ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #250

Максим Осадчий, – руководитель аналитического управления банка БКФ, 13 января 2024, источник 

«Власти наконец-то всерьез взялись за охлаждение перегретого рынка ипотеки. <...> Банки реагируют на эти новшества ужесточением требований к застройщикам и ростом комиссий. Застройщики могут попытаться отыграться на покупателях, повышая цены, но в условиях снижения доступности льготной ипотеки эта попытка неизбежно натолкнется на резкое снижение спроса.

Однако, в предвыборный период негативные тенденции на социально значимом рынке льготной ипотеки явно нежелательны, поэтому ФАС активно взялось за разруливание ситуации. До выборов, возможно, удастся стабилизировать ситуацию за счет "усмирения" застройщиков и банков, тем более, что в 2023 году и те, и другие получили рекордные прибыли на рынке ипотеки. Показательно, что пока акции застройщиков не обваливаются, хотя вряд ли дела у них в этом году будут идти так же хорошо, как в прошлом.

Негативные последствия льготной ипотеки не сложно было спрогнозировать заранее на базе начального курса микроэкономики. Если государство стимулирует спрос с помощью субсидий покупателям, то в первую очередь растут цены. Конечно, рост выручки будет стимулировать и предложение, но это уже эффект второго порядка, так как предложение не поспевает за спросом...

Ни в коем случае (не стоит ограничивать стоимость "квадрата" по льготным программам – прим.)! Рынок отреагировал бы на такое вмешательство или дефицитом, или снижением качества новостроек.

Разумно было бы одновременно стимулировать и спрос, и предложение. Разумно было бы управлять льготной ипотекой, избегая перегрева рынка. Разумно было бы направлять госсубсидии на наиболее важные направления, а не разбрасывать их "с вертолета" на весь рынок. Разумно было бы превратить эти госсубсидии в эффективный инструмент социальной и региональной политики. Но не вышло. Достаточно сказать, что основной объем льготной ипотеки приходится на столичные регионы. А зачем стимулировать рынок первичного жилья в столичных регионах за счет государства? Загадка.

Знакомства с начальным курсом микроэкономики вполне хватило бы, чтобы понять: преимущественное стимулирование рынка первичного жилья ведет к существенному разрыву цен между первичным и вторичным жильем, к опасной разбалансировке рынка. Умные, как известно, учатся на чужих ошибках. Например, на американских или китайских. Но у советских, как известно, собственная гордость.

Китайцы попытались стимулировать экономику за счет повышения внутреннего спроса, в первую очередь, спроса на жилье. В итоге достимулировались: в Китае развивается полноценный кризис на рынке жилья, начавшийся в 2021 году из-за дефолта крупнейшего китайского застройщика Evergrande... Пока рынок ипотеки (в России – прим.) остается перегретым... Судить о том, удастся ли избежать кризиса на рынке жилья, можно будет по результатам 2024 года»

Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK, 18 января 2024, источник 

«Говоря о перспективах 2024 года, хочется отметить несколько неочевидных трендов, которые будут влиять на рыночную ситуацию. Во-первых, у девелоперов выработался иммунитет на стресс. Они понимают, что за счет проектного финансирования переживут фактически любые сложности на рынке. Застройщики заходят на новые проекты с агрессивностью, причем как крупные федеральные, так и локальные компании.

Во-вторых, девелоперу сегодня важно продать продукт не столько потребителю, сколько банку. Именно поэтому у нас не очень хорошие квартиры. Банк, прежде всего, интересуют ковенанты, а не комфортность проживания. К сожалению, жилья эконом формата, малых габаритов, с высокой плотностью и прочими атрибутивами, которые делают жизнь потребителя менее комфортной, будет строиться больше.

Агентская панель и ипотека – больше не драйверы продаж, а гигиенический фактор. Сейчас без них продажи просто не идут, а усилить реализацию с помощью этих инструментов уже не возможно, потому что сделки с ипотекой, например, достигают 85-90%. Девелоперы будут вынуждены искать новые стимулы: вернуть трейд-ин и рассрочки.

Если 5-7 лет назад честное имя девелопера являлось гарантом продаж, то сейчас многолетняя репутация девальвирована, потому что из-за проектного финансирования потребитель чувствует себя абсолютно защищенным. Все это ведет к тому, что побеждает не лучший продукт, а победивший продукт становится лучшим. Есть компании, которые активно растут, имея не очень хорошую застройку. Потребитель же считает ее эталонной, потому что именно эти компании активно растут.

Прибыль девелоперов сегодня выражена не в деньгах, а в готовых квартирах, с которыми не всегда понятно, что делать. Их можно очень быстро продать, но тогда ты выставляешь их против своих же квартир по цене ниже. Это нелогично. Продавать долго не интересно девелоперу, потому что есть стоимость денег»

Алексей Попов, – руководитель Циан.Аналитики, 23 января 2024, источник 

«Номинального роста цен в новостройках пока нет, но может начаться скрытый. В начале января 2024 крупнейшие банки ввели для застройщиков комиссию при выдаче льготных ипотечных кредитов. Ожидаемое следствие этой инициативы - рост цен на новостройки (из-за стремления девелоперов перенести эти выплаты на покупателей). По состоянию на середину января резкого роста номинальных цен предложения не зафиксировано. Квадратный метр в Москве за 2 недели подорожал на 0,2%, в Подмосковье - на 0,1% (что укладывается в тренд последних месяцев).

Рост цен может носить скрытый характер, когда сумма, включающая комиссию (~8% от суммы кредита), озвучивается устно для тех, кто планирует кредитоваться в соответсттвующих банках. Такая практика вряд ли понравится ЦБ, т.к. несет ровно те же риски, что и при выдаче кредитов по “нулевой” ипотеке (ведь справедливая оценка залога становится заметно меньше суммы взятого кредита)»

Виталий Злочевский, – президент Гильдии риэлторов Приамурья, 23 января 2024, источник 

«В январе-феврале этого года затишья я не жду – люди будут стараться запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда льготной ипотеки, так что у риелторов будет достаточно работы. Далее, в марте, рынок начнет остывать. А после этого будет как минимум стагнация, а как максимум – снижение цен.

У нас есть так называемая Дальневосточная ипотека под 2%. Это основной двигатель торговли на Дальнем Востоке, она составляет примерно две трети от всех ипотечных сделок. Конечно, она выдается только на первичный рынок. И, конечно, это разгоняет цены. За 4 года средние цены по Благовещенску увеличились примерно в 2,5 раза. А на вторичном рынке квартиры дешевле, разбег процентов в 30–40. Примерно 150 тысяч за квадратный метр стоит "первичка", и 100–120 тысяч – "вторичка". В "свежих" квартирах с хорошим ремонтом цена может доходить до 130 тыс. за "квадрат".

Сделок с льготной ипотекой у нас не так много, как с Дальневосточной, так что, думаю, влияние изменений в льготной ипотеке на наш рынок будет менее значительным, чем в центральных районах России...

Я думаю, что приводит (дальневосточная ипотека к формированию регионального пузыря – прим.). Не могу выразить это в цифрах, потому что не видел отдельной статистики именно по этой ипотеке. Но, думаю, как и обычная льготная ипотека – семейная, сельская – она тоже приводит к надуванию пузыря.

В сегменте первичной недвижимости очень популярно такое явление как завышение цены. И те, кто не сможет оплачивать кредит, попадут в крайне сложную ситуацию. Банк будет забирать квартиры, оценивать их, и цена эта будет значительно ниже, чем залоговая. А значит люди могут оказаться "в минусе". Поэтому проблема пузыря есть, она назревает»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 23 января 2024, источник 

«На вторичке те же тенденции, что и в самом начале года. Предложение в спальных районах СПб продолжает уверенно прибывать - плюс 2,7% за неделю и уже - плюс 4,8% к началу месяца... Активность покупателей слабая, но стабильная. С прямыми деньгами, те кто меняет недвижимость, получатели субсидий и редкие ипотечники.

Цены реальных сделок не катастрофически, но все же заметно отличаются от рекламных. Чтобы квартира ушла, надо выставлять ее по нижней границе рынка. И быть готовым к небольшому дисконту. У нас просела конверсия из обращений в сделки по программе выкупа квартир (надеюсь – ненадолго). Главная причина - расхождение ожиданий собственников с реалиями рынка. Мы ориентируемся на реальные цены сделок здесь и сейчас, продавцы - на уровень цен в рекламе. В объявлениях они остались почти неизменными с ноября-декабря, а вот чтобы продать, надо подвинуться на 3-5%. К тому же у собственников всегда завышенные ожидания относительно даже средних цен в рекламе...

Новостройки. С ипотекой и господдержкой по-прежнему ясности нет. Понятно, что банкам она стала невыгодной. Застройщики доплачивать не готовы. Зашивать комиссию в цену удается не всегда. Ценовой разрыв между вторичкой и первичкой и так продолжает увеличиваться. Компромисс неизбежен, но когда и какой? Судя по доступной на Домклике статистике, доля ипотечных сделок с новостройками у Сбера снизилась и за последние 30 дней составила 31%. В конце года этот же показатель – 43%. Зато доля сделок со вторичкой, несмотря на высокие ставки, достигла 53%»

Иван Чебесков, – замминистра финансов РФ, 24 января 2024, источник 

«До сих пор есть мнение, что льготная ипотечная программа – это хороший способ поддержки для граждан. Но что у нас получилось? Когда субсидия даётся на весь рынок, когда субсидируется практически 100% всего первичного рынка, мы понимаем, что тут нет речи о какой-то поддержке. То есть, это не работает.

Мы видим результаты – цены выросли, доступность жилья на самом деле снизилась, то есть тех результатов, которые мы хотели добиться именно для граждан, мы не всегда добиваемся. Поэтому мы и говорим: чтобы льготные программы стали действительно мерой поддержки, они должны быть точечные, они не должны составлять большую часть рынка, они должны составлять меньшую часть рынка.

Тогда это действительно помогает гражданам, не влияет так сильно на цены и помогает тем, кому это действительно необходимо. Поэтому мы действительно сейчас вот пытаемся проработать системный подход вместе с коллегами из Банка России, Минэкономразвития, с банками, чтобы те искажения, которые на рынке произошли, чтобы это все-таки скорректировать в рамках тех поручений, которые дал президент.

Застройщики ведут себя очень рационально. Когда они видят сильное повышение спроса, они начинают повышать цены. Ещё идёт расширение льготных программ, как мы видим, ещё идёт повышение спроса – они начинают повышать цену. И здесь, конечно, мы в какой-то степени действительно подсаживаем строительную отрасль на эти льготные программы. И тут никто не спорит, что сокращение участия в льготной ипотеке должно быть постепенным, чтобы не оказать влияние на строительную отрасль»

Рустэм Марданов, – начальник ГУ Банка России по ЦФО, 24 января 2024, источник 

«В последние месяцы 2023 года удельный вес льготных кредитов по России составил более 80%. То есть люди берут только льготные кредиты. Если в общем объеме выдачи на них приходится 10% общего объема, это нормально. 15% – терпимо. Но 80% – сами понимаете. Если льготные кредиты могут взять все желающие, идет нарушение нормальных условий деятельности на рынке.

Сейчас в правительстве обсуждают изменения по условиям выдачи льготной ипотеки. Планируется, что они вступят в силу после того, как истечет срок действия действующих программ.

Есть категории граждан, которые должны попадать под льготы целевым образом. Например, многодетные семьи, у которых доход ограничен. Правительство и Центробанк думают, как их поддержать. Также есть области, где жилье строится только в столицах регионов. Но в других городах тоже нужно новое жилье. Будут приезжать учителя, врачи – где они будут жить? Это также нужно учесть при формировании льготных программ»

Анжелика Альшаева, – генеральный директор агентства недвижимости «КВС», 24 января 2024, источник 

«Мы видим, что в первые недели января количество звонков от потенциальных клиентов осталось на уровне аналогичных периодов ноября-декабря, но количество бронирований уменьшилось.

Основным препятствием стало увеличение первоначального взноса по программе господдержки до 30% и сокращение максимальной суммы кредита до 6 млн руб. По сути, это однокомнатная квартира, даже если смотреть проекты в Ленинградской области. Все желающие купить 2-3-комнатную квартиру, если не попадают под условия семейной ипотеки, должны либо дополнительно увеличить первый взнос, либо брать кредит по рыночной ставке 16-17%, и должно пройти время, чтобы люди к этому привыкли.

Спрос в 2024 году уже не достигнет уровня прошлого года. Вероятнее всего, застройщики будут придерживать вывод новых проектов, строительство которых еще не начато. И такая ситуация будет сохраняться до тех пор, пока не изменятся условия кредитования...

По моим данным, те застройщики, которые пошли на условия банков, установивших комиссию, в среднем увеличивают стоимость от 5 до 9%. Мы увеличиваем на 5%. При этом у клиента есть выбор: взять ипотеку в Сбере, ВТБ и так далее, и его цена будет выше на 5%, или получить ипотеку, например, в "Дом рф", который не берет комиссию, и приобрести квартиру по меньшей стоимости. Но нужно понимать, что у "Дом рф" и небольших банков, которые сейчас не берут комиссию с застройщиков, есть определенные сложности со скоростью работы, с большими объемами выдачи.

Недавно прошла встреча Центробанка, ФАС и ряда застройщиков, но договориться не удалось. Сейчас все наблюдают друг за другом, и я думаю, что будут наблюдать до конца января, а может быть, и до конца февраля»

Алексей Попов, – руководитель Циан.Аналитики, 24 января 2024, источник 

«Бурный рост рынка новостроек в последние годы, обусловленный массовым распространением льготных ипотечных программ, почти не изменил соотношение числа сделок на первичном и вторичном рынках — в масштабе РФ оно последние году держится на уровне "один к пяти".

Больше всего сделок по ДДУ с новостройками (в % от продаж по ДКП) — в столичных агломерацииях, межрегиональных центрах (Тюменская, Новосибирская, Свердловская области), а также в регионах, где советского жилого фонда недостаточно (Калининградская область) и/или он не соответствует современным требованиям (Якутия, Чувашия, Архангельская область). Соотношение по числу сделок даже на наиболее развитых рынках смещается в пользу нового жилья очень медленно. Частично это связано с ростом спроса на загородную недвижимость, которая практически никогда не продается через ДДУ»

Анна Землянова, – главный аналитик Совкомбанка, 25 января 2024, источник 

«По нашим оценкам, в 2024 году семейная программа будет новым локомотивом на первичном рынке. В прошлом году выдачи семейной ипотеки резко выросли и превысили объемы выдач льготной ипотеки. В 2024 году ее выдачи, вероятно, продолжат расти.

Банк поддерживает продление программы, но считает, что необходимо повышать адресность семейной ипотеки. На наш взгляд, стоит "отсекать" таких потенциальных заемщиков, которые имеют достаточный уровень дохода для покупки квартиры по рыночной ипотеке... Также необходимо привязать максимальный размер кредита в каждом регионе к средним доходам, поскольку существует высокая неоднородность. Возможно, интересной идеей было бы субсидировать не ставку по ипотеке, а первоначальный взнос. В моменты роста ключевой ставки программа будет меньше искажать трансмиссионный механизм Банка России, при этом выполняя задачу по повышению доступности жилья.

Ставка по семейной ипотеке должна оставаться на таком уровне, при котором ежемесячный платеж по кредиту для семей будет комфортным - не более 30% доходов. Возможно, стоит рассмотреть дифференциацию ставок по госпрограмме с учетом доходов семей и стоимости жилья отдельно в каждом регионе»

Кирилл Царев, – первый зампред правления Сбербанка, 25 января 2024, источник 

«Для нас ипотека по госпрограммам стала фактически убыточной. Сейчас это означает, что новые подобные сделки на тех условиях, которые были до этого, нам нет смысла выдавать. <...> С сентября мы просто понимали, что ее привлекательность снижается, фактически к ноябрю доходность составляла уже порядка нуля. <...> На первом шаге наша бизнес-модель еще позволяла выдавать кредиты. На шаге, который вступил в силу в этом году, она уже для нас экономически нецелесообразна.

Программа 2020-го – относительно широкая, универсальная. В ней, на мой взгляд, появлялись и появляются не только те категории клиентов, кому нужна поддержка, но и те, кто видит определенный экономический арбитраж. Когда у вас ставка по депозиту банков 14–15%, а квартиру стоимостью 6 млн руб. в рамках госпрограммы можно взять со ставкой от 8%, при этом в стране еще есть инфляция, вы способствуете тому, чтобы на рынок потенциально пришли не всегда те люди, кому такая квартира нужна. Давайте их назовем инвесторами.

После изменения условий мы видим, что, если квартира действительно была нужна, клиент ищет те или иные варианты, как ее все равно приобрести. Если это был вопрос больше инвестиционный, желание на возникших процентных спредах что-то получить, тогда, возможно, проще от этой сделки отказаться.

Нас рассудит рынок: если есть игроки, готовые работать в изменившихся условиях по старым правилам, пусть работают. Но в текущей ситуации это экономически убыточно.

В конечном итоге мы придем к какому-то балансу с точки зрения нахождения ценовых условий. В текущем режиме без какого-то субсидирования либо возвращения назад финансирования части расходов банков со стороны государства к балансу мы все равно не придем. Но посмотрим. Здесь важно, чтобы параллельно не появлялись какие-то альтернативные схемы.

Мы уже начинаем видеть разные идеи на рынке, которые номинально звучат как программа, в которой никакого субсидирования нет, но не факт, что там напрямую сразу используются эскроу-счета. Это еще раз подтверждает, что экономически другие банки с нами согласны, что в этой структуре сделки программа для банков является убыточной. Просто это вопрос способа, которым тот или иной банк компенсирует эти расходы.

И сейчас мы просто будем смотреть за тем, как будет в ближайшее время развиваться ситуация. Еще несколько недель – и нам будут примерно понятны все варианты, как можно осуществлять финансирование этих сделок с учетом текущих экономических параметров.

Думаю, что для нахождения каких-то системных решений необходимо еще несколько недель, может быть, даже месяцев. <...> На наш взгляд, в текущем режиме сделки для банков являются убыточными. А значит, должен быть найден механизм, как эти сделки перестают быть такими. Один из вариантов – это субсидия, когда застройщик сам субсидирует.

В сегменте ипотеки с господдержкой снижение объема выдач будет, наверное, 30%, может быть, 40% в первом полугодии относительно конца 2023 года. А на общем объеме – минус 20–30% потенциально. Это при текущем уровне информации, при текущих цифрах. Не все факторы принятых решений еще до конца отыграны рынком.

Существенного роста цен не будет. Да, цена, возможно, изменится, но не драматически. Потенциально мы должны увидеть, что рост цены приводит к замедлению объемов продаж. Теперь рынок должен найти новый баланс и в цене, и в количестве: сколько квартир, сколько клиентов, по какой цене и по какой ставке»

Сергей Пахомов, – глава комитета ГД по строительству и ЖКХ, 26 января 2024, источник 

«Сегодня мы действительно оказались в ситуации, когда кроме ипотеки (льготной ипотеки в том числе), нет никаких реальных механизмов приобретения жилья, которые могут оказать влияние на рынок. Замкнутый круг, при котором цена за квадратный метр будет всегда расти, а государство будет вынуждено прижимать по параметрам либо строителей, либо банки. Более того, льготная ипотека всё чаще используется как инвестиционный инструмент, что также влияет на цену жилья, и не в сторону понижения.

В очередной раз отметил, что следует запускать программы по некоммерческому найму жилья, и делать это как можно скорей. Но здесь мы должны дать строителям дополнительные инструменты, чтобы создать интерес в реализации проекта. Например, бесплатно предоставлять земельные участки под такую застройку и подвод сетей.

Поднимается вопрос, о том, что было бы честным ограничить и маржинальность застройщиков, если используются государственные деньги в качестве поддержки. Пока этот механизм выглядит очень сложно, но нам все равно придется эту тему рассмотреть.

Что касается дифференцированной ставки ипотеки для разных регионов, то есть идея кластеризации по объемам жилищного строительства, цене квадратного метра и покупательской способности в зависимости от региона. Логично было бы при таком подходе ввести однократность использования возможности покупки жилья гражданами по льготной ипотеке. Свои детальные предложения для коллег из Правительства обязательно подготовим»

Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль», 26 января 2024, источник 

«Декабрь 2023 года стал единственным декабрем, пожалуй, за всю историю наблюдений, когда количество сделок показало снижение относительно предыдущих месяцев. При этом рынок новостроек зафиксировал очередной рекорд. Вот такой вот дуализм.

1. Количество сделок на вторичном рынке (Москвы – прим.) в декабре сократилось к ноябрю на 3%, к октябрю на 13% и составило 14864 сделки.

2. Общая ипотека на первичном и вторичном рынке к ноябрю сократилась на 5%. Здесь явно дисбаланс. На вторичном рынке она сокращалась быстрее и больше. Однако, рынок новостроек, стимулированный льготной ипотекой, показатели не сокращал, а даже наоборот.

3. Первичный рынок продемонстрировал рекордный декабрь 18856 сделок. Объявление о сокращении параметров льготной ипотеки стало стимулом для покупателя. У нас такая игра национальная – "успеть запрыгнуть в последний вагон". Это, кстати, еще проявится во втором квартале 2024 года перед "окончанием" срока действия льготой ипотеки.

4. В целом год стал рекордным по количеству сделок и на первичном, и на вторичном рынке. Я давно наблюдаю за показателями московского рынка недвижимости, и в этом году впервые показатели продаж новостроек за месяц превысили количество сделок на вторичном рынке. Начиная с сентября новостроек в Москве продавалось больше, чем вторичных квартир.

5. Вот еще интересный факт декабря: Несмотря на то, что витринные цены на объекты росли всю осень и декабрь тоже, мы зафиксировали в декабре значительное падение средней стоимости проданного лота. Это подтверждает тенденцию вымывания ликвидных квартир по оптимальной цене. То есть цена растет, а люди выбирают для покупки объекты дешевле чем прежде. Вот такой парадокс»

Сергей Зайцев, – директор по продажам компании «Этажи», 27 января 2024, источник 

«Около половины банков, которые раньше без проблем кредитовали приобретение квартиры в строящемся доме по семейной или льготной ипотеке посредством переуступки прав от существующего дольщика покупателю, уже сейчас отказываются оформлять такие кредиты. Если при продаже от застройщика гарантом внесения комиссии становится девелопер, хотя многие из них выступили против такой идеи, то при продаже от одного физического лица другому платить эту комиссию некому...

Такое сокращение возможностей по продаже квартир от дольщиков в строящихся домах, естественно, привело к росту дисконта со стороны частных инвесторов, реализующих свои квартиры по данной схеме, ведь при полном отказе банков от кредитования покупки таких объектов по льготным программам продавцы теряют главное преимущество – дешевую ипотеку, и им будет сложно конкурировать как с застройщиками, так и с продавцами уже готового жилья.

Квартиры в строящихся домах от дольщиков сейчас являются одним из самых привлекательных вариантов для покупки. В данном случае можно получить скидку в 8–10%. При этом выросшее количество объектов со скидками сейчас подогревает интерес покупателей в указанном сегменте»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 28 января 2024, источник 

«Теперь могу смело утверждать,что рынок недвижимости в России проходит период повышенных ставок уверенно! Статистика по сети Этажей в России по вторичному рынку и загородной недвижимости (данные по состоянию на сегодняшнее утро).

Новые задатки среднее по рабочим дням в январе 2024 к декабрю 2023 - минус 21% (это вполне нормально). А к ноябрю 2023 минус 32%, ноябрь еще был по старым ставкам. Причем если брали только эту неделю, включая субботу то было бы цифры минус 12 и минус 19 примерно. Практика показывает, что рынок в РФ по новым активностям набирает темп только на третьей рабочей неделе. Поэтому я оцениваю эти цифры как очень оптимистичные!

Теперь по ипотечным консультациям (все виды) - тут просто приятный сюрприз по консультациям сеть Этажей идет плюс 5,2% к средним рабочим дням декабря и всего минус 15,7% к средним показателям ноября. К январю 2023 года этот январь идет минус 4,8 %.

Что видим из негативного - снижается конверсия, по вторичной недвижимости, люди одобряются но не спешат выходить на сделки, все понимают, что такие ставки на период 4-8 месяцев, потом можно будет рефинансироваться, но объективно цифры ежемесячного платежа сейчас большие и не все уверены что ставки быстро начнут снижаться.

Резко снизились заявки на ипотеку с господдержкой, семейная вполне стабильна. Все таки все это игры разума с господдержкой дали о себе знать. Цены на недвижимость в России не падают. Предварительные данные показывают что в январе опять будет рост. Странно»

Валерий Кочетков, – директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимость, 29 января 2024, источник 

«Чтобы выйти из "квадратных метров" и перейти в более высокие депозиты, инвесторы, которые с помощью льготной ипотеки покупали квартиры на этапе строительства, могут понизить цены до себестоимости покупки плюс набежавшие проценты – в зависимости от срока покупки и этапа стройки снижение может составить до 30%.

После недавних изменений по льготной ипотеке и отмене их распространения на договоры переуступки спрос на такие квартиры упал на 70%. Теперь они интересны только покупателям со 100%-ной оплатой, а клиенты с ипотекой выбирают квартиры от застройщика, даже если предложения по переуступке имеют планировки, которых не осталось у застройщика. Это уже привело к росту дисконта. Сейчас квартиры по переуступке предлагаются также со скидками 7–10%, но, думаю, часть таких инвесторов скоро снизит цену и предложит дисконт 15-20%»

Иван Носов, – директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС, 29 января 2024, источник 

«За 2023 год мы продали около 315 тысяч кв. м. В 2022 году было поменьше – около 250 тысяч кв. м. Надо учитывать, что и ассортимент расширился. Прошедший год давал покупателям много поводов ускорять принятие решений, однако по статистике, по основным показателям, для застройщиков год был очень неплохим. В 2022 году мы вывели на рынок 180 тысяч кв. м, в 2023-м – около 200 тысяч кв. м.

На протяжении года средние цены в новостройках ЦДС практически не росли. Как в конце 2022-го вышли на уровень около 180 тысяч за "квадрат", так и держались до конца 2023-го. Доля ипотеки увеличилась: от 85% до 90%. Практически все кредитные сделки проходили по льготным программам. По рыночным ставкам были единичные продажи.

На 2024 год мы ни в одном базовом сценарии не закладываем рост продаж. Будем осторожно развивать адресную программу. В этом году нам есть что продавать и что строить. Запускать объекты теми же темпами, что в предыдущие годы, мы не будем. Придется действовать осторожно, точечно, с оглядкой.

Сейчас вся конструкция, которая опирается на ключевую ставку, на ипотеку и льготные программы, испытывает определенное давление. Как будет выглядеть рынок после отмены льгот, никто не рискнет предположить. Хотя 5–6 лет назад мы жили без доминирующей роли ипотеки и как-то справлялись»

Рустам Азизов, – директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101», 29 января 2024, источник 

«Повысить доступность квартир в новостройках может снижение первоначального взноса по ипотеке, отмена недавно введенных банковских комиссий и возврат повышенного лимита по ипотеке для столичных регионов.

Крупнейшие банки России ввели для девелоперов дополнительную комиссию за продажу квартир по льготным программам, что стало непредвиденной нагрузкой на финансовую модель проекта. Так как платить комиссию нужно до раскрытия эскроу-счетов, девелоперам, возможно, придется брать у банков дополнительный кредит, что может привести к росту цен на жилье, даже если это противоречит интересам застройщика и отразится на темпах продаж.

Поэтому представляется целесообразным ликвидировать саму возможность введения таких мер, как банковские комиссии. Например, повысить ставку по семейной ипотеке на 1 п.п., до 7%. А по программе с господдержкой, которая сегодня занимает более 50% от общего объема выданных ипотечных кредитов, – на 4 п.п., с 8 до 12%. Это значительно сократит расходы государства. В отсутствие комиссий девелоперы, если им позволяет финансовая модель, смогут направить всю сумму этой комиссии или ее часть на самостоятельное субсидирование ставки до уровня ниже 10%.

Также стоит увеличить лимит по размеру ипотечного кредита для заемщика с 6 до 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга Московской и Ленинградской областей, а также снизить первоначальный взнос по ипотеке с 30 до 20% с условием сохранения тщательной процедуры скоринга заемщиков. Таким образом, условия по ипотечным программам с господдержкой станут снова приемлемыми для покупателей»

Павел Луценко, – генеральный директор портала «Мир квартир», 29 января 2024, источник 

«В январе новостройки все еще показывают рост, но, в отличие от конца прошлого года, когда цены подогревались ажиотажным спросом, в некоторых городах сейчас уже началось снижение. Не исключено, что этот тренд продолжится в феврале-марте, так как выдача льготной ипотеки сильно упала и многие банки сократили круг аффилированных застройщиков. Уменьшилось на 4% и предложение на рынке.

Если же посмотреть прирост цен за 12 месяцев, с января прошлого года по январь нынешнего, квадратный метр на первичном рынке вырос на 18,2%, средний лот – на 18,6%. Ну а если сравнивать январскую динамику с прошлогодней, то она гораздо выше, так как первый месяц 2023 года показывал практически нулевой прирост. Вывод – пока доступную ипотеку покупателям хоть на какие-то объекты удается получить, жизнь на рынке новостроек продолжается»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 30 января 2024, источник 

«То, что происходит и происходило в разных странах с рынком жилья, для нас очень важный урок. Если на рынке жилья бум, то с большой вероятностью он может привести к кризису. Нам очень важно этого избегать, поэтому мы выступаем за сбалансированное развитие ипотечного кредитования.

Нельзя путать доступность жилья и доступность ипотеки. Потому что даже если процентные ставки низкие, но человек должен брать больший объем кредита, – так как в результате массовых льготных программ выросли цены, – то это не означает повышения доступности жилья.

Доступность жилья определяется несколькими факторами. Прежде всего, доходы населения должны расти быстрее цен на жилье, должна повышаться эффективность строительства, должны снижаться издержки. И, конечно, должны быть умеренные процентные ставки по ипотеке даже без льготных программ – у нас они были, когда инфляция была на уровне цели. Тогда у нас началось достаточно активное развитие ипотеки именно из-за снижения рыночных ставок.

Льготная ипотека, если приводит к росту цен на жилье, не повышает его доступность. Даже если ежемесячный платеж не вырос, общая долговая нагрузка заемщика все равно растет. Потому что мы видим, что средние сроки ипотечного кредита выросли с 18 лет в 2020 году до 25 лет»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 30 января 2024, источник 

«Точно ждем существенного торможения темпов роста цен на жилье в целом по стране, потому что они были очень высокие. И если посмотреть последние два-три года, их нельзя объяснить тем, что какое-то время цены росли более низкими темпами. Но картина, скорее всего, будет различаться от региона к региону, так как и взлет цен в последние годы был разным в разных частях страны»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 30 января 2024, источник 

«За массовые льготные программы (ипотечные – прим.) платят другие налогоплательщики, которые не пользуются этими льготами. Поэтому программы, на мой взгляд, должны быть адресные, пример – семейная, сельская, дальневосточная ипотека. Они направлены на решение тех задач, которые не решаются рыночными методами»

Александр Данилов, – директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ, 30 января 2024, источник 

«С учетом ужесточения самих льготных программ, которое произошло по линии правительства, а также нашей макропруденциальной политики, мы ожидаем темпы роста (ипотечного кредитования в 2024 году – прим.) в районе где-то 7-12%, то есть это достаточно сильное снижение темпов роста, но это более адекватный уровень, потому что то, что мы сейчас видим, – 35% – ну это очень, очень высокий – явный признак перегрева»

Александр Данилов, – директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ, 30 января 2024, источник 

«На первичке до 90% выдается в рамках льготных программ, что ненормально. Это означает, что льготные программы доступны всем, это не очень правильно. Мы выступаем за более целевой характер льготных программ, считаем, что они должны быть доступны тем, кто нуждается, а не просто всем подряд. На сегодняшний день нет ни имущественного ценза, ни материального ценза, в принципе льготную ипотеку может получить любой человек с любым доходом.

Надеемся, что в этом году условия будут пересмотрены и вся эта конфигурация льготных программ будет существенным образом переработана в пользу таких адресных целевых программ. Это позволит избежать ситуации с высоким перегревом цен, когда преимущества от сниженных ипотечных ставок по сути пошли в рост цены. А если посмотреть любые метрики, роста доступности жилья не произошло»

Александр Данилов, – директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ, 30 января 2024, источник 

«Льготная ипотека остается выгодной для банков и после ужесточения ее параметров: маржа упала, но остается в плюсе, и кредитные организации, заявляя о ее убыточности, манипулируют цифрами.

Мы в процессе, ведем диалог с банками, ждем от них цифры, дискутируем с ними. Есть элемент (это мое оценочное суждение) лукавства с их стороны в этих расчетах...

Два примера некорректного расчета банками маржинальности льготной ипотеки. Один банк учитывает в доходности планируемое увеличение макронадбавок к ипотеке (ЦБ с 1 марта 2024 года повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотеке заемщикам с высокой долговой нагрузкой). То есть иными словами, он хочет, чтобы Минфин компенсировал ему выдачи кредитов с высоким риском. Как вам такое вообще?

Второй пример связан с нормативом краткосрочной ликвидности (НКЛ). Помните, у нас были послабления по НКЛ. Мы дали рекомендацию, что ниже определенного уровня лучше не снижать, но, к сожалению, отдельные банки все-таки допустили снижение норматива, иными словами, росли просто высокими темпами, утилизируя свою подушку ликвидности. А мы с нового года отменяем послабления по НКЛ и вводим плату, если надо добирать и не хватает собственной ликвидности. Банк говорит: вы ужесточаете требование по НКЛ, мы до этого потратились, ликвидность свою частично проели, теперь нам надо ее восполнять, эти средства из-за повышенного спроса стали дороже, давайте это тоже заложим в расчет. То есть пусть Минфин нам это компенсирует. Как вам это нравится вообще?

Если исключить эти два момента из расчетов, льготная ипотека уже будет прибыльной для банка. Чтобы вы понимали уровень хотелок, доходность этих программ до ужесточения со стороны правительства была сильно выше 20% годовых. По отдельным - в районе 50%. То есть банки были в шоколаде, сейчас доходность у них упала, но пока в наших расчетах я не вижу отрицательной доходности»