ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #269

Кирилл Царев, – первый зампред Сбербанка, 5 июня 2024, источник

«Мы ожидаем увидеть в июне всплеск спроса на ипотеку с господдержкой. Выводов из него каких-то делать не надо, так как он будет аномальным. Потом в любом случае будет определенная просадка, из которой тоже не надо делать окончательных выводов. И наверное, уже к августу-сентябрю мы будем видеть примерно сложившийся темп.

На наш взгляд, определенное сокращение объемов точно будет. Вопрос – на сколько, и это зависит от того, какие программы будут. Я согласен с тем, что программы должны становиться более адресными. Государство в этом направлении как раз и двигается. Возможно, есть смысл посмотреть на создание еще каких-то адресных программ.

Без госпрограмм, с учетом нынешнего уровня процентных ставок по обычной ипотеке, будет довольно жесткое приземление. Ипотечные программы должны быть трансформированы, посмотрим на финальную конструкцию.

Качество ипотечного портфеля сейчас беспокойства не вызывает. Ситуация абсолютно стабильная. Мы находимся на крайне низких показателях риска и просрочки по ипотеке. На наш взгляд, говорить о том, что ипотеку надо регулировать и от этого ее качество станет лучше, не стоит»

Роман Родионцев, – директор по развитию Est-a-Tet, 5 июня 2024, источник

«На рынке новостроек Москвы в старых границах с января спрос снизился на 24%. Это соответствует нашему прогнозу: ужесточение условий ипотечного кредитования по ипотечным программам в конце 2023 года, а также повышение ключевой ставки в IV квартале 2023 года привели к охлаждению спроса.

Также следует учитывать высокую базу декабря 2023 года, когда наблюдался всплеск спроса из-за того, что большинство покупателей стремились закрыть ипотечные сделки по старым, еще действующим на тот момент условиям приобретения.

При этом текущий уровень спроса сопоставим со значением в "стабильном" 2019 году, когда степень проникновения ипотеки в рынок, уровень цен и ипотечных ставок были ниже.

Это говорит о том, что покупатели постепенно привыкают к текущим ставкам, и уровень цен также не является заградительным. Так, с января по апрель 2019 года было продано 1,063 млн кв. м, с января по апрель 2024 – 1,038 млн кв. м, что на 2% ниже показателей 2019 года.

Существенную роль сейчас играет семейная ипотека, и в случае ухудшения условий ее предоставления спрос также может снизиться. Свое влияние на покупательский интерес может оказать и фактор сезонности. На стабильном рынке летом спрос снижается на 5–10%. Эти два фактора могут привести к охлаждению спроса вплоть до осени.

Осенью активность как среди покупателей, так и среди застройщиков снова будет увеличиваться, и спрос стабилизируется. Существенную роль в стабилизации спроса, помимо государственных инструментов поддержки, будут играть и субсидированные программы от застройщиков»

Михаил Хорьков, – руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), 6 июня 2024, источник 

«В отчете ЦМАКП приводится график коэффициента доступности жилья. Он хоть и не превысил показатель 2010 года, но отчетливо демонстрирует результат политики стимулирования спроса последних лет.

В теории поддержка спроса должна была привести к росту инвестиций в новые проекты. Но в условиях непонятной перспективы (короткий первоначальный срок действия льготных программ, короткие циклы продления) «коллективный рынок» решил - зачем строить больше, если можно продавать дороже. Странно было надеяться на рыночную реакцию предложения, когда поддержка спроса лежит за рамками рынка.

Уже в начале 2021 годы эта проблема была очевидна. Но тогда этот снежный ком только начал свое движение с горы. Сейчас в 2024 году, под горой, правительство выстраивает бетонную стену, для того чтобы ограничить негативные последствия, которые множатся с каждым днем. Но рынок, который долгое время не мог поверить в долгосрочный характер ипотечных стимулов, в 2024 году начал быстро наращивать портфель проектов.

Отмена льготной ипотеки в этих условиях, конечно, охладит спрос и даже может привести к дисконтам на отдельных рынках. Но более важным для рынка и будущей доступности жилья будет не стабилизация цен или их снижение, а те решения, которые будут принимать девелоперы относительно будущих проектов. Коллективный рынок в очередной раз решит – зачем строить больше, если не можешь продавать много»

Марат Хуснуллин, – вице-премьер РФ, 6 июня 2024, источник 

«Кризиса не будет. Будет небольшое охлаждение рынка (на фоне предстоящего завершения льготной ипотеки и пересмотра условий остальных госпрограмм – прим.). <…> Несколько ограничиваем ипотеку, будет несколько меньше ее выдано.

В настоящий момент выдача ипотеки в РФ растет в связи с завершением льготной программы 1 июля. Постоянное ограничение в сроках приводит к созданию дополнительного ажиотажного спроса. Мы договорились, что по семейной ипотеке примем ряд предложений, президент их утвердит. Мы их сделаем стабильными до 2030 года, потому что любое изменение подогревает спрос.

К этому моменту на счетах эскроу в РФ скопилось более 6 трлн рублей, что иллюстрирует масштаб запущенных в стройку проектов. Всего в 2024 году государство направит на компенсацию ставки по льготным ипотечным программам более 500 млрд рублей»

Максим Решетников, – глава Минэкономразвития РФ, 6 июня 2024, источник 

«На рынке жилья, очевидно, будет замедление, определенное охлаждение в связи с окончанием программ льготной ипотеки. И это естественно, потому что на рынке жилья мы всегда как бы занимали у "завтра", а сейчас надо какое-то время потерпеть, когда будем с "завтра" расплачиваться. Мы съедали завтрашний спрос, сейчас ситуация как-то выровняется. Послезавтрашний спрос все равно будет – доходы растут»

Полина Щукина, – аналитик ФГ «Финам», 6 июня 2024, источник

«Повышение ставок по ипотеке Сбербанком и ВТБ, а также завершение льготной программы ипотеки под 8% с 1 июля 2024 года могут существенно снизить доступность жилья для покупателей и, как следствие, уменьшить спрос на недвижимость.

В краткосрочной перспективе ожидается снижение спроса на жилье, поскольку покупатели будут менее склонны к тому, чтобы брать кредиты на новых условиях, что может негативно сказаться на интересе инвесторов к акциям застройщиков, так как не исключено снижение их продаж и прибыли.

Цены на недвижимость, скорее всего, будут стагнировать или снижаться, особенно в сегментах, где спрос сильно зависит от доступности ипотечных кредитов. Однако снижение цен может создать инвестиционные возможности для долгосрочных инвесторов, рассчитывающих на будущее восстановление рынка... Сворачивание льготной ипотеки может краткосрочно и спекулятивно снизить стоимость акций застройщиков, однако в долгосрочной перспективе ситуация стабилизируется, и рынок может восстановиться»

Виталий Мутко, – глава ДОМ.РФ, 7 июня 2024, источник 

«В прошлом году при поддержке спроса за счет льготной ипотеки застройщики вывели в рынок 49 млн кв. метров новостроек, а за пять месяцев 2024 года – еще 19 млн "квадратов". Это беспрецедентные показатели: в стройке находится впервые за долгие годы 113 млн кв. метров жилья, причем 33% уже распродано. А по проектам в высокой степени готовности доля проданного жилья значительно выше: в объектах с плановым вводом в 2024 году распродано уже 60% площадей.

Получается, на рынке, несмотря на завершение программы льготной ипотеки, будет наблюдаться некий дефицит новостроек на продажу. Даже если спрос во втором полугодии от граждан снизится, мы считаем, что он будет сбалансирован с предложением благодаря семейной ипотеке.

Уже сейчас около половины продаж новостроек происходит за счет семейной ипотеки. Наши аналитики предполагают, что эта программа при определенной модернизации станет основным драйвером и поддержкой спроса на жилье в России.

При этом сегодня вызывают тревогу перспективы для рынка новостроек в 2026-2027 годах, когда задел распроданных проектов жилья закончится.

При текущем уровне ключевой ставки стоимость рыночной ипотеки запредельно высока. Но я надеюсь, что ситуация будет меняться, тем более что ЦБ подтвердил, что планирует в 2026 году выйти на траекторию инфляции в 4%. Если это произойдет, то и ипотечный рынок выйдет в ровный тренд развития.

В идеале ипотечный рынок в России должен прийти к модели, когда 75% кредитов приходится на рыночную ипотеку и только четверть – на льготные программы»

Виталий Мутко, – глава ДОМ.РФ, 7 июня 2024, источник 

«Льготная ипотека на новостройки сейчас уйдет (1 июля 2024 года программа завершается - прим.). Произойдет замещение, семейная ипотека станет основной программой. Думаю, в условиях высоких рыночных ставок ее доля на рынке составит около 50%, а в дальнейшем будет снижаться»

Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK, 7 июня 2024, источник 

«Посмотрел данные ЦБ по эскроу-счетам за I квартал. Объем поступлений — 1 трлн рублей. Это почти вдвое ниже рекордного IV квартала (там был 1,9 трлн), но выше результатов того же периода 2023 года (0,8 трлн).

Наполняемость эскроу-счетов является одним из важных показателей девелоперского рынка. От этого напрямую зависит, по какой ставке будут выдаваться средства на проектное финансирование. Если на эскроу-счетах денег нет (условно), то ставка рыночная. При ключевой в 16% рыночная ставка может вылетать к 20%, а может быть, и более. А если наполнение эскроу-счетов хорошее, то ставка более интересная.

Сейчас ставка проектного финансирования составляет 6,9%. Я считаю, это очень хорошие условия, девелопер может развивать свой бизнес. По данным того же ЦБ, сейчас это покрытие составляет примерно 85%, а в ближайшее время снизится до 80%. Это не критический показатель, но важно держать руку на пульсе.

Сейчас сложно предугадать, как будет развиваться история после 1 июля. Но я полагаю, что покрытие будет падать. Тогда ставка начнет расти, что будет серьезно давить на маржу девелопера»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 7 июня 2024, источник 

«Банки повысили ставки по ипотеке на фоне роста ставки по ОФЗ, и при таких сигналах от ЦБ ни котировки ОФЗ, ни банковские ставки вниз в обозримом будущем не пойдут. <...> На фоне сокращения спроса вторичный рынок, где нет льготных госпрограмм, ждет стагнация и снижение цен. В "старой" Москве цены уже разворачиваются: в апреле вторичные квартиры в столице подешевели впервые с декабря 2022 г. на 0,2%, в мае цены просели еще на 0,1%»

Игорь Додонов, – аналитик ФГ «Финам», 7 июня 2024, источник 

«ЦБ сегодня не стал повышать ключевую ставку, но он ужесточил риторику и допускает ее подъем на следующем заседании. Ведущие банки страны пока воздержатся от дальнейшего увеличения ипотечных ставок. Тем не менее средняя ипотечная ставка может еще несколько подрасти в ближайшие недели, на 0,2–0,3 п.п., поскольку менее крупные банки могут также решить подтянуть вверх свои ставки по ипотеке с учетом увеличения вероятности ужесточения монетарной политики в среднесрочной перспективе.

Снижение ипотечных ставок станет возможным не ранее конца года, если инфляционный тренд станет более благоприятным и ЦБ начнет давать сигналы о возможном начале смягчения политики»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 7 июня 2024, источник 

«Я не думаю, что безадресная программа (льготной ипотеки под 8% – прим.) будет в каком-то виде продлена, обсуждения на эту тему не идут...

Очень много страшилок рисуется для того, чтобы, видимо, были эти массовые программы льготной ипотеки, которые чаще выливаются не в рост доступности жилья, а в рост цен, прибылей строительного сектора​​​. Мы ожидаем, что ипотека будет продолжать расти, но не темпами 30 плюс процентов, а более сбалансированными темпами. По той оценке, которая у нас была на апрель, это 7-12% в этом году. Это достаточно высокие темпы роста. Но эти темпы роста не будут создавать таких перекосов (ценовых – прим.), которые будут негативным образом влиять на людей.

Что касается влияния на строительный сектор. Этот рынок будет расти, не будет провала рынка. Кроме того, значимые прибыли накоплены, подушка безопасности накоплена»

Регина Дыдалина, – исполнительный директор компании «Этажи», 10 июня 2024, источник 

«Доступность ипотечных кредитов для покупки жилья продолжает снижаться, в том числе банки увеличивают требования к размеру минимального первоначального взноса. Если в прошлом году доля ипотек, оформленных с первоначальным взносом до 20%, составляла 48%, то в этом году она уже снизилась до 21,7%.

Риски отказа в одобрении ипотеки с минимальным первоначальным взносом в этом году стали выше, нередко банки просят увеличить долю собственных средств, особенно если возникают подозрения в платежеспособности потенциального заемщика.

Часть крупных банков заявили о новом повышении требований к минимальному размеру первоначального взноса в ближайшее время, в том числе по ипотеке с господдержкой, с 30,1 до 60,1% от стоимости приобретаемого в ипотеку объекта недвижимости, по дальневосточной, арктической и IT-ипотеке с 20,1 до 30,1%... Столь значительный рост требований к минимальному первоначальному взносу существенно снизит доступность покупки недвижимости с использованием заемных средств»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 10 июня 2024, источник

«Не менее чем на 25%, а в некоторых проектах может упасть (спрос на новостройки после окончания льготнотной ипотеки – прим.) и на 50%. Это не катастрофическое падение спроса, после которого следует коллапс, а просто возвращение рынка новостроек от аномальных цен и спроса к нормальному состоянию. Падение спроса на первичном рынке поможет охладить перегрев, создавшийся во многом из-за льготной ипотеки. Ведь из-за него у собственников оказалось большое количество переоцененного жилья»

Валерий Кочетков, – директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимости», 10 июня 2024, источник 

«Падение спроса (после завершения льготной ипотеки составит... – прим.) 15–20%. Спрос упадет в первые три-четыре недели, но к середине августа в целом восстановится. Маркетологи девелоперов не дремлют и работают над программами по поддержанию спроса после 1 июля. Уже сегодня активно предлагаются рассрочки от шести месяцев до двух лет с возможностью в будущем перейти на ипотеку. Возможно, появятся программы, где застройщик готов будет компенсировать часть процентной ставки по ипотеке. Думаю, что в июле мы увидим много разнообразных предложений»

Руслан Сырцов, – управляющий директор компании «Метриум», 10 июня 2024, источник 

«Фатального снижения спроса после сворачивания льготной ипотеки ждать не следует, особенно это касается Москвы. Даже грядущее в конце года аннулирование ипотеки для IT-специалистов выглядит более болезненным, но все равно не критичным, ведь многие представители данной отрасли уже оформили заем. Зато сохраняется семейная ипотека, которая служит главным драйвером покупательской активности – на нее сегодня приходится более 40% сделок.

Девелоперы обладают широким спектром маркетинговых инструментов, делающих приобретение первичного жилья более привлекательным. Да и большинство современных покупателей считают новостройки ликвиднее вторичного жилья. Поэтому массового оттока покупателей на вторичку не предвидится»

Антон Свириденко, – исполнительный директор Института экономического роста им. П.А. Столыпина, 10 июня 2024, источник 

«Цены на жилье имеют лимит, он связан с платежеспособностью спроса. С более высокой ставкой (ключевой ставкой ЦБ – прим.) он более низкий, это правда. Но шаг в 1% особого значения не имеет.

Рыночные ипотечные ставки и сейчас очень высоки. И цены на жилье уже замедлились. В то же время рынок жилья живет по несколько специфическим законам. На нем большой сегмент по сути обменных сделок, когда для покупки новой площади продается старая, доплата не очень большая, и здесь ставка не так важна. Такие сделки поддерживают уровень цен, не дают им упасть.

Что касается будущего цен – надо разбираться с причиной, по которой растет маржа застройщиков. Возможно, конкуренция не очень высока. На стройматериалы в стоимости жилья, например, приходится малая доля.

В общем, чтобы цены пошли вниз, рынку нужна встряска (такая была во всем мире в 2008-м), но и вверх они не могут существенно дальше расти. Доходы потенциальных покупателей не безграничны. Стагнация ставки будет сопровождаться стагнацией цен на жилье с легким снижением. Что-то может измениться, скорее, к концу года»

Ярослав Баджурак, – исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру», 11 июня 2024, источник 

«Из-за повышения рыночных процентов за последний год до 18-20% ипотека на "вторичке" фактически стала недоступной для большинства россиян даже в городах-миллионниках.

Реальные доходы россиян намного ниже уровня, который банки требуют в случае приобретения "вторички" в ипотеку. Особенно велика эта разница в Москве, где для рыночной ипотеки нужно получать 380 тыс. руб./мес., тогда как средняя столичная зарплата составляет 131 745 руб./мес. В Казани разрыв составляет 2,8 раз, в Нижнем Новгороде – 2,6 раз, а в Красноярске, Челябинске, Перми и Екатеринбурге – менее чем в два раза (от 1,9 до 1,6).

В результате объемы выдачи ипотеки на "вторичке" в 2024 году резко сократились. В статистике ЦБ мы видим, что по итогам апреля заемщики взяли в банках в 2,5 раза меньше денег на приобретение вторичной недвижимости, чем в аналогичный месяц годом ранее. То есть спрос потребителей упал больше, чем вдвое.

К июню ситуация на рынке ипотечной "вторички" только ухудшилась. Ведущие ипотечные банки – Сбербанк, Газпромбанк и др. – вновь повышают ипотечные ставки по собственным программам в среднем на 0,5%. Можно прогнозировать, что как минимум до конца третьего квартала (в негативном сценарии и вплоть до 2025-го) проценты по рыночному жилищному кредиту будут заградительными. А доля сделок с ипотекой на вторичном рынке снизится с текущих 30%, по нашим оценкам, на 10-15%.

В ближайший год, пока инфляция высока, вряд ли возможен откат к ценникам 2019-2020 годов. Мы полагаем, что текущий уровень стоимости квадратного метра в среднем по стране вышел "на плато". С большой вероятностью до конца года цены "вторички" будут колебаться в пределах 5% вверх-вниз от текущих значений в зависимости от региона. Это не повысит мотивацию массового покупателя, тем более с рыночной ипотекой.

Текущий невысокий спрос на вторичном рынке – надолго. То есть "полусонное" состояние "вторички" затянется в "летаргический сон" на второе полугодие и, возможно, далее. Делать любые прогнозы об улучшении экономической ситуации, без которой невозможно "пробуждение" вторичного рынка, крайне сложно. Ведь сохраняются санкции и риски геополитических шоков. От полного торможения "вторичку" будут спасать альтернативные сделки»

Константин Барсуков, – генеральный директор «Релайт-Недвижимость», член Российской гильдии риелторов, 11 июня 2024, источник 

«Дом. РФ выдал данные по количеству выданных кредитов в мае. В целом эти цифры с данными ЦБ коррелируют. Итого, что мы видим? Выдача ипотеки в мае выросла и по первичке и по вторичке примерно на 16% к апрелю. Учтите ещё, что май, по сути, на треть не рабочий. Июнь, думаю покажет по первичке в районе 70 тысяч выданных ипотек, что будет сопоставимо с довольно ажиотажными августом и октябрем прошлого года. Вторичка скорее всего в июне покажет примерно тот же результат, что и в мае. В любом случае, цифры в очередной раз показывают, что тезис о "мёртвой" ипотеке на вторичке, уже пять месяцев в корне не верен»