ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #262

Константин Ламин, – руководитель Комитета Гильдии Риэлторов Москвы по статистике и аналитике, 5 апреля 2024, источник

«В марте 2024 года средние цены на вторичную недвижимость в столичном регионе показали небольшой технический рост, зафиксировавшись на уровне 295 655 руб. за 1 кв. м.

Средняя медианная цена на однокомнатные квартиры составила 311 020 руб./кв.м. (-1,0%), на двухкомнатные квартиры 295 655 руб./кв.м. (+0,9%), на трехкомнатные квартиры 266 333 руб./кв.м. (-0,3%).

Количество новых предложений на вторичном рынке по сравнению с февралем месяцем выросло на 10%. Продавцы недвижимости не торопятся снижать цены, покупатели активно торгуются, не торопясь совершать сделки. Все эти факторы привели к снижению количества сделок на вторичном рынке в первые два месяца 2024 года по сравнению с осенними месяцами 2023 года. В связи с этим технический рост средней цены на вторичном рынке в марте обусловлен скорее всего вымыванием предложений в нижнем ценовом диапазоне.

В целом ситуация с количеством сделок на вторичном рынке повторяет показатели начала 2023 года. При этом показательным будут являться данные Росреестра по количеству сделок в марте. Если этот показатель не превысит 6−7 тыс. сделок, то это будет дополнительным маркером стагнации вторичного рынка и увеличения вероятности коррекции цен на вторичном рынке к маю-июня этого года. Количество ипотечных сделок на вторичном рынке по-прежнему продолжает оставаться на минимальных уровнях»

Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа», 8 апреля 2024, источник

«1. Льготные ипотеки в промышленном масштабе должны быть отменены до "испанского уровня", когда нуждающийся несколько лет доказывает, что он реально неимущий, потом получает субсидию на покупку квартиры и не может её продать 30 лет, получая право через 10 лет просить государство разрешить продажу. И государство, если и снизойдёт до такого разрешения, то укажет за какую цену можно продать. Вот, что такое "адресная помощь".

2. Никого не волнуют проблемы производителей мебели, рыбы или садовых тележек. Почему все должны помогать застройщикам. Мультипликатор? Где расчеты, доказывающие феноменальный эффект от вложения одного рубля в строительство? Стройка - это просто бизнес, ничего личного. Нет денег строить - не строй, не можешь продать, что построил - не строй, люди жалуются на качество твоего строительства - не обижайся и не строй.

3. Если ты заказчик - установи требования к продукту за который ты платишь: по качеству, количеству и цене. В противном случае госорганы могут тебя обвинить в растрате, подлоге или сговоре. Чем отличается государство от обычного заказчика выдавая льготные ипотеки?

4. Идеальная модель жилого строительства - запрет на продажу строящихся квартир. Застройщик должен строить на свои или заёмные, без привлечения дольщиков. Когда построит, пусть попробует продать готовый продукт, а не рендеры. Вот тогда и строить будут столько, сколько покупают и качество сразу улучшится, когда покупатель сможет потрогать всё своими руками и потоптать ногами»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 16 апреля 2024, источник 

«На вторичном рынке СПб объем предложения хоть и увеличился, но всего на 1,3%. Сейчас по данным ЦИАН в продаже 28,4 тысячи объектов (спальники плюс Мурино/Кудрово), примерно как и в начале месяца. Дальнейшего снижения спроса пока не наблюдаем. <...> Сделки есть, высокая активность сохранится минимум ближайшие две недели. Важная психологическая отметка "успеть до майских" простимулирует часть агентов и покупателей.

На рынке новостроек в апреле продолжится плавное увеличение продаж. По данным ДОМ.РФ на 11 апреля выдано 141,7 млрд рублей льготной ипотеки. При таких темпах к концу месяца получится около 380 млрд рублей (в марте было 327,7 млрд). Кроме того, на апрель перейдет часть мартовских сделок, в том числе - отложенных из-за временного исчерпания лимитов.

Продажи вырастут и благодаря стремлению покупателей взять льготную ипотеку до ее отмены в июне. Ждем массовой информационной кампании на эту тему. Во втором полугодии со спросом будет хуже – уйдет 30% от всех льготных ипотечных программ – или как минимум 25% продаж. Но пока ждать заметного снижения не приходится, до июля точно.

На объем предложения жилья в долгосрочную аренду страшно смотреть. По данным ЦИАН, он снизился с начала месяца на 19%, поставив антирекорд – 3,9 тысяч лотов. Напомню, что даже в прошлом году во время активного восстановления спроса всегда предлагалось больше 4 тысяч объектов. Повторю факторы – арендуют вместо покупки (из-за недоступной ипотеки), идет дополнительный приток рабочей силы и туристов... В прошлом годы цена долгосрочной аренды и так выросла по разным оценкам на 10-25%. При таком дефиците предложения цены вырастут еще сильнее»

Иван Чебесков, – замминистра финансов РФ, 17 апреля 2024, источник 

«Льготные ипотечные программы, которые задумывались изначально как антикризисные меры, а потом как меры, стимулирующие демографию, превратились в какой-то степени в меры поддержки строительной отрасли и меры, которые поддерживают прибыль банков.

К сожалению, мы видели, что для граждан эта мера не оказалась хорошей мерой поддержки. Она оказалась такой мерой поддержки, которая становится необходимой, потому что без нее, без льготной ипотеки, уже становится практически невозможно купить квартиру. Это уже становится необходимостью, а не помощью.

Доступность жилья, к сожалению, снизилась за время проведения льготных программ. Проанализировав ситуацию, мы пришли к выводу, что это происходило в большей степени из-за того, что мы переиспользовали этот стимул.

Когда доля льготных программ относительно низкая – мы считаем, этот уровень должен быть на уровне 20-25% от общих выдач – тогда стимулы, по идее, должны работать, тогда доступность для тех, кому мы хотим помочь, чей спрос мы хотим стимулировать, увеличивается, но это не сильно влияет на рынок в целом, не повышает стоимость жилья, и для рынка в целом доступность не снижается.

Сейчас Минфин совместно с ЦБ, Госдумой и Советом Федерации работает над предложениями, которые позволят плавно поменять подходы к льготным ипотечным программам, чтобы они не влияли на денежно-кредитную политику и формировали стабильный вектор развития строительной отрасли»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 18 апреля 2024, источник 

«По итогам марта в России средняя цена предложения по новостройкам снизилась. К этому все логично шло, если посмотреть помесячную динамику, то с декабря она сокращалась. После 1 июля можно ожидать более сильное снижение. Останусь при мнении, что падение цен на новостройки во втором полугодии неизбежно»

Елена Лапшина, – эксперт «Циан.Аналитики», 18 апреля 2024, источник

«Цены на вторичном рынке РФ за последние пять лет увеличились в среднем в два раза. Такой результат обеспечен в первую очередь динамикой 2020–2021 годов. Более сильный рост был характерен для городов с относительно дешевой недвижимостью, а также локаций, где не очень развит рынок новостроек. Благоприятные условия для роста цен сложились также в южных городах России, а в 2023 году – в городах с высокой долей промышленности в структуре экономики»

Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK, 18 апреля 2024, источник 

«Динамика стоимости жилья на первичном рынке соответствует моим рассуждениям. Рост цен в среднем по России находится на уровне инфляции и составляет около 2%. А вот в московском регионе повышение стоимости первичной недвижимости все-таки уступает инфляции. Я полагаю, что это обусловлено не очень хорошими результатами февраля.

Впрочем, более активные продажи марта, вероятно, это компенсировали, и психологическое состояние девелоперов стало чуть лучше. Соответственно, они начали цены несущественно, но все же поднимать.

Ценник на квартиры во II квартале может подрасти и обогнать инфляцию (как раз из-за возможного окончания льготной ипотеки). Но что будет с II полугодием, по-прежнему загадка: и с точки зрения ценообразования, и с точки зрения динамики продаж.

Поскольку все упирается в абсолютно не рыночные факторы, все девелоперы держат руку на пульсе Минстроя и правительства в целом. Потому что решение о судьбе ипотеки будет принято уже в ближайшее время: если не в апреле, то в мае. Правительство наблюдает за рынком, депелоперы наблюдают за правительством, покупатели наблюдают за теми и другими»

Дмитрий Фалкин, – вице-президент по продажам и сервису Группы RBI, 19 апреля 2024, источник 

«Количество сделок в первом квартале 2024 года на первичном рынке жилья комфорт и бизнес-класса (в Петербурге – прим.) сократилось на 36% к рекордному четвертому кварталу 2023-го. Однако спрос остается на стабильно высоком уровне. По данным аналитический центр Группы RBI, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, количество сделок увеличилось на 22% – с 9643 до 11 776.

Цены за январь-март стабилизировались во всех сегментах рынка жилой недвижимости, показатели практически не поменялись. Так, если определить ценовые колебания за год, то стоимость квартир в бизнес-классе выросла на 3,5% – до 407,6 тыс. руб./кв. м., в комфорт-классе на 6,9% – до 245,7 тыс. рублей, а на вторичном рынке также на 3,5% – до 199,2 тыс. за "квадрат".

При этом спрос на ипотечные кредиты значительно сократился. Доля ипотеки в общем количестве сделок уменьшилась на 10 п.п. к первому кварталу и на 12 п.п. к четвертому кварталу 2023 года. Это самый низкий показатель за последние два года.

Одна из очевидных причин такого падения – уже начали действовать ограничения по программам льготной ипотеки... Кроме того, сыграло роль и введение в начале года комиссии для застройщиков за выдачу льготной ипотеки у ряда крупных банков. Строителям пришлось частично закладывать ее в свое ценообразование по ипотечным сделкам, что приводило покупателей к поиску альтернативных инструментов оплаты.

В ближайшие месяцы рынок ипотеки может испытать кратковременный рост сделок. В конце июня заканчивается действие программы ипотеки с господдержкой, одного из основных инструментов финансовой поддержки рынка. Вероятнее всего, многие клиенты поспешат заключить сделки на пока еще действующих выгодных условиях.

Однако дальнейшее ужесточение политики ЦБ и ожидаемое "переформатирование" льготной ипотеки в ряд адресных программ может привести к сокращению спроса во второй половине 2024 года»

Михаил Хорьков, – руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), 19 апреля 2024, источник 

«Еще недавно "рост цен на жилье" в городе являлся индикатором привлекательности жизни в конкретном месте. Все логично, цены растут быстрее там, где спрос превышает предложение, там, куда переезжают жить, где есть работа и достойная заработная плата. Но после запуска льготной ипотеки многое поменялось.

Фактор "льготной ипотеки" очень сильно изменил соотношение цен в разных городах и далеко не всегда это изменение базируется на объективных показателях привлекательности жизни в том или ином месте. В многом это результат того, как местный бизнес отреагировал на ипотечные стимулы, насколько строительный комплекс смог адаптироваться под растущий спрос и увеличить предложение. У локальных рынков был выбор: строить больше или продавать дороже. Многие пошли вторым путем...

Реакция на ипотечные стимулы очень контрастная - одни города нарастили стройку, другие – нет. К чему это ведет... Быстрый рост цен там, где: либо низкий объем строительства, либо низкие темпы роста предложения. Если стройка растет, темпы роста цен умеренные...

5 лет назад требование "строить больше" воспринималось как политический лозунг на пути к 120 млн. кв. м. Сегодня, когда рынок стал полностью зависим от льготных ипотечных программ – "строить больше" означает сохранить разумный уровень цен для покупателей. Это обеспечит рост рынка и сохранит возможность для привлечения в город новых жителей, что очень важно в текущий момент, когда многие отрасли испытывают дефицит кадров»

Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль», 20 апреля 2024, источник

«Вторичный рынок
Количество сделок (на вторичном рынке Москвы – прим.) в марте 2024 года сократилось к марту прошлого года на 19%. Вообще март всегда сильный месяц и самый высокий в первом полугодии по активности. Обратите внимание, меньше 12-ти тысяч сделок в марте закрывалось только в 2017, 2018 годах. Таким, образом и февраль и март по количеству сделок сильно уступают всем годам за последние 5 лет.

Новостройки
В новостройки в марте прибавили количество сделок на 41% к февралю. Это сильно. Однако, к прошлому марту это на 5% меньше. В марте договоров по первичному рынку заключено больше, чем вторички, и это при этом, что у некоторых игроков давно есть сложности с реализацией.

Ипотека
В ипотеке очень интересно. По отношению к февралю по количеству сделок вторичный вырос на 12%, первичный вырос на 41%, но общее количество сделок по ипотеке в этих сегментах сократилось на 4%. Это как? Очень просто. Растет количество покупок в кэше. У нас, например, по авансам в марте было 29% ипотечников, а осенью было 45% (Цифры отдельно по вторичке.) При этом важно отметить в Москве в марте выдано 22% всей ипотеки страны (на 70 млрд). Какова в таком случае доля ипотеке на вторичном рынке в регионах?

Цены и количество квартир
Цена за метр квадратный в Москве почти перестала расти. Количество квартир выросло на 5%, а за два месяца на 17%»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 22 апреля 2024, источник 

«Известия написали что с 1 июля ставка по семейной ипотеке для тех семей, которые подходят под условия, но нет ребенка до 6 лет будет 12%. (Напомню, что до 2030 года ставка если есть ребенок до 6 лет будет 6%) То что обычную господдержку под 8% полностью отменят после 1 июля 2024 уже очевидно.

Я думаю по семейной будет не прямая ставка 12%, а сделают примерно следующее - установят ставку минус 4% от ключевой, но итоговая ставка не менее 8%. Это мои предположения. Если ее просто сделать 12% потом опять надо тратить ресурсы на изменение, постоянные дискуссии. Уже установить правила до 30 года и всем было бы все понятно и прозрачно.

Что касается рынка после 1 июля , 12% это серьезное изменение с 6% ранее, в этой ситуации прогнозирую резкое оживление рынка вторичного жилья. Так как цены на вторичку уже давно меньше чем на новостройки, это было продиктовано сильно большой разницей между рыночной ипотекой и льготной ( 6 и 17%) это было заложено в цене девелоперов.

После 1 июля все резко меняется и девелоперы либо снижают цены, либо продажи новостроек сильно упадут. Но парадокс в том что сейчас во втором квартале все еще будет продаваться как пирожки, объективно для большей части граждан таких финансовых условий сокрее всего в ближайшие 5 лет не будет. Хотя всегда есть вариант увеличение состава семьи)»

Михаил Хорьков, – руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), 22 апреля 2024, источник 

«Важная дата в календаре российского рынка жилья – 1 июля 2024 года, очередной срок "отмены господдержки по ипотеке". Льготные программы "отменяют" не первый раз. На предыдущих этапах это всегда приводило к всплеску спроса со стороны напуганных покупателей. Не будет исключений и в текущем году. Ближайшие 2 месяца – отличный шанс для того чтобы наполнить эскроу-счета для тех продавцов, которые не успели сделать это во 2 половине прошлого года. Для остальных – возможность улучшить финансовые показатели по проекту.

Но отсутствие четкого понимания, что будет с льготной ипотекой во 2 половине года проблема не только для покупателей, но и для девелоперов.

Что делать с будущими проектами, как строить стратегию развития компании, если ты не имеешь четких контуров развития отрасли даже на ближайшие месяцы – ключевой вопрос.

Это должно пугать участников рынка гораздо сильнее. Но, если для покупателей "отмена льготной ипотеки" - всегда новость, то девелоперы слышат эту басню не в первый раз. Они перестали реагировать на крик "Волки!" и продолжают готовиться к тому, что льготную ипотеку не отменят, а если отменят, то не совсем, а если совсем, то сформулируют новые программы поддержки спроса. Очередной парадокс текущего этапа развития рынка жилья.

Развязка уже близко, а пока льготные ипотечные программы продолжают набирать обороты, в марте объем выдачи кредитов с господдержкой вырос на 12% по отношению к аналогичному периоду 2023 года. А ключевой программой, которая быстро восстанавливается после провала начала года стала "семейная"»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 22 апреля 2024, источник 

«IRN RU неоднократно подчеркивал, что массовое субсидирование ипотечных ставок приводит к неадекватному росту цен на жилье и увеличению рисков в банковской системе – льготная ипотека должна быть антибиотиком для рынка недвижимости, а не наркотиком. Поэтому намерение министерства финансов сократить долю субсидируемых государством программ до 25% – идея абсолютно правильная.

Однако эти планы контрастируют с тем, что власти собираются продлить семейную ипотеку – не менее массовую, чем ипотека с господдержкой под 8%. По данным аналитического центра "Домклик", в I квартале 2024 г. самой востребованной ипотечной программой была именно семейная ипотека – на нее пришлось 57% от общего объема выдач ипотеки Сбербанком на первичном рынке.

А на IT-ипотеку – только 2,37%. В московском регионе, где сосредоточены крупнейшие IT-компании страны, доля IT-ипотеки составляет 6,2% в Москве и 3,5% в Подмосковье, что все равно несравнимо с долей семейной ипотеки: 45,6% и 60% соответственно.

Отсюда напрашиваются следующие очевидные выводы: во-первых, свернув IT-ипотеку, власти никак не изменят ландшафт ипотечного рынка, но зато очень сильно навредят не только айтишникам, но и экономике в целом, потому что сейчас трудно назвать отрасль, которая бы совсем не зависела от IT-специалистов. При этом именно они – самая мобильная и востребованная в иностранных компаниях часть отечественной рабочей силы, которой к тому же на Родине в силу объективных причин не могу предложить такой же уровень зарплат, как "там". В этой ситуации ипотека остается чуть ли не единственным способом привязать IT-специалиста к стране.

Во-вторых, без кардинальных изменений условий семейной ипотеки субсидируемые государством программы будут формировать львиную долю ипотечных выдач даже после завершения льготной ипотеки под 8%.

Власти обещают сохранить ставку 6% по ипотеке для семей с детьми не старше 6 лет. Значит, для остальных семей ставки, скорее всего, вырастут, но условия программы все равно останутся льготными. Поэтому далеко не факт, что этого будет достаточно для сокращения доли льготных программ до 25% от общего объема рынка.

Куда эффективнее был бы отказ от выдачи семейной ипотеки на маленькие квартиры – студии и однушки, то есть жилье до 50 кв. м, которое, очевидно, не подходит для проживания семей с детьми и не способствует выправлению демографии. Такие меры позволили бы существенно сократить долю семейной ипотеки – на малогабаритное жилье приходится 40% от объема выдач – и при этом предотвратить рост цен на квартиры, которые подпадают под условия программы»

Алексей Кричевский, – эксперт рынка недвижимости, автор проекта «Экономизм», 22 апреля 2024, источник 

«Минфин захотел увеличить ставку по семейной ипотеке вдвое, до 12% годовых. Суть следующая - с 1 июля предлагается поднять ставку для семей с детьми старше 6 лет до указанных 12%. При этом для семей с детками младше 6 лет - оставить как есть. Короче, школьники в Минфине не в почете.

Пока это чисто вброс, но с учетом того, что кабмин скоро обновится, принять могут очень быстро. Поэтому пара быстрых наблюдений.

1. Это резко собьет спрос на новостройки. Уже сейчас половина льготных кредитов - это семейная ипотека, а с такими вводными спрос может обвалиться как минимум вдвое. Как минимум - потому что 12% годовых с текущими ценами семьи могут не потянуть.

2. Есть понятие материальной выгоды, которая облагается налогом в 35%. Теоретически льготники прямо сейчас могут на этот налог попасть из-за разницы между ключевой ставкой и ставкой льготной. Может быть очень больно.

3. Для девелоперов - это еще более жесткий негатив, чем был еще на той неделе. Просто потому, что весь искусственный спрос тупо падает вниз: сначала уйдет обычная 8%-ная льготка, теперь еще и семейную ипотеку порежут как следует.

4. Цены могут улететь за два месяца в космос из-за притока оставшегося спроса - да, парадокс. Застройщики сейчас начнут вкладывать дикие бабки в пиар, заказные статьи и во все, что может помочь им продать побольше всего до 1 июля. Как результат - теоретически возможный рост чуть ли не на 5% до конца второго квартала.

Еще раз - пока это концепт. Но раз пошел вброс, значит, собирают обратную связь. От бюджета, кстати, она может быть позитивной - меньше расходов на доплату банкам»

Владимир Кошелев, – первый зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ, 22 апреля 2024, источник 

«Я категорически против (повышения ставки по семейной ипотеке до 12% для семей с детьми старше 6 лет – прим.), это антипродуктивная мера. Я буду всячески отстаивать, чтобы такого подхода не было. Семейная ипотека должна сохраниться в своем объеме и в своих стоимостных характеристиках – не больше 6% годовых.

Я считаю, что менять процент неправильно. Чем семилетний ребенок в семье отличается от шестилетнего или пятилетнего? Семьям надо помогать, пока ребенок на ноги не встанет. Для этого и запускалась семейная ипотека.

Никак изменение ставки в зависимости от возраста ребенка не отсекает тех людей, которые занимаются инвестициями. Чтобы отсечь инвесторов от реально нуждающихся, нужны другие механизмы и подходы. Вся база по той или иной семье есть в налоговой службе, не составляет никакого труда выяснить, инвестиционная квартира это или квартира для улучшения жилищных условий семьи.

В целом по льготной ипотеке нужен дифференцированный подход. Если в регионе есть предложение по продаже квартир и надо простимулировать спрос, мы делаем ставку доступнее. Если же в регионе не готова промышленная и ресурсная база по стройматериалам, то делать ставки низкие, чтобы цены на квартиры улетали очень высоко, не нужно»

Георгий Горшков, – заместитель президента-председателя правления ВТБ, 22 апреля 2024, источник 

«По прогнозам ВТБ, во втором квартале россияне получат в ипотеку почти 2 трлн рублей – вдвое больше, чем в первом квартале. Общий объем продаж по итогам полугодия может составить около 60% от всех выдач в 2024 году.

Ожидаемый всплеск спроса россиян на ипотеку во втором квартале будет связан с завершением основной программы господдержки со ставкой 8%. Многие клиенты, планировавшие улучшить свои жилищные условия в этом году, будут стремиться провести сделки до конца первого полугодия. На этом фоне максимальная активность заемщиков будет зафиксирована в июне, а итоговый результат первого полугодия (порядка 3 трлн рублей) будет сопоставим с первой половиной прошлого года. Но уже со второго полугодия рынок жилищного кредитования начнет "охлаждаться".

Программа господдержки помогла многим россиянам купить собственную недвижимость или улучшить жилищные условия. Мощный импульс льготная ипотека придала и строительной отрасли, запустив масштабные проекты в разных субъектах страны. Господдержка в полном объеме выполнила свою главную функцию, и теперь рынку пора возвращаться к самостоятельному развитию, а льготные программы сфокусировать на поддержке семей с детьми и стратегических для государства регионах – например, Дальнего Востока и Арктики.

Во втором полугодии сегмент ипотеки будет перестраиваться, и объемы продаж в целом за год будут ниже прошлогодних. Дальнейший рост рынка во многом будет зависеть от снижения базовых ставок и перезапуска программ рефинансирования»