ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #280

Антон Табах, - главный экономист «Эксперт РА», 14 октября 2024, источник 

«Если, например, до внесения бюджета и некоторых других новостей было ощущение, что ставку (ключевую – прим.) поднимут на один процентный пункт, то сейчас есть весьма высокая вероятность, что она может достичь 21% уже в октябре.

Скорее всего, будет хорошо тем, кто открывает новые депозиты. Хотя есть ощущение, что как раз ставки по депозитам близки к своим пикам уже сейчас. А тем, кто берет кредиты, можно только посочувствовать.

Аналитики должны немножко проявить смирение и понимание, что инструменты не всегда дают точные прогнозы. Я специально взял то, что обсуждалось в конце прошлого года, и посмотрел, как это выглядит отсюда. Ожидалось, например, что сейчас ставка как раз начнет снижаться, а к новому году станет в районе 13% и инфляция будет сильно ниже.

Сейчас вот все бегают, как белки-истерички, от финансовых гуру до не очень компетентных экономических журналистов и кричат, что происходит ужас и рубль падает. Но рубль сейчас находится примерно там же, где он был год назад. Соответственно, теперь следующий вопрос: когда же все-таки мы достанем карты Таро и кофейную гущу?

Проблема в том, что когда мы говорим о текущей инфляции или о других показателях, мы часто смотрим в зеркало заднего вида, то есть мы видим последствия того, что было, а не то, что будет. Поэтому смотреть надо на разного рода опережающие индикаторы: закупки материалов, ситуацию на сырьевых рынках, инфляционные ожидания, на ту же кредитную активность. Здесь мы видим охлаждение. Скорее всего, экономика России уже начала замедляться. Уже не так быстро растут зарплаты, и уже не во всех секторах. Кредитная активность стала меньше. И все это к I кварталу 2025 года даст замедление инфляции. Хотя она будет далека от того, что хотелось бы увидеть Центральному банку.

Можно предположить, что примерно к лету Центральный банк начнет снижать ставку. Но если брать в качестве примеров те страны, которые ранее проходили через похожие сценарии, в частности, Казахстан, Бразилию и Мексику (хотя там нет такого санкционного давления на экономику или расходных статей, связанных с СВО), получается, что, скорее всего, ставку будут снижать медленно и с оглядкой»

Георгий Горшков,- зампред правления ВТБ, 16 октября 2024, источник

«Большая часть банков ожидает, что ставка (ключевая – прим.) пойдет вверх, знак вопроса стоит только вокруг конечного значения – будет ли это 20, 21 или даже 22% о чем я, например, вчера услышал от одного из игроков рынка.

В случае дальнейшего повышения ставки ценовая доступность кредитов снизится, они станут дороже, у россиян будет меньше аппетита брать новые кредиты, особенно в крупных категориях – таких, как ипотека.

В целом мы считаем, что кредитование еще больше замедлится к концу года. Если сравнивать год к году, то выдача розничных кредитов снизится примерно на 15% по сравнению с 2023 годом – это много.

Несмотря на то, что мы говорим о "кредитной зиме", спрос на кредиты есть, и есть даже клиенты, которые и ипотеку берут – причем не только семейную, которая продолжила действовать и по которой все еще доступны рекордно низкие ставки в шесть процентов годовых. Есть и клиенты, которые берут ипотеку по рыночным ставкам. Как правило, это короткий перехват денег для того, чтобы купить квартиру, не разрывать депозит.

В ВТБ видят все больше и больше клиентов, которые накопленный первоначальный взнос на ипотеку, который хотели применить по назначению, кладут в банк и стараются заработать проценты – проценты по вкладам тоже следуют за изменением ключевой ставки.

Сейчас сохраняется "время вкладчика", и мы считаем, что только за 2024 год клиенты – физические лица получат до 4 трлн рублей процентных выплат от банков. Это колоссальная сумма, такого никогда не было. Ранее мы говорили о том, что рынок сбережений физических лиц вырастет на 25%. Это очень большое значение. Сейчас мы увеличиваем прогноз – мы считаем, что рынок средств физических лиц увеличится на 27%. Это, на конец 2024 года, примерно 56,3-56,5 трлн рублей. Это очередной рекорд»

Эльвира Набиуллина, - глава ЦБ РФ, 17 октября 2024, источник

«Мы видим охлаждение на рынке ипотеки после отмены массовой льготной ипотеки, но видим, что семейная ипотека после некоторого провала в середине лета, когда уточнялись ее параметры, достаточно быстро восстановилась. Сейчас темпы выдач семейной ипотеки соответствуют первому кварталу этого года. Наши ожидания, что по семейной ипотеке будет выдано в этом году около 2,2 трлн рублей. Это сопоставимо с объемами выдач в прошлом году.

Многие ждали, что после отмены массовой льготной ипотеки произойдет очень резкое падение. Да, снижение темпов происходит, темпы роста ипотеки становятся более сбалансированными, но мы ожидаем, что по этому году темпы роста ипотеки в целом могут быть даже выше того прогнозного диапазона, который мы закладывали как оценку сбалансированных темпов, то есть может быть даже больше 12%»

Дмитрий Брейтенбихер, - старший вице-президент ВТБ, 17 октября 2024, источник

«В условиях стабильного повышения ключевой ставки и одновременного "охлаждения" рынка ипотеки переток средств, который заемщики могли направить на первый взнос по кредиту, но в итоге разместили на вклады, усиливается… Сейчас мы оцениваем этот переток уже минимум в 420 млрд рублей. Речь идет о втором полугодии текущего года. В середине года банк оценивал этот переток средств в 380 млрд рублей. "Заморозки" на кредитном рынке и ставки выше 20% по вкладам заставляют нас пересмотреть свой прогноз»

Анатолий Пысин, - генеральный директор «Центрального Департамента Недвижимости» (ЦДН), 18 октября 2024, источник

«До окончания текущего года на фоне высокой ключевой ставки и завершения программы льготной ипотеки будет наблюдаться период корректировки цен на жилую недвижимость.

На вторичном рынке в Москве и ближайшем Подмосковье квартиры будут дешеветь по-разному. Не самое ликвидное жилье старого фонда – панельки, хрущевки, брежневки – может подешеветь до 10-15%. Объекты в новых современных домах и сталинки в интересных локациях будут торговаться с дисконтом до 5%. В результате средняя цена таких лотов до конца года снизится максимум на 5%.

Снижение цен на новостройки на столичном рынке будет небольшим, медленным и скрытым. То есть застройщики будут снижать не начальные цены, а предоставлять скидки, акции, специальные условия.

Отдельные объекты могут подешеветь на 20-30%, но это коснется тех вариантов, цены на которые были искусственно повышены в период ажиотажного спроса перед закрытием программы льготной ипотеки. В среднем же до конца года новостройки в Москве подешевеют чуть больше, чем ликвидная вторичка – на 5-10%.

В 2025 году после периода корректировки цен и стабилизации рынка жилой недвижимости, цены на квартиры перейдут к медленному росту, хотя бы в пределах уровня инфляции. То есть они будут отыгрывать то падение, которое мы будем наблюдать в ближайшие несколько месяцев, и в итоге за год вернутся на уровень августа 2024-го»

Шамиль Кочекаев, - директор головного офиса компании «БЕСТ-Недвижимость», 20 октября 2024, источник

«Согласно статистике нашей компании, я даже сказал бы, что это порядка 75% (падение продаж квартир в столичных новостройках в сентябре год к году - прим.). Если говорить о застройщиках, то они за период действия льготной ипотеки заработали такие деньги, что можно, как говорится, не один год отдыхать, у них все хорошо.

И такие программы, в общем-то, пока что действуют, в частности, это и семейная ипотека и для айтишников. Конечно, не в таких масштабах, но продажи идут. Поэтому на рынке новостроек все не так, как было еще несколько месяцев назад, но тем не менее сделки есть, застройщики зарабатывают.

Дополнительные средства выделены до конца года, потому что они не все еще продали. Так что это будет способствовать тому, что пока цены на новостройки падать не будут. Что будет потом, я не знаю, но застройщики — ребята организованные, опять что-нибудь придумают, пролоббируют и в накладе, что называется, не останутся»

Наталья Проданова, - доктор экономических наук, профессор РЭУ им. Г.В. Плеханова, 20 октября 2024, источник

«Ожидать снижения цен на новостройки – "ждать у моря погоды". Спрос на жилье, действительно, падает. И одной из значимых причин такого снижения на рынке является ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов на фоне "кусающихся" процентных ставок. Приведет ли снижение спроса к снижению цен – нет, ответ однозначный. Стоимость строительства действительно высока. Единичные акции и скидки по отдельным объектам возможны. А вот стоимость жилья на вторичном рынке, скорее всего, будет стагнировать из-за высоких ставок по ипотеке»

Ольга Кузнецова, - заместитель гендиректора АН «Главстрой», 21 октября 2024, источник

«Ситуацию, которая сегодня складывается на рынке жилья, можно назвать банковским доминированием. Раньше рынок четко понимал, в каких условиях он функционирует, были определены ипотечные программы и сроки их действия. Сейчас застройщики оказываются в полной неопределенности, а банки со своей стороны жонглируют условиями, что мы сейчас и наблюдаем с программой семейная ипотека.

Банки признаются, что программа семейной ипотеки для них нерентабельна, поэтому они увеличивают первоначальный взнос до 30-50%, вводят дополнительные условия для получения семейной ипотеки.

Мы все понимаем, что цель застройщика продать квартиры и предложить наиболее выгодные условия. Для клиента в сегменте масс-маркет важен комфортный ежемесячный платеж. И программы субсидирования появились именно в ответ на этот запрос клиента.

Ипотечный стандарт дополнительно увеличивает расходы застройщика на выплату комиссии банку, которая должна быть из собственных средств, клиент должен оплатить дополнительные услуги, чтобы получить одобрение по ипотеке. Новые условия не защитят заемщика, а приведут к дальнейшему удорожанию ипотеки.

Мы сегодня наблюдаем, что запрос у клиентов остался, но текущие рыночные условия со ставкой до 23% находятся за пределами психологической готовности взять ипотеку у большинства людей. Рынку нужна прозрачная программа с разумными условиями, чтобы человек мог позволить себе эту покупку»

Нина Олейникова, – доцент РЭУ им. Г.В. Плеханова, кандидат экономических наук, 21 октября 2024, источник

«Последствия ипотечного стандарта: спад продаж в 2025 и ужесточение конкуренции. В н.в. первичный рынок держится на рассрочках и финансовых инструментах (не рыночной ипотеке, конечно). Все меньше и меньше семей, которые попадают на льготную ипотеку со ставками 6%. Падение спроса в январе 2025 будет сопоставимо с эффектом отмены льготной ипотеки для всех. Сильнее всего пострадают небольшие рынки - до 1 млн м2 текущего строительства. Там и так емкости не хватает - покупательская активность низкая, а теперь будет обратное сворачивание девелоперского рынка. Такими темпами строителей МКД будут теснить строители ИЖС, потому что там осталось больше маневров финансирования через договор подряда.

Главный вопрос, почему его ввели именно сейчас и именно с 01.01.2025. Не думаю, что к этому времени понизят ставки и рыночная ипотека будет давать основной объем выдач у банков и продаж у застройщиков. Тогда получается в 2025 нужно еще сильнее зажать покупателей первички и еще больше снизить продажи (ради борьбы с инфляцией, конечно). Интересно, а сколько банкротств застройщиков мы увидим в 3 квартале 2025 по России?»

Михаил Хорьков, – руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), 21 октября 2024, источник

«В контексте роста ключевой ставки, чаще всего звучит вопрос – как это отразится на покупателях?

Но большой разницы нет – насколько рыночная ставка по ипотеке заградительная. И 20%, и 23%, и 25% одинаково неподъемны и неразумны для большинства покупателей. Да, есть вопрос - как поведет себя правительство в текущих условиях, и как будут работать льготные программы. Но и проблемы с лимитами уже случились.

В большей степени от дальнейшего роста ключевой ставки будет страдать предложение. Запуск новых проектов просядет. Одни девелоперы не захотят "работать на банки", другим - откажут в проектном финансировании.

Строительный сектор уже ощутил падение спроса из-за других секторов рынка недвижимости, сейчас к ним присоединится жилой. Металлурги раньше времени начали жаловаться на отмену льготной ипотеки, объясняя этим снижение производства стали. Реальные эффекты этих изменений мы увидим лишь в 2025»

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании «Русипотека», руководитель платформы ipoteka.global, 22 октября 2024, источник

«На решение "Сбера" (повысить ставки по ипотеке - прим.) повлияли отмена Центробанком ограничения по полной стоимости кредита по ипотеке и ожидание роста ключевой ставки.

У нас банки делятся на три категории: большая часть повышает до решения по ключевой ставке, очень маленькая часть - день в день. Еще одна часть принимает такое решение через некоторое время, когда посчитает нужным, чтобы не показывать свою "истеричность". Эта практика была всегда, но сейчас она усугубилась, поскольку первая группа возросла.

Никто в банковской среде не смотрит на действия ЦБ оптимистично. Банки уровнем пониже "Сбера" уже это делают, мы просто не замечаем.

Повышение ипотечных ставок не скажется на доле Сбербанка. В данном случае можно говорить о сокращении количества покупателей и объема сделок на вторичном рынке недвижимости, а также о росте доли покупок за наличные в будущем.

При этом рынок новостроек повышение затронет незначительно, так как покупатели с ипотекой пользуются дисконтами и специальными программами от застройщиков, чего нет на вторичном рынке»

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании «Русипотека», руководитель платформы ipoteka.global, 22 октября 2024, источник

«С 10 июня 1999 года по 23 января 2000 года ставка рефинансирования была 55%. Наметился тренд к этим далеким рубежам.

Очередное измерение средних ставок предложения выявило новые рекордные показатели:

• высокий еженедельный прирост с 22,04% до 23,17%,
  
• рекордная ставка с начала измерений  (2022) – 23,17%,
  
• рекордная разница между ставкой предложения и ключевой ставкой – 4,17 процентных пункта.
  

Индексы могут рассчитываться по разной методологии и отличаться по абсолютному значению. Индекс Русипотеки определяется для заемщиков с официальной зарплатой и высоким первоначальным взносом. Это – условно лучшие заёмщики. Для оценки тенденций имеет значение динамика изменений.

Во время нового периода повышения ставок с 24 июля 2023 года временная стабильность ключевой ставки не останавливала непрерывный рост рыночные ставки.

Прирост ставок ускорился. А почему?

• банки заранее готовятся к повышению ключевой ставки и практически не рассматривают иные варианты;
  
• снято ограничение на значение  полной стоимости кредита и можно ставки повышать без ограничений;
  
• недоступность кредитов уже крайне низкая для 22% и рост ставок до 24% картину не меняет;
  
• доступное кредитование обеспечивается снижением ставки, в том числе на платной основе. Комиссии могут вырасти, что приведет к росту доходов банков;
  
• единицы, взявшие кредит по ставке 23-25%, через два года его рефинансируют и уйдут в другой банк. За это время дадут банку неплохой процентный доход. Другими словами, меньше, но дороже.
  

К чему приведет рост ставок?

Первое
К сокращению срока выдаваемого кредита до 10, в лучшем случае 15 лет. График платежей для аннуитетного платежа на высоких ставках и длительных сроках кредита трудно корректно сформировать. От этого хуже не будет.

При ставке 24% доход 300 тыс. руб. дает следующий ряд возможного кредита при изменении срока.

• 120 месяцев – 6,93 млн,
  
• 180 месяцев – 7,43 млн (сумма кредита прирастает на 7,12%),
  
• 240 месяцев – 7,58 млн  (прирост на 2,03%),
  
• 300 месяцев – 7,63 млн (прирост на 0,61%),
  
• 360 месяцев – 7,64 млн (прирост 0,18%).
  

Второе
Сокращение объемов кредитования, которое ускорится после нового года после ввода Стандарта ипотечного кредитования. Преждевременно определять темп снижения. Возможно возникновение компенсирующих факторов, например:

предоставление застройщиками беспроцентной рассрочки на 2-3 года. Долг немного погасится, а потом и кредитование восстановится;

завершение дорогих депозитов и использование денег для покупки за наличный расчет или увеличенный первоначальный взнос, чтобы получить небольшой доступный кредит.

Есть и другие компенсирующие факторы, сохраняющие рынок недвижимости от падения. Сокращение – это жизнь в отличие от падения.

Вместо заключения
Потолок ставок будет пробит, разбит и построен выше»

Игорь Горский, - президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти, 22 октября 2024, источник

«Рынок недвижимости рискует столкнуться с серьёзным дефицитом покупателей. До 85% всех объёмов продаж недвижимости приходилось на ипотеку, мы просто остановим её сейчас, и всё. Повышение ставки по ипотеке означает, что строительная отрасль сейчас не заложит новые проекты и закончит как-то старые с рассрочками и скидками. Это всё аукнется через пару лет.

Когда говорят, что ставка поднимается и будет подниматься дальше, люди не видят свет в конце тоннеля. Рынок на грани тектонических изменений. Компании, которые работали в новостройках, в панике.

Будет расти рынок аренды – как количественно, так и качественно. По такой ставке ипотеку могут взять разве что люди, у которых кассовый разрыв и рост бизнеса. Им нужно купить конкретную квартиру, чтобы она не ушла, а для этого требуется кредитное плечо.

Специалисты, долгое время работавшие в компаниях по строительству новостроек, будут вынуждены переквалифицироваться на рынки вторичной недвижимости и загородных домов»

Марат Хуснуллин, - вице-премьер РФ, 23 октября 2024, источник

«Пока инфляция не охладится, ипотека развиваться, дополнительными мерами стимулироваться со стороны государства пока не будет.

Инфляция в строительстве выше, чем по стране. Мы сейчас подождем, что будет с инфляцией. Мы очень подробно эту ситуацию смотрим.

Как только инфляция пойдет на спад, мы будем выходить в правительство с дополнительными мерами по поддержке ипотеки. Возможно, это будет улучшение ситуации по льготной»

Ильдар Хусаинов, - директор компании «Этажи», 23 октября 2024, источник

«Прорисовывается контур рынка недвижимости на 2025 год. Что становится понятно на сегодня:

Ожидать начала существенного восстановления спроса ранее 3 квартала 2025 на мой взгляд неоправданно, да, есть огромный отложенный спрос, но пока ставки по рыночной ипотеки не вернутся хотя бы на уровень 15%, он не будет реализован. А депозиты не начнут раскрывать, пока ставки по ним не станут хотя бы те же 12-14%.

Государство очень активно сворачивает финансирование госпрограмм. Прикрепляю график ЦБ что и как происходило на рынке в последний год, если в прошлом сентябре все виды льготных программ были 631 млрд, то в сентябре 2024 всего уже 199. Падение более чем в 3 раза! Учитывая, что ВТБ вообще поднял ПВ до 50%, Сбер ввел матрицу субсидирования при низких ПВ от 20%, а часть банков просто перестало выдавать семейную, то мой прогноз: мы с ноября уже увидим цифры 130-150 млрд господдержки в месяц, ну может за счет сезонности немного больше, хотя сомневаюсь, темпы в районе 150 млрд в месяц, думаю, и есть новая реальность субсидирования рынка

Текущее повышение ставок Сбера на 3 п.п. это также повлияет, рынок в 3 квартале жил в том числе за счет субсидирования со стороны застройщиков рыночной ипотеки. Но после повышения ставки до 25%, чтобы на весь срок субсидировать ставку даже до 16% - это почти непосильные деньги для девелоперов.

Если встает вторичка, тяжело и девелоперам, эти рынки очень взаимосвязаны, даже до повышения ставок мы видели, как в сентябре и начале октября вторичке было откровенно тяжело, там уже пошло снижение цен, а клиенты все больше задавались вопросом почему не продается их недвижимость.

Строители в частных разговорах уже думают на сколько придется снижать цены после нового года, к цифре 10-15% все уже морально готовы, многие уже начали это делать, большинство в виде акций или рассрочек.

Важный момент - это ситуация с рождаемостью, если в 2014 году рождаемость была в районе 2 миллионов, то сейчас по сопоставимым субъектам РФ на 2024 прогнозируют менее 1,2 миллиона. А рождаемость один из самых сильных факторов при решениях о покупке недвижимости.

Возрастет важность продаж, поэтому риэлтерский бизнес будет себя чувствовать не так плохо, как строительный, скорее всего повысится среднее комиссионное вознаграждение от застройщиков, также продавцы недвижимости будут сильнее заинтересованы в сделке

Важный аспект - это рост доходов и средних зарплат, он точно есть, за наличный расчет стали покупать в гораздо большем проценте, это станет трендом рынка и роль банков будет уменьшаться

Высокая ставка для строителей при эскроу, их ждет двойной удар, по новым проектам будут прописаны другие ставки, и коэффициенты перекрытия эскроу также будут другими в результате. Вместо средней сейчас ставки 7-9% в 2025 она может вырасти до 14-16%, а по новым проектам и выше. И по моим прогнозам в 2025 будет начато в 2-2,5 раза меньше новых строек, чем в 2023. А это значит, сильный недостаток предложения в 2026-2027 годах. Некоторые крупные игроки уже продают земельный банк, хотя раньше никого к нему не подпускали.

Об этом мало говорят, но с 2025 наступает новая налоговая реальность, серьезное повышение налогов на малый бизнес, ощутимое на средний и крупный - все это отразится на экономике, чудес не бывает, поэтому последствия этого шага точно будут понятны к середине 2025 года. Мой прогноз: они будут более негативные, чем многие предполагают.

Если заканчивается геополитическая напряженность в острой фазе, то тогда это сразу стремительное снижение учетной ставки, резкий перевод из депозитов в недвижимость. А средств на счетах граждан уже более 50 триллионов рублей, и по моим оценкам минимум триллиона 3 из них почти сразу выйдут на рынок недвижимости, а еще 3-5 в течение года. Это значит большой рост цен. Для понимания, в 2025 в базовом прогнозе вся ипотека вместе с льготной составит 4-4,5 триллиона рублей. То есть, как ни парадоксально рынок скорее даже не готов к резкому улучшению ситуации»

Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль», 23 ктября 2024, источник

«Обзор рынка недвижимости Москвы по данным Росреестра

Вторичный рынок
Количество сделок в Москве в сентябре составило 11393 штук. Да, это на 33% меньше, чем в аналогичный период прошлого года. Но не забываем, что третий квартал прошлого года был очень высоким.

В целом количество сделок в сентябре – аналогично августу. Конечно, все ожидали осеннего оживления. В сентябре на вторичке оно не случилось. При этом, надо сказать, что, как бы там ни было - Рынок вторичной недвижимости Москвы достаточно устойчив. Менее 11 тыс сделок - не сваливается.

Новостройки
А вот количество сделок в новостройках отыграло в сентябре +17,3%. Напомню, к августу падение относительно сентября составляло около 50%. Но общего оптимизма сентябрь не добавил застройщикам. Кредитные условия для покупателей продолжают ухудшаться

Ипотека
Здесь интересно. Общее количество сделок по ипотеке остается рабочим. В сентябре количество такое же как августе, в июне, в марте. А вот суммы выдачи резко упали. Этого в данных Росреестра нет. Но у себя посчитали что средние суммы кредитов у наших клиентов упали в 1.5 – 2 раза. Похожие данные дает ЦБ. В сентябре у нас доля покупателей с ипотекой остаётся на уровне 28%. И это было при ставках 22%. Сейчас ипотечные деньги обойдутся покупателю в 25%.

Цены
Витринные цены вторичных квартир в сентябре замерли в ожидании: "Вниз не хочется, а вверх не получится". (так происходит уже несколько месяцев). В новостройках застройщики работают с акциями и скидками. Реальные и интересные скидки есть. До 15-20%. Однако, для того чтобы отличить их от маркетинга надо в этом разбираться. Обращайтесь – поможем.

Октябрь
Первая половина октября прошла под знаком откровенно слабого спроса (для бизнес сезона). Вот сейчас вижу небольшое оживление по предоплатам. Но здесь рано делать выводы»