ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #247

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 25 декабря 2023, источник 

«Ипотека будет развиваться. По нашим оценкам, это будет не 35% [роста], как в этом году, но 7–12% (в 2024 году – прим.). И, мы считаем, позитивным элементом от снижения темпов роста кредитов будет то, что будет меньше давление на рост цен на квартиры. Потому что цены на квартиры выросли тоже существенно.

Экзотикой льготная ипотека не будет. Мы исходим из того, что массовая программа льготной ипотеки, безадресная, закончит свое действие в июле, но адресная ипотека, в том числе семейная, останется. Это востребованная ипотека. А семейная ипотека сейчас по объемам приблизительно такая, как массовая льготная ипотека. Поэтому льготная ипотека останется и, конечно, не будет такой экзотикой, как до 2020 года. Плюс к этому будет и рыночная ипотека развиваться. Да, темпы замедлились, но рыночная ипотека развивается.

Региональная ипотека, да, обсуждается. В Государственной думе создана специальная рабочая группа, мы в ней участвуем. Семейная ипотека, скорее всего, останется, сейчас это будет обсуждаться – и ее продление, и возможные параметры. Семейная ипотека – это адресная ипотека.

У нас действительно есть проблема, что в ряде регионов застой на жилищном рынке. Мы видим, что жилищное строительство и доступность ипотеки сосредоточены в крупных городах. Конечно, поэтому должны быть инструменты, которые позволяют людям вне зависимости от того, где они живут, решать жилищные проблемы. Будем обсуждать, как это делать.

Это преждевременно говорить (какие регионы – потенциальные кандидаты для льготной региональной ипотеки – прим.), как и про уровень ставок. И, наверное, даже не очень правильно, что мы берем какой-то регион именно как регион. Потому что часто в столичных центрах регионов ситуация приемлемая, а вот в средних, небольших городах – там большие проблемы возникают. На мой взгляд, нужно рассматривать тему более точечно, но все это требует обсуждения. Администрирование этих программ, критерии – это очень сложный вопрос. Работает рабочая группа – я думаю, она обсудит все эти возможности. Но, еще раз, базовой останется, скорее всего, семейная ипотека, региональная ипотека требует дополнительного обсуждения.

В перспективе нескольких лет мы должны вернуться к такому, более нормальному разрыву в цене жилья на первичном и вторичном рынках. Как быстро это будет происходить, будет зависеть в том числе от распространенности льготных программ – будут ли они распространяться только на первичное жилье или на вторичное жилье тоже.

На мой взгляд, льготные программы должны решать не столько проблемы загрузки строителей, сколько проблемы людей, доступности жилья. Если люди улучшают свои жилищные условия, неважно, где они берут жилье, на первичном рынке или на вторичном. Но это тоже предмет для обсуждения с правительством – правительство ответственно за льготные программы. Но разрыв, на мой взгляд, как минимум должен перестать расти, потому что он и в прошлом году рос, – должен начать потихоньку снижаться. Но сейчас говорить о том, какими темпами он будет снижаться, наверное, преждевременно»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра IRN.RU, 26 декабря 2023, источник 

«Снизившийся на фоне ужесточения условий льготной ипотеки спрос будет давить на цены, особенно внутри МКАД, где льготной ипотеки, по всей видимости, практически не останется. Это побудит застройщиков запускать новые акции, ипотечные программы со сниженной ставкой, кешбэком и т. п., но вряд ли заставит снижать цены в прайсах, по крайней мере массово. Корректировки ценников можно будет ждать в случае сворачивания масштабного субсидирования ипотечных ставок после 1 июля 2024 года»

Дмитрий Сергиенко, – старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА», 26 декабря 2023, источник 

«Глубина падения спроса будет в большей степени зависеть от судьбы льготной программы на новостройки, поскольку именно она занимает подавляющую долю в ипотечных продажах застройщиков.

Соответственно, отмена льготной ипотеки обрушит спрос на недвижимость, если на момент отмены уровень рыночных ставок сохранится в двухзначном значении. В таком случае во второй половине 2024 года спрос на новостройки может упасть в два раза к показателям первого полугодия. Если льготная ипотека продолжит действовать, пусть и на более жестких условиях, кардинального изменения спроса в 2024 году по сравнению с 2023 годом можно не ожидать.

Благодаря использованию проектного финансирования застройщики имеют определенный запас прочности и могут переживать краткосрочное снижение спроса без задержек строительства. Поэтому даже в консервативных сценариях при падении спроса снижение цен маловероятно. Значительный рост цен также маловероятен в силу ограниченной покупательной способности населения. Поэтому наиболее реалистичным сценарием выглядит рост цен в пределах инфляции»

Наталия Колесникова, – президент ассоциации «Эксперты рынка недвижимости Черноземья», 26 декабря 2023, источник 

«Мне кажется, весной ставка (ключевая ставка ЦБ – прим.) пойдет на снижение, к этому есть тенденции. Но если она останется на уровне 15–16%, и при этом ужесточат льготные программы — например, первоначальный взнос доведут до критичных 50% или сделают льготную ипотеку применимой только для отдельных групп граждан — конечно, мы попадем в довольно сложную ситуацию.

Если при этом еще продолжит расти инфляция, то цены не упадут, ведь себестоимость тоже будет расти, и в итоге снизится спрос. И мы увидим сначала небольшую стагнацию, а дальше — уравновешивание между «вторичкой» и новостройками. А затем — переход в альтернативные сделки, где меньшую роль играет ипотека, а большую — доплата, с помощью которой люди и будут решать свои жилищные вопросы. Собственно, так они и решались всю жизнь, пока не был ипотек...

Реальное снижение цен в массовом сегменте вряд ли будет. Недвижимость всегда повышалась в цене, она и дальше будет расти. Будут взлеты, падения, клиенты будут откладывать покупку, потом возвращаться. Компании будут менять свои формы. Но рынок недвижимости бесконечен, многогранен и живуч. И профессиональные риелторы хорошо подстраиваются под любые кризисы. Поэтому нет, долговременного падения цен не будет»

Сергей Зайцев, – директор по продажам компании «Этажи», 27 декабря 2023, источник 

«Банки начинают вводить комиссии для застройщиков за выдачу льготных ипотечных кредитов, естественно, это отразится на себестоимости и приведет, либо к снижению маржинальности строительного бизнеса, либо к росту средней цены квадратного метра в новостройках.

По нашим оценкам, чтобы компенсировать размер комиссии банку за выдачу льготной ипотеки с господдержкой застройщику необходимо будет увеличить стоимость продаваемой квартиры на 5,25%, а в случае с семейной ипотекой – на 6,72%. За счет комиссий, которые будут платить застройщики за выдачу своим клиентам льготных ипотечных кредитов, банки смогут нивелировать риски и не снижать при этом уровень одобряемости.

Скорее всего, у каждого застройщика будет своя финансовая модель компенсации этих затрат, но как показывает опыт прошлых лет, когда девелоперы активно субсидировали ипотечные ставки по кредитам, такие меры могут привести к росту стоимости квадратного метра на первичном рынке в краткосрочной перспективе»

Сергей Софронов, – коммерческий директор ГК «ПСК», 27 декабря 2023, источник 

«Под конец года новости про ипотеку одна "лучше" другой. Так или иначе это решение (Сбербанка ввести комиссию с застройщиков по ипотеке с господдержкой – прим.) окажет влияние из-за высокой доли Сбера на рынке ипотеки. Ждем как отреагируют другие банки. Кто не последует примеру Сбера, сможет увеличить свою долю рынка.

Дополнительный платеж в виде комиссии банку приведет к росту цен на квартиры, как минимум на размер комиссии. Например, комиссия в 8,4% от максимально доступного займа в 12 млн.руб. по семейной ипотеке составит более 1 млн руб. По обычной льготной ипотеке, ввиду вдвое меньшего лимита, комиссия будет соразмерно ниже. Но тут своя проблема - увеличившийся первоначальный взнос до 30%. Если оценивать по средней стоимости однокомнатной квартиры в Петербурге, то это вынуждает покупателя искать ещё почти миллион рублей на первоначальный взнос.

Решение Сбера и дополнительной комиссии также идеи в разрез политике ЦБ, который пытается ограничить искусственное завышение стоимости квартир за счет включения комиссий в цену квартир. Возможно, ЦБ как-то отреагирует на эти «новшества». В общем, если оценивать всю череду этих негативных решений по ипотеке, то они слишком стремительны»

Сергей Бессонов, – управляющий партнер юридического финансового агентства, президент компании «Ньюбилдинг инвестмент», 27 декабря 2023, источник 

«Учитывая весь мой двадцатипятилетний опыт работы в ипотеке, судя по всему, происходит увеличение дефолтов по ипотечным кредитам. Я не могу это утверждать с определенностью, но у Центрального банка, естественно, эта информация есть.

Всякий раз, когда у нас повышается количество дефолтов, соответственно, должны ужесточаться требования к квалификации заемщиков. Поэтому, наверное, это (повышение надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам – прим.), очевидно, технологический шаг.

Как к нему относиться? Ничего хорошего здесь нет, но, учитывая последние два-три года нелегкой жизни большинства граждан в этой стране, уменьшение доходов людей, это привело к такому, еще раз подчеркиваю, технологическому шагу.

Центробанк как регулятор просто обязан реагировать в подобном ключе. Это просто физически сократит количество граждан-заемщиков, которые смогли бы получить ипотечные кредиты и приобрести жилье»

Антон Силуанов, – министр финансов РФ, 27 декабря 2023, источник 

«У нас 1 июля обычная "льготка" должна завершиться, мы ее все время продлевали. Вообще эта "льготка" была как антикризисная мера, но если мы в предыдущий кризис устанавливали ставку 11%, которую держали, потом она падала и мы программу отменяли, то сейчас уровень ставки значительно ниже (8% по программе льготной ипотеки - прим.) и нам приходится субсидировать.

Стимулирующие программы ипотеки должны остаться. В первую очередь, семейка. Очевидно, это правильная мера. Но и какие-то новые территории, Дальний Восток, отраслевая ипотека.

Пока мы приняли решение по охлаждению ипотечного рынка. Банки говорят, что сильно ударит по сокращению. Пока мы видим, что спрос на ипотеку на первичке сократился, но не настолько, насколько мы рассчитывали, что эти меры сработают. Но поскольку этот процесс инерционный, то, наверное, это будет видно в начале следующего года.

Я знаю, что банки договариваются со строительными компаниями о том, что даже строители готовы участвовать своими ресурсами в продолжении льготных ипотечных программ, чтобы эта тема дальше развивалась, но здесь тоже нельзя допускать перегрева. Мы видим, что здесь есть такой риск.

Минфин будет следить за развитием ситуации на рынке ипотеки в следующем году. И если действия не сработают, будет анализировать и возвращаться к этому вопросу»

Анатолий Аксаков, – председатель комитета ГД по бюджету и финансовому рынку, 27 декабря 2023, источник 

«Введенная ЦБ мера (повышение надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам – прим.) оправданна и даже необходима: как минимум из-за огромного ажиотажа, сложившегося вокруг льготных ипотечных программ, застройщики взвинтили цены.

Сейчас у нас разница в цене между первичным и вторичным жильем — а все ведь понимают, что льготная ипотека рассчитана прежде всего на «первичку», — составляет порядка 40 процентов. Притом что в нормальный период она не превышала десяти. Поэтому нередки ситуации, когда люди, обращавшиеся за льготной ипотекой, выигрывали за счет относительно низких процентных ставок, но при этом теряли намного больше за счет повышенной стоимости самих квартир.

Поэтому, на мой взгляд, досрочно программу никто закрывать не будет, — все-таки раз уж решили ее до лета следующего года продлить, надо это решение выполнить, — но вероятность, что после этого ее закроют, — 99 процентов. Предполагаемое закрытие не коснется тех программ, которые рассчитаны на социально незащищенные категории населения — например, на инвалидов и многодетные семьи. Кроме того, я думаю, останутся региональные программы — но там, куда нам надо привлекать народ. Это может быть Дальний Восток, территории Арктической зоны, новые наши территории и так далее»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 27 декабря 2023, источник 

«В спальных районах Петербурга на вторичном рынке предложение за прошедшую неделю снизилось ещё больше - на 1,8%. С начала месяца - снижение составляет весомые 3,1%. Раньше, наверное, мы бы говорили о «вымывании» предложения: декабрь, пик спроса и т.д. Но сейчас спрос очень слабый - значит, продавцы и агенты снимают объекты с продажи.

Сложившиеся условия не устраивают ни продавцов, ни покупателей. Большинство продавцов не смогут реализовать квартиры по текущим ценам ни сейчас, ни в ближайшие месяцы. Но когда нет острой необходимости продать, они либо держат цены, невзирая на отсутствие интереса, либо просто снимают объекты с продажи. «Подождём»... Полагаю, тренд на сокращение предложения может продолжится и в январе. Парадоксальная ситуация, когда спрос падает, снижается объем предложения, а цены (рекламные) стоят на месте, - может затянуться...

Рынок новостроек: особенного всплеска спроса в последнюю неделю, когда действовали старые условия господдержки, не было. В том числе потому, что покупка квартиры с кредитом 6-12 млн. руб. (старый лимит) и выше не является эмоциональным действием. Вот повышение первого взноса с 20 до 30% в эконом сегменте - серьезный стимул. Но похоже, что и мотивация «покупай пока не поздно» выдыхается»

Кирилл Холопик, – руководитель портала ЕРЗ.РФ, 28 декабря 2023, источник 

«Среднемесячные объемы выдачи ипотеки на новостройки в 2023 году составят более 250 млрд руб. – это абсолютный рекорд. В первом полугодии мы ожидаем возврата этого показателя к уровню первого полугодия 2021 года – к отметке порядка 140 млрд руб. в месяц. Это тоже солидная цифра.

Уменьшение объемов ипотеки на новостройки не приведет к равному уменьшению продаж. Однозначно вырастет доля покупок за собственные средства, получит распространение рассрочка от застройщика и трейд-ин. Бизнес будет находиться в активном поиске способов поддержки продаж»

Сергей Разуваев, – директор консалтинговой компании GMK, 28 декабря 2023, источник 

«Вторичное жильё в любом случае будет пользоваться большей популярностью, чем новостройки. Даже в 2023 году, когда рыночные ставки серьёзно увеличились, объём выдачи ипотеки на вторичку был выше, чем по первичному рынку. Сейчас же мы видим тренд, что условия госпрограмм усложняются, соответственно, доля льготной ипотеки на первичное жильё упадёт, а доля вторичного рынка — увеличится.

Также считаю, что с изменением условий ипотечных госпрограмм снизится разница в цене на новостройки и вторичку, которая сейчас достигает 40%. Это несколько сбалансирует рынок.

Что касается предпочтений, то покупатели будут сориентированы прежде всего на ценник жилья. Мы однозначно увидим ещё большее снижение средней площади приобретаемых квартир (сейчас данный показатель составляет менее 50 кв. м), а на первичном рынке сформируется тренд на удешевление объектов за счёт их упрощёния и стандартизации»

Константин Апрелев, – вице-президент Гильдии риэлторов России, 28 декабря 2023, источник 

«Что касается прекращения льготной ипотеки на покупку новостроек, то как говорится, давно пора. Эта программа была принята во время пандемии для поддержки строительной отрасли. Сегодня это уже не так актуально, тем более, что цены на новостройки из-за низкой ставки по ипотеке подскочили на 40-60%. Сокращение программы не создаст угрозы для рынка новостроек.

К сожалению, вторичный рынок не используется в льготных и адресных программах правительства. Вторичный рынок сейчас открыт только для полярной ипотеки, это позволяет там решать жилищные проблемы, но в тех регионах, где нет новостроек, даже льготные категории не могут реализовать свои льготы и улучшить жилищное положение за счет покупки жилья на вторичном рынке. Было бы логично, сворачивая льготную программу на новостройки, распространить адресные льготы на приобретения жилья на вторичном рынке в тех регионах, где нет строительства нового жилья.

Сейчас есть ипотека на индивидуальное жилье, на приобретение земли, на строительство дома. Но нужно более четко проработать этот вопрос. У нас от 60% до 80% населения, как показали наши опросы, хочет жить в собственном доме. А ипотечных сделок по льготным программам в ИЖС менее 3%. Поэтому такие программы в этом секторе надо развивать. Тем более, что массовое многоэтажное многоквартирное жилье не везде необходимо. А мы главным образом именно его и поддерживаем. Это достаточно странно для страны с таким большим количеством земли и возможностью развивать строительство индивидуального жилья»

Михаил Хорьков, – начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН), 28 декабря 2023, источник 

«В очередной раз декларируется переход к региональной модели при продлении "льготной ипотеки" в 2024 году. Те отрывочные реплики, которые есть у рынка сегодня, не позволяют оценивать целесообразность и эффективность такого подхода. Тем более не озвучена цель поддержки по региональному принципу – территориальное развитие, повышение доступности жилья, повышение объемов строительства. На основании чего в будущем оценивать эффективность такой программы?

Сходу региональная модель поддержки спроса выглядит более логичной. Но вопрос в том, что с момента запуска льготной ипотеки в 2020 году многие территории так и не использовали эти возможности и не смогли нарастить строительство. Что изменится в 2024 году? Основная проблема – территории со слабым рынком жилья имеют неразвитый строительный комплекс. При избыточном стимулировании спроса не везде происходит адекватный рост предложения, а рыночный баланс достигается при помощи повышения цен. Второй вопрос – рынки жилья формируются и развиваются в конкретном населенном пункте, а не регионе. В рамках региона могут быть города с высокими и низкими показателями»

Светлана Денисова, – руководитель отдела продаж ГК «БФА-Девелопмент», 28 декабря 2023, источник 

«При повышении первоначального взноса до 30% сокращение льготной ипотеки произойдёт за счёт отсечения наименее обеспеченных заёмщиков. Граждане, имеющие деньги на 30-процентный первоначальный взнос, смогут брать субсидированную ипотеку. Получается господдержка для богатых.

Хотя можно было бы ограничить объёмы выдач субсидируемой ипотеки так, чтобы отсечь именно состоятельных заёмщиков за счёт несложных шагов:

Во-первых, господдержка должна распространяться только на жильё эконом-класса (извините, жильё такое есть, а термина нет). Достигается установлением в регионе предельной цены квадратного метра для жилья, которое можно купить по льготной ипотеке. Несложно администрируется.

Во-вторых, следовало бы рассмотреть критерий метража. В проектах, выведенных петербургский рынок в 2023 году, 70% квартир - студии и однокомнатные (по информации Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»). В таком объёме малогабаритное жилье становится объектом в основном инвестиционного спроса. Если регулятор стремится отсечь спекулятивный интерес, то на студию давать льготную ипотеку следует только гражданам с низким уровнем дохода, при покупке первой квартиры.

В-третьих, можно ввести критерий уровня доходов и наличия собственности у заёмщиков: если у семьи есть жильё, метраж которого на одного члена семьи превышает лимит, господдержка им не полагается. Большинство состоятельных людей не будут заниматься обходом ограничений. Сегодня же условия подталкивают их брать субсидируемую ипотеку, а свои деньги размещать на депозитах»

Никита Кричевский, – доктор экономических наук, 3 января 2024, источник 

«Есть несколько проблем, с которыми строительная отрасль или столкнется, или сталкивается уже сейчас.

1️. Платежеспособный спрос на жилье близок к исчерпанию, вдобавок условия получения даже льготной ипотеки постоянно ужесточаются (первый взнос сначала был 10%, потом 20%, сейчас 30%). Свыше 70% вновь построенного жилья стоят нераспроданными.

2️. Закредитованность застройщиков. В России финансирование идет через крупнейшие банки и строительные компании, в Китае – в основном, шло через муниципалитеты. Китайский итог известен – рост внутреннего долга до 300% ВВП, Россия стоит на перепутье.

3. Практически полное отсутствие нового многоквартирного строительства более чем в половине российских регионов, а также масштабной федеральной поддержки со стороны государства в обеспечении жильем семей с детьми, бюджетников, «аварийников».

Как ни крути, но в этом году потребуется переформатирование усилий правительства по обеспечению граждан новых жильем. В одиночку строительная отрасль с этими и другими проблемами не справится, и цель построить до 2030 г. 1 млрд кв. м достигнута не будет»

Руслан Сырцов, – управляющий директор компании «Метриум», 3 января 2024, источник 

«Полагаю, в начале 2024 года произойдет небольшая коррекция вниз — главным образом, за счет дисконта — цен на новостройки массового сегмента и бизнес-класса. Вероятно, таким образом девелоперы отреагируют на резкое ужесточение льготной ипотеки. Однако снижение цен, на мой взгляд, не будет продолжительным.

Застройщики сумеют внедрить собственные удобные маркетинговые инструменты, в частности, траншевую ипотеку и беспроцентную рассрочку, что позволит восстановить спрос практически до прежних значений. Кроме того, покупательскую активность подогреют ожидания ужесточения условий по семейной ипотеке и другим адресным программам.

Первичный рынок премиального и элитного жилья практически не зависит от ипотеки, поэтому высокобюджетное жилье продолжит дорожать, как минимум на уровне инфляции. В свою очередь, вторичное жилье будет медленно дешеветь вплоть до снижения ключевой ставки на уровень 10–12%»