в плане того, что по мере накопления опыта семейной ипотеки по плавающей ставке можно было бы корректировать другие коэффициенты и делать это, учитывая интересы и покупателей жилья, и регулятора»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 18 декабря 2023, источник

«(Причина повышения первоначального взноса по ипотеке до запретительного уровня в 50% в ряде банков... – прим.) – желание сократить затраты на рассмотрение заведомо не одобряемых заявок. В банках понимают, что кредитовать по высоким рыночным ставкам бессмысленно. Фактически это красивое завершение кредитования.

Банки сейчас набрали рекордные портфели, хорошие по качеству и по средней ставке, которые могут позволить им несколько месяцев вообще не заниматься выдачей обычной ипотеки. Сохранение льготных программ позволяет банкам наращивать кредитный портфель с гарантированным доходом без процентного риска»