ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #246

Сергей Терентьев, – директор департамента недвижимости Группы ЦДС, 4 декабря 2023, источник 

«В случае желания остудить рынок ипотеки, более эффективным инструментом стало бы повышение ипотечной ставки. Пока ставки по льготной ипотеке будут составлять 6-8% годовых, а ключевая ставка будет находиться на уровне 15%, покупка квартиры с помощью этого инструмента останется очень выгодной. Заставлять заемщиков изыскивать дополнительные денежные средства — не самый эффективный вариант снижения спроса. Было бы полезнее, чтобы эти "лишние" средства оставались у заемщиков как страховка на случай временных сложностей с доходами»

Юлия Ибрагимова, – директор ипотечного центра ГК «Миэль», 15 декабря 2023, источник 

«К концу ноября ставки по рыночным программам в некоторых банках приближались к 16,5–17% при средневзвешенной ставке по льготной ипотеке 8%. После повышения ключевой ставки до 16% банки уже сообщают, что в ближайшее время повысят ипотечные ставки до 19% и больше. Но некоторые банки сохраняют возможность оформить ипотеку до конца января по ранее согласованным ставкам.

Скорее всего, ужесточатся требования к заемщику – к его платежеспособности и общему уровню закредитованности, к размеру первоначального взноса и т. п. По новым параметрам ипотеку будет получить сложнее. Рано или поздно требования смягчатся, а ставки начнут снижение. Те, кто брал кредиты по высоким ставкам, смогут рефинансировать их. Ипотечный кредит – лишь инструмент. Гораздо важнее стоимость объектов недвижимости. Даже при такой высокой ставке вторичный рынок не встанет, хотя доля ипотечных сделок снизится»

Михаил Посредников, – коммерческий директор «Циан», 15 декабря 2023, источник 

«Нам доступна статистика Росреестра и всех смежников на середину осени. По опережающим показателям первичный и вторичный сегменты, а также рынок аренды, начали успокаиваться. В сегменте новостроек спрос поддерживают программы льготной ипотеки. Сюда же перетекает и спрос со вторичного рынка, потому что ипотека там сейчас вдвое дороже, чем на "первичке". При этом первичный рынок свой пик уже прошел, и в конце года цифры тут будут меньше. Одна из причин — существенный рост первоначального взноса по льготным программам.

Вторичный сегмент пострадает сильнее. По ставкам 16–18% годовых ипотеку готовы брать далеко не все. Спрос продолжит перетекать в новостройки, срок экспозиции квартир увеличится. Тот же тренд влияет и на сегмент аренды, где рост остановился в ноябре, а число экспонируемых объектов за последний месяц начало расти. До конца декабря все эти факторы усилятся, общее падение спроса продолжится и в канун рождественских каникул.

Есть красная точка — 1 июля 2024 года, когда завершится действие льготной ипотеки на новостройки. Пока же люди по-прежнему будут идти в этот сегмент. Но никакого бума здесь мы не ждем: совсем льготную ипотеку, скорее всего, не отменят, но такой массовой, как в последние несколько лет, она уже не будет. Дополнительно рынок новостроек охладит рост первоначального взноса по льготной ипотеке до 30%, а также повышение требований ЦБ к предельной долговой нагрузке и доходам заемщиков, если эти меры все же примут.

Следует помнить, что первичный и вторичный сегменты — это сообщающиеся сосуды, потому что для покупки новостройки многим людям нужно сначала продать "вторичку". Пока ключевая ставка не будет снижена, во вторичном сегменте продолжится стагнация, которая сменится плавным снижением цен»

Константин Барсуков, – генеральный директор «Релайт-недвижимость», 16 декабря 2023, источник 

«Новостройки. Падения цен не жду. Пока наиболее вероятным видится некая фиксация цен. Так же возможно, что цены квартир не будут меняться с повышением стадии готовности дома, что в целом можно рассматривать как скрытое падение. Но второе пока под большим вопросом.

Вторичка. По ценам ситуация будет стабильна, не будет ни падения, ни роста. При этом аналитики могут зафиксировать падение цен, но реально - это объявления с завышенными ценами будут приводиться к рынку. В основном будет такое на объектах со сроком экспозиции более 2 месяцев. При этом по сделкам, думаю, что январь будет практическим мертвым. В начале февраля ситуация станет получше, возможно даже получше, чем в декабре»

Денис Заседателев, – генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест», 18 декабря 2023, источник 

«Они (изменения по условиям выдачи льготной ипотеки – прим.) могут существенно повлиять на спрос на строящееся жилье в Петербурге и Ленобласти. К особенно серьезным последствиям может привести снижение максимального размера кредита в рамках льготных программ для Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей до 6 млн рублей.

С учетом текущих цен на рынке в новый лимит не сможет "вписаться" даже значительная часть однокомнатных квартир, особенно это касается проектов внутри городской черты. При этом рыночные ставки сегодня превышают 18% годовых, то есть находятся фактически на заградительном уровне.

Тем самым застройщики будут вынуждены проектировать больше студий в новых проектах. Хотя хотелось бы обратного тренда. В последние годы средняя площадь вводимого жилья в Петербурге не меняется, составляя около 40 квадратных метров. Доля студий и однокомнатных квартир в среднем по рынку по-прежнему составляет более 50%. И такие меры, как сокращение лимита по льготным программам, отнюдь не способствуют смещению акцента на более просторное жилье – скорее, наоборот»

Олег Самойлов, – вице-президент Российской гильдии риелторов, 18 декабря 2023, источник 

«Любая цена определяется себестоимостью. Себестоимость строительства не только не снижается, но и продолжает расти по многим причинам: подорожание стройматериалов, сокращение дешёвой рабочей силы и т.д. Сильно отступать некуда. И вообще-то говоря, у нас все строительные проекты сейчас реализуются на условиях проектного банковского финансирования. Просто так изменить цену на жильё нельзя. Нужно согласовать этот вопрос с банком, и не факт, что он будет готов пойти застройщику на встречу, несмотря на снижение продаж.

Вероятно некоторое переключение спроса с первичного на вторичный сегмент. Но, честно говоря, в текущих условиях я не предполагаю, что это позволит вторичному рынку пережить какой-то ренессанс. Он не умрёт, но не более того. Падение в пределах 10% возможно, но не более, поскольку продавцы оглядываются друг на друга и стремятся выставлять цены ближе к верхней границе...

Аренда уже подорожала, поэтому больших перспектив нового существенного роста я, честно говоря, не вижу. Скорее всего, будет подорожание где-то на уровне реальной инфляции. Наймодатели больше поднять цены, конечно, хотели бы, но тут они сталкиваются со сравнительно невысокой платёжеспособностью нанимателей, поскольку реальные располагаемые доходы уже более 10 лет, по сути, не растут»

Екатерина Ломтева, – генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость», 19 декабря 2023, источник 

«В первом квартале 2024 года спрос на какое-то время замрет или, по крайней мере, значительно сократится. ... В 2024 году рынок ждет стагнация: в ближайшие 1,5-2 года цены в среднем по рынку будут оставаться +/- на одном уровне. По крайней мере, на первичном рынке. Это связано со многими факторами ценообразования. Но ключевой из них - это заключенные соглашения с банками по проектному финансированию. Застройщик не может снижать цены по своему усмотрению. Те скидки, которые мы наблюдали на рынке (15-20%), - это доказательство того, что застройщик изначально завысил цены экспонирования, чтобы применять маркетинговые инструменты»

Марат Ибрагимов, – аналитик Газпромбанка, 19 декабря 2023, источник 

«Сектор жилищного строительства в 2023 году попал под влияние сильных макротрендов, которые в конечном итоге оказались позитивны для первичного рынка недвижимости. В свете завершения госпрограммы льготной ипотеки 1 июля 2024 года мы ожидаем сохранения повышенного спроса на жилье эконом- и комфорт-класса в 1П24. Завершение стандартной программы господдержки ипотеки при расширении адресных программ (семейная, социальная) будет оказывать смешанное влияние на рынок в 2П24. Мы полагаем, что в выигрыше останутся девелоперы с растущим портфелем активных проектов, такие как "Самолет", Etalon и "Группа ЛСР". Эти компании увеличили свои портфели проектов за счет объема предложения жилья и, как следствие, демонстрируют впечатляющие темпы роста продаж недвижимости.

Стандартная программа господдержки ипотеки действует до 1 июля 2024 года, и пока нет оснований ожидать, что правительство продлит ее действие. Между тем в условиях увеличения разрыва между рыночной и субсидированной ипотечной ставкой (с 3,4 п.п. в начале года до 6,4 п.п. в конце) привлекательность субсидированной ипотеки существенно повысилась. В этом контексте мы ожидаем, что как минимум до середины 2024 года на первичном рынке недвижимости будет наблюдаться повышенный спрос, в том числе за счет перетока части спроса с вторичного рынка недвижимости»

Юрий Беликов, – управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА», 19 декабря 2023, источник 

«Снижение максимального размера кредита в рамках льготных программ для столичных регионов без соответствующей корректировки цен на жилье может привести к увеличению доли инвестиционного спроса на ипотеку. Большая часть объектов, укладывающихся в сниженный ценовой диапазон после произошедшего ралли цен на жилье, — это небольшие студии и однушки, которые часто приобретают для перепродажи. А увеличение доли инвестиционного спроса может тормозить корректировку раздутых цен. Дополнительное повышение первоначального взноса, в свою очередь, может вызвать не охлаждение, а заморозку рынка...

На фоне длительного ипотечного бума застройщики успели так разогнаться, что доля простаивающих площадей будет увеличиваться в любом случае, независимо от цен. Ограниченная способность самих застройщиков воздействовать на ситуацию уменьшает для них целесообразность снижения цен и может привести к тому, что снижение цен мы увидим не сразу, не в ближайшие месяцы»

Ирина Доброхотова, – председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», 19 декабря 2023, источник 

«Застройщики будут всеми силами пытаться удержать спрос, но не изменением стоимости. Возможно, они будут разрабатывать комбопрограммы с возможностью объединения кредитов по льготной программе и с субсидированной ставкой от застройщика. Также с большой вероятностью мы будем наблюдать еще более активное вымывание лотов в мелкой нарезке и с минимальной стоимостью, а в ответ на это девелоперы будут выводить еще больше маленьких квартир. То есть тенденция к сокращению средней площади может получить дополнительное ускорение»

Руслан Сырцов, – управляющий директор компании «Метриум», 19 декабря 2023, источник 

«Спрос на вторичное жилье резко просел после удорожания рыночных кредитов. Доля ипотечных сделок сократилась с 70 до 10%. Падение немного нивелировал выход на рынок покупателей с наличными. Однако их число постепенно сокращается. При этом продавцы морально не готовы резко снижать цены. Как правило, собственники уменьшают стоимость квартир в объявлениях на 100 тыс. рублей еженедельно. Также они обычно готовы установить дополнительный дисконт 5–7%. Но даже такие предложения недостаточно выгодны, чтобы оформлять ипотеку под 16–17% годовых.

Возможно, ужесточение условий льготной ипотеки приведет к перетоку части покупателей на вторичный рынок. Но его полноценное возрождение произойдет только после снижения ключевой ставки на уровень 10–12%. Учитывая жесткий монетарный курс ЦБ, ждать придется порядка года»

Элина Ханнанова, – директор по продажам ГК «Гранель», 19 декабря 2023, источник 

«Ипотека остается драйвером рынка. При этом наибольший импульс дают ипотечные программы с господдержкой. Наименьшими рисками на рынке всегда обладают проекты, которые предлагают максимально выгодные цены в локации и имеют продуманную концепцию. Однако даже в бизнес-классе спрос не остановится, скорее, станут более востребованными квартиры чуть меньших площадей.

Возможно, из-за повышения ключевой ставки и ужесточения условий по ипотеке в бизнес-сегменте возрастет удельный вес программ с рассрочкой. Сейчас доля сделок с ипотекой на этом рынке колеблется на уровне 40-60%. Показатель может снизиться на 15-20%. Поскольку для покупателей имеет значение бюджет покупки, можно прогнозировать некоторую оптимизацию площадей в бизнес-классе»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 19 декабря 2023, источник

«Приспосабливаемся к новой конфигурации льготной ипотеки. Объем предложения на вторичке и не думает увеличиваться. Напротив: число квартир в спальных районах Петербурга за прошедшую неделю снизился на 1,6% (минус -1,3% к началу месяца). В лидерах - однокомнатные их стало меньше на 1,8% (с начала месяца - минус 1,3%). Спрос продолжает плавно снижаться. При этом говорить, что с продажами на вторичке катастрофа, было бы явным преувеличением: есть звонки, есть просмотры и даже сделки. Только теперь среди покупателей - граждане с «живыми деньгами» (некоторые - сняли с депозита) и те, кто умудрился продать имеющееся жилье и теперь проводит встречную сделку «для улучшения».

Судя по снижению спроса и одновременному сокращению предложения, вторичный рынок загодя впадает в новогоднюю спячку. Покупатели все более разборчивы: считают, что выбор у них меньше не станет, активный торг стал нормой. И это только начало. У продавцов другая точка зрения, стимулов к снижению цены нет. Преобладает позиция: не продадим по этой цене - не страшно, будем ждать.

Рынок новостроек, напротив, получил новый повод для активности. С 23 декабря понижен лимит по ипотеке с господдержкой с 12 до 6 млн (главный неприятный сюрприз), первый взнос поднят с 20 до 30%, вводится ограничение: одна льготная ипотека в одни руки. Можно ожидать всплеска спроса как в сегменте больших и не самых дешевых квартир (в диапазоне от 6 до 15 млн рублей), так и в эконом-сегменте (некоторые спешат провести сделки до 23 декабря, чтобы потом иметь возможность провести потом ещё одну)»

Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа», 19 декабря 2023, источник 

«С июля 2022 года к весне 2023 по моим наблюдениям цены в реальной сделке (на вторичке Петербурга – прим.) снизились в среднем на 15% (Сбериндекс показывает 7,5%). С мая'23 по ноябрь'23 цены в реальных сделках, согласно Сбериндексу, выросли на 5%, по моим наблюдениям на 3%.

Размер торга снизился в 2 раза в сравнении с зимой-весной 2023 года. К примеру, при цене объекта 10 млн руб весной 2023 можно было получить скидку 500-700 тысяч руб, то в августе-октябре только 250-300 тысяч. А, некоторые продавцы с фразой "мы никуда не торопимся" не скидывали ни рубля, и, те, объекты, которые мы смотрели в августе, так и продолжают висеть в рекламе по цене, с которой продавец никуда не торопится.

Я считаю всплеск спроса летом-осенью отскоком дохлой, но очень прыгучей кошки. <...> Продавцам опять придется пережить шок принятия действительности и, ломая сознание, снижать цены, чтобы найти покупателя, потому что с ипотекой 17-18% годовых желающих прикупить бетона на рынке не прибавится»

Руслан Сырцов, – управляющий директор компании «Метриум», 19 декабря 2023, источник 

«Спрос на вторичное жилье резко просел после удорожания рыночных кредитов. Доля ипотечных сделок сократилась с 70% до 10%. Падение немного нивелировал выход на рынок покупателей с наличными. Однако их число постепенно сокращается.

При этом продавцы морально не готовы резко снижать цены. Как правило, собственники уменьшают стоимость квартир в объявлениях на сто тысяч рублей еженедельно. Также они обычно готовы установить дополнительный дисконт 5–7%. Но даже такие предложения недостаточно выгодны, чтобы оформлять ипотеку под 16–17% годовых.

Возможно, ужесточение условий льготной ипотеки приведет к перетоку части покупателей на вторичный рынок. Но его полноценное возрождение произойдет только после снижения ключевой ставки на уровень 10–12%. Учитывая жесткий монетарный курс ЦБ, ждать придется порядка года»

Рустам Азизов, – директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101», 20 декабря 2023, источник 

«Рост первоначального взноса до 30% и сокращение максимальной суммы льготной ипотеки с 12 до 6 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, может значительно ограничить возможности покупки жилья для россиян. Как представляется, сейчас не менее 30% потенциальных покупателей вынуждены будут отложить покупку недвижимости, чтобы или оценить свои возможности в новых условиях, или продолжать копить на первоначальный взнос. Это скажется как на темпах продаж девелоперов, так и на объемах выдачи ипотеки – сейчас с ее помощью покупается порядка 90% квартир.

С другой стороны, в текущей ситуации есть и плюсы. Благодаря росту ключевой ставки банки, вероятно, поднимут процентный доход по депозитам до 17-18%. Это станет финансовой поддержкой для тех покупателей, которым сейчас не хватает на первоначальный взнос, текущая ситуация позволит быстрее накопить средства. Уже во II полугодии 2024 года ситуация с ипотекой может улучшиться, это будет возможно благодаря снижению ключевой ставки Банком России. По прогнозам, к тому времени она может опуститься до 9-10%, а значит ставки по рыночной ипотеке составят 11-12%, что уже является приемлемым вариантом для рынка.

Кроме того, в этот момент девелоперы могут начать более активно использовать собственные инструменты стимулирования спроса в части рыночных ипотечных программ, минимальный первоначальный взнос по которым не менялся и сейчас составляет 15%, что, в свою очередь, может снизить ставку для заемщиков до 8-9%.

В этом случае примерно в июне-сентябре 2024 года мы, вероятно, увидим обратный тренд, похожий на тот, что отмечался летом. Снижение ключевой ставки сократит доходность депозитов, поэтому люди могут начать использовать свои сбережения и накопленные проценты для покупки недвижимости. Поскольку к тому моменту на рынке жилья накопится достаточное количество отложенного спроса, этот период может ознаменовать оживление покупательской активности.

При этом резкого и значительного снижения цен на жилье вряд ли стоит ждать даже несмотря на ожидаемое снижение спроса в первой половине 2024 года. Ценовая "вилка" любого проекта является одним из ключевых параметров финансовой модели проекта, которую банки оценивают при принятии решения о выдаче девелоперу проектного финансирования. Пересмотр и повторное утверждение финансовой модели может занимать до полугода»

Александр Данилов, – директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ, 21 декабря 2023, источник 

«Около 90% ипотеки в сегменте первичного жилья выдается по госпрограммам. Так быть не должно, и надо продолжить постепенный выход из этой истории. До 2020 года, то есть до старта массовой льготной ипотеки, доля господдержки в выдачах не превышала 20%.

Мы выступаем за адресные ипотечные программы, выполняющие социальные функции. <...> Нужно определиться, кого мы хотим поддерживать. Например, IT-специалистов, жителей сельских районов, опять же семьи с детьми. Причем, может быть, можно рассмотреть возможность установить разные льготы в зависимости от числа детей (чем больше, тем больше льгота), доходов семьи, уже существующей у семьи жилплощади. Все это нужно обсуждать, искать баланс.

Нет (ЦБ не ожидает кризиса на жилищном рынке после отмены массовой льготной ипотеки – прим.), потому что останутся адресные программы, в частности семейная, и часть спроса перейдет туда.

Цены на жилье в новостройках с 2020 года выросли на 80%, на вторичное жилье – на 51%. Причем цены на жилье поднялись сильнее, чем доходы населения за то же время.

Цель льготной ипотечной госпрограммы была изначально в том, чтобы сделать жилье более доступным. Но из-за такого роста цен вся выгода для заемщика по сути исчезла. Если оценивать, сколько метров жилья может купить человек на среднюю годовую зарплату, этот показатель упал с 8 до 6,5 кв. м. А если смотреть на срок накопления на квартиру в 50 кв. м., то он увеличился с 6 до 8 лет. <...> Чем быстрее мы будем снижать масштабы программы, тем лучше.

Мы стремимся как можно скорее запустить стандарт (ипотечного кредитования – прим.), но это большая работа, рассчитываем направить его рынку на обсуждение в I полугодии 2024 года... В стандарте будут прописаны определенные условия: как информировать заемщиков, не вводить их в заблуждение, не использовать схемы. Их соблюдение банками сделает ипотеку прозрачнее»

Герман Греф, – глава Сбербанка, 22 декабря 2023, источник 

«Цены на жилье повышаются, но это связано с тем, что более 70% ипотеки – это субсидируемая ипотека со стороны государства. Как только субсидии будут сокращены – они постепенно сокращаются, – то и цены будут постепенно падать. Плюс доступность кредита ипотечного сейчас затруднена, поэтому мы тоже увидим падение цен на рынке»

Герман Греф, – глава Сбербанка, 22 декабря 2023, источник 

«Мы не видим перегрева (на рынке ипотеки – прим.). Перегрев рынка – это не только когда цена растет, он должен иметь тенденцию к тому, что он лопнет. Но у нас настолько неудовлетворенный спрос, что пока никаких признаков «пузыря» я не вижу. В ближайшие годы эта проблема точно не актуальна. Объективно – ни одной предпосылки я не могу найти.

Мы считаем, что в следующем году рынок будет расти значительно медленнее... Нам представляется, что мы вряд ли выйдем на те объемы, которые мы выдали в этом году. Наши прогнозы – от 80% до 100% от выдачи этого года»

Герман Греф, – глава Сбербанка, 22 декабря 2023, источник 

«Экономически это (дифференциация ставок по льготной ипотеке в зависимости доходов граждан в разных регионах – прим.) противоестественно и неоправданно. Стоимость денег не может быть разной в разных регионах. У нас одна страна, у нас единая инфляция, у нас должна быть единая стоимость денег.

Цены на жилье в разных регионах отличаются. Разная стоимость квадратного метра в Москве и, допустим, в Магадане. С точки зрения общей массы процентных платежей это дифференцирует потоки платежей и уровень заработных плат в соответствующих регионах. Это происходит автоматически с помощью естественных встроенных экономических механизмов, и здесь любое искажение будет только вредным»

Сергей Шлома, – директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости», 22 декабря 2023, источник 

«Спада (на вторичном рынке – прим.) нет и массового оттока покупателей мы не ждём. Большинство сделок альтернативные, когда человек продаёт одну квартиру и на вырученные деньги покупает другую. По нашим данным, 40% собственников-продавцов вторичных квартир взамен приобретают тоже вторичное жильё. 30% покупают объекты в новостройках. Лишь 30% на рынке составляют чистые продажи. Покупателей не отпугнули ставки по ипотеке в 17%, как мы того ожидали. Заёмные средства обычно нужны им лишь для доплаты, а это не огромные суммы. Кроме того, заёмщики рассчитывают впоследствии при снижении ипотечных ставок рефинансировать кредиты.

Пока предложение квартир, с которыми можно работать, не растёт. Но при сохранении нынешних ипотечных ставок неизбежно ослабление спроса. В 2024 году рынок будет работать на 70% от своей нормы. Соответственно, последуют рост числа объектов в экспозиции и постепенное снижение цен... Снижение цен составит примерно 10% и произойдёт не раньше второго квартала следующего года»