ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #255

Герман Греф, – глава Сбербанка, 28 февраля 2024, источник

«Мы будем балансировать вместе с нашими клиентами, застройщиками, так, чтобы мы не генерировали убыток в таком гигантском портфеле (ипотечном – прим.). Но конечно же, мы не можем допустить такого резко обрыва, чтобы пострадали наши клиенты и в конечном итоге качество нашего портфеля.

На мой взгляд, это (ужесточение условий выдачи льготной ипотеки –прим.) типичная ошибка в принятии решения. Чем она была продиктована, я сейчас не буду говорить, но очевидно, что банки лишили стимула заниматься ипотекой, потому что она стала убыточной.

Кто-то придумал, что банки зарабатывают 5% маржи на ипотеку, но настолько непрофессионально были сделаны выводы, что даже стыдно было слушать. Если бы банки зарабатывали такие деньги, у нас бы сейчас была битва за то, чтобы выдать кредиты.

Мы ищем выход, потому что мы вынуждены какой-то уровень ипотеки поддерживать,чтобы обеспечить качество портфеля и выживаемость девелоперских компаний.

Еще с начала 2023 года выступал за сокращение государственных ипотечных программ. Когда у нас 80% выдач приходится на кредиты с господдержкой, это не нормально. Мы говорили, что если мы так сильно ее раскачаем, то потом сразу же надо думать, как ее останавливать, это будет очень болезненный процесс. Остановка наложилась еще и на борьбу с инфляцией, поэтому очень жесткая остановка.

У кого с маржой все хорошо, так это у строителей. В общем, строители должны внести свой вклад в то, чтобы это смягчение произвести. Мы работаем с нулевой рентабельностью, но так, чтобы не работать в убыток. Мы снизили размер комиссий существенно, при этом выдачи по ипотеке падают в разы по сравнению с пиками, если смотреть декабрь 2023 года и наш прогноз на март 2024 года, то разница в выдачах будет составлять в 4 раза. Если сравнивать февраль 2023 года и февраль 2024 года, там, по-моему, уже гэп в два раза. При этом наша доля выдач на рынке не падает, это говорит о том, что рынок сильно затормозился. Нужно находить какие-то решения, которые устраивают все стороны»

Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль», 28 февраля 2024, источник 

«ЦБ впервые опубликовал протокол того, как принималось решение по ключевой ставке. Вот главные тезисы, которые важны для рынка недвижимости:

• Совет директоров обсуждал возможность увеличения процентной ставки до 17% годовых. Однако от этой идеи отказались, в частности, из-за опасений, что ограничения могут повлечь за собой риск снижения инфляции ниже целевого уровня (4%) к 2025 году.
  
• Планируется постепенное снижение процентной ставки, то есть Центральный Банк собирается уменьшать ее темп медленнее, чем повышал. Большинство участников заседания ожидают, что снижение ставки может начаться во второй половине 2024 года.
  
• Потребительский спрос остается высоким, но начал реагировать на ужесточение денежно-кредитных условий. Усиливаются тенденции к сбережению.
  

Что это для нас?

•  Высокие ставки ипотеки ждут нас на протяжении всего 2024 года
  
• Спрос на вторичное недвижимость будет ослабленным.
  
• Пока видим, что количество обращений ниже на 15-20% к медиане прошлого года.
  
• Цены будут находится под давлением.
  
• Ждем продавцов на рынке. Их по прежнему недостаточно»
  
  

Никита Кричевский, – доктор экономических наук, 28 февраля 2024, источник 

«Вездесущие консалтеры сообщают, что потенциальный спрос в сегменте ИЖС может составлять 2,4 млрд кв м, в Московском регионе – 340 млн кв м. А потенциальных покупателей аж 19 миллионов. Причина, почему спрос не реализуется, проста – у народа денег нет. А так желающих вагон. Но не только деньги стали причиной.

Люди давно ушли от желания иметь простую «советскую» дачу. Их перестают устраивать и коттеджные поселки (КП). Им нужен «город в городе», в котором есть инженерная, социальная и прочая инфраструктура. Сейчас даже в КП на 500-800 домов эта проблема объективно не решается.

Нынешние застройщики привычно видят потенциальных купцов в образе «молодежи, любящей путешествовать». Фантастика. Молодежи нужна городская движуха, поездки без утренних-вечерних пробок по 1,5 часа, как на «Рублевке» или «Новой Риге», и общение, а оно в опять городе. А загородка – это выходные, баня, шашлычок и домой.

Загородная жизнь нужна не молодым, а их состоявшимся родителям 45-50+. Но это совсем другой набор: ресторанчик, сиделки-помощницы, фитнес, SPA с парикмахерской и массажем и непременная многопрофильная медицина, чтоб консультации, анализы, лечение.

Знаете, сколько стоят дома на продажу, например, в КП «Павлово»? От 600 млн руб. Народ когда-то отстроился, но эпоха шальных денег закончилась, кто-то развелся, кто-то уехал, иных посадили, а другие умерли и все, жизнь затухает.

Что до "города в городе", то это совсем другая философия бизнеса: не построил-продал-окэшился, а долговременные инвестиции и рентабельность на грани. Кто-нибудь знает таких "философов"? Вот и я нет»

Татьяна Решетникова, – заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи», 28 февраля 2024, источник 

«Если в 2023 году в целом по всем банкам удавалось достичь одобряемости (ипотечных заявок – прим.) на уровне 80–82%, то в январе-феврале текущего года она резко снизилась до 73%, при этом значительнее всего одобряемость упала именно по банкам с самой большой долей выдачи ипотеки.

Банки стали оценивать не только реальную долговую нагрузку заемщиков, но и потенциальную, к которой можно отнести кредитные карты, которые были оформлены, но ими никогда не пользовались или одобренные заявки на кредиты.

С 1 марта 2024 года Центробанк вводит новые ограничения в отношении размера первоначального взноса и текущей долговой нагрузки потенциальных заемщиков. С учетом этих нововведений одобряемость заявок на выдачу ипотечных кредитов продолжит снижаться, не исключено, что в перспективе нескольких месяцев она может стать ниже 50%.

Часть банков уже сейчас стали запрашивать дополнительные пакеты документов по одобренным заявкам, в случаях, когда у потенциальных заемщиков существует большая долговая нагрузка»

Виталий Мутко, – глава ДОМ.РФ, 29 февраля 2024, источник 

«До конца полугодия произойдет перетекание спроса со вторичного рынка недвижимости на первичный, это остановит цены на вторичном, а на первичном рост цен будет заторможен увеличением предложения с умеренным снижением спроса.

Сейчас этот дисбаланс (существовавший на рынке в конце 2023 года, когда спрос существенно опережал предложение – прим.) будет уходить, на вторичном рынке цены или остановятся, или будут снижаться. В основном переток пойдет на первичный рынок. Здесь до 1 июля будут действовать все меры поддержки, включая льготную программу. Сейчас президент объявил, что семейная ипотека будет продлена, дальневосточная будет продлена. Надеюсь, что до конца года будет работать IT-ипотека»

Виталий Мутко, – глава ДОМ.РФ, 29 февраля 2024, источник 

«Все на рынке жилья достаточно неплохо. Первые месяцы – январь и февраль – ясно, что у нас нет такого падения. Следующий месяц падение в ипотечных кредитах будет значительно больше. <…> Москва будет больше падать, потому что здесь 6 млн сейчас кредит (максимальный размер кредита по госпрограммам – прим.).

Ожидаемое замедление выдачи ипотеки в марте также объясняется высокой сравнительной базой: в марте 2023 года начался ажиотажный спрос на жилищные кредиты. В целом спрос на жилищные кредиты все больше будет перетекать в сегмент программ с господдержкой»

Виталий Мутко, – глава ДОМ.РФ, 29 февраля 2024, источник 

«Мы понимаем, что сейчас спрос (на рынке ипотеки – прим.) снизится, и он будет в 24 году не на том уровне, на котором был в прошлом году. В принципе спад 30-40%. Ипотечное кредитование жилья – это рыночная сфера, которая зависит от ключевой ставки ЦБ. Она сдерживает…. Мы видим, что прогноз достаточно умеренный… Поэтому на рынке недвижимости спрос будет перетекать на первичный рынок, где спрос поддерживается государством. Мы это уже увидели в конце года»

Виталий Мутко, – глава ДОМ.РФ, 29 февраля 2024, источник 

«Жилые новостройки со сроком ввода 2024-2025 года проданы на 50-55%... Такой уровень соответствует здоровой рыночной модели, речи о затоваренности рынка нет. А то жилье, которое сейчас только выходит на рынок, показывает, конечно, распроданность ниже – до 40%, и я не вижу здесь никаких проблем. Как раз наоборот, никакой необходимости повышения цен не будет, потому что не будет ажиотажного спроса.

На первичном рынке будет рост (цен – прим.) в пределах инфляции. Цены (на новостройки – прим.) выросли за 3-4 года на 80%. Льготная ипотека внесла в этот рост существенный вклад. Потому что не было предложения. Это обычная рыночная практика застройщиков… Сейчас этот период прошел и будет спокойная нормальная работа. Поддержка будет только точечной»

Олег Репченко, – руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 29 февраля 2024, источник 

«В обозримом будущем надо забыть про дешевую ипотеку, ее не будет. То, что говорит нам Центробанк: если в 2024 году и начнется снижение ставок, то только во второй половине года. При этом целевой диапазон, до которого может опуститься ключевая ставка, был обозначен на уровне 13,5-15,5%.

Но рыночная ипотека оживает при ставках ниже 12%, это означает, что ключевая должна быть ниже 10%. Поэтому даже если по оптимистичному сценарию в 2024 году ключевая ставка будет снижена до 12-13%, ипотека рыночная все равно будет выдаваться под 15-17%, то есть считайте, что ее нет.

Будет ли снижаться ставка в 2025 году, достигнет ли она уровня ниже 10%, чтобы ипотека рыночная ожила, не знаю. Но я исхожу из следующего: к нам прилетел не один "чёрный лебедь", а стая "чёрных лебедей". И я думаю, что будут с удивительной регулярностью происходить неприятные события, способствующие разгону инфляции. Поэтому у Центробанка просто не будет возможности резко и до желаемого с точки зрения ипотечников уровня снизить ключевую ставку…

Ключевая ставка ниже 10%, а ипотека ниже 12% – не только в 2024 году, но и пока как-то не стабилизируется геополитика и не наступит оттепель в мировых отношениях, на мой взгляд, таких условий, скорее всего, не будет»

Константин Барсуков, – генеральный директор «Релайт-Недвижимость», 29 февраля 2024, источник 

«Семейная ипотека будет продлена, но есть надежда, что всё же не в текущем виде. Почему мне не нравится текущий вид семейной ипотеки? Потому что я не вижу в нём поддержку семей с детьми в разрезе цели повышения рождаемости...

Я решил прикинуть, какая должна быть семейная ипотека, чтобы она отвечала выше озвученной цели. И понял, что если говорить о полноценном решении задачи – семейная ипотека должна быть встроена в единую программу повышения рождаемости.

Которая должна включать в себя несколько других подпрограмм. И заботу о матери, начиная от повышения статуса материнства (вспомним этот ужасный термин "я же мать") и заканчивая вопросами трудоустройства женщины, которая кучу лет была в декрете. И вопрос занятости детей во внешкольных секциях. И вопрос поддержания бюджета семьи, которая по факту после рождения ребёнка получает минус один источник дохода и плюс один источник расходов.

И вот где-то между всем этим должна быть семейная ипотека, которая должна выдаваться с учётом остальных мероприятий в отношении конкретной семьи.

Тогда можно будет действительно говорить о том, что семейная ипотека именно для семьи. А не для того, чтобы застройщики могли продавать студии, банкиры зарабатывать на льготной ипотеке. А некоторые семьи опосредованно получать поддержку в виде низкой ставки по ипотеке.

Ну, а сегодня, как минимум, необходимо:

1. Снижать ставку по семейной ипотеке до 3-4% при покупке квартиры от 3 комнат и площадью от 70 кв.м. (второе важно, чтобы застройщики не начали делать многокомнатные клетушки)
2. Семейная ипотека должна распространяться исключительно на квартиры с отделкой. Нужно заставлять застройщиков делать такие для семей. С домами (ИЖС) тоже хорошо бы такое же условие поставить, но там думать нужно.
3. В связи с пунктами 1 и 2 нужно пересмотреть лимиты по льготной ипотеке. Возможно поставив их в зависимость от количества детей.
4. Распространить программу на вторичку в регионах, где нет новостроек или количество планируемых к вводу объектов в ближайшие три года меньше определенной доли (над её размером еще нужно подумать) от общего числа жилья в регионе. Это как минимум. А вообще, если реально говорить о поддержке семей с детьми, эта программа должна действовать на вторичке везде.
5. Семейная ипотека в одни руки – это хорошо. НО! Как быть в ситуации, когда текущую ипотеку не выплатили, но уже родился ребенок и хочется расшириться? Можно, конечно, идти по пути продажи из под залога. Разрыв сделки, покупка новой квартиры. Но, как мне кажется, проще допустить выдачу семейной ипотеки на новый объект, при условии одновременной продажи объекта, который в текущей ипотеке.

Кстати, пункт 5 можно реализовать через замену предмета залога с добавлением суммы. Грубо, есть у меня квартира в семейной ипотеке, остаток долга 4 млн. Я её продаю, покупаю другую квартиру нужно еще 2 млн доплаты. Делаем регистрацию права старой квартиры на покупателя, новой на меня. Одновременно ипотека по старой квартире прекращается, по новой возникает и банк еще добавляет 2 млн к текущему остатку.

Вообще, по сегодняшним временам эту схему можно применять и для обычных сделок. На ура пойдет. Люди приплачивать за такое легко будут. Представляете, вы свою квартиру, которая в залоге банка, продаете и действующую ипотеку по старой ставке переносите на новую квартиру»

Татьяна Решетникова, – заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи», 29 февраля 2024, источник 

«Изменения условий ипотечного кредитования снизит спрос на новостройки в 2024 году на 33%, на готовое жилье – на 27%... Рынок ипотечного кредитования сейчас находится в состоянии трансформации, Центробанк фактически принимает меры по снижению закредитованности россиян и образования ипотечного пузыря, поэтому требования к заемщикам становятся у банков все жестче, а получить ипотеку становится все сложнее.

В феврале интерес россиян к покупке квартир в новостройках оказался ниже средних значений января текущего года на 6,5%, к приобретению квартир на вторичном рынке – на 4,5%, при этом спрос на загородную недвижимость резко вырос на 17%.

Покупательский спрос все больше смещается сейчас в сегмент более доступного индивидуального жилья. В ядре спроса – земельные участки под строительство, а также дома по стоимости соразмерные одно- и двухкомнатным квартирам. Подогревает спрос в сегменте загородной недвижимости возможность оформления льготных кредитов в совокупности с более доступной ценой квадратного метра, чем в городских квартирах.

Спрос на загородную недвижимость в 2024 году может быть выше на 14%, чем годом ранее. Также высокая активность прогнозируется на рынке аренды жилья, где из-за снижения доступности ипотеки для покупки собственного жилья спрос может вырасти на 18–20% относительно прошлого года.

На фоне относительно сохраняющегося спроса в первой половине 2024 года средние цены на недвижимость продолжат расти, хоть на вторичном рынке собственники и станут более охотно делать скидки, конкурируя за покупателей. На первичном рынке будет появляться всё больше различного рода программ рассрочки и индивидуальных скидок, а вот на загородном рынке из-за высокого спроса следует ожидать более активного роста средних цен на уровне 10–12%»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 1 марта 2024, источник 

«Рынок первичного жилья, по нашему мнению, перегрет. Во второй половине прошлого года ипотека ежемесячно росла в среднем на 3,2%. В основном из-за того, что люди стремились взять льготные кредиты до ужесточения условий госпрограмм. Сыграли роль и высокие инфляционные ожидания. И за год портфель вырос почти на 35%. О перегреве говорит и высокая доля рискованных выдач, особенно на "первичке", где в конце года примерно 60% кредитов выдавалось с показателем LTV (отношение кредита к залогу) 80%»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 1 марта 2024, источник 

«Что нас еще беспокоит – это комиссии, которые ряд крупных банков стали брать с застройщиков после того, как правительство ужесточило требования к льготным программам и снизило размер компенсации. Банки обосновывают эти комиссии, в том числе, увеличением надбавок по рискованным кредитам. Проще говоря, вместо того чтобы отказываться от выдачи рискованной ипотеки, стараются компенсировать рост макропруденциальных требований за счет государства. При этом комиссию банка застройщик размазывает на всех покупателей, то есть заплатят все клиенты, а не только высокорисковые. На наш взгляд, это неприемлемо и противоречит самой идее господдержки ипотеки как способа повышения доступности жилья.

Недавно появилась еще новая схема, с аккредитивами – здесь есть аналог комиссии, которую банки получают от застройщика, и она в конечном счете тоже ляжет на плечи покупателей жилья. Буквально пару часов назад мы в сообщении на сайте предупредили, что рассматриваем эту схему тоже как недопустимую. Во-первых, деньги, которые покупатель получает в виде кредита, оказываются на незастрахованных счетах. И второе, эта схема также ведет к скрытому росту цен на жилье. Пока объемы схемы небольшие, но она начинает распространяться.

И я хочу подчеркнуть, что банки, которые ее используют, попадают в зону нашего повышенного внимания. И мы, кроме всего прочего, рассматриваем возможность учесть в регулировании уже факт использования таких аккредитивов как риск завышения стоимости обеспечения.

Плюс к этому мы хотим предложить изменения в закон о долевом строительстве, чтобы точно перекрыть лазейки, которые могут использовать для обхода эскроу-счетов. Я напомню, эскроу-счета вводились именно для того, чтобы застраховать средства граждан, которые вкладываются в покупку жилья. И мы считаем, что ипотечные кредиты должны выдаваться только с полной защищенностью средств граждан. И вот эти постоянные эксперименты с разного рода схемами в ипотеке заставляют нас торопиться со стандартом ипотечного кредитования»

Татьяна Решетникова, – заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи», 3 марта 2024, источник 

«Доля сделок без ипотеки в феврале выросла до рекордных 52%... Минимальное значение доли ипотечных сделок в общем объеме – в апреле 2023 года, когда 62,8% объектов недвижимости приобреталось с привлечением заемных средств, максимальная же доля таких сделок была в сентябре – 68,8%, когда россияне активно оформляли ипотечные кредиты на фоне начавшегося снижения доступности кредитов как на вторичное, так и на первичное жилье.

Меньше доля ипотечных сделок на рынке недвижимости отмечалась лишь в период действия заградительных ставок весной 2022 года, в период с апреля по май она была на уровне всего 40%.

Доля ипотеки может продолжить снижение на фоне новых ограничений со стороны Центробанка. Многие банки сейчас стали повышать требования даже к тем заемщикам, которые уже получили одобрение ипотеки, но еще не успели подписать кредитный договор: перепроверяют доход и уровень закредитованности и риски получения отказов выросли кратно»

Антон Силуанов, – глава Минфина РФ, 4 марта 2024, источник 

«Ипотека является одним из основных инструментов для улучшения жилищных условий граждан. В условиях существенного роста цен наша задача – поддержать граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, обеспечить доступность жилья в первую очередь для многодетных семей и семей с маленькими детьми.

При этом важно не допустить дальнейших перекосов на рынке ипотеки. Для этого мы сконцентрируем наши усилия именно на адресной и социальной направленности мер поддержки.

Необходимо снижать общее влияние льготных программ на ипотечный рынок. По итогам 2023 года объем ипотечных займов на первичном рынке за счет льготных программ достигал порядка 90%. Наша задача как регулятора снизить этот показатель до 20-25%, конкретные целевые ориентиры и конкретные параметры еще будут обсуждаться с заинтересованными участниками рынка. Но нам важно обеспечить поддержку именно граждан, а не застройщиков и банков»

Сергей Коровин, – заместитель начальника Уральского ГУ Банка России, 4 марта 2024, источник 

«Определенные признаки перегрева на рынке ипотеки есть. Выражается это, прежде всего, в большой разнице в стоимости первичного и вторичного жилья из-за распространенности льготных программ. В Свердловской области эта разница составляет 49%.

В чем тут проблема? Большой разрыв между ценой "первички" и "вторички" повышает будущий риск невозврата кредита. Ведь если заемщику придется срочно продавать заложенную квартиру, ее стоимости будет недостаточно, чтобы полностью погасить долг перед банком. То есть доступнее становится именно ипотека. Но нужно ли, чтобы люди брали больше кредитов на большие суммы? Или все-таки цель человека не кредит, а квартира, которую можно с помощью него купить? А эта возможность с ростом цены отодвигается, становится неподъемной.

Поэтому Банк России последовательно выступает за изменение условий льготной ипотеки, чтобы сделать ее более адресной, доступной тем, кому она действительно помогает решить жилищную проблему, а не инвестировать в недвижимость.

Второй важный признак перегрева – рост доли кредитов с высокой степенью риска. Это займы для людей с высоким показателем долговой нагрузки или с низким первоначальным взносом. По данным III квартала 2023 года, в целом по стране 46% ипотечных кредитов выдавалось людям, чей показатель долговой нагрузки (ПДН) больше 80%. А 60% кредитов выдавалось с первоначальным взносом меньше 20%. Эти заемщики потенциально финансово уязвимы. Более того, некоторые клиенты берут потребительский кредит на вступительный взнос. Соответственно, ПДН у них существенно растет. Это значит, что заемщик при возникновении каких-либо трудностей будет не в состоянии погашать ипотеку...

Для охлаждения рынка ипотеки Банк России использует так называемые макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска. При выдаче кредитов, на которые они распространяются, банкам придется запасать больше собственных средств. В течение 2023 года мы последовательно увеличивали надбавки... В структуре ипотечной задолженности мы видим реакцию на меры охлаждения. В целом по России доля кредитов с низким первоначальным взносом снизилась в IV квартале 2023 года до 17%. Мы продолжаем работу по охлаждению ипотечного рынка...

Пока нет причин считать, что некоторое охлаждение ипотечного рынка может привести к замедлению строительства. Застройщики продолжают проектировать новые объекты... Банки тоже продолжают охотно кредитовать новостройки»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 5 марта 2024, источник 

«За неполную неделю марта предложение в спальных районах Петербурга (плюс Мурино/Кудрово) увеличилось на 0,9%, за февраль - плюс 3,2%. Растет неуклонно и плавно. Спрос слабый, но устойчивый. У собственников нет потребности в срочной продаже. Сделок не много не только из-за дорогой ипотеки, но и из-за расхождения ожиданий у покупателей и продавцов. Реальные цены безусловно ниже средних в рекламе...

Спрос на рынке новостроек не растет. По данным ДОМ.РФ, за февраль выдано 220,7 млрд рублей льготной ипотеки. Это всего на 10,7% больше, чем в январе (199,4 млрд рублей). С учетом большего количества рабочих дней в феврале - результат слабый.

Продажи в феврале будут не лучше январских. А возможно, и слабее: в статистику января частично перешли декабрьские сделки.

Некоторой поддержкой спроса станет отказ ВТБ от взимания комиссии за выдачу льготной ипотеки и возвращение Сбером комбинированной ипотеки. Но значимых факторов для увеличения продаж нет. Кстати, введение комиссий не прошло бесследно: по итогам февраля на Сбербанк пришлось всего 41% от общего объема льготной ипотеки (против 53% за всю историю существования госипотеки)»