ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #275

Константин Апрелев, – основатель Российской гильдии риэлторов (РГР), 4 сентября 2024, источник

«Спрос на новостройки в России сократился с июля на 70%. Это произошло из-за отмены льготной ипотеки и повышения ключевой ставки Центробанком до 18%.

Падение спроса приведет к снижению цен на новые квартиры. Думаю, где-то к началу 2025 года цены на новостройки упадут на 15–20%. В Москве уже есть застройщики, которые декларируют скидку в размере 35%. Некоторые девелоперы предлагают скидки 15–20%.

Если Центробанк не снизит ключевую ставку, то тренд на сокращение спроса, скорее всего, сохранится.

На фоне высокой ключевой ставки и отмены льготной ипотеки инвестиционная привлекательность жилья в новостройках упала. Сейчас большинство потенциальных покупателей ждет снижения цен. Какая-то часть людей переориентировалась на вторичный рынок жилья, благодаря чему он немного оживился. Серьезного роста спроса ожидать не приходится, поскольку ключевая ставка остается высокой. При этом повышения цен на квартиры в России точно не будет»

Алексей Попов, – руководитель «ЦИАН.Аналитики», 6 сентября 2024, источник 

«В начале июня средняя цена вторичной квартиры (в Москве – прим.) составляла 337,1 тыс. руб. (за 1 кв. метр – прим.), сейчас она на 0,4% ниже. Среднесуточные показатели также колебались в очень узком диапазоне (менее 2 п.п.) — от 334,2 тыс. до 338,3 тыс. руб.

В июне-июле было зарегистрировано 24,5 тыс. договоров купли-продажи (ДКП, данных за август пока нет). Это на 20% меньше, чем за аналогичные месяцы прошлого года, но такое снижение спроса выше ожиданий его участников и прогнозов аналитиков. В июле было продано даже больше квартир, чем в июне (13,1 против 11,3 тыс. ДКП). Отмена льготной ипотеки сделала почти все банковские жилищные кредиты одинаково недоступными, что привело к перетоку спроса на вторичное жилье (который до 1 июля искусственно, за счет нерыночных ставок по льготным программам, смещался в сегмент новостроек).

Глобального разворота цен вниз и формирования заметного тренда на их снижение (заметного не только аналитикам, но и обычным людям) мы пока не ожидаем. Продавцы находят покупателей и сейчас, вопрос — в настойчивости, адекватности изначальной цены. Отдельные периоды коррекции средних цен вполне возможны, но до конца года их заметного снижения (на 10 п.п.) мы не увидим. Объем предложения будет медленно увеличиваться, так как число сделок все же меньше, чем в 2023 году, а в эксплуатацию вводятся достаточно многочисленные новостройки, запущенные на старте льготной ипотеки в 2020 году»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 10 сентября 2024, источник

«На вторичном рынке Петербурга продолжается непривычный период стабильности. По крайней мере, в плане тенденций. Предложение продолжает плавно сокращаться. В спальных районах Петербурга (включая Мурино/Кудрово) на 10 сентября - минус 0,5% к началу месяца (ЦИАН). Сейчас в продаже - 28,5 тысяч вариантов, а 1 июня было 29,6 тысяч.

Слабый, но устойчивый спрос и отсутствие острой потребности в продаже. Боковое движение. Возможно, спрос еще немного активизируется после завершения хлопот, связанных с 1 сентября.

Статистика продаж в новостройках в августе наконец-то показала реальный уровень после ограничения льготной ипотеки. Относительно благополучных месяцев объем продаж в Петербурге снизился более чем на 50%: со всеми оговорками и поправками - около 2,5 тысяч сделок в СПб, около 1 тысячи - в Ленобласти.

Это и есть новая точка отсчета, от которой будем оценивать дальнейшую динамику рынка. Потери серьезные, но именно такого уровня и ожидали. На одной семейной ипотеке продажи не вытянуть.

Очередной рубеж для рынка – грядущее исчерпание лимитов по "семейке". По оперативным данным ДОМ рф, на начало сентября остаток составлял 500 млрд руб., в августе выдача была 163 млрд руб. С такими темпами выдачи можно и до декабря дотянуть. Но за 5 дней сентября выдано уже 40 млрд, при таких темпах лимиты полностью будут исчерпаны уже в ноябре. С одной стороны – инфоповод для повышения спроса (когда только этот механизм перестанет работать?). С другой - многое будет зависеть от скорости, с которой будут перераспределяться лимиты между банками и приниматься (или нет) решение о новых лимитах.

Застройщики продолжают активно экспериментировать в поисках инструментов поддержки спроса: Рассрочки, траншевая и субсидированная ипотека и т.д. Стараются выявить наиболее успешные шаги конкурентов и максимально быстро внедрить. Только конкурировать приходится за относительно узкую прослойку клиентов, готовых покупать без льготной ипотеки»

Алексей Яковлев, – директор департамента финансовой политики Минфина РФ, 11 сентября 2024, источник 

«За рамками уже именно льготных мер поддержки мы с вами неоднократно в ходе дискуссии сказали, что у нас высокие рыночные ставки (https://t.me/rusipoteka/13938), пройдет какое-то время, прежде чем они снизятся. Но мы, я и вы, все-таки исходим из того, что когда-то это произойдет, что эти ставки снизятся.

Почему я это говорю? Все-таки те, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий, но при этом не подпадает под те меры поддержки, которые на сегодняшний день действуют, они не должны бояться рыночной ипотеки даже по таким ставкам, которые есть сейчас.

Цикл высоких ставок уже был в 2015 году, тогда не было быстрого снижения, но при этом были рыночные кредиты по рыночным ставкам, люди их брали и обслуживали. Но как только ключевая ставка стала снижаться, а потом рыночные ставки, банки стали предлагать своим клиентам продукты по рефинансированию тех кредитов, которые были получены ранее по высоким ставкам.

Я сам в те годы взял ипотеку по ставке порядка 15%, прошло полтора-два года, я платил кредит, который был у меня посчитан исходя из этой ставки, затем мне пришла смс от другого банка – причем не от моего, в котором у меня был взят кредит - что мы вам предодобрили ипотечный кредит по ставке уже порядка 9%.

Был уже похожий прецедент, и большинство людей рефинансировали свои кредиты уже под те ставки, которые формировались и были более выгодными. Здесь поэтому фактор какой – если действительно нужно купить жилье, вы понимаете, что ставка высокая, но надо держать в уме, что она будет такая не всегда. Нужно максимально взвешенно подходить к этому решению и не нужно зацикливаться только на льготных программах»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 13 сентября 2024, источник

«В США быстрыми темпами снижаются ипотечные ставки, это хороший знак, так как рынок России с лагом примерно полгода-год повторяет тенденции, замечено давно и по ставкам и по динамике спроса. По популярным 15 летним кредитам ставка уже и вовсе в районе 5,5% так же там быстрыми темпами восстанавливается покупательская способность на рынке недвижимости. Ну а у нас пока 21% и все с опаской ждут сегодняшнего заседания ЦБ. Меня лично уже ничего не удивит»

Альберт Бахтизин, – директор Центрального экономико-математического института РАН, 13 сентября 2024, источник

«Наши расчеты подтверждают, что жилье и финансовое стимулирование – основные (факторы, которые влияют на рост населения – прим.). Есть понятие демографического креста. Одна линия идет вверх – это урбанизация. Другая вниз – рождаемость. Связь прямая. В России в середине XX века в городах проживало 44% населения, сейчас – 75%, а к концу этого века будет 90%.

В городах очень маленькие квартиры, а тенденция последних лет – уменьшение площади жилья и рост этажности зданий – ставит крест на репродуктивных установках женщин. Рожать в таких условиях, по сути, в клетках, стимулов мало.

На момент его (материнского капитала – прим.) запуска в 2007 году это была очень полезная мера. Она дала 2,5-3 млн дополнительных рождений! Отличный эффект! Но он оказался временным. Ошибкой стал перенос выплаты на первого ребенка. В 2020 году, когда это сделали, коэффициент рождаемости вторых детей резко упал.

Кроме того, сейчас материнский капитал – 830 тысяч рублей. С одной стороны, прилично. Но с другой – на эту сумму, например, в Москве сегодня родившая мать сможет купить лишь два-три квадратных метра жилплощади. Как стимул для расширения жилья это уже не работает. Нужно повышать выплаты на второго ребенка, на третьего.

Во всем мире рождаемость в городах ниже, чем в сельской местности. Есть опыт "одноэтажной Америки". Там давно вокруг городов строят одно- и двухэтажные дома. Люди могут работать в городе, а жить за городом.

Сейчас там (в США – прим.) 90% зданий – односемейные дома. А в России 73% живут в квартирах. Средняя площадь жилья на одну семью в США – 200 кв. метров, в нашей стране – 57. Все это отражается на рождаемости – в США она выше (коэффициент 1,66 против нашего 1,4).

По опросам, 60% российских семей при наличии возможности переехали бы в частный дом. Но им нужна льготная ипотека, а застройщикам – субсидии на дороги и инженерные сети к поселкам. И еще нужен госконтроль за ценами при строительстве»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», руководитель платформы ipoteka.global, 13 сентября 2024, источник 

«Ипотечные ставки неизбежно вырастут. Средние ставки 23% – реальность. Но, кредитов по таким ставкам будет немного. Сейчас средние ставки предложения по ипотеке в РФ уже превысили 21%. Рынок недвижимости зависит от ипотечного кредитования, поэтому количество сделок ожидается на низком уровне. Это можно назвать стагнацией. На 100 тыс. ипотечных сделок, как в июле, можно некоторое время прожить. Норма для нашего рынка – 200 тыс.»

Александр Цыганов, – завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета, 13 сентября 2024, источник

«Любое повышение ключевой ставки ведет за собой кредитные ставки, которые соразмерно увеличиваются. Альтернативное решение – снижение операционных расходов и нормы прибыли, но этот вариант был в основном уже выбран ранее.

Ипотечные ставки могут вырасти в пределах 1 п. п., но на этот шаг пойдут не все банки. Ставки и сейчас высоки. Поэтому сильно анонсировать повышение не будут. В то же время возможно снижение ипотечных ставок за счет программ субсидирования от застройщиков. Этот вариант может стать очень весомым конкурентным преимуществом на фоне еще подросших ставок»

Татьяна Решетникова, – замруководителя ипотечного департамента компании «Этажи», 13 сентября 2024, источник

«Повышение ключевой ставки несет риск снижение лимитов по семейной ипотеке, что также может негативно отразиться на спросе. Поскольку субсидировать банкам до льготной ставки станет дороже, а у части кредитных организаций лимиты и без того находятся на пределе.

На первичном рынке сейчас застройщики находятся как между молотом и наковальней. С одной стороны – спрос снижается и по законам рынка необходимо его симулировать коррекцией цен, но с другой – инфляционные риски. Деньги от продаж застройщики получают только после сдачи дома в эксплуатацию, создают сложности с манипуляцией ценами, поэтому какого-то резкого снижения цен на новостройки мы не ждем. На вторичном рынке возможны повышенные дисконты на квартиры, где собственники заинтересованы в срочной продаже»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 13 сентября 2024, источник

«Мы считаем, что завершение безадресной массовой программы ипотеки приведет к более сбалансированным темпам ее роста и не будет приводить к такому росту цен на жилье. По нашему прогнозу, ипотечные кредиты в 2024 году увеличатся на 7-12%. Это по тому прогнозу, который мы делали в июле. В октябре мы можем уточнить.

Сейчас льготная ипотека после изменения параметров адресных программ тоже увеличивается в объемах, но делать выводы о долгосрочных тенденциях пока тяжело из-за произошедших изменений. Я думаю, что, как мы это раньше говорили, можно будет сделать такие выводы осенью. Мы будем мониторить эту ситуацию»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 13 сентября 2024, источник

«Дополнительная инерция спроса, которая связана с получением массовой (льготной – прим.) ипотеки, ранее купленными квартирами, есть, потому что квартиры надо обустраивать и люди предъявляют спрос на потребительские кредиты. И такой шлейф, наверное, будет 1,5 года, может быть, 2 с учетом циклов строительства ремонта. Но тем не менее от нашей ключевой ставки тоже будет зависеть то, насколько люди будут готовы брать и в каких объемах потребительские кредиты на ремонт и так далее.

И в целом все-таки влияние этого спроса на кредиты гораздо меньше, чем было влияние спроса на ипотеку перегретого, потому что объемы средств, необходимых для ремонта, конечно, гораздо меньше, чем стоимость квартиры»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 13 сентября 2024, источник

«Когда говорят о последствиях завершения ипотеки под 8%, у нас приблизительно такая ставка рыночная была, когда у нас инфляция некоторое время держалась около 4%. Рыночные ставки были абсолютно доступны. Для Банка России очень важно привести инфляцию к цели. Это позволит развиваться рыночной ипотеке»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 13 сентября 2024, источник

«"Подстройка" цен не будет происходить сразу, мы это понимаем. Но в качестве одного из элементов, что такая [подстройка] уже происходит, - мы видим, что почти в трети регионов снижаются цены на сделки на первичном рынке жилья. Это уже некоторый показатель. Понятно, что разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке остается еще высоким. И это тоже будет только постепенно уходить. Здесь, к сожалению, невозможно ждать каких-то моментальных результатов.

Длительная программа льготной ипотеки стала одним из факторов опережающего роста цен на жилье. Сбалансированный рост ипотеки должен приводить именно к повышению доступности жилья, не доступности ипотеки по процентной ставке, а доступности жилья - это основное.

В целом финансовое положение застройщиков сегодня устойчиво с учетом той "подушки", которая была создана за счет хорошей конъюнктуры предыдущих лет»

Евгений Белокуров, – коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость», 13 сентября 2024, источник

«Повышение ключевой ставки Банка России до 19% однозначно отразится на рынках первичной и вторичной недвижимости.

Новый уровень ключевой ставки ЦБ РФ не вызовет сиюминутной коррекции цен на первичном рынке, так как предыдущий уровень в 18% уже был высок для большинства покупателей. Однако новое повышение ставки, вероятно, приведет к пересмотру стоимости недвижимости, и в перспективе года рынок, вероятно, ждет снижение цен на новое и вторичное жилье.

В пользу удержания цен на новостройки говорят льготные ипотечные программы для разных категорий покупателей

• семейная ипотека,
• программа для IT-специалистов и
• субсидированные программы от застройщиков.

Однако эти кредиты имеют свои лимиты. Например, если покупатель планирует выйти за предел суммы программы, его кредит на сумму, превышающую льготный порог, будет рассчитан по рыночной ставке. Это может несколько охладить и покупки в льготных сегментах ипотеки.

Поэтому повышение ключевой ставки в ближайшие месяцы приведет к постепенному снижению цен на новое жилье. Поскольку охлаждение рынка первичного жилья – это одна из целей Банка России, а застройщики успели накопить внушительную подушку безопасности за годы массовой льготной ипотечной программы, мы считаем, что такая коррекция цен – это здоровый рыночный цикл, и он будет полезен рынку.

В сегменте готового жилья давно наблюдается стагнация в связи с высоким уровнем ключевой ставки. Новое повышение наконец подтолкнет продавцов к большим дисконтам. В течение нескольких месяцев мы будем наблюдать снижение цен на готовое жилье. И если раньше мы отмечали скидки в пределах 3%, то теперь покупатели "вторички" смогут рассчитывать на более щедрые дисконты – до 15–20%»

Игорь Горский, – президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 13 сентября 2024, источник 

«Строительная отрасль разочарована (новостью о повышении ключевой ставки ЦБ – прим.). Все надеялись хотя бы если и не на понижение, то на остановку ставки. Это был бы сигнал рынку о том, что впереди нас что-то ждет. Теперь мы просто не представляем, что впереди.

Пока что отрасль находится в состоянии шока и осмысления происходящего. Бизнес совершенно точно перестанет заходить в новые проекты, приостановит приобретение новых земельных участков и развитие новых территорий, потому что проектное финансирование сейчас будет безумно дорогим.

Плюс максимально размытым становятся каналы продажи. У нас сегодня до 85% жилья продается по ипотеке. Ставка там и так высокая, если поднимется еще и станет в районе 20 процентов… ну, я не знаю, кто ее будет по такой ставке брать.

Аренда будет расти. Причем не только квартиры, но и апартаменты. Особенно это касается Петербурга, где апартаменты, апарт-отели стали фактически реинкарнацией доходных домов времен царской России. Так что они подорожают, и притом, скорее всего, достаточно ощутимо. Но опять же это мало утешит застройщиков, особенно тех, кто следует программам комплексного развития территорий.

Осень – это такое, знаете, традиционное "время сенокоса", на которое как раз приходится рост спроса на жилье и все возлагают очень большие надежды. И если в Петербурге и Москве он еще может хоть как-то сохраниться за счет внешнего спроса – все-таки в столицы активно едут люди из регионов, – то что будет в самих регионах, где спрос обеспечивается, как правило, только внутренний, я даже представить не берусь. Сохранится ли там вообще хоть какой-то спрос.

И вот это может послужить каким-никаким, но сдерживающим фактором для роста процентных ставок. Потому что, если спрос упадет до нуля, что делать застройщикам? Закрываться, бросать недостроенные объекты? Понятно, что все уже придумывают какие-то акции, рассрочки и так далее. Но это все не драйвер развития отрасли. Это сугубо средство выживания, не более того.

Пересмотр арендных ставок, безусловно, произойдет, но не быстро и не резко. Я думаю, как минимум до конца года ничего особенно не изменится, максимум их рост составит в районе 10-15%. Но здесь другое очень важно: они подтянутся. То есть если раньше все равно была какая-то диверсификация по предложению – у кого-то дешевле, у кого-то дороже, – то теперь даже дешевые варианты будут постепенно подтягиваться к дорогим»

Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль», 16 сентября 2024, источник

«Ставка ЦБ 19%. Что это для рынка недвижимости?..

Значительного влияния на рынок недвижимости это не окажет. Он и так находится под давлением в 2024 году. И все процессы, которые сейчас мы видим это следствие ранее принятых решений

Вторичный рынок
Спрос медленно снижается весь год. Сентябрь пока не дал значительного повышения активности покупателей относительно августа. Предложение (количество квартир в продаже) растет медленно. Цены замерли и ждут кто победит продавцы и покупатели.

Новостройки
Отсутствие льготной ипотеки в июле, августе сильно подрезало желания покупателей. Цены у некоторых застройщиков корректируются вниз (акции и скидки в пока в среднем 5-10

Ипотека
Доля ипотеки на вторичке остается порядка 25-28%, при этом в последние недели мы видим сокращение средней суммы кредита у заемщиков. Именно такого эффекта ЦБ и добивается

Резюме: Повышение ключевой ставки и, как следствие, удорожание кредитов еще на 1% уже не влечет за собой новых значительных последствий для рынка. Однако, я считаю, что рынок пока до конца не прочувствовал ни отмену льготной ипотеки, ни поднятия ставки. Продавцы набрались терпения, и покупатели не торопятся (авось подешевеет)»

Марат Хуснуллин, – вице-премьер РФ, 16 сентября 2024, источник 

«Строительной отрасли России не угрожает кризис, несмотря на завершение массовой программы льготной ипотеки. Кризиса не будет. У нас в основном строится жилье через эскроу-счета, 7 трлн рублей находится на них. Это означает, что подавляющий объем объектов будет достроен. Если какие-то вопросы и будут, то в ручном режиме их регионы будут дорабатывать.

Не стоит текущее положение дел в стройотрасли России сравнивать с ситуацией на рынке недвижимости Китая. В КНР в настоящее время намного выше обеспеченность населения жильем – 43 кв. метра на человека, тогда как в РФ этот показатель пока равен 29 "квадратам".

Больше беспокоит не ввод жилья в ближайшие полтора года, а то, что девелоперы стали запускать меньше новых проектов. Это действительно отразится на ввода через два-три года. А ввод 2024-2025 года – вообще не вижу проблем.

Строительство жилья в России является социально чувствительной отраслью, а значит власти не допустят никаких кризисов.

Население ежегодно инвестирует 8-10 трлн рублей, если нужны будут дополнительные меры по ипотеке – будем принимать, если нужны будут меры поддержки – будем принимать, чтобы не допустить никаких кризисов. Ничего страшного, переживем все трудности, будем дальше строить жилье»

Павел Самиев, – экономист, генеральный директор аналитического агентства «БизнесДром», 17 сентября 2024, источник

«Массовая льготная ипотека обеспечивала 2/3 объемов выдачи жилищных кредитов, соответственно, сейчас количество ипотечных сделок упадет даже не в разы, а на порядок по объемам. Это будет означать «огромный провал общего спроса, в общем объеме ипотек снижение выдачи «может быть больше, чем на 50%. При этом благодаря рыночным подпрограммам новостройки еще будут привлекать покупателей, хотя и не в тех масштабах, что прежде.

При таких ставках многие заемщики готовы скорее ожидать, может быть, год-два или больше, сколько продлится ситуация, и только после этого возьмут ипотеку, когда ставки будут ниже. Судя по тому, какие заявления были сделаны Центробанком в пятницу после повышения ставки на 1 процентный пункт, ожидать, что ставки будут снижены в ближайшей перспективе — одного-двух кварталов — не приходится. В принципе, это было ожидаемо, что цикл снижения может начаться не раньше, чем где-то в середине следующего года.

Лето 2025-го — вполне реалистичный срок, когда заемщики смогут увидеть другую картину по ипотечным ставкам. К тому времени может сформироваться накопленный и отложенный спрос на жилье и на рынке вновь будет наблюдаться положительная динамика»