ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #268

Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK, 30 мая 2024, источник

«В России предложили ограничить прибыль девелоперов. Такая просьба поступила в адрес вице-премьера Марата Хуснуллина из Госдумы. Речь может идти о лимите для прибыльности на уровне 20%. Цель — повышение доступности жилья и контроль за ценами.

Краткий курс экономики говорит о том, что любые ограничения, связанные с рентабельностью проекта, продукта или услуги, приводят к:

Никита Кричевский, – доктор экономических наук, 30 мая 2024, источник 

«ВТБ вчера неожиданно повысил ставку по рыночной ипотеке — теперь минимальная ставка в банке по этой программе с учетом всех скидок (например, за подключение услуги комплексного страхования) составит 17,5% годовых. Как объяснили в банке, причина такого решения — рост стоимости ОФЗ за месяц более чем на 1 п.п. Впрочем, если немного вникнуть в ситуацию на рынке, становится очевидно, что это просто "официальная" отписка. 

Настоящая причина кроется в другом — в том, что выдавать ипотеку по прежним ставкам очень трудно, так как у банка давно проблемы с менеджментом. Это показывает еще одна вчерашняя новость — чистая прибыль ВТБ в январе-апреле сократилась на 2,4%, до 203,4 млрд рублей. Но на повышение ипотечной ставки влияет и конъюктура рынка: снижение ключевой ставки на ближайшем заседании ЦБ никто не ждет, наоборот банки поднимают ставки по вкладам, потому что рассчитывают, что ставку поднимут еще на 1-1.5 п.п. 

Так что рост ипотечных ставок на рынке был лишь вопросом времени. Другой вопрос в том, что первым "сдался" ВТБ, поскольку попросту уже не мог продолжать выдавать ипотеку на условиях, действовавших ранее»

Елизавета Данилова, – директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ, 31 мая 2024, источник

«Сейчас мы можем применять макропруденциальные лимиты только в отношении необеспеченных кредитов. Но мы продолжаем обсуждать с правительством необходимость наделения Банка России правом применять МПЛ в ипотеке.

Говорить о пузыре в ипотеке преждевременно. Однако перегрев рынка сохраняется. Об этом говорит и существенный разрыв цен между новостройками и вторичным жильём.

В целом качество ипотеки остается хорошим: на фоне быстрого роста доходов населения и рекордно низкой безработицы доля плохих кредитов составляет около 0,5%. Однако это высокое качество обусловлено тем, что банки были достаточно консервативны при выдаче ипотеки в предыдущие годы, тогда как в последнее время профиль заёмщика смещался в сторону более рискованного. Банки все ещё довольно часто предоставляют кредиты уже закредитованным гражданам.

О растущей закредитованности говорят и данные бюро кредитных историй: в среднем у каждого нового ипотечного заёмщика в IV квартале 2023 года был ещё один кредит, тогда как 2 года назад такое наблюдалось в 2 раза реже.

Сейчас доля ипотеки, в которой взнос потенциально мог быть профинансирован ранее взятым потребительским кредитом, составляет около 6%. Пока мы не наблюдаем её роста.

Банки и застройщики очень креативны в разработке новых схем, которые позволяют им повысить прибыль при предоставлении ипотеки, но несут риски для граждан. <...> Сейчас мы вместе с другими департаментами Банка России работаем над ипотечным стандартом, в котором планируем прописать недопустимость подобных схем при выдаче ипотеки. Далее будем отслеживать соблюдение стандарта в рамках надзора.

Рынок ипотеки является высококонцентрированным: на долю пяти крупнейших кредиторов приходится 70–80% рынка. Секьюритизация портфеля ипотеки в России развивается, но пока носит ограниченный характер: на 1 января 2024 года было секьюритизировано около 7% портфеля ипотеки (+1 п. п. за год)»

Максим Осадчий, – начальник аналитического управления банка БКФ, 3 июня 2024, источник

«Рост кредитного портфеля неизбежно сопровождается ростом просроченной задолженности. Причем темп роста кредитного портфеля (годовой рост 26,14%) почти в два раза превышает рост просроченной задолженности

Рост кредитного портфеля значительно ускорился – по состоянию на 1 мая 2023 года он составлял 18,69%, причем локальный максимум роста был достигнут в конце прошлого года и составил 31,0% на 1 ноября. Просрочка не успевает "созревать", новые кредиты размывают уже "созревшие" старые.

Из-за ускорения роста кредитного портфеля доля просрочки снижается, на 1 мая она за год сократилась с 0,38% до 0,34%. Можно ожидать, что в ближайшие месяцы темп роста ипотечного кредита будет замедляться, особенно в связи с завершением 1 июля программы льготной ипотеки, а темп роста просроченной задолженности продолжит расти»

Сергей Бабин, – начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ, 3 июня 2024, источник

«После апрельского замедления в мае рынок ипотеки снова перешел к фазе роста, что во многом связано с завершением господдержки-2020 со ставкой 8%. Значительное число заемщиков решили поскорее выйти на сделку, чтобы успеть купить квартиру в новостройке на льготных условиях. По нашей оценке, в мае рыночные продажи по этой программе составят порядка 110 млрд рублей.

Но учитывая динамику заявок, число которых только в ВТБ выросло более чем на 20%, настоящий всплеск будет зафиксирован в июне. По нашей оценке, в этот месяц продажи по господдержке-2020 могут увеличиться почти на 30% к майским значениям. После 1 июля динамика программы будет зависеть от решения правительства по ее дальнейшему развитию. Скорее всего, она станет более адресной, что повлияет на спрос населения и, следовательно, объемы выдач»

Анатолий Попов, – зампред правления Сбербанка, 4 июня 2024, источник

«Мы думаем, что снижения цен на жилье ожидать не стоит, и у этого несколько факторов, среди которых сохраняющийся спрос и темпы роста заработной платы россиян. Темпы роста цен на жилье за последние 12 месяцев составили 14%, по итогу года мы ожидаем некоторого замедления темпов роста цен, но положительная динамика сохранится. Долгосрочно, темпы роста цен на жилье будут примерно сопоставимы с темпами роста доходов населения.

После такого яркого роста цен, как в прошлые годы, динамика стала спокойнее. За первые четыре месяца 2024 года, согласно данным СберИндекса, средние цены на квартиры выросли на 2,7%, что эквивалентно 8% в год. Поддержку ценам оказывает рост зарплат, как я уже говорил. Но мы надеемся, что поддержку рынку в 2025 году окажет ожидаемое снижение ключевой ставки ЦБ»

Анатолий Попов, – зампред правления Сбербанка, 4 июня 2024, источник 

«Мы не видим пузыря. Тот факт, что вторичное жилье стоит меньше, чем первичное, это тоже нормально. То, что эксплуатируется десятки лет, должно стоить дешевле. Средняя стоимость квартиры средней площади в большинстве регионов находится в диапазоне пяти-семи ежегодных доходов среднего домохозяйства, что сопоставимо с показателями в других крупных странах. Задолженность по отношению к ВВП по ипотеке составляет 11%, это не значения для пузыря, в развитых странах есть задолженность и 60% и 70%»

Марат Хуснуллин, – вице-премьер РФ , 4 июня 2024, источник

«Первая и ключевая мера (чтобы сбалансировать ситуацию в сфере недвижимости – прим.) - мы компенсируем разницу по ипотечной ставке и у нас люди могут стабильно улучшать свои жилищные условия с помощью ипотеки. По первичной ипотеке мы не падаем в объеме, по вторичной ипотеке – да, падение происходит. Раз не снижается спрос по первичной ипотеке, то идёт наполнение эскроу-счетов. У многих застройщиков на эскроу-счетах скопился приличный запас - 6 трлн рублей. Это своеобразная финансовая подушка»

Алексей Чекунков, – глава Минвостокразвития, 4 июня 2024, источник

«Росстат опубликовал цены на первичное жилье в 1 квартале 2024 г. Впервые средняя стоимость новостроек в ДФО ниже общероссийской на 12%.

На старте программы "ДВ ипотека" в декабре 2019 цена в ДФО была выше среднероссийской на 15%. В 2020 году разница выросла до 16-18%. Далее с 2 квартала 2021 года происходило стабильное снижение, параллельно с ростом объемов стройки.

ДВ ипотека работает, в полном соответствии с фундаментальными законами экономики: спрос (поддержанный льготной ипотекой) сначала толкнул цену вверх, что привлекло застройщиков, которые построили много жилья – объем строительства на Дальнем Востоке удвоился с 2018 по 2023 год. Увеличенное предложение опустило цены. Сейчас в стадии строительства 6 млн м2 – исторический рекорд для Дальнего Востока.

Продолжение программ ДВ Ипотека, ДВ Квартал, льготное арендное жилье, а также начало строительства города-спутника Владивостока, позволят удержать цены на Дальнем Востоке на уровне ниже среднероссийского и в долгосрочной перспективе»

Сергей Шлома, – директор направления «Вторичная недвижимость» компании «Инком-Недвижимость», 4 июня 2024, источник

«Я не верю, что отменят льготную ипотеку для новостроек, как бы Набиуллина ни пыталась эту штуку протащить. Все-таки строительное лобби в стране огромно. Стройка очень сильно влияет на экономику, поэтому, думаю, что государство не перестанет оказывать поддержку застройщикам.

Если отменить льготную ипотеку, продажи в новостройках просто встанут, а это повлияет на политическую ситуацию. Думаю, параллельно с отменой льготной ипотеки должна опуститься ключевая ставка. На рынке не должно быть резких движений. Нельзя сейчас взять и перекрыть новостройкам доступ к льготным деньгам, потому что иначе будет коллапс. Никому мало не покажется – ни "вторичке", ни всем остальным.

Это будет происходить плавно. Но в любом случае мы придем к рынку. Государству слишком дорого обходится поддержка сектора новостроек.

Этот пузырь – огромная банковская проблема. На балансе у банков скапливается огромное количество переоцененной недвижимости. Если что-то случится, а на балансе у тебя недвижимость, которая переоценена минимум на 20%, банк – банкрот. Поэтому Набиуллина правильно делает, что давит на всю эту историю.

Не думаю, что для новостроек ситуация кардинально изменится, но искренне верю в то, что им неизбежно придется тащить цены вниз – другого способа выжить просто не будет...

Сейчас мы находимся в "разбалансе". 20 лет назад "вторичка" стоила 100 рублей, новостройка – 80. Люди инвестировали в новостройку и зарабатывали на этом 20%. На западном рынке так было всегда.

Потом в Москве произошло сближение цен между новостройками и "вторичкой", в какой-то момент они начали стоить одинаково. Но после того, как ввели льготную ипотеку, произошел вот этот перекос. Сейчас новостройка на 20, а то и на 30% дороже, чем "вторичка".

Как только будет отменена льготная ипотека, этот перекос уйдет. Или новостройки пойдут вниз, или "вторичка" пойдет к новостройкам. Скорее всего, движение будет навстречу друг другу. Но это не будет происходить быстро. Наш прогноз: цены будут идти вниз плавно, на 1% в месяц»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 4 июня 2024, источник

«По итогам мая предложение на вторичном рынке Петербурга выросло на 3,5% (ЦИАН, спальные районы, Мурино/Кудрово). Спрос за последнюю неделю не показывал признаков восстановления. В субботу по звонкам, например, было нехарактерное оживление, в воскресенье - опять затишье. Коллеги из других агентств подтверждают: май на вторичке явно слабее апреля.

Снижение рекламных цен (те что в объявлениях) наверняка ускорится. Они пойдут вслед за просевшими в мае ценами реальных сделок. Тут главный вопрос: это устойчивый тренд или затишье из-за хлопот, связанных с окончанием учебного года.

Но повода для резкого снижения нет. Цены вообще растут гораздо охотнее, чем снижаются, а накопленный за последние два-три года рост неплохо защищает ипотечных заемщиков, собственников и инвесторов от обесценивания активов. На этом фоне даже снижение на 10-15% от декабрьского уровня не будет критичным.

Новостройки. Девелоперам и СМИ похоже удалось-таки расшевелить покупателей перед отменой льготной ипотеки. Спрос есть. По всем льготным программам в РФ в мае будет выдано более чем на 10% по сравнению с апрелем.

А вот предположение, что застройщики сделают ставку на объем продаж, а не на маржинальность, не вполне оправдалось. В мае ведущие девелоперы повышали рекламные цены, некоторые - на все объекты и даже не один раз.

В новостройках рекламные и реальные цены тоже несколько расходятся, но не так значительно, как на вторичке. Поэтому любопытно посмотреть на динамику реальных цен по итогам мая.

Пока ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками только увеличивается. Не устаю напоминать: истинная цена объекта - это не та сумма, за которую вы его купили. А та, за которую можете продать. Пока второй показатель снижается, и когда достигнет дна - неизвестно»

Дмитрий Голубков, – председатель совета директоров ГК «Самолет», 4 июня 2024, источник

«Краткосрочность данных механизмов (льготной ипотеки – прим.) явилась одним из факторов скачков спроса и создала дисбаланс на рынке. Для планомерной, стабильной работы строительного комплекса важна долгосрочная, предсказуемая политика стимулирования спроса. Такие установки, которые не вызовут перекосы и не создадут дополнительную неопределенность на рынке.

Если рынок все время дергать, держать в неведении, то неизбежно возникнут проблемы. Мы работаем в реальном производственном секторе экономики, где трудится более 1 млн человек. Если темпы стройки будут замедляться, объемы падать, мы лишимся кадров, которые потом будет сложно снова собрать.

Девелопмент является воронкой, которая собирает колоссальный розничный спрос в сумме около 15 трлн руб. Данные средства каскадируются по многим отраслям, таким как металлургия, банки и пр., обеспечивая загрузку больших организаций и коллективов.

(Необходимо... – прим.) продолжать стимулировать спрос. Можно пересматривать условия, менять акценты, но программы (льготные ипотечные – прим.) должны быть. Сейчас российский стройкомплекс набрал высокий темп. Если его тормозить, то делать это следует с оглядкой на всю цепочку создания добавленной стоимости, чтобы не вызвать долговременных негативных последствий...

И еще один вопрос — ключевая ставка. Несколько лет назад, когда ввели инструмент эскроу, мы довольно быстро вписались в новые реалии и отладили вместе с банками работающий механизм финансирования строительства. Однако сейчас мы столкнулись с большой проблемой: так как в нашем секторе нет ни льготных кредитов, ни субсидий, значимая часть прибыли отрасли уходит в банк в виде финансовых расходов, а стоимость эскроу перекладывается в стоимость метра, за который в итоге платит покупатель. При этом в розничном банковском бизнесе 50% занимает ипотека. В корпоративном бизнесе проектное финансирование — 20% всех кредитов банков. Таким образом, около 30% всего кредитного портфеля в стране связаны со строительством. Из чего следует высокая значимость строительного сектора для банковской и прочих систем»

Анатолий Аксаков, – глава комитета Госдумы по финансовому рынку, 5 июня 2024, источник

«Я считаю, что это (льготная ипотека на новостройки - прим.) ошибочная программа, которая простимулировала значительное увеличение роста стоимости жилья. В результате разрыв между стоимостью квартир на первичном рынке и на вторичном составил почти 50%.

Поскольку эта программа касалась нового жилья, цена была взвинчена и люди платили больше, чем выигрывали от льготной ставки по кредиту. То есть люди фактически проигрывали в финансах.

С окончанием программы жилье станет более доступным, достаточно будет обычной ипотеки. Жилье будет продаваться по разумным ценам, а не по взвинченным, завышенным от спроса. Оно станет более доступным, конечно. Не надо будет льготной ипотечной программы, достаточно будет обычной ипотечной программы.

Он (спрос – прим.) сократится, но временно. Многие брали кредиты, зная, что льготная программа будет сворачиваться. На этом фоне взвинчивалась цена на рынке. После этого всплеска спрос уменьшился и будет еще уменьшаться, а потом восстановится. Будет нормальный спрос, соответствующий платежеспособности граждан»