ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #271

Никита Стасишин, – замглавы Минстроя РФ, 19 июня 2024, источник 

«Ставка в 6% по семейной ипотеке будет во всех городах, если у вас есть ребенок младше 6 лет. Если у вас есть ребенок старше 6 лет, то такой будет только ставка в малых городах и для индивидуального жилищного строительства. Однако если вы берете рыночную ипотеку и у вас рождается ребенок, вы можете рефинансировать до 6%.

Сейчас Минстрой обсуждает с Минфином подходы к малым городам и регионам, которые могут получить дополнительные меры поддержки для семей с детьми старше 6 лет. Если смотреть по структуре ввода, исходя из кластерного подхода, то таких регионов, где недостаточный объем предложения на рынке, порядка 42-х – это наш с компанией Дом РФ подход. Коллеги из Минфина видят это пока немного в более усеченной форме, но я думаю, что за следующую неделю мы придем к консенсусу;

В любом случае речь о городах, где до начала мер поддержки сформировался отложенный спрос из-за низкой маржинальности проектов и вообще почти ничего не строилось.

Мы хотим, чтобы в таких городах объем жилья увеличился минимум процентов на 30-40 в моменте, и было больше предложения. Но здесь нужно очень внимательно смотреть на баланс численности населения, наличие промышленных предприятий, структуру всего бизнеса, чтобы и оценивать объем отложенного спроса для того, чтобы построенное жилье покупалось»

Алексей Лейпи, – директор дивизиона «Домклик» Сбербанка, 19 июня 2024, источник

«Если сравнивать 2023 год с текущим, то, по нашим оценкам, изменения, которые нас ждут – снижение (объема выдачи ипотеки в России – прим.) год к году на 25-30%. Мы говорим о прогнозе в 5,2 трлн рублей. Это снижение не означает кризис, потому что общая прогнозируемая сумма выдачи будет на уровне 2021 и 2022 годов, бывших рекордными для своего времени.

Количество ипотечных сделок во втором полугодии вырастет на 17% по сравнению с первым полугодием, их общее число по итогам года составит 1,5 млн. Доля субсидированных государством кредитов после завершения льготной ипотеки во втором полугодии 2024 года сократится приблизительно на 16 п.п., до 55-56% от общего объема выдачи»

Ольга Болтрукевич, – заместитель директора департамента финансовой политики Минфина РФ, 19 июня 2024, источник

«Мы периодически слышим катастрофические прогнозы падения рынка в 2024 и 2025 году (после сворачивания ряда субсидированных программ и изменения условий по семейной ипотеке – прим.), наши прогнозы говорят о том, что никакой катастрофы не должно случиться.

Мы видим именно коррекцию объемов выдач ипотечных кредитов именно в сегменте ДДУ, то есть нас, в первую очередь, интересует рынок новостроек. Здесь мы бы это называли некой коррекцией, нормализацией рынка в 2024 и 2025 году.

Прогнозы Минфина исходят из предпосылок планового завершения в 2024 году программы льготной ипотеки под 8% и IT-ипотеки. Доля государственных программ на первичном рынке жилья должна постепенно сокращаться до уровня 25% по мере снижения ключевой ставки»

Михаил Матовников, – главный аналитик Сбербанка, руководитель Центра финансовой аналитики банка, 19 июня 2024, источник

«Массовую льготную ипотеку с господдержкой стоит сохранить на случай кризисов, но ставки по ней нужно поднять примерно до 12%.

В настоящее время рынку жилья необходима "мягкая посадка" в связи с тем, что массовый спрос "зажат", есть значительный разрыв цен между первичным и вторичным жильем, снижается размер покупаемых квартир, но при этом дома в стране строятся рекордными темпами.

Считаю, что нужно ставки по господдержке поднять на уровень процентов 12. При текущей инфляции и росте заработных плат это нормально. Когда рыночные ставки вернутся на нормальный уровень 9-10%, люди сами рефинансируются из госпрограмм в рыночные программы.

Эта программа будет реально антикризисной. Я считаю, что ее нужно оставить на случай следующих кризисов, чтобы у девелоперов было понимание, что если опять жахнет и ключевая будет 150%, то с нами останется эта господдержка. Такая программа нужна в кризис, но не на постоянной основе, поэтому необходимо корректировать в том числе и адресные программами льготной ипотеки. Если цены на жилье не будут расти определенное время, разрыв между певичкой и вторичной будет сокращаться.

Правительство не может позволить себе бросить рынок, потому что, если сейчас переключить все на ставку 20%, будет реальный кризис. Но принимать решение необходимо»

Михаил Матовников, – главный аналитик Сбербанка, руководитель Центра финансовой аналитики банка, 19 июня 2024, источник

«Количество квадратных метров, которые в России может приобрести с использованием ипотеки получатель медианной зарплаты, с 2020 года сократилось на первичном рынке на 6 кв. м, а на вторичном — на 9 кв. м, составив 25,8 кв. м... С точки зрения того, что у нас сейчас строится, мы находимся на абсолютном дне. Так плохо не было никогда с точки зрения того, что нормальный человек может позволить себе приобрести с учетом ипотеки и всех субсидий.

Снижение доступности связано с подорожанием жилья, особенно новостроек, из-за чего люди вынуждены покупать квартиры меньшей площади. На первичке всю выгоду от низких ставок и повышения зарплат съел рост цен, на вторичном рынке влияние оказал уровень ставок.

С января 2020-го по май 2024 года цены на вторичное жилье в среднем по России выросли на 77%, на новостройки – на 111%. При этом зарплаты за то же время увеличились в среднем на 71%.

Если быстрый рост зарплат потихоньку нагоняет вторичный рынок, то первичка оторвалась так, что ситуация, при которой зарплаты сделают рывок на 30%, маловероятна. В результате доступность жилья во всех регионах в начале 2024 года находится на более низком уровне, чем она была до расширения программ с господдержкой»

Денис Аксенов, – генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант», 19 июня 2024, источник

«Просроченная ипотека на первичном рынке показательна тем, что после окончания цикла строительства жилья она переводится в сегмент вторичной и "растворяется" в просроченном портфеле, залогом по которому выступает построенное жилье. Ускорение роста просроченной задолженности по ипотеке на "первичке" началось во втором полугодии 2023 года, сразу после августовского повышения рыночных ипотечных ставок, полагаю, что далее ситуация будет усугубляться, так как в ближайшем будущем снижения ставок ожидать не приходится.

Первые четыре месяца 2024 года показали среднемесячный прирост в 3,75%, что более чем в два раза выше среднемесячного прошлогоднего прироста. При пересмотре условий программ субсидирования выдача новых ипотечных кредитов на приобретение строящегося жилья может снизиться, а проблемные кредиты будут накапливаться, и доля просроченных кредитов будет расти. В настоящий момент доля проблемных кредитов на «первичке» (6,48 млрд руб. в абсолютном выражении) от совокупной задолженности по ипотеке на строящееся жилье (4,78 трлн руб.) составляет всего 0,14%, это крайне низкий показатель.

Совокупная накопленная просроченная ипотека на первичном рынке жилья формируется из локальных трудностей конкретных заёмщиков. После ввода дома в эксплуатацию и оформления прав собственности кредит переклассифицируется в категорию "вторичного" рынка, снижая показатель проблемности в сегменте "на стройку" и увеличивая на "вторичке".

И здесь как раз заложен фундамент проблем: текущие рыночные ставки делают невозможным продажу проблемной стройки новым покупателям с одобренной льготной ипотекой, равно как нет и очереди из покупателей при переходе данной квартиры во вторичный сегмент, на нём ставки ещё выше. Отсутствие спроса порождает накапливание проблем на рынке общего ипотечного кредитования»

Роман Антощенков, – руководитель дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент» банка ВТБ, 19 июня 2024, источник

«Снижение спроса на новостройки из-за прекращения льготной ипотеки и, как следствие, изменение объемов наполнения эскроу-счетов может привести к удорожанию проектного финансирования для застройщиков, замедлению темпов запуска новых проектов и сворачиванию бизнеса мелкими девелоперами.

У крупных системных застройщиков будет возможность реагировать на изменения путем замедления запуска новых проектов… В целом все это, наверное, станет стимулом к дальнейшей консолидации отрасли, то есть к уходу мелких игроков с рынка.

Что касается текущего портфеля девелоперов, то с ним проблем не ожидается. Сейчас будет охлаждение, потом новый цикл роста спроса и вовлечения всех интересующихся более высокой маржой, потому что возникнет некий дефицит (предложения – прим.)»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 20 июня 2024, источник

«Не думаю, что в ближайшей перспективе мы увидим пересмотр цен в прайсах, застройщики не любят идти на понижение и прежде, чем это сделать, перепробуют разные способы для сохранения ценника. Поэтому мы увидим, скорее всего, рост размера скидок и в целом объема предложения с дисконтом.

Не зависимо от того, будет ли ЦБ повышать еще раз ключевую ставку или нет, ситуацию на ипотечном рынке это сильно не изменит – ставки по ипотеке все равно будут неподъемными для большинства заемщиков. Обычно ипотека оживает при ставках в районе 12%, что соответствует ключевой ниже 10%. А такую ключевую ставку можно ожидать не ранее 2025 года.

Чем меньше на рынке новостроек будет "костылей" для поддержки спроса, тем легче будет рынку остыть, и разрыв цен на первичке и вторичке будет сокращаться.

Сегодня разница цен между сравнимыми по качеству объектами на первичном и вторичном рынке – около 20-30%. И по мере охлаждения рынка новостроек после завершения/сокращения льготных программ этот разрыв будет уменьшаться, но пока государство продолжает субсидировать рынок, полностью не исчезнет.

Без искусственной поддержки спроса цены на первичном рынке будут приближаться к уровню цен на вторичке. Потому что именно вторичка, где много продавцов и они действуют обособленно друг от друга, отображает реальный рыночный уровень цен. Но надо учитывать, что рынок новостроек не останется без господдержки и после 1 июля – сохраняется семейная ипотека, IT-ипотека и т.п.

На вторичном рынке стоимость метра уже снижается: по данным www.irn. ru, в апреле вторичные квартиры в "старой" Москве на фоне заградительно дорогой ипотеки подешевели впервые с декабря 2022 г. – на 0,2%, в мае цены просели еще на 0,1% (до 271 380 руб. за кв. м в среднем). И это только начало. <...> В среднесрочной перспективе квартиры на вторичном рынке могут подешеветь на 10% и более»

Ригина Гордеева, – директор компании «Этажи Прайм», 20 июня 2024, источник

«Определенности в отношении ставок по льготным ипотечным программам пока нет, однако, все указывает на то, что льготные ипотечные программы будут носить более целевой характер, а значит доступность их для массового покупателя значительно снизится.

Конечно, застройщики и банки будут искать варианты стимулирования спроса в этих условиях, скорее всего, следует ожидать появления большого количества программ рассрочек и субсидирования первоначального взноса, но нужно учитывать, что часть затрат на такие инструменты может быть заложена в цену объекта.

При сокращении разницы в ипотечных ставках между вторичным и первичным рынком, застройщики начнут активнее предлагать квартиры формата заезжай и живи, закладывая в цену объекта стоимость не только ремонта, но и мебели, и бытовой техники. Спрос будет снижаться, в том числе из-за большого объема реализованного опережающего спроса и переориентирования части покупателей на готовое жилье, если ставки по стандартным программам начнут постепенно снижаться. До конца года спрос в сегменте новостроек может снизиться на 10-15%.

Доступность ипотеки и баланс спроса и предложения на рынке хоть и важные факторы формирования цены, но далеко не единственные. На нее влияет инфляция, цены на основные строительные материалы, покупательская способность, стоимость земельных участков под строительство и многое другое. Плюс застройщикам нужны будут новые стимулирующие спрос инструменты, которые также приведут к дополнительным затратам, поэтому обвала цен мы не ждем, до конца года они будут более или менее стабильны, а при улучшении ситуации на ипотечном рынке в 2025 году могут продолжить расти.

Рыночные механизмы постепенно начнут восстанавливать утраченный баланс, когда цена вторичной недвижимости будет расти, а на первичном рынке демонстрировать более сдержанную динамику роста, чтобы конкурировать с готовым жильем. Реальная же разница будет зависеть от того, как будут различать ставки по программам на первичном и вторичном рынке. По сути разница в платежах по ипотеке и формирует конкурентную разницу в цене. За счет того, что на вторичном рынке достаточно много нового жилья и с качественным ремонтом, есть вероятность выравнивания цен»

Александра Оболенская, – заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом», 20 июня 2024, источник

«После 1 июля спрос на новостройки какое-то время сократится: это связано не только с объективными факторами (рост стоимости обслуживания ипотеки и отсутствие снижения цен на жилье), но и с информационным фоном. Однако сильного проседания мы не ожидаем, так как сохраняется семейная ипотека, которая служит главным драйвером покупательской активности — в 1 полугодии 2024 г. на нее пришлось более 40% ипотечных сделок. А на Дальнем Востоке продолжают действовать региональные программы ипотеки — арктическая и Дальневосточная.

Цель по повышению доступности жилья к 2030 г. потребует от Правительства новых мер, в том числе программ льготного кредитования. Кроме того, потребуется создать условия для застройщиков и банков, при которых они смогут сформировать собственные предложения доступной ипотеки. Со стороны застройщиков вероятны появление такой программы как аренда жилья с правом выкупа по лизинговому договору после ввода недвижимости в эксплуатацию.

В условиях турбулентности работает еще один фактор для ценообразования на рынке недвижимости – продавец может придержать выставление объекта в продажу до лучших времен. Сильную коррекцию цен в крупных городах мы не ожидаем, наиболее вероятным выглядит сценарий снижения объема предложения на вторичном рынке и коррекция цен на первичном рынке до уровня вторичного рынка. <...> Разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке будет сокращаться.

Мы не ожидаем больших колебаний цен на жилье. Время от времени мы видим статистику, что цена на квадратный метр в сегменте первичной недвижимости может снижаться на 1-2% или расти на 3-4% в зависимости от региона. Например, в мае стоимость квадратного метра в Екатеринбурге, Омске и Челябинске снижалась, а в Москве, Краснодаре и Санкт-Петербурге наоборот росла. Поэтому можно ожидать подобных колебаний, который могут быть обусловлены сезонным спросом или региональными особенностями. Что касается вторичной недвижимости, то в случае нового фонда, он действительно приближается к стоимости первичной недвижимости. Старый фонд, напротив, не показывает подобного роста. В отдельных случаях он может дешеветь.

Следуя последней риторике Банка России, наиболее вероятен сценарий повышения ключевой ставки до 17-18% на ближайших заседаниях. При таком сценарии наиболее мы увидим переход средней ставки по базовым программам за 20% и дальнейшее проседание спроса на рыночные ипотечные кредиты.

После того как льготная ипотека на новостройки прекратит свое существование в нынешнем виде, вероятно увеличение спроса на вторичное жилье, так как оно сейчас более доступно по цене, и мы можем увидеть коррекцию цен на первичном рынке Москвы и России»

Михаил Хорьков, – руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), 20 июня 2024, источник

«Сегодня можно математически оценить, как изменится ипотечный платеж при переходе с льготной программы к рыночным условиям. Возьмем условную квартиру 55 или 33 кв. м с ценой 8,25 млн. рублей. (150 или 250 тыс. рублей за 1 кв. м) и первоначальным взносом в 2,6 млн. При ставке 8% и сроке кредита на 30 лет ежемесячный платеж составлял 43,3 тысячи рублей. При ставке 18% он вырастет более чем в 2 раза до 88,9 тыс. рублей.

Новые условия будут существенно выше затрат на аренду похожих квартир, а иногда сопоставимы с затратами на гостиничный номер. Очевидно, что желающих покупать новостройку в таких рамках будет немного. Предположим, что первой реакцией рынка будет возврат к практике субсидирования процентных ставок застройщиками. Ранее это делали для того, чтобы продать "околонулевую" ипотеку. Сейчас – чтобы сохранить привлекательность квартир на первичном рынке. Предположим, что девелопер простимулировал банк и заемщик получил ставку 12% годовых. При прочих условиях он будет платить около 60,7 тысяч рублей в месяц. Немало, но цифра уже не такая заградительная.

Остается одна проблема – кто и сколько должен будет заплатить за щедрость банка в этой схеме. Правительство намекает, что - девелоперы, а опыт подсказывает, что - покупатель. Поэтому стартовая цена квартиры в этой схеме вырастет, увеличивая и без того большой разрыв между "первичной" и "вторичкой". Так что Банк России без работы с новыми "схематозами" не останется»

Константин Барсуков, – генеральный директор «Релайт-Недвижимость», 20 июня 2024, источник

«Довольно массовое сегодня явление (на рынке недвижимости – прим.). Продавцы не хотят снижать цены потому, что "звонков нет, так как покупателей нет". Т.е. снижение цены не приведёт к покупке, если только за бесценок не выставить. Ну и смысл снижать. <...> Обратите внимание на важный психологический момент. Покупатель говорит, что нет ипотеки, нет покупателей, поэтому цена должна падать. Продавец из тех же предпосылок делает вывод о том, что цена не должна падать. Интересно, сколько времени потребуется продавцам, чтобы сделать следующий шаг в этой логике и решить, что раз покупателя нет, то цена должна расти?..

Так когда? Я за 4-5 месяцев, то есть конец октября- декабрь. Это если без сильных негативных и сильных позитивных новостей.

У покупателей сегодня два аргумента. Первый: ипотека умерла, покупателей нет. А ещё ключевая вырастет и совсем похоронит ипотеку. Второй: льготку отменят, новостройки начнут падать в цене, вторичка будет вынуждена тоже снижаться.

У продавцов аргумента тоже два. Первый: да с чего это они падать должны, если всё растёт или, что тоже самое, я лучше сдавать буду, чем за "фантики" продавать. Второй: а почему я должен снижать цену, если то, что я хочу купить взамен в цене не падает/дорого стоит.

Сегодня аргументы продавцов сильнее, потому что аргументы покупателей не сбываются. Ипотека не умерла. И не умрет, даже, если ЦБ поднимет ключевую еще сильнее. Новостройки в цене падать не будут. Да и вообще не понятно, почему, если новостройка падает в цене, то вторичка тоже должна падать? Естественное состояние новостройки - быть дешевле вторички.

Но покупателям нужно время, чтобы осознать, что их аргументы не работают. А продавцам укрепиться в мысли, что они правы. Плюс лето. "Летом же всегда рынок недвижимости полумертвый". Что, конечно же, не правда, но люди к этому привыкли. Поэтому лето пройдет, потом время на осознание и вот уже конец октября-ноябрь. А в декабре у нас всегда что? В декабре у нас всегда цены растут. Что вообще-то тоже не правда, но люди к этому привыкли»

Павел Луценко, – генеральный директор портала «Мир квартир», 21 июня 2024, источник 

«Во втором полугодии мы ожидаем рост интереса к покупке домов россиянами. На первичном рынке квартир заканчивается программа льготной ипотеки под 8%, и часть спроса неизбежно перейдет на этот рынок.

Потому что в пересчете на квадратный метр дом гораздо дешевле: так, в Москве метр коттеджа стоит 144,9 тыс. рублей, тогда как "квадрат" квартиры – 364,5 тыс. рублей (то есть на 60% дешевле). В Московской области – 98,6 тыс. против 190,6 тыс. рублей (на 48% дешевле). А в целом по стране цена квадратного метра дома составляет 61,9 тыс. рублей, тогда как квартиры в новостройке – 132,9 тыс. (разница 53%). Особенно будет расти стоимость тех объектов, на которые будут распространяться льготные ипотечные программы.

Кстати, тренд на сокращение площадей, давно существующий на квартирном рынке, стал набирать обороты и в сегменте домов: только за последние полгода средний размер коттеджа сократился на 2 кв. м – с 118 до 116 кв. м»

Максим Осадчий, – начальник аналитического управления банка БКФ, 25 июня 2024, источник

«Завершение программы льготной ипотеки ведет к росту спроса на рыночную ипотеку и, соответственно, к росту процентных ставок по рыночной ипотеке. В ближайшие недели можно ожидать дальнейшего роста ставок с нынешнего уровня 18% (средневзвешенная ставка по новостройке и вторичному рынку, первоначальный взнос 30%, срок 15 лет) еще на 1 п.п., до 19%. Росту процентных ставок способствует и то, что рынок ожидает повышения ключевой ставки Банка России 26 июля с нынешних 16% до 18%»

Ирина Носова, – старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 25 июня 2024, источник

«Мы ожидаем, что банки, которые еще не подняли ставки по ипотеке, повысят их на 1,5-2 п.п. Прекращение льготной программы на новостройки и изменение условий по семейной ипотеке с 1 июля безусловно приведет к сокращению выдач кредитов на покупку жилья. Потенциальное снижение ипотечных выдач на первичку может составить 40-50% от среднемесячного значения»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 25 июня 2024, источник

«Предложение на вторичном рынке Петербурга стабильно. За неделю в спальных районах и Мурино/Кудрово ассортимент увеличился всего на 0,9%, с начала месяца - плюс 1,1%. Переизбытком не пахнет, дефицитом тоже. Хрупкое равновесие при слабом спросе. Из непонятного - что будет дальше с ценами и спросом.

Очень показательно что по выкупным квартирам (которые нам надо продать за 1-3 недели максимум) крайне сложно угадать с ценой: иногда квартиры моментально уходят по нижнему уровню цены, по каким-то приходится давать дисконт. По-прежнему пересматриваем оценки раз в неделю. Дальше этого срока - непонятно. Реальные цены сделок если и снижаются, то очень плавно.

Рынок новостроек. Из очевидного: ведущие банки прекратили прием заявок по льготной ипотеке. Многие - и по семейной тоже: неясно, какие будут условия. Маховик раскачки спроса сработал: по данным ДОМ РФ на 20 июня уже выдано льготных кредитов на 380 млрд рублей. По текущим темпам идем на рекорд, ориентир - 540 млрд рублей. А если учесть, что статистика может отставать, то выдача достигнет 600 млрд - близко к пикам прошлого года. Соответственно взлетят и продажи.

А что будет после 1 июля - непонятно. Интересно, что МФО в мае выдали рекордный за полтора года объем займов. Не иначе, часть клиентов взяла кредиты на первый взнос. И тут же из непонятного: а что мы будем делать дальше с квартирами, купленными по низкой ставке, но на 20-25% выше рынка?

Сторонникам дефолтного апокалипсиса стоит мониторить уровень просрочки (пока низкий). И соотношение стоимости переуступок (вынужденная продажа ипотечных новостроек) с ценами на вторичке. Пока эти показатели не сближаются. Обстановка стабильная»