ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #278

Анатолий Аксаков, – глава комитета ГД по финрынку, 2 октября 2024, источник 

«Огромный разрыв в ценах на первичном и вторичном рынке жилья, который по оценке Центробанка превышает 50%, – это ненормальная ситуация. Этот разрыв будет снижаться за счет цен на новостройки, которые разогнались на повышенном спросе от льготной ипотеки. Это уже происходит, застройщики начали давать покупателям скидки. Пока не очень активно, но им придется. Жилье можно будет купить дешевле»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», руководитель платформы Ipoteka.Global, 3 октября 2024, источник

«24 сентября 2024 года зарегистрирован Законопроект ФЗ "О строительных сберегательных кассах". Это пятая публично известная попытка принять соответствующий закон и дать старт еще одному способу улучшения жилищных условий граждан.

Почему привлекательная идея и успешная в некоторых странах финансовая модель не приживается в России, а очередная инициатива опытных и уважаемых депутатов имеет мало шансов на успех? Для понимания причин неудач Строительных сберегательных касс (ССК) в современной России напомним суть идеи и причины успешного опыта.

Строительное сберегательное накопление – это целевое накопление средств для получения займа на приобретение жилья или улучшение жилищных условий, который выдается под низкий с самого начала твердо фиксированный процент...

Почему обречена очередная попытка принять закон о строительно-сберегательных кассах?

Всё очень просто. Из простой идеи — фиксированное накопление по пониженной ставке и фиксированное кредитование по той же пониженной ставке — возникает желание сделать кредит выгодным. Однако в эту конструкцию добавляют множество лишнего: капитальный ремонт, материнский капитал, и, что особенно ненужно, — участие юридических лиц. Как только появляются юридические лица, вся логика накопления и бюджетной поддержки теряет смысл.

Из простой конструкции получается сложная, а все возможные риски и ошибки вытекают прямо из этого.

Представить, что государство поддержит такую конструкцию, достаточно сложно. Дополнительно к этому происходит смешение различных форм, когда членами кооператива могут быть объединения ЖСК, ДСЖ и другие.

Такая многоуровневая и сложная структура не жизнеспособна. И даже не рассматривая вопросы бюджетной эффективности, можно сказать, что основная причина, по которой уже пятая попытка принять законопроект о строительно-сберегательных кассах будет неудачной, заключается в том, что простую идею пытаются сделать сложной. Вот и всё»

Виталий Мутко, – глава ДОМ.РФ, 4 октября 2024, источник 

«В базовом прогнозе Минэкономразвития, который лежит в основе бюджета, предполагается продолжение активного роста заработных плат и доходов граждан. За 2025-2027 годы заработные платы должны вырасти в общей сложности на 18% в реальном выражении, реальные располагаемые доходы - на 15%.

При этом, по нашим оценкам, цены на жилье в этот период будут оставаться стабильными в реальном выражении либо даже несколько снизятся. <...> Повышение доступности приобретения жилья на рыночных условиях и реализация адресных льготных программ в совокупности создают оптимальный баланс для гармоничного развития рынка жилья даже в сегодняшней непростой ситуации»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 6 октября 2024, источник

«По нашим оценкам новых лимитов (по семейной ипотеке – прим.) хватит только до начала – середины ноября. При том что уже легкий ажиотаж возник и многие уже сомневаются в том, что программа в сегодняшнем виде останется (небезосновательно, ведь ВТБ уже подняло ПВ до 50%) думаю сейчас начнется настоящий ажиотаж что бы успеть.

При этом лимиты в период 2025-2027 года заложены, но они явно недостаточные. Это темпы в разы меньшие, чем были даже в сентябре этого года.

Сейчас идет очень большая дискуссия в Минфине а нужно ли поднимать лимиты или все таки жить по средствам?

Самый вероятный сценарий такой - лимиты немного повысят от тех что ожидают, но не на те уровни, что достаточно и банки все равно вынуждены будут что то корректировать, а тут вариантов не так много:

• Повышение ПВ
  
• Введение обязательных комиссий по банку со стороны застройщика
  
• Уменьшение процента одобрения
  
• Уменьшение аккредитованных объектов
  
• Оставлять только таргетированные группы ( например зарпланики)
  

Существенный фактор это загородная недвижимость, по факту в 3 квартале семейная на загородку была деактивирована. Семейная ипотека на загородную по смыслу и духу решения, что она будет распространена на гораздо более широкий круг семей с детьми чем на новостройки была рассчитана резко выделить вектор направления загородного домостроения, но пока по факту видим противоположную картину. Я уверен чиновники уже видят и понимают что получилось что то не то о чем их просил Президент и думаю скоро исправятся. А это значит что часть из ограниченных лимитов будет туда уходить в гораздо большей пропорции, чем сейчас!

А главная загвоздка состоит в том, что в тех лимитах что сейчас предлагает минфин рынок новостроек в России пойдет по очень опасной дороге с оврагами где можно и упасть и даже испугаться таких видов и развернуться в пути. Да что там греха таить это уже и происходит! - многие застройщики приостанавливают вывод новых объектов и уже точно резко сократилась скорость строительства уже начатых.

А все это еще и одновременно с тем, что банкам крайне не выгодны любые банкротства застройщиков, ведь реальные держатели строительного бизнеса это Сбер, ДОМ и ВТБ в пропорции крелитования по эскроу. Так как если что то будет случаться с девелоперами банки будут все это достраивать за свои деньги. Конечно они на самом взятые у дольщиков, но все же забот будет много, и не всегда будет их хватать для конкретной стройки иногда нужно будет добавлять реально свои. Все эти системы государственные и мы знаем соотношение производительности труда в коммерческой и государственных сферах.

В итоге баланс интересов обеспечит то, что лимиты все таки повысят больше чем это было бы при реальных рыночных процессах, откровенно убежден, что все виды господдержек надо было отменять еще в 2021 году, когда стало понятно, что ковид отступает. Это все привело к росту цен на недвижимость и ухудшению эффективности труда в строительной, банковской и риэлтерской сферах. А по касательной задело многие другие.

Всему рынку пора морально подготовится к тому, что в нормальных рыночных условиях при таком резком снижении спроса цена на товар должна падать, а не будет она падать только в условиях очень большой инфляции либо при сговоре. Но и любой даже самый молчаливый сговор это на время, он просто накопит потенциал и потом цены полетят вниз большим темпом. Китай на наших глазах все это прошел, ситуация была очень похожа!»

Олег Репченко, – руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 7 октября 2024, источник

«Согласно последнему прогнозу Центробанка, ставка (ключевая – прим.) вернется к приемлемым для рынка недвижимости значениям, то есть опустится ниже 10% годовых, лишь через два года, в 2027 г. Однако это случится только в том случае, если мегарегулятору удастся вернуть и, главное, удержать инфляцию на целевом уровне 4%.

Возможно ли это в принципе в нынешней геополитической ситуации, когда у правительства всегда найдется множество причин для наращивания денежной массы? Изменится ли – в лучшую сторону – внешнеполитический фон через два года? Хотелось бы, но вряд ли. Следовательно, дорогая рыночная ипотека с нами если не навсегда, то очень-очень надолго...

Рынку вряд ли стоит рассчитывать на расширение ипотечной господдержки. А вот ее снижение вполне возможно – с целью сокращения льготных программ до 25% от общего объема выдач, как считает необходимым Минфин. Например, обсуждалось, но пока не было реализовано предложение исключить из семейной ипотеки маленькие квартиры.

Впрочем, о дальнейшем ужесточении условий льготных программ власти открыто пока не заявляют. Зато уже точно известно, что с января 2025 г. вступит в силу разработанный ЦБ Ипотечный стандарт, который должен положить конец таким популярным на первичном рынке маркетинговым предложениям, как:

• субсидированная ипотека от застройщика,
  
• траншевая ипотека,
  
• ипотека с кэшбэком и т.п.
  

То есть всем тем схемам, с помощью которых застройщики сейчас пытаются поддерживать продажи и которые очень не нравится Центробанку, озабоченному стабильностью банковской системы...

Введение запрета на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м также усугубляет ситуацию с продажами. Малогабаритные студии, будучи самым дешевым предложением на рынке, в последние годы пользовались бешеным спросом – в основном со стороны инвесторов. Доля таких квартир в общем количестве ДДУ в Москве достигала 18%.

Ясно, что продавать квартиры нормальной площади в таких же объёмах при сохранении текущего уровня цен девелоперы не смогут. При этом, учитывая нацеленность властей на улучшение демографии, давление в этом вопросе будет усиливаться. В Госдуме, например, уже предлагали не только запретить малогабаритки, но и регулировать доли одно- и двухкомнатных квартир в проекте.

В общем, похоже, застройщикам все-таки придется придумать, как продавать квартиры нормальной площади и без ипотеки. В принципе, это вполне возможно – в начале нулевых ипотека тоже была 20%, и квартиры неплохо продавались. Правда, тогда цены на них были другие»

Константин Барсуков, – генеральный директор «Релайт-Недвижимость», 7 октября 2024, источник

«Все эти схемы, с которыми хочет бороться ЦБ, предлагаются застройщиками. В целом да, это популярные подходы для стимуляции спроса, и да – это рисковые варианты, поэтому, с одной стороны, инициатива ЦБ (защитить ипотечника от рисковых схем) – хорошая.

Но проблема в том, что эти схемы придумываются застройщиками (и банками, кстати, тоже) потому, что рыночная ипотека недоступна, льготная ограничена и спрос сильно уменьшился. А это означает, что в ответ на закрытие одних путей увеличения спроса будут придуманы другие, причем очевидно, что они будут такие же высокорисковые, потому что на сегодняшнем рынке придумать что-то безрисковое и выгодное сложно.

ЦБ, по сути, начинает играть с застройщиками в увлекательную и бесконечную игру "полицейские и воры", где "воры" всегда изобретают новые способы обмануть "полицейских". И значит, в стандарт нужно будет вносить все новые и новые дополнения.

Я еще раз повторю: наличие такого стандарта – хорошая вещь, так как позволяет регулятору описывать правила и контролировать их исполнение. Но любой кнут хорош, когда есть пряник. А пряника я пока не вижу.

Очевидно, что лучшим "пряником" для застройщиков была бы ключевая ставка на уровне 6% и ипотека по 7-8%, но не менее очевидно, что в ближайшее время ничего подобного не произойдет. А значит, ЦБ должен встать не только в позицию "против", но и, общаясь с бизнесом и профильными структурами в правительстве, подумать, что можно предложить "за", чтобы у застройщиков было меньше соблазна выдумывать всякие схемы.

Например, можно подумать о развитии инструментов по рассрочке платежей, которая застройщику сейчас не очень выгодна, так как не наполняет счет эскроу, то есть и ставку по проектному финансированию не снижает (она зависит от наполненности эскроу), и риски повышает.

Также можно посмотреть в сторону строительных кооперативов, для которых сегодня идеальное время и которые хорошо сочетаются с инициативой по созданию "жилищных счетов". Можно еще что-то придумать.

Еще раз: стандарт – в целом нужный инструмент, но если бы ЦБ при его разработке пригласил к диалогу не только банки, но и представителей риелторского сообщества, то, возможно, он был бы чуть шире, чем сейчас»

Вячеслав Трапезников, – президент Гильдии строителей Урала, 7 октября 2024, источник

«Ситуация на рынке недвижимости – это феномен парадокса оптимизма. Количество вызовов, негативных факторов в последние месяцы серьезное, давление на отрасль – очень большое. Но все игроки относятся к этой ситуации философски. Кризисы были, есть и будут. Меры поддержки не могли длиться вечно, это все понимали.

На закрытой встрече с застройщиками Ирек Энварович (Файзуллин – глава Минстроя РФ – прим.) нас ободрил: так или иначе строители, в том числе, региональные, ни в коем случае не будут забыты. Запас прочности отрасли позволит перестроиться, я все-таки не буду говорить "пережить кризис" – рано говорить вообще о кризисе, сейчас речь идет о поиске нового баланса. Мы уже искали его в 2020 году из-за ковида, искали перед началом эскроу-реформы, а ведь все уже все забыли, но ведь тогда паникерские настроения тоже присутствовали. Сейчас снова грядут изменения, к которым отрасль обязательно адаптируется.

Есть фундаментальный спрос на улучшение жилищных условий. Он в городах-миллионниках никуда не делся и совершенно точно далек от насыщения. Есть еще один не очень позитивный, но объективный фактор – желание сельских жителей и жителей малых городов приезжать в больше города, закрепляться здесь и тоже покупать недвижимость. Эти два фактора не зависят ни от мер поддержки, ни от государственной конъюнктуры.

Мы переживем период похмелья после допинга, но найдем новые механизмы, чтобы жилье продолжало оставаться условно доступным, как оно было доступно с программами льготной ипотеки. Министр нас заверил, что лимиты на семейную ипотеку будут восстановлены, в этой части плановая работа продолжится – это очень важный сигнал. Основным драйвером развития отрасли она не станет, но поддержит ее...

Субсидированная ставка – массовая практика, она применялась и в условиях, когда работала господдержка, и в предыдущие сложные периоды. Мы считаем, что это этичная практика. Человек номинально может получить квартиру на 5 тыс. рублей дороже за метр, но платеж ежемесячный, что для него реально важно, станет посильным. Новый ипотечный стандарт эту этичную практику запретит или нет? Пока мы видим разногласия даже среди крупнейших банков, но, мне кажется, что – да.

Есть, на мой взгляд, неэтичная практика – покупка без первоначального взноса. Ее ЦБ, по сути, ограничивает, но некоторым застройщикам удается использовать. Полный запрет станет для отрасли еще одним камнем в корзинку.

Мы с представителями ЦБ в постоянном диалоге, но пока статус – "все сложно". Там дисциплина такая, мне кажется, что армия отдыхает»

Михаил Хорьков, – руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), 7 октября 2024, источник 

«У урбанистов есть такой термин – "управляемое сжатие". На рынке жилья такого термина нет, но есть потребность.

Наблюдения последних дней:

• Риелторы все чаще говорят о неизбежности снижения цен. Риэлтерский бизнес зависит от оборота, а не от цен.
• Девелоперы говорят о том, что цены упасть не могут и продолжают сетовать на растущую себестоимость, которая ограничивает возможности для маневра.
• Банки ждут перераспределения лимитов. Тех, которые должны очень скоро закончиться.
  
• Банк России настаивает на снижении доли льготного кредитования, но не особо реагирует на то, кто и на каких условиях получает проектное финансирование на новые проекты.
  
• Правительство обещает разобраться, но лишь продолжает наблюдать за тем, что происходит.
  

Налицо неуправляемое сжатие и дезориентация. Назовем это так»

Константин Апрелев, – основатель Российской гильдии риэлторов (РГР), 7 октября 2024, источник

«Застройщики до конца еще не оценили, насколько все пессимистично. Ситуация для застройщиков будет еще хуже и, как минимум, в два раза по отношению к прошедшему полугодию.

На сегодняшний момент спрос сократился в два-три раза в разных регионах. Причиной тому стал уход льготной ипотеки с 1 июля, также сократились объемы социальной ипотеки, которая носит адресный характер. Сейчас семейная ипотека занимает порядка 80% во всех объемах продаж застройщиков. В целом картина негативная.

Вторичный рынок уже перестроился, там заградительные ипотечные ставки действовать начали с декабря прошлого года и рынок перешел на обменные сделки»

Евгений Бескровный, – генеральный директор компании LAR Development, 7 октября 2024, источник

«Мы сегодня видим определенный переток спроса на вторичный рынок, и доля таких клиентов, на наш взгляд, достигает порядка 20-30%. Это связано с тем, что доля ипотечных сделок на "первичке" резко сократились. И если клиент не подходит под адресные программы семейной или IT- ипотеки, то для него уже нет разницы, где приобретать недвижимость в кредит – на "первичке" или "вторичке".

Рыночные ставки по ипотеке сравнялись на обоих рынках, а на "вторичке" есть возможность дополнительного торга. Но оставшиеся 70-80% потенциальных клиентов по-прежнему держатся за рынок новостроек... В структуре вторичного рынка до 80% сделок сегодня проходят с "живыми" деньгами и на условиях стопроцентной оплаты. Чаще всего это так называемые "цепочки", когда клиент продает квартиру и сразу приобретает другую с целью улучшения жилищных условий или по семейным обстоятельствам. В основном клиенты нацелены на покупку "новой вторички".

В лидерах спроса – недвижимость, которая не успела устареть. Это квартиры в новых современных домах, сданных от года до пяти-семи лет назад. <...> Из-за повышения спроса средние цены на вторичном рынке сегодня демонстрируют тренд на повышение. Во многом из-за того, что продавцы снова стремятся выставлять прайс за свою движимость по самому "верху рынка".

Сроки нахождения объекта в экспозиции увеличиваются, и такая тактика продажи является мало эффективной. А если рыночная цена за объект определена верно, то объект сегодня реализуется в среднем за 2,5-4 месяца. Скидки на рынке готового жилья составляют в среднем 10%. Иногда дисконт доходит до 20-25%, но нужно понимать, что это исключительные ситуации, при которых продавцу нужно реализовать свой объект максимально оперативно»

Павел Луценко, – генеральный директор портала «Мир квартир», 8 октября 2024, источник

«Отсутствие дешевой ипотеки напрямую сказалось на ценах новостроек: за третий квартал они подорожали гораздо меньше (+1,6%), чем за второй (+2,4%), и тем более за первый (+3,6%), когда еще действовала льготная программа для широкого круга покупателей. Цены снижаются во всем большем числе городов.

Предложение же на первичном рынке в среднем по стране увеличилось за последний квартал на 31% – новостройки стоят нераспроданные. Из-за высокой ключевой ставки люди предпочитают хранить деньги на банковских депозитах, а не вкладываться в недвижимость. Примерно такая же ситуация сохранится до конца года и далее»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 8 октября 2024, источник

«Непотопляемый вторичный рынок держит прежний курс. Объем предложения в спальных районах Петербурга продолжает плавно убывать. С начала месяца снижение на 0,4%.

Становится еще больше обменных сделок. По-прежнему работает «правило Парето» (20/80): сделки проходят по 20% объектов, с адекватной ценой или сильными преимуществами, а остальные 80% формируют фон и «средний уровень цен»: по ним ни звонков, ни просмотров.

Спрос не сильный, но устойчивый, сделки идут. Ипотеки - считай нет. По 20-летнему кредиту на 3 млн под 24% переплата составит 12,7 млн рублей. Одну квартиру себе, еще 4 - банку… Берут и на таких условиях, но немного и с расчетом отдать как можно быстрее.

На рынке новостроек, судя по сентябрьской статистике, все не так плохо. И в Москве, и в Петербурге продажи по отношению к августу увеличились. (В южной столице - плюс 24%, в северной - плюс 20%). Кажется, что первичный рынок нащупал-таки дно и от него отскочил.

Из кулуарных разговоров с застройщиками можно сделать вывод: мало того, что спрос ослаб, но еще и оставшийся распределяется крайне неравномерно. На сильные проекты, особенно на старте продаж, спрос есть (Васильевский остров от «Легенды», «Литера» от RBI, «Башни» от Element на намыве). И это несмотря на сложности с семейной ипотекой и прочие сюрпризы.

А вот по типовым проектам без явных «плюсов» есть очень сильная просадка.

Позитивные сентябрьские результаты достигнуты за счет субсидированной и траншевой ипотеки, а также рассрочки. А ещё (местами) за счет задержки денег дольщиков на аккредитивах, вместо моментального перевода на эскроу-счета, и прочих чудес финансового инжиниринга. Многие из этих механизмов подпадут под запрет с введением Ипотечного стандарта с 2025 года. Поэтому и пишу: "кажется, достигли дна". А ещё будет драма с увеличением лимитов по семейной ипотеке»

Андрей Бриль, – вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), 8 октября 2024, источник

«Примерно 3 тыс. лет назад произошло событие, которое многие присутствующие не застали, но надо поделиться впечатлениями о нем. В то время в Древней Греции случилось землетрясение и древние греки пошли на встречу с египетскими жрецами, потому что были в панике и не знали, что делать. Жрецы сказали им: вы, греки, сущие дети. Вы знаете один потоп, а мы считаем их десятками.

Сейчас все употребляют слово "кризис" – это довольно забавно. На самом деле рынок недвижимости имеет свою специфику – это примерно 12-15-летние циклы. Коллеги, если вы хотите понять, что происходит, вспомните, что происходило в период с 2008-2009 гг. по текущий момент. Еще 1,5 года мы пробудем в ситуации спада, дальше пойдет период коррекции.

Главный вопрос – насколько сейчас девелоперы смогут отрегулировать объемы предложения, чтобы не произошло такой же катастрофы, которая примерно на два года уронила рынок в 2008-2009 гг. Быстро этого не сделать: ни за месяц, ни за год не получится.

Откуда же берется нынешний оптимизм? Платежеспособный спрос – вот откуда. Страна вспухла от денег. Похоже, мы можем лопнуть. Столько денег, сколько сейчас, в стране не было никогда, потому что текущая ситуация с СВО и санкциями закрыла шлагбаум по выводу денег из страны. Играть в игру с юанями, в какую перед этим играли с долларами и евро, невозможно.

Мы все чувствуем появление нарастающей массы денег во всех отраслях. Например главные экономические итоги 2022 г.: страна потеряла $350 млрд, замороженных на заграничных счетах, но никто ничего не заметил, а это же не фантики.

Льготная ипотека – это была не помощь девелоперам, а помощь банкирам – сформировать долгосрочные пассивы, приносящие доход. Сегодня борьба за ставки по ипотеке – это борьба между Грефом, Костиным, красным банком и Набиуллиной – кто заплатит за этот праздник? Поэтому девальвация снова будет бить по рынку.

Здесь главное – что будет происходить с ценами и поведением клиента. Надо смотреть на политику ЦБ, на возможность государства вывозить деньги или вкладывать, смотреть, какие у него приоритеты. А строительный комплекс всегда будет в приоритете, потому что это – 35% экономики»

Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK, 8 октября 2024, источник

«Из отчета Дом.РФ четко видно, что накопительным итогом с начала года с точки зрения девелопмента в стране все "в елочку".

А вот текущие параметры прошедшего квартала очень серьезно настораживают… По отношению к прошлому году практически по всем критериям серьезный минус.

Таким образом, на рынке недвижимости происходит серьезная просадка. Насколько она будет глубокая, достигли мы дна и можем уже оттолкнуться или нет, будет понятно в ближайшие дни.

Закончился квартал, вот-вот подобьют данные по продажам проектов. И мы уже сможем увидеть не эмоциональную, а оцифрованную картину.

Предварительно в целом по России:

— июль — минус 50-60% к июню;
— август — минус 10-15% к июлю;
— сентябрь — плюс 4-6% к августу.

Пока данные такие, но надо ждать официальной статистики. Она будет в ближайшие недели»