ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #272

Константин Апрелев, – основатель Российской гильдии риэлторов (РГР), 23 июня 2024, источник

«С моей точки зрения, отмена льготной ипотеки для новостроек с 1 июля – позитивный для рынка шаг. Он в итоге сделает жилье более доступным для тех категорий граждан, которые не относятся к льготным категориям. Спрос на новостройки снизится, как следствие, уменьшится и объем продаж. Цены неминуемо пойдут вниз.

В результате будет непростая ситуация у застройщиков и банков, которые этих застройщиков кредитуют. Однако это может их стимулировать запустить некоторые собственные акции или спецпрограммы, например, выгодную для покупателя рассрочку или субсидирование ипотечных ставок застройщиками.

Цены на первичном рынке недвижимости сегодня необоснованно завышены. Я полагаю, что до конца года они будут корректироваться вниз на 15-20%»

Алексей Новиков, – директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet, 23 июня 2024, источник

«Что касается цен на квартиры (в новостройках – прим.) – снижаться они не будут, это однозначно. И все домыслы, что рынок пойдет в дисконт – это дилетантские рассуждения или намеренный ложный вброс.

Чтобы понять это, достаточно проанализировать динамику стоимости стройматериалов, обслуживания строительной спецтехники, а также кредитную ставку проектного финансирования строительства. Есть банковская модель проектного финансирования, которая также не позволит ценам на "квадрат" пойти вниз.

Поэтому в июле рынку стоит ждать некоторого охлаждения спроса, пока не будут понятны ипотечные инструменты покупки, а также – что дальше будет с ключевой ставкой. Нужно понимать, что с окончанием действия льготных продуктов клиентам придется брать ипотеку под рыночную ставку, а она составляет в среднем 18,5%. Это высокие платежи и тяжелая долговая нагрузка для людей»

Елена Лапшина, – эксперт Циан.Аналитики, 25 июня 2024, источник 

«В I полугодии 2024 года цены на вторичном рынке крупнейших городов РФ практически не увеличились (по данным Циан, средняя стоимость 1 кв. м в предложении на вторичном рынке в среднем выросла на 3,7% – прим.).

Отрицательная динамика последних месяцев в столичных регионах позволяет с высокой вероятностью говорить о постепенном развороте тренда со стагнации на небольшое снижение цен. После 1 июля ипотека станет одинаково недоступна как для вторичного рынка, так и для первичного (для тех, кто не подойдет в качестве заемщика по семейной или IT-программе). Это может привести к перераспределению спроса – пусть и сократившегося – в сегмент готового жилья, где общий уровень цен чуть ниже и есть возможность торговаться»

Мария Орлова, – коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге, 26 июня 2024, источник

«После отмены льготной ипотеки общий объем ипотечных выдач в среднем по рынку может упасть до 60% уже в летние месяцы. Это существенно скажется на доступности жилья у тех, для кого ипотека фактически стала единственным вариантом решения квартирного вопроса. Можно ожидать, что объемы продаж в оставшиеся два летних месяца будут на 30–40% меньше нынешних показателей»

Наталия Коротаевская, – коммерческий директор группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти, 26 июня 2024, источник

«Безусловно, на определенный период спрос снизится, но никто не допустит критического состояния строительной отрасли. Так что падение будет, но не катастрофическое. Уверена, многие девелоперы, как и группа "Аквилон", сформировали запас прочности на данный переходный период. Также мы считаем, что меры поддержки будут: новые программы для определенных категорий покупателей, рассрочки от девелоперов и другие формы партнерских программ вернут спрос на нормальный уровень уже к четвертому кварталу»

Елена Тарасова, – коммерческий директор Plus Development, 26 июня 2024, источник

«Сделки с использованием льготной ипотеки достигали 90% из всех «ипотечных» покупок лишь в период ажиотажа в преддверии отмены этой программы. В целом же их доля составляла около 50%, остальное приходилось на семейную, IT-ипотеку, военную. Исходя из этой логики, можно ожидать снижение ипотечных сделок примерно на 50%. А если считать, что в структуре всех подписанных ДДУ в массовом и среднем ценовом сегменте новостроек покупки с привлечением банковского финансирования составляют 75–85%, то в июле и августе мы ожидаем снижения количества покупок квартир на первичном рынке примерно на 35–40%.

Через два-три месяца рынок адаптируется к новым условиям. Мы ожидаем, что уже в конце текущего года активно заработают другие рыночные механизмы и программы: альтернативные сделки с продажей имеющихся квартир, trade-in, новые программы банков и застройщиков по классической ипотеке, траншевая ипотека. Таким образом, мы не видим предпосылок для снижения активности даже в среднесрочной перспективе»

Константин Барсуков, – генеральный директор «Релайт-Недвижимость», 26 июня 2024, источник

«Предполагаю, что льготную ипотеку с господдержкой под 8% точно отменят для квартир в крупных городах. Это затронет Москву, Московскую область, Санкт-Петербург и Ленобласть. В России есть регионы, где мало строят и мало покупают, там льготную программу могут сохранить.

Я сильно удивлюсь, если отменят льготную ипотеку на ИЖС. Государство бросает большие силы, чтобы люди строили жилье самостоятельно. Это помогает решить проблему с количеством квадратных метров на человека, при этом не отвлекает силы застройщиков.

Вот что произойдет там, где исчезнет льготная ипотека под 8%.

Застройщики будут держать цены. Преимущество новостроек потеряется, когда ставки по ипотеке станут рыночными. Логично было бы подумать, что застройщики снизят цены и доведут их до уровня вторичного рынка. Но вряд ли все будет так просто.

Застройщики понимают, что, если сделают это, они убьют спрос, потому что люди, которые покупают новостройки, готовы ждать. Они готовы и через пять лет купить квартиру – если увидят снижение цен, подождут. То же самое понимают банки, которые дают застройщикам деньги на проектное финансирование. Они не хотят снижения стоимости объектов, чтобы, например, дом ценой 800 млн рублей вдруг стал стоить 700 млн рублей. Это значит, что стоимость актива, на который банк давал деньги, упала. А зачем это банку?

Полагаю, застройщики будут держать цены за счет сокращения прибыли. То есть цены не скидываем, но готовы поступиться прибылью. Одновременно будут стимулировать спрос: сами субсидировать ставки, предлагать траншевые ипотеки, чистовую отделку по той же цене.

Покупатели будут больше интересоваться вторичкой. Для части покупателей будут не интересны предложения застройщиков, при этом они не будут подходить под оставшиеся льготные программы, например ИТ-ипотеку. Они и будут перетекать во вторичку.

Но этот дополнительный спрос сформируется не в том объеме, чтобы серьезно повлиять на рынок. Нужно понимать, что роль ипотеки на рынке недвижимости сильно преувеличена. По данным с 2019 по 2023 год, на вторичном рынке с ипотекой совершалось только 30% сделок. На первичном – 84% в 2023 году и 65% в 2022 году.

Такой рост в 2023 году возник как раз из-за льготной ипотеки, но в среднем около 50% первичного жилья покупается с ипотечными деньгами. А теперь добавьте все манипуляции, которые будут делать застройщики, оставшиеся на рынке, ИТ- и семейную ипотеку. Первичка хуже, но будет продаваться, а вторичка до конца лета точно будет ровной.

Ясность появится в лучшем случае осенью. Люди привыкли, что осенью цены на недвижимость растут. И даже на фоне высокой ключевой ставки это может произойти. Потенциал для роста цены существенно выше, чем потенциал для ее падения.

Думаю, летом цены останутся неизменными, а осенью есть вероятность повышения. Это будет не бурный рост 2020-2021 годов, а небольшая попытка компенсировать инфляцию, провалы 2022 года. Но мы находимся в зоне высокой турбулентности – загадывать тяжело»

Надежда Косарева, – президент фонда «Институт экономики города», 26 июня 2024, источник

«В других странах доступность жилья обычно оценивается по доступности его приобретения в собственность на рыночных условиях, а вот под доступным жильем, напротив, понимается доступная аренда, а не покупка. Обеспечение доступным арендным жильем граждан с низкими доходами – в фокусе внимания многих стран и городов, которые направляют бюджетные деньги на субсидирование такой аренды.

В России иной подход: бюджетные деньги направляются на субсидирование ипотеки на всем рынке жилищного строительства и для любых приобретателей жилья, в том числе тех, кто в поддержке не нуждается. За счет программы льготной ипотеки такие люди обеспечиваются не просто жильем, а активом, причем весьма дорогостоящим. Такая постановка вопроса, на мой взгляд, некорректна.

Жилье – это не актив. Жилье – это в первую очередь достойные условия проживания. Поэтому считаю, что государство должно тратить бюджетные деньги на обеспечение доступного жилья для людей, которые сами это сделать не в состоянии. И в другой форме – через субсидирование некоммерческой аренды.

За счет льготной ипотеки подогрели спрос на первичном рынке так, что это привело к существенному росту цен, который свел на нет положительный эффект от льготной ипотеки... Считаю, что повышение доступности жилья на первичном рынке должно происходить не за счет льготной ипотеки, а за счет роста доходов населения. Для оценки доступности жилья обычно применяется индикатор – коэффициент доступности жилья, который отражает соотношение цены на жилье и доходов домохозяйств. Если доходы населения растут быстрее, чем цены на первичном рынке, в соответствии с таким показателем фундаментальная доступность новостроек повышается.

Снижения цен на новостройки, полагаю, не будет. У нас на первичных рынках жилья цены очень "мягкие" на повышение и "жесткие" на понижение. У застройщиков сегодня сложились такие финансовые стратегии, что они скорее прекратят наращивать бизнес, нежели понизят цены. На завершающихся стройках многоквартирных домов свою прибыль они уже получили, теперь, может быть, предложат какой-то дисконт на оставшиеся нераспроданные квартиры. Но выходить на рынок с новыми проектами по более низким ценам, думаю, они не будут»

Артур Ахметов, – руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» платформы «Авито Недвижимость», 28 июня 2024, источник

«Доля ипотечных кредитов на новостройки после завершения в России массовой программы льготной ипотеки во второй половине 2024 года предположительно снизится и составит порядка 30% от общего объема выдач.

Доля ипотеки в сделках с готовым жильем вырастет до 45% от общего объема, главным образом за счет более низкой стоимости квадратного метра на вторичке, возможности переезда сразу после покупки и отсутствия дополнительных затрат на ремонт.

Доля сегмента готовых домов и ИЖС останется на уровне текущих 20% при условии появления целевой льготной программы под индивидуальное жилищное строительство...

После окончания действия льготной ипотеки первичный рынок будут поддерживать адресные программы: помимо семейной и IT-ипотеки, покупатели жилой недвижимости могут рассчитывать на сельскую ипотеку и льготную ипотеку для жителей отдельных регионов страны. Предположительно, на рынке появится и специализированная программа ипотеки для сегмента ИЖС.

Сценарий покупки жилья на первичном рынке будет похож на тот, который с начала года действует на вторичном – покупатели вносят первоначальный взнос в размере не менее 15-20% от стоимости жилья, а остальную сумму берут в ипотеку по рыночной ставке. Также мы ожидаем, что застройщики будут вводить субсидированные программы, которые позволят снизить ставку по кредиту до 8-12% на срок от года до пяти лет либо на период строительства дома.

Кроме того, в среднесрочной перспективе (2025-2026 годы) может произойти снижение ключевой ставки ЦБ РФ, что позволит рефинансировать кредиты, выданные ранее под более высокий процент»

Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK, 28 июня 2024, источник

«Какие инструменты будут использовать девелоперы после 1 июля? Получил от одного из наших партнеров вопросы относительно того, насколько будет оправданно использование рассрочки и других схем продажи недвижимости после завершения льготной ипотеки.

Так вот. С учетом того, что доля ипотеки серьезно снизится, рассрочка как один из наиболее эффективных компенсирующих инструментов будет не только уместна, но и, я бы сказал, обязательна.

Напомню, что в условном 2019 году (до проектного финансирования и программы льготной ипотеки) рассрочка составляла у некоторых девелоперов от 25 до 35% от общего числа сделок (а иногда и больше).

Единственное: прошу не путать. Внесение денег в течение 2–3 месяцев — это отсрочка платежа. А рассрочка начинается от полугода до момента ввода жилья в эксплуатацию и передачи собственникам.

Некоторые девелоперы, у которых были ресурсы для фондирования, устраивали рассрочку и на больший период. Кто-то за это деньги брал, кто-то нет (опять же в зависимости от возможностей и наценки).

Что касается рассрочки до конца строительства с намерением потом заключить ипотечный договор — это все производные. Я считаю, один из основных методов продажи будет следующим:

«Давайте сейчас заключим договор об оплате в рассрочку. Пока мы полтора-два года строим, ключевая упадет, и вы возьмете ипотеку не под 18%, как сегодня, а, допустим, под 13%. Потому что (как говорит Центробанк и правительство) ставка вот-вот снизится. Если не в этом году, так в следующем».

Это хорошая мотивация, и я уверен, что:
▪️многие девелоперы включат этот механизм;
▪️многие покупатели с интересом отнесутся к этому предложению.
Мне кажется, эта история уже востребована»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 1 июля 2024, источник

«Из-за прекращения действия льготной ипотеки спрос на первичном рынке в среднесрочной перспективе снизится на 15–20%. Это связано с опережающим спросом последних месяцев.

В мае количество заявок на льготные кредиты выросло на 44%, в первую половину июня, до того момента как банки стали ограничивать одобрение и выдачу льготных кредитов, интерес к ипотеке на новостройки был выше почти на 20% относительно майских значений.

Перед отменой ипотеки ее стали брать те, кто сначала планировал решать вопрос с жильем не сейчас, а через один-два года. Этой части покупателей как раз недосчитается рынок первичного жилья в среднесрочной перспективе.

Цены на первичном рынке во втором полугодии, скорее всего, зафиксируются на нынешних значениях, их обвала не ожидается.

Спрос хоть и важный, но далеко не единственный фактор, влияющий на стоимость жилья. Большое значение имеют инфляционные ожидания, особенно с учетом того, что денежные средства от продажи квартир застройщик получает только после сдачи дома. Плюс снижение доступности кредитных ресурсов, дополнительные затраты девелоперов на программы стимулирования спроса при отмене льготной ипотеки – рассрочки, субсидирование ставок.

На рынке будут появляться объекты с индивидуальным дисконтом – часть застройщиков выберет эту стратегию привлечения покупателей, однако реальные скидки будут на уровне до 5–7%.

На вторичном рынке же собственники стали более лояльны к торгу и скидка выросла уже почти до 6%. При сокращении разницы по ставкам между вторичным и первичным рынком привлекательность готовых квартир значительно вырастет.

Сейчас пока на рынке отмечается затухающая динамика роста средней стоимости квадратного метра вторичного жилья, если в апреле рост был на уровне 0,4%, в мае и июне он не превысил 0,3%. Но ситуация может измениться при сокращении разницы в ставках между вторичным и первичным рынком и с началом периода снижения ключевой ставки»

Анатолий Артамонов, – председатель комитета Совфеда по бюджету и финансовым рынкам, 1 июля 2024, источник

«Те высокие темпы строительства, которые сейчас наблюдаются в строительной отрасли, – это, конечно же, происходит во многом благодаря участию бюджета. И мы видим, что доля строительных объектов, которые вводятся с участием бюджета, возрастает. Хорошо это или плохо? Я считаю, что не очень здорово.

Основная доля средств, стимулирующих ипотечное кредитование жилищного строительства, ушла туда, где в этом не было никакой нужды. Это наше упущение.

Эффективнее было бы направить эти средства в те регионы, которые в таком нуждаются, например в Смоленск или Иваново, где низкая стоимость квадратного метра и минимальное влияние программы льготной ипотеки на его стоимость. То есть этих квадратных метров можно было бы стимулировать гораздо больше. И во-вторых, там мы не "разогрели" бы таким образом стоимость этого квадратного метра.

Если ты, застройщик, претендуешь на продажу жилья с участием в льготной ипотеке, пожалуйста, будь добр, по той цене [продавай], которую назначило министерство строительства и коммунального хозяйства РФ. Не хочешь участвовать – иди на рынок, продавай за столько, за сколько у тебя купят. При таком подходе ипотека бы сработала на человека, а не на объемы. Мы этого не сделали. Почему? Пока не знаем»

Константин Барсуков, – генеральный директор «Релайт-Недвижимость», 1 июля 2024, источник

«Все говорят о какой-то точечной истории. Центробанк постоянно рассказывает, что льготная ипотека должна быть адресной. Но на мой взгляд, тут совершена громадная стратегическая ошибка с самого начала. Адресность должна сочетаться с целями. Достаточно странно видеть метания государства, когда оно говорит, что поддерживает застройщиков, а потом рассказывает, что льготная ипотека должна быть адресной. По отношению к кому она должна быть адресной?

Государство должно четко разделять позицию поддержки застройщиков от поддержки граждан. Поддержка застройщиков не должна производиться методами стимулирования продажи. Она должна осуществляться монетарным или не монетарным путем, направленным на уменьшение расходной части.

Например, можно было делать субсидирование для проектного финансирования, поблажки в документации, подключении сетей и прочих вещей. Но надо поддерживать не всех застройщиков, а тех, у кого есть реальные проблемы. Когда мы говорим про поддержку граждан, там государство даже не задумывается об этом.

Создавая нерыночные условия, государство позволило застройщикам вести себя так, будто бы они на свободном рынке. На мой взгляд, когда вы создаете нерыночные условия, то имеете полное право требовать нерыночное регулирование цен. Государство должно было, выдавая льготную ипотеку, ограничивать застройщиков в установке цены. Это было бы совершенно нормально.

Но государство не пошло таким путем, и это привело к ситуации, когда вторичное жилье стоило дешевле первичного. Такого у нас никогда не было»

Антон Глушков, – президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), 1 июля 2024, источник 

«Никакого кризиса с 1 июля не произойдет. Объем распроданности строящегося жилья достаточно большой. Но уже в первом полугодии 2024 года по сравнению с тем же полугодием 2023 года объем ипотечных сделок сократился на 17%. Сейчас большая часть девелоперов считает разные экономические модели, чтобы оставить доступным ипотечный платеж для населения.

Околонулевая, наверное, нет (не возродится – прим.). Это будет в размере тех же процентов, которые были по льготной ипотеке. Ключевым моментом является не величина субсидии, а на какой срок застройщик готов субсидировать. Например, если субсидирование предполагается на срок строительства объекта, то это не очень действенная мера. Срок ипотечного кредита сейчас ближе к 20 годам, а большая часть граждан пытается погасить ипотеку в течение 7-8 лет. Поэтому сейчас девелоперы ориентируются примерно на такой горизонт – порядка 7 лет субсидии.

Ответ (на вопрос будут ли завышаться цены квартир – прим.) будет определяться рыночным путем. Если последние полтора-два года у нас был рынок продавца, то сейчас будет рынок потребителя. Поэтому просто взять и эту надбавку вставить в цену квадратного метра у застройщика при всем желании не получится.

Спрос зависит от множества факторов: от региона, от цены и прочее. В крупных регионах такие программы будут запущены достаточно быстро. В мелкие муниципалитеты, где рентабельность очень небольшая, – не так быстро придут. Застройщики, конечно, подождут, посмотрят, что сделают лидеры рынка, и уже на их пример начнут ориентироваться.

Даже если предположить, что льготная ипотека у нас длилась бы бесконечно, объем сделок на первичном рынке неминуемо сокращался бы, потому что все, у кого есть возможность, стараются взять льготную ипотеку как можно скорее. В этом году объем ипотечных сделок сократился на 17%, очень похоже, что эта пропорция сохранится и в следующем году»

Юрий Беликов, – управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА», 1 июля 2024, источник

«Принципиально новых льготных программ (ипотечных – прим.) я не ожидаю. Тем более, что они и так привели к серьезному перегреву ипотечного рынка и рынка жилой недвижимости. Будущее льготных ипотечных программ – это калибровка и оптимизация условий тех программ, которые еще продолжают действовать. Оптимизацию условий не следует понимать как повышение доступности кредитов, ведь во внимание будут приниматься последствия того спроса, который уже был сформирован льготными программами и привел к рыночному перегреву.

Соответственно, поддержка должна быть адресной (например, семей с маленькими детьми), но при этом не должна стимулировать инвестиционный спрос на недвижимость, не должна приводить к устойчивому росту цен на недвижимость, а также к опасной закредитованности населения.

Продолжает действовать семейная ипотека, ее продлили до 2030 года и будут поддерживать. Вероятно, среди доступных льготных ипотечных программ она и будет самой популярной. Также формально пока сохраняется IT-ипотека, но в первом полугодии лимиты на нее были исчерпаны. Выделение дополнительных лимитов возможно, но, скорее всего, уже на ужесточенных условиях – например, только для регионов России, исключая Москву и Санкт-Петербург»