ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #249

Сергей Зайцев, – директор по продажам компании «Этажи», 15 января 2024, источник 

«Любые ухудшения условий кредитования (ипотечного – прим.) последнее время становятся катализатором для реализации отложенного спроса. Одна из последних подобных рыночных ситуаций отмечалась летом 2023 года, когда на фоне ухудшения условий кредитования все те, кто рассчитывал на снижение цен, начали ускоряться с решением жилищного вопроса. Сейчас мы наблюдаем схожую ситуацию на первичном рынке. Поэтому, если сравнивать со спросом начала прошлого года с первыми числами января текущего года, интерес к покупке на первичном рынке сейчас в Москве выше на 77%, в Санкт-Петербурге – на 54%, а в целом по России – на 59%.

Если сравнивать спрос на новостройки с реальными сделками, то окажется, что, по сравнению с аналогичным периодом января прошлого года, он выше только на 12,5% в Москве, на 16% в Санкт-Петербурге и на 31,3% в целом по России. Это как раз показатель того, что новые изменения в ипотечных программах подходят не всем, кто интересуется покупкой жилья, особенно в столичных городах»

Валерия Малышева, – генеральный директор «Ленстройтрест», 15 января 2024, источник 

«Фактическое введение обязательной платы в пользу банков именно за базовые условия по государственным программам выглядит как скоординированные действия банков, которые, на наш взгляд, должны заинтересовать Федеральную антимонопольную службу и иные контролирующие органы. Такое заявление в ФАС уже поступило, и мы надеемся, что оно будет рассмотрено в кратчайшие сроки.

К сожалению, даже постановление антимонопольного ведомства в пользу застройщиков мгновенно ситуацию не изменит, поскольку его можно оспорить в суде и на это время исполнение предписания приостанавливается до вынесения судебного решения (а оно может растянуться на месяцы).

По нашему мнению, в сложившейся ситуации необходимо воздействие на банки (хотя бы только с госучастием) с целью пересмотра условий сотрудничества с девелоперами. Тем более, что речи о бедственном положении самих банков не идет: их совокупная чистая прибыль, по данным Центробанка, по итогам минувшего года приблизится к 3 трлн рублей.

Что будет дальше, предсказать несложно: новый виток роста цен, а за ним очередное снижение доступности жилья. К тому же комиссионное нововведение банков накладывается на недавнее ужесточение условий по выдаче льготной ипотеки, когда были повышены размеры первоначального взноса, а кредитный лимит снижен вдвое для московской и петербургской агломераций. Что с высокой долей вероятности вызовет синергетический эффект в виде значительного проседания спроса. Для строительной отрасли, являющейся локомотивом российской экономики, это может стать ощутимым ударом.

Банки, которые уже озвучили новые условия, входят в перечень основных игроков на рынке (у "Ленстройтреста" через них проводится около 80% всех ипотечных сделок), так что компании сложно будет не участвовать в этих "партнерских" программах. Но, совершенно однозначно, наш офис продаж будет стараться переориентировать поток клиентов на те банки, которые работают без дополнительных комиссий»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 16 января 2024, источник

«Немного позитива! Сейчас посмотрел количество клиентов которые нам обратились за ипотечной консультацией в понедельник 15 января по сети в России. Цифра примерно сопоставима со средним уровнем до начала периода повышения ипотечных ставок. и на 40-50% лучше, чем было к примеру в два последних понедельника декабря.

Поэтому можно смело утверждать, что рынок недвижимости в первом квартале пойдет все таки по умеренно нейтральному прогнозу, а не по пессимистичному как казалось в конце декабря.

Добавим к этому укрепление рубля после нового года и снижение инфляции в декабре по сравнению с январем, причем если говорить о темпах, то там и вовсе разительная разница в данных месяц к месяцу, именно на эти два фактора ЦБ ориентируется при принятии решений по ключевой, поэтому думаю весной увидим начало цикла снижения, а значит все что сейчас берется можно будет скоро рефинансировать.

Крупнейшие аналитики ведущих банков дали прогноз ключевой в конце года в районе 11%, думаю так и все и будет. А это значит что уже с лета пойдет отложенный спрос. В который раз рынок недвижимости оказался устойчивее, чем можно было предположить! Но сам пока еще переживаю насколько сильно закрепится эта тенденция. Смотрим, мониторим»

Дмитрий Макаров, – коммерческий директор ГК «Полис», 16 января 2024, источник 

«На сегодняшний день около 80% банков уже ввели комиссию (по льготным ипотечным программам – прим.) для застройщиков. Если такие критерии введут все банки для всех застройщиков, то стоимость недвижимости вырастет на 4–8%. С учетом повышения первого взноса можно ожидать просадку в продажах в диапазоне 20–30% от общего объема сделок.

В случае сохранения ключевой ставки на текущих двузначных уровнях и остановки ипотечных программ с господдержкой во втором квартале этого года реализация, возможно, просядет относительно плановых показателей более существенным образом. Можно предположить, что до 50% для ряда регионов: Москвы и Московской области, Петербурга и Ленобласти»

Георгий Горшков, – зампред правления ВТБ, 16 января 2024, источник 

«В условиях сокращения правительством субсидии на 0,5 п.п. по всем госпрограммам с конца 2023 года выдачи льготной ипотеки де-факто стали для банков убыточными. Наша рентабельность по ним в последние месяцы и так была около нуля, а с 23 декабря стала отрицательной. У других крупных игроков ситуация аналогичная.

В связи со сложившейся ситуацией ВТБ предлагает вернуть 1 процентный пункт в субсидии кредиторам, до значения в 2,5 п.п.. [Это] сделает развитие рынка предсказуемым и понятным для всех участников. Плюс [предлагаем] сделать ипотеку с господдержкой более адресной, к примеру - для социальных категорий населения, кому действительно нужна поддержка при покупке квартир...

В условиях ужесточения требований по льготной ипотеке у ВТБ было два варианта: прекратить выдачи льготной ипотеки либо решить проблему совместно с аккредитованными застройщиками. ВТБ сотрудничает с абсолютным большинством застройщиков России... Подавляющая их часть заявила о готовности работать по новым условиям, со всеми компаниями мы находимся в постоянном контакте. Главное, что мы сохраняем для заемщиков широкий выбор объектов недвижимости.

Сложившаяся ситуация для рынка – нездоровая. Мы понимаем стремление регулятора "охладить" рынок кредитования, в том числе - ипотечный, однако все изменения должны быть более плавными и предсказуемыми для участников. Этих целей можно добиться другими инструментами регулирования госпрограмм»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 17 января 2024, источник 

«Вторичный рынок постепенно выходит из спячки. Объем предложения в спальных районах Петербурга (включая Мурино-Кудрово), по данным ЦИАН, относительно конца 2023-го прибавил 2,1%. Говорить о росте предложения преждевременно. Просто продавцы и риэлторы возвращают объекты снятые с продажи перед праздниками, когда был зафиксирован рекордный минимум в 24,4 тыс лотов.

Активность покупателей минимальна. Но устойчива. Входящих звонков не больше, чем в декабре... Среди покупателей главную роль играют люди с "прямыми" деньгами. Редкие смельчаки с ипотекой. Заметная доля тех кто рассматривает покупку в "цепочке". Все чаще слышим: "Готовы купить, но надо продать имеющуюся квартиру". И если раньше к таким покупателям относились пренебрежительно, то теперь это чуть ли не единственная альтернатива. Рынок дрейфует в сторону обменных сделок и улучшению жилищных условий. В том числе и на первичке. Рост лидов от партнеров-застройщиков на трейд-ин это подтверждает...

Снижение объемов продаж в новостройках было зафиксировано уже в декабре... Льготная ипотека как фактор поддержки рынка себя почти исчерпала. Участники рынка будут активно искать способы поддержки продаж, осваивать программы трейд-ин, развивать траншевую ипотеку, ипотеку "на переезд", субсидирование ставок на вторичном рынке и прочие чудеса финансового инжиниринга»

Алексей Волков, – директор по маркетингу НБКИ, 17 января 2024, источник 

«В четвертом квартале 2023 года доля отказов по ипотеке составила 41%, на вторичном рынке недвижимости — 32%, на первичном — 51,9%. Можем предположить, что на статистику отказов в 2023 году в числе прочего могло повлиять большое количество льготных кредитов и заявок на них. Условия по ним гораздо лучше рыночных, что делает эти кредиты привлекательными для большого количество заявителей. Получить льготные кредиты могут только граждане, которые точно соответствуют условиям льготной ипотеки, что может приводить к довольно высокому проценту отказов в ней гражданам, которые не подпадают под ее условия.

Не исключается рост доли отказов по ипотеке в 2024 году... Это связано с планируемым сокращением льготных ипотечных программ, то есть конкуренция за льготные кредиты увеличится и банки начнут обращать больше внимания на качество кредитной истории своих клиентов. Кроме того, сами заемщики начнут обращаться реже из-за увеличения первоначального взноса по льготным кредитам»

Татьяна Полиди, – вице-президент Фонда «Институт экономики города», 18 января 2024, источник 

«С 2018 по 2023 год в 17 крупнейших агломерациях, на которые приходится 70% жилищного строительства, цены на жилье выросли на 67% относительно доходов. Так называемый, коэффициент доступности. Таким образом, мы подтверждаем, что фундаментальная доступность жилья радикально сократилась.

Такое подорожание происходило на фоне стабильных объемов жилищного строительства — они почти не менялись и не падали. По агломерациям этот показатель составлял 30 млн кв. м. Равновесие сейчас неустойчивое — цены высоки относительно объемов.

Также снизился коэффициент доступности жилья по методологии ООН, который рассчитывает "Институт экономики города". В 2018 году в 15 из 17 агломераций КДЖ был ниже 3. Сегодня у нас ни в одной агломерации нет КДЖ ниже 3, а в половине он выше 4. То есть по международной классификации это характеризует рынок как с низкой доступностью жилья. Поэтому при выработке государственной политики нужно исходить из повышения фундаментальной доступности жилья — соотношения цен и доходов, а также повышения доступности кредитования, которое тоже сейчас недоступно»

Рустам Азизов, – директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101», 18 января 2024, источник 

«Вместо комиссионного вознаграждения банкам более эффективным и понятным решением для рынка жилья могло бы стать повышение ставок по ипотеке с господдержкой на 1 п.п. Подобная мера исключила бы возможность подорожания жилья и, соответственно, ежемесячного ипотечного платежа.

Комиссия, которую вводят банки, должна заменить им субсидии со стороны государства на реализацию программ господдержки. <...> При покупке квартиры стоимостью 12 млн рублей по программе семейной ипотеки комиссия для девелопера составляет 778 тысяч рублей, которые девелоперы могут закладывать в стоимость квартиры.

Комиссия становится дополнительной нагрузкой на финансовую модель девелоперского проекта. Поскольку платить ее нужно до раскрытия эскроу-счетов, на нее придется брать у банков дополнительный кредит, процент от которого также может войти в стоимость квартиры. Дополнительные и, что важнее, непредвиденные расходы могут вынудить девелопера поднять цены на жилье, даже если это противоречит его интересам и отразится на темпах продаж.

В итоге со ставкой по семейной ипотеке на текущем уровне в 6% и ростом стоимости квартиры на 10% первоначальный взнос для клиента составит 2,6 млн рублей, сумма кредита - 10,5 млн, а ежемесячный платеж - 75,6 тысячи рублей. При этом если бы ставку по семейной ипотеке просто повысили бы на 1 п.п., с 6 до 7%, то ежемесячный платеж составил бы 74,4 тысячи рублей, то есть на 1,2 тысячи рублей дешевле.

Комиссионное вознаграждение особенно усложнило ситуацию для проектов, которые только готовятся к выходу. Им нужно пересматривать финансовую модель с учетом дополнительных расходов. Это может привести к тому, что новые проекты могут быть отложены или вовсе отменены.

Кроме того, приостановлены могут быть и те проекты, где уже началось строительство и продажи. Все это может сказаться на объеме предложения первичного жилья, который будет не так просто восстановить, когда ключевая ставка начнет снижаться, а спрос на жилье – расти»

Артем Герасимович, – исполнительный директор дивизиона «Домклик» Сбербанка, 18 января 2024, источник 

«Получается очень интересная патовая ситуация. Суммарное снижение маржинальности за счет мер регулирования составит 2,8 процентного пункта в марте. Без дополнительных мер наша маржа (от выдачи льготных ипотечных кредитов – прим.) будет нулевая. Это с учетом того субсидирования, которое сейчас на рынке существует.

Банки не получают сразу же субсидию, как только выдают льготный ипотечный кредит. Деньги приходят с лагом в полтора месяца. Это означает, что этот период, лаг временной, мы фактически не получаем деньги из бюджета, их проводки реально нет, и фондируемся. Прямым текстом – кредит убыточен для нас в этот период. Падение доходности по льготной ипотеке с июля по декабрь 2023 года – 1,8 п.п. Маржа составила минус 1,2 п.п.

Банк – это экономический субъект, целью которого является прибыль. Здесь дискуссия, наверное, вряд ли возникнет. Мы должны соблюдать определенную норму рентабельности, должны работать в плюс. Нерентабельные выдачи, с отрицательной доходностью мы в принципе для себя не рассматриваем.

Без субсидирования падение выдач льготной ипотеки в I полугодии 2024 года могло составить 82% - до 87 млрд рублей с 495 млрд рублей во II полугодии 2023 года (среднемесячные выдачи в целом по рынку). С субсидированием снижение выдач в I полугодии 2024 года составит 37% - до 313 млрд рублей...

В кредитных линиях девелоперам по финансированию стройки предусмотрена определенная статья, в рамках которой такое финансирование (выплаты комиссий банкам – прим.) возможно. Смотрим на рынок, как будет адаптироваться ситуация, будем принимать дальнейшие решения»

Александр Копылов, – начальник центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ, 18 января 2024, источник 

«Большая часть лимитов [господдержки] приходилась на те банки, которые выдавали большую часть всей ипотеки. Сейчас мы считаем, что лимиты необходимо пересматривать, давая тем самым возможность банкам, которые не присоединились к взиманию комиссий (с застройщиков – прим.), взять большую долю рынка.

Мы рассчитываем, что отчасти какой-то балансирующий эффект в текущем краткосрочном периоде на ситуацию может оказать то, что те банки, которые не участвуют во взимании комиссии, смогут большую часть рынка взять на себя, хотя, как уже выше отмечалось, этот ресурс ограничен.

В целом регулятор начал изучать аргументы банков, которые ввели комиссию. Среди рисков ее введения – искажение рыночных механизмов оценки залогов. Комиссии приведут к росту цен, непрозрачному ценообразованию, "первичка" будет стоить еще дороже "вторички", а это значит для нас, что стоимость обеспечения тоже будет более неопределенной»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 19 января 2024, источник 

«Вполне вероятно, что в ближайшее время небольшие банки могут заявить о росте продаж ипотеки в два или даже в три раза, однако их емкость на рынке ипотеки невелика и существенно не изменится. Их десятки и сотни выдач останутся несопоставимыми с десятками тысяч выданных ипотечных кредитов, которые могут позволить себе лидеры рынка.

Главным фаворитом этой гонки может стать банк "Дом.РФ", который может занять устойчивое третье место по доле на ипотечном рынке и как финансовый институт развития в жилищной сфере будет поддерживать рынок ипотеки в кризисное время. В связи с тем, что начата официальная дискуссия про перераспределение лимитов по льготной ипотеке в пользу тех банков, которые не требуют субсидирования от застройщиков, не исключено, что эта тенденция ускорится»

Артем Цогоев, – член совета директоров компании Simple Estate, 19 января 2024, источник 

«С учетом ситуации вокруг изменения параметров льготной ипотеки спрос в этом году на первичном рынке жилья будет ниже, чем в рекордном 2023 году. Возможно, что на 30-40% ниже. Катастрофы для застройщиков в этом не будет, но в таких условиях резкий рост цен на квартиры маловероятен. Правда, и на фронтальное снижение цен они не пойдут, вместо этого может снова начаться парад скидок, как это было в 2022 году. Покупателю придется приложить усилия, чтобы поискать на рынке самые выгодные предложения.

Рассчитывать на значимые скидки покупателям квартир можно будет до тех пор, пока ключевая ставка Центробанка и рыночные ставки по ипотеке не станут снижаться. Если это произойдет уже во втором-третьем квартале, а к концу года ключевая ставка ЦБ опустится до 10%, то застройщики смогут поднять цены. Но не сильно, примерно на величину инфляции.

Снижение спроса на период высоких ставок не будет для рынка чем-то ненормальным. По данным Росреестра, в 2023 году количество ипотечных сделок в Москве стало рекордным за 15 лет. После столь сильного роста закономерно следует период охлаждения.

Я хорошо помню, как после событий 2014 года рынок в течение нескольких лет проходил локальное дно, спрос упал, цены местами тоже снизились, но ничего драматического не произошло. Застройщики не бросили свой бизнес, дома достраивались, на рынок продолжали выходить новые проекты. Вероятно, похожее развитие ситуации мы увидим и в этом году. В итоге не будет ни резкого роста цен, ни ожидаемого многими людьми мощного обвала. Скорее всего, год пройдет спокойно, если не будет новых внешних шоков»

Егор Сусин, – управляющий директор Газпромбанк Private Banking, 19 января 2024, источник 

«По итогам 2023 года московский метр в общем-то вернулся к максимумам 2022 года после коррекции, индекс недвижимости Мосбиржи/ДомКлик вырос до 286.6 тыс. руб., т.е. на 13.1% с минимумов января (253.3 тыс. руб.), после чего немного снижается. Средняя за 4 недели цена метра растет на 11.5% г/г в номинальном выражении и достаточно скромные 3.7% г/г в реальном выражении. Здесь, конечно, нужно учитывать, что это индекс по ценам на готовое жилье, рост которого был сильно скромнее, чем на первичку с льготными программами ипотеки. По данным Сбериндекса цены предложения на первичку выросли за год сильно агрессивнее – почти 25% г/г.

Если смотреть относительно динамики з/п – то, на самом деле, московский метр отошел от минимумов 2022 года и остается примерно в районе средней годовой з/п в Москве за 10.5 лет за квартиру 60 кв.м. (по цене Домклик). Конечно, ставки по ипотеке теперь запретительные (16.8-17.1% годовых) и это может подтолкнуть рынок ниже, но одновременно резко сократилось предложение жилья на вторичном рынке по данным Сбериндекс и резко растет предложение на первичном, где активно закручиваются регуляторные гайки и стимулирующие меры.

В целом скорее всего рынок будет разнороден, ипотека совсем не умрет даже на вторичке, но объемы резко сократятся, а депрессия спреда первичного и вторичного рынка должна все нарисоваться – застройщикам придется сильно умерить свои аппетиты, учитывая рекордное предложение первички на фоне сжатия предложения вторички и высоких ставок. В реальном выражении цены должны присесть на фоне депрессии объемов продаж, хотя активный рост номинальных з/п сильно им присесть не позволит»

Александр Иванов, – ведущий аналитик компании «Этажи», 20 января 2024, источник 

«Средний размер скидок при продаже вторичного жилья в России с начала года находится на рекордно низком уровне и не превышает 3%. Несмотря на снижение доступности ипотечных программ на готовое жилье, а вместе с этим и спроса, собственники в большинстве городов не спешат увеличивать уровень торга при продаже своих квартир, однако в крупных городах России тренд на рост среднего дисконта всё же наметился, в некоторых он превысил 9%»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 21 января 2024, источник 

«В 2024 году объем выдачи по ипотечным кредитам может снизиться до 6–6,4 трлн рублей. Самым сложным периодом для рынка недвижимости будет первый квартал 2024 года, здесь мы прогнозируем наибольшее снижение реального спроса. Всему рынку необходимо трансформироваться под новые условия ипотечного кредитования и, прежде всего, потенциальным покупателям. И здесь самое большое значение играет психологический фактор выросших ставок.

Формирующийся сейчас отложенный спрос на рынке недвижимости постепенно начнет реализовываться уже ближе к концу второго квартала, и во втором полугодии следует ожидать роста покупательской активности. За этот период рынок должен адаптироваться к высоким ставкам, плюс спрос на первичном рынке подогреет риск дальнейшего ограничения льготных ипотечных программ после 1 июля, когда заканчивается срок их действия.

Более стабильная ситуация будет на рынке загородной недвижимости, где средняя цена квадратного метра за последнее время выросла не так ощутимо, как в городских квартирах, и зачастую ниже в 1,5–2 раза.

На вторичном рынке в первом полугодии из-за снижающейся покупательской активности будет расти средний уровень скидок, поэтому появятся выгодные варианты для покупки даже при нынешних высоких ставках по ипотечным кредитам, тем более что их можно будет рефинансировать в будущем на более выгодных условиях.

Резких изменений цен мы не ждем ни в одном из сегментов рынка недвижимости. На вторичном рынке в первом полугодии возможен рост уровня скидок, на первичном, скорее всего, цены зафиксируются на нынешних уровнях, а в сегменте загородной недвижимости возможен рост из-за выбытия наиболее доступных вариантов»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 21 января 2024, источник 

«В господдержке (ипотеки – прим.) должны соблюдаться три принципа:

Адресность. Четкое понимание целевых групп на кого она направлена, или как минимум описание групп на которых не направлена, ну согласитесь странно если по господдержке (то есть за счет налогоплательщиков) покупается элитное жилье человеком у которого и так пять квартир.

Финансовая сбалансированность. Господдержка должна быть не фиксированной, а привязана в процентах к дисконту к ставке рефинансирования, то есть формулировка должна была быть такой - ставка минус 4% к ключевой, но не менее 8%, если ключевая и так нормальная зачем тратить деньги налогоплательщиков. Тогда уже получится битый не битого не везет. А сейчас конечно при ключе 16% и ставке 8% компенсация за каждый кредит 9 % в год это дикие деньги! (там помимо разницы еще и банкам компенсируется 1 %)

Долгосрочность. Если все сделать правильно, то можно будет не менять правила за 10 минут до конца матча чтобы точно победить. Застройщикам и так нелегко, а тут еще по главному для них компоненту неопределенность. Более того скажу такие программы нужно на три года вперед минимум планировать, да привязывать их к каким то финансовым индикаторам, но все должно быть прогнозируемо!

Не забываем что сейчас все яйца в одной корзине - на сегодня банки через механизмы эскроу контролируют строительную отрасль, монопольно владеют ипотекой и еще и кредитуют девелоперов, то есть застройщиков потихоньку превращают в производственников, шаг за шагом забирая у них маржу. Результат мы видим. Все должно быть сбалансированно.

И еще в этом вопросе критично важен диалог и плюрализм мнений - очень много решений принимается без мнения участников рынка, а качество таких решений будет не максимальным, проверено временем! Проверочный критерий - динамика цен на новостройки, при правильном системном планировании и регулировании отрасли рост цен должен быть хотя бы в пределах инфляции, а в идеале даже меньше»

Сергей Шлома, – директор направления «вторичный рынок» «Инком-недвижимости», 21 января 2024, источник 

«Рынок только вступил в новую, адаптивную фазу. Пока все в легком шоке от высокой ключевой ставки, никто не может понять, как это будет работать, и заявки на ипотеку на рыночных условиях из массовых стали единичными...

Дальнейшая картина на вторичном рынке полностью зависит от динамики ключевой ставки. Она опустится – спрос на рынке сохранится, останется на высоком уровне – заметно упадет, вместе со средними ценами. Стоимость будет опускаться до того уровня, пока рынок воспримет ее как справедливую. Так, в период с 2015 по 2018 год цены упали на 40%, теряя по 10% в год»

Виталий Малинин, – управляющий партнер агентства недвижимости «Новый Адрес», 23 января 2024, источник 

«Сегодня заявление, что цель льготных ипотек – это решение демографических вопросов, больше похоже на ту самую ситуацию, когда "задумка хорошая, но реализация хромает". Соотечественники, которые собираются использовать программы господдержки для покупки новостроек, сталкиваются с двумя основными проблемами:

1. Цена на новостройку почти по всей стране выше, чем цена «вторички». Так, в Санкт-Петербурге разница между одинаковыми квартирами в новостройке и на вторичном рынке составляет в среднем 21% (новостройка дороже «вторички» на 21%, по данным «Домклика»).
2. Размер первоначального взноса по льготным программам выше (обратите внимание, что больший процент первоначального взноса необходимо собрать при более высокой цене за квартиру, что сложнее).

Основным камнем преткновения здесь является то, как расходуются деньги, которые выделяются государством. Сегодня они идут на погашение части процентов банку. Такие условия вкупе с последней редакцией ФЗ-214 привели рынок вот к какой ситуации:

застройщики заинтересованы как можно скорее погасить долг по проектному финансированию и стремятся распродать свои площади быстрее и дороже;
вдруг появляется господдержка, при которой покупатели платят значительно более низкие ежемесячные платежи;
это приводит к повышению цен застройщиком, и если мы посчитаем ипотеку правильно, то увидим, что из-за дисбаланса цен за новостройку под 8% и за «вторичку» под 17% годовых покупатели будут платить одинаковые ежемесячные платежи. Но покупатели видят разницу ставок и охотнее выбирают новостройки под 8%.

В итоге нынешние условия господдержки подталкивают людей к тому, чтобы покупать новостройки и платить ипотеку долго. Опять же, при детальных подсчетах мы обнаружим, что гасить льготную ипотеку досрочно невыгодно из-за высокой цены квартиры. Получается, что текущие условия господдержки поддерживают застройщиков и банки, а не демографию в стране.

Что стоит сделать, чтобы льготная ипотека действительно служила гражданам России? Направить ее в другое место. Конкретно, есть два способа, которые сделают жилье доступнее. Вaриант первый – направить ее на погашение основного долга по ипотеке, а не на погашение процентов, как это реализовано сегодня. Вaриант второй – направить государственные средства на поддержку застройщику, конкретно – на строительство. Это позволит застройщику сократить расходы (в том числе издержки по проектному финансированию) и получить необходимый уровень доходности в проекте с меньшей стоимостью.

В этих двух случаях задачи, о которых сказал замглавы Минстроя России, будут выполнены, и гражданам будет действительно проще приобретать жилье»

Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль», 23 января 2024, источник 

«Как там рынок недвижимости? Посмотрел опережающие показатели за 2 рабочие недели и вот что я хочу вам сказать.

1. Количество входящих объектовых звонков выше чем было в последние две недели декабря.
2. Уровень авансов растет, но медленно пока на 20-25% отстает от нашей недельной нормы, (но для января цифры абсолютно рабочие) Но надо понимать, что еще не все "лыжники" вернулись, бизнес активность еще прибавится.
3. Посмотрел сколько процентов январских покупателей пришли с ипотекой 26%. Это что вообще такое? Осенью было 44%. Мы, конечно, это ожидали, но все же как-то непривычно.
4. Срок экспозиции объектов кстати у нас сократился до 55 дней. Знаете почему? Нет ликвидных квартир. Осенью все съели. Ждем новых поступлений»