ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #281

Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль», 23 октября 2024, источник

«Всех интересуют прогнозы на 2025 год. Ловите от меня. Весь год ставка на ипотеку будет высокая, первые ослабления существенные могут быть ближе к концу года. Сейчас уже 26%. Может будет выше. (В Турции 50% живут же как-то). Депозиты высокие, там сейчас много денег, которые должны быть здесь (в недвижимости).

Эти два фактора ограничивают количество покупателей. За них будет высокая конкуренция. Рынку вторичной недвижимости будет легче чем новостройкам. Скорость принятия решения продавцом выше, поэтому если надо продать, он сориентируется. С новостройками сложнее. Много регуляторных ограничений.

Всем, у кого бизнес построен только на ипотеке тоже будет сложно. Надо диверсифицироваться как-то. Но и это пройдет. Недвижимость – самый надежный инструмент для сохранения денег и консервативных инвестиций. Так что сначала рынок сожмется, потом как пружина выстрелит. Но это будет в 202…году!»

Денис Аксенов, – генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант», 25 октября 2024, источник

«Высокие процентные ставки по новым ипотечным кредитам сделали экономически нецелесообразным рефинансирование ранее взятых кредитов. Также ряды неплательщиков пополняют заемщики, которые для себя решили, что период высоких ставок продлится недолго и оформили ипотеку с надеждой в будущем уменьшить ежемесячный платеж. Они рассчитывали дождаться периода снижения и воспользоваться рефинансированием. Но ключевая ставка удерживается на высоком уровне уже больше года, в итоге все большему числу заемщиков становится неимоверно трудно вносить ежемесячные платежи, что неминуемо ведет к будущему изъятию жилья кредиторами.

Ситуация неплатежей в ипотеке ухудшается все очевиднее. Доля неплатежей в портфеле выросла с 0,35% в начале года до 0,41%, двузначные ипотечные ставки не позволяют должникам быстро продавать жилье, чтобы погасить задолженность.

По итогам 2024 года объем просроченной ипотеки может превысить 100 млрд рублей. И хотя текущий уровень просроченной задолженности по ипотеке находится на достаточно низком уровне, у должников иссякли дополнительные ресурсы, а потенциальный покупатель проблемного жилья в буквальном смысле исчез»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 25 октября 2024, источник

«По мере снижения инфляции ипотечные ставки будут снижаться. Мы видим свою задачу в том, чтобы ставки по ипотеке были умеренными, ипотека была доступна даже без льготных программ. Для застройщиков это будет означать более умеренный уровень активности. Мне кажется, наши застройщики в последние годы показали, что они быстро могут адаптироваться. Они накопили хорошую подушку безопасности.

Предварительные данные, оперативные, показывают, что, скорее всего, на первичном рынке и в России в целом, и в некоторых регионах началось снижение цен. Если эта тенденция продолжится, это будет влиять на сокращение этого разрыва (между ценами на новостройки и вторичное жилье – прим.).

Мы сейчас видим, что люди стали больше покупать жилье на свои сбережения - это видно по тому, как наполняются счета эскроу. То есть счета эскроу раньше тоже во многом могли наполняться за счет кредитов, а сейчас 50% - это собственные средства.

Спрос на жилье будет более сбалансированным под влиянием отмены массовой льготной ипотеки, как это было в период до начала массовой льготной ипотеки. И то, что выглядит как значительное снижение и продаж, и выдачи ипотеки - по сути, это возвращение к более обоснованному уровню спроса на жилье. Рост ипотеки замедляется, но это замедление с очень высоких уровней. Я напомню, у нас темпы роста были 30%+. И такие темпы не могут держаться долго, и строительному сектору рассчитывать на то, что все время будет 30% - мы заранее предупреждали, что это будет невозможно.

Банк России ожидает 8-11% рост ипотечного портфеля в этому году. Это нормальные темпы, которые не должны спровоцировать ускоренный темп роста цен на жилье... Я напомню, что за четыре года льготной ипотеки цены у нас выросли почти вдвое, и это сильно опережало рост и зарплат, и инфляции»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 25 октября 2024, источник

«Вот тоже цифры приведу для того, чтобы понимать, что у них (у застройщиков – прим.) есть некоторые буферы, подушки безопасности. За прошлый год, например, прибыль строительного сектора в целом почти в 5 раз превысила показатель прибыли в 2019 году перед введением льготной ипотеки. А по экономике в целом прибыль выросла лишь вдвое за этот же период. Поэтому какое-то охлаждение деловой активности после периода очень сильного бума этих лет, конечно, произойдет. Но, на мой взгляд, строительная отрасль с этим справится»

Юрий Беликов, – управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА», 25 октября 2024, источник

«После того, как массовые льготные программы были закрыты, заемщикам доступна адресная поддержка, но и ее доступность сокращается из-за высокой степени утилизации лимитов поддержки банками. А стандартная рыночная ипотека де-факто недоступна уже при ставках выше 15%. Кредиты, выдаваемые сейчас на рыночных условиях, нестандартны по своим параметрам – в частности, имеют очень большой первоначальный взнос, который широкие массы себе позволить не могут. Движение ставок в зоне выше условного заградительного уровня существенно ни на что не влияет.

После падения спроса застройщики рискуют получить огромный фонд простаивающих площадей. Своими силами стимулировать спрос при текущих рыночных ставках застройщики не могут. И снижение цен не решит эту проблему. Поэтому застройщики, скорее, будут удерживать цены, максимизируя доходы с каждой сделки. Рассчитывать на снижение цен в среднесрочной перспективе не приходится вовсе. В лучшем случае можно ожидать их стабилизацию, хотя и это не гарантировано, если не будут полностью и окончательно искоренены такие практики, как требование банками комиссий от застройщиков, которые те закладывают в стоимость лотов»

Кирилл Холопик, – руководитель портала «ЕРЗ РФ», 25 октября 2024, источник

«Темпы роста себестоимости строительства существенно опережают уровень инфляции. Плохие продажи и рост себестоимости в совокупности съедают маржинальность девелоперского бизнеса, что является существенной проблемой при согласовании банковского проектного финансирования по новым проектам. В таких условиях несложно прогнозировать существенное сокращение стартов новых строек многоквартирных домов прежде всего в населенных пунктах с низкой ценой продаж. Рынок будет приходить в баланс через сокращение предложения, то есть объемов многоквартирного строительства»

Константин Апрелев, – вице-президент Гильдии риелторов России, 25 октября 2024, источник

«Ипотека как таковая в стране не умрет. Ранее у нас ипотека занимала порядка 85-90% от всех сделок, совершающихся на рынке недвижимости. С ростом ключевой ставки, на мой взгляд, следует ожидать сокращение этого показателя в 2-2,5 раза.

Конечно, это притормозит и другие смежные эшелоны экономики, которые от активности рынка недвижимости напрямую зависят – то же производство строительных и отделочных материалов. С другой стороны – никуда не денутся, например, обменные сделки, когда люди продают какую-то уже имеющуюся у них недвижимость и покупают новую с небольшой доплатой. Поэтому рынок все равно сохранится, просто в меньших масштабах.

Аренда если и подорожает, то ненамного: в среднем на 5-10% до конца декабря. Предыдущий резкий рост был во многом обусловлен тем, что на повышение ключевой ставки наложился фактор сезонности, который ежегодно накидывает к стоимости аренды порядка 10%.

Но рынок аренды куда более гибкий, плюс те продавцы, которые завысили цены полтора-два месяца назад и ничего в итоге никому не сдали, уже начинают чувствовать упущенную выгоду. Поэтому можно даже ожидать, что уже в январе, если инфляцию опять не раскачают, цены после декабрьского повышения стабилизируются, а впоследствии, возможно, даже снизятся»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», руководитель платформы ipoteka.global, 26 октября 2024, источник

«Как измерить ожидания после произошедшего 25 октября 2024 года повышения ключевой ставки до 21%. Загибаем пальцы левой руки. Почему так происходит? Одновременно загибаем пальцы правой руки.

1. Количество ипотечных сделок в месяц

Минимальный показатель последнего времени – 36,6 тысяч в мае 2022 года. Максимальный – 238 тысяч в сентябре 2023 года.  Текущий уровень – около 100 тысяч. Многолетний тренд роста суммы кредита сменился на тренд стабилизации с уменьшением. Поэтому измерение рынка в рублях не отражает спрос. Дно ожидается в январе. Не исключено падение до 50 тысяч кредитов в месяц и ниже. Почему? Закончатся проверенные способы компенсации высокой ставки кредитования. Новые еще не появятся. Компенсирующее  влияние льготных программ снизится. Рыночные ставки будет расти вслед за ростом ключевой, что будет всё больше сокращать доступность кредитования.

2. Госпрограммы

После 1 июля идет новая жизнь, которая измеряется выдачей 33-36 тысяч кредитов в месяц. Это – предельное количество без возможности увеличения. Пессимистически в начале 2025 года  количество  сделок может уменьшиться до 20 тысяч.

Почему? Действующий лимит кредитования периодически может увеличиваться в небольших объемах кредитования. Большого увеличения не будет, так как ежемесячно растет сумма компенсаций за льготные кредиты. Размер компенсации  считается от ключевой ставки. По уже выданным кредитам растут расходы непрерывно. А в сельской ипотеке заложена возможность увеличения ставки по кредиту при отмене бюджетной поддержки. Не до новых больших объемов.

3. Недвижимость на первичном рынке

Цены могут сделать только одно благородное дело – расти на уровне не выше инфляции. Сделки зависят от застройщиков и их возможности работать без клиентов с ипотечными кредитами

Почему? Отсутствуют сведения об удешевлении строительных материалов и строительного оборудования. Продажа новостроек может сократится. Два снижения одновременно (цена и объем) затрудняют исполнение действующих обязательств, включая кредитные и затрудняют новые проекты. Без банковского кредита можно самому стать условным кредитором и предоставлять больше рассрочек.  Через два года будет легче и рассрочку можно преобразовать в кредит.

4. Цены на недвижимость на вторичном рынке

Эти цены условно стабильны и возможен традиционный торг. Рост цен не ожидается. На сделки будет влиять спрос от покупателей без кредита и сложные сделки, в которых небольшая сумма разгоняет целую цепочку.

Почему? Вторичная недвижимость – это люди, которым надо решить различные жизненные задачи. Кому нужно,  тот будет исходить из реалий платёжеспособного спроса, а кому не нужно, для тех любая цена не имеет значения. Рано или поздно завершатся дорогие депозиты и отложенные сделки. Возврат этих денег может приостановить торг или уменьшить его размер.

5. Продолжительность периода дискриминации кредитования

Грустное ожидание момента прекращения роста процентных ставок. Оптимистично –  в 2025 году,  но неизвестно когда. Пессимистично – в 2026 году.

Почему? "Нельзя лечить нераспознанную болезнь" латинская поговорка».

Олег Репченко, – руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 28 октября 2024, источник

«Есть далеко не нулевая вероятность, что и в 2027 г. ключевая ставка останется значительно выше 10%, а следовательно, ипотечные ставки будет далеки от психологически приемлемого уровня в 12%. И это уже чревато большими неприятностями для рынка недвижимости.

Дело в том, что на фоне роста ключевой ставки, начавшегося в прошлом году, на рынке получили большое распространение маркетинговые схемы продажи новостроек, в рамках которых застройщики и их партнёры-банки предлагают людям купить квартиру сейчас, а заплатить за нее потом. К таким схемам относится:

• и субсидированная ипотека от застройщика со сниженной на небольшой срок ставкой,
• и траншевая ипотека, когда сначала выдается мизерная часть кредита, а все остальное – после ввода дома в эксплуатацию,
• и различные виды рассрочек, которые приобретают все большую популярность в связи с грядущим введением ипотечного стандарта, разработанного Центробанком.

Все эти схемы предполагают, что покупатель "пересидит" год-два дорогой ипотеки, а затем перекредитуется по нормальным ставкам или возьмет кредит с нуля (в случае рассрочек). И они действительно могли бы помочь рынку пережить период высоких ставок без тяжелых потрясений, если бы Центробанк начал снижать "ключ" уже в этом году – как рассчитывали застройщики и банки еще совсем недавно, ориентируюсь на траекторию ключевой ставки во время предыдущих кризисов.

Но, как неоднократно предупреждал IRN RU, природа нынешнего кризиса другая и быстрого смягчения монетарной политики сейчас не будет. Более того, может случиться так, что, несмотря на все усилия ЦБ, инфляция еще долго не снизится и светлое будущее низких ставок не наступит ни через год, ни через два, ни через три. Смогут ли люди, которые брали "ипотеку за рубль в месяц", платить по 100-200 тыс. за обслуживание кредита по ставке 20-25% годовых? Очевидно, что нет.

Более того, значительная часть таких покупателей в принципе не собираются ничего платить. Схемы "купи сейчас – плати потом" очень популярны среди инвесторов-спекулянтов, которые, вложив небольшую сумму, рассчитывают перепродать квартиру через год-два по двойной цене – ведь недвижимость, по их мнению, может только дорожать. Но через год-два они могут столкнуться с тем, что на фоне заградительных ипотечных ставок не в состоянии вернуть даже свои изначальные инвестиции.

О том, как могут развиваться события, если период высоких ставок затянется, свидетельствует динамика ипотечной просрочки. Если за весь 2023 г. объем неплатежей по ипотеке (накопленная просроченная задолженность с неплатежами более 90 дней подряд), по данным "Долгового консультанта", вырос на 4%, или 2,2 млрд рублей, то только за 8 месяцев 2024 г. – на 28%, или 16,9 млрд рублей. Таким образом, за 2024 г. объем неплатежей в денежном эквиваленте превысил прошлогодний период в 8 раз, в процентном – в 7 раз.

Главная причина роста просрочек – заградительные ипотечные ставки, которые не позволяют должникам ни перекредитоваться, ни быстро продать жилье, чтобы погасить задолженность, подчеркивают коллекторы. И очень показательно, что лидирует по доле просрочек Москва (16%, или 12,6 млрд), где упомянутые схемы наиболее распространены.

Конечно, доля просрочек в общем кредитном портфеле пока остается незначительной за счет его быстрого роста в последние годы, поэтому дефолт ипотечному рынку в ближайшем будущем не грозит. Однако тенденция не может не настораживать.

В ближайшие годы все больше покупателей, рассчитывавших перекредитоваться по низкой ставке или продать жилье дороже, будут сталкиваться с тем, что ни того, ни другого они сделать не могут. И в результате окажется, что огромное количество квартир, проданных в последние годы, вновь вывалится на рынок. Потому что на самом деле эти квартиры не были проданы – они были "зарезервированы" с помощью небольшой суммы в надежде, что завтра появятся деньги. И если они не появятся, рынок ждут очень непростые времена»

Дмитрий Пьянов, – первый зампред правления ВТБ, 28 октября 2024, источник

«По сути, ценовые условия по этому продукту (рыночной ипотеке – прим.) заградительные. Только в рамках каких-то вынужденных обстоятельств заемщик обращаются к рыночной ипотеке.

Ипотека в период таких "турбулентных" процентных ставок чрезвычайно сложный продукт для банков и для их клиентов с точки зрения ценовых параметров и доходности.

Сейчас среди льготных программ активная только одна – семейная. Однако из-за нормативных требований со стороны Банка России в сложившихся условиях такие кредиты несут в себе отрицательный процентный доход для банков, который не покрывается субсидированием со стороны государства.

Мы наблюдаем установление банками, в том числе и нами, высоких первоначальных взносов для существенного отсечения экономическими методами, не административными, потока заемщиков. Потому что 50% первоначального взноса могут себе позволить немногие. Пока ситуация будет сохраняться, в частности, на фоне высоких ставок, ипотека будет переживать тяжелые времена»

Банки могут еще поднять ставки по рыночной ипотеке в связи с повышением ключевой ставки Банка России до 21%»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», руководитель платформы ipoteka.global, 28 октября 2024, источник

«Как это раньше без ипотеки жили?

"За пятилетие построены жилые дома общей площадью 530 млн кв. метров. Улучшены жилищные условия более чем 50 млн человек. Сейчас около 80 процентов городского населения живет в отдельных квартирах". Отчетный доклад генерального секретаря ЦК КПСС Л.И. Брежнева. 23.02.1981. XXVI съезд КПСС март 1981 год. Москва. Кремль.

Получено объективное подтверждение тезисам, высказанным ранее, что политика Банка России по борьбе с кредитованием, усиленная безграничной полной стоимостью кредита будет всё чаще и чаще вызывать воспоминания о ставке рефинансирования 55%.

Еженедельное измерение индекса Русипотеки дало 25 октября для вторичного рынка среднюю ставку – 24,16%.

Какой прогноз к 1 ноября?
Правильно!
Больше 25%.

Какие ставки уже предлагаются банками?
27% и выше.

Недавно мы отмечали, что сложилось рекордное превышение средней ставки предложения над ключевой ставкой. Было 4 п.п. (19% – 23%). Сейчас ключевая 21%. Уровень предложения 25% будет преодолен быстро. Что дальше? Плюс 5 и плюс 6.

Обсуждать доступность таких кредитов не имеет никакого практического смысла, но есть отличная новость – еще два месяца можно использовать без ограничений опции снижения ставки по кредиту»

Алексей Войлуков, – МВА-профессор бизнес-практики по цифровым финансам РАНХиГС, 29 октября 2024, источник

«Просрочки могут быть вызваны сворачиванием и ужесточением льготных программ (по ряду из них заканчивались лимиты, пересматривались условия), ростом ключевой ставки и, соответственно, ростом ипотечных ставок.

На сегодняшний день ставка по рыночной ипотеке в среднем превышает 23,5%. Люди, которые планировали взять льготную ипотеку, но не смогли, для улучшения жилищных условий были вынуждены оформить ипотеку по рыночной ставке, рассчитывая на быстрое рефинансирование или излишне положительно оценив свои финансовые возможности. Но по такой ставке кредит обслуживать довольно тяжело.

Кроме того, стало сложно продать предыдущее жилье. Покупатели находятся в ожидании падения стоимости квартир, а продавцы пытаются не опускать цены. В результате люди, которые для закрытия ипотеки планировали реализовать предыдущее жилье, тратят на это гораздо больше времени.

Поэтому просрочка растет. К 1 января 2025 года ее размер может увеличиться, но не до 100 млрд – это завышенные цифры. В принципе, это некритично для макростабильности. Несколько лет назад просрочка была и на более высоком уровне. В ближайшей перспективе льготные программы явно не будут расширяться, а возможно, сузятся.

Также можно спрогнозировать, что цены на недвижимость будут падать. То есть люди будут либо дольше находиться в ожидании продажи своих старых квартир для погашения взятой новой ипотеки, либо продавать эти квартиры дешевле. Соответственно, денег для погашения всей ипотеки может не хватить.

Вряд ли сама просрочка как-то отразится на выдаче кредитов. Но банки при выдаче ипотеки внимательнее начнут изучать финансовое положение, будут ужесточаться требования. Этого от банков требует и ЦБ. Скорее всего, общий объем выдачи ипотеки будет уменьшаться. Если в прошлом году был достигнут пик в 7,8 трлн рублей по всем программам ипотеки, то в текущем году ожидается 4,8–5 трлн рублей. А в следующем году общий объем выдачи ипотеки может составить около 4,3–4,4 трлн рублей»

Константин Барсуков, – гендиректор «Релайт-Недвижимость», член Российской гильдии риелторов, 29 октября 2024, источник

«Отличие загородки от квартиры в том, что владелец загородного дома плюс-минус понимает сколько стоит построить дом. И сколько стоит земля. Владелец квартиры это не понимает.

Да, у собственника загородного дома и его покупателя могут отличаться взгляды на стоимость ремонта, стоимость самой стройки и оценки земли. Собственники вообще склонны переоценивать свои "интерьеры", именно поэтому так много переоцененных объектов на загородке.

Но в базе это критичное отличие между загородкой и квартирами есть.

К чему я об этом? А к тому, что фраза "за бесценок продавать не буду" для загородки существенно критичнее, чем для квартир. Тем более, что дом больше привязывает человека к себе, осложняя процесс расставания с ним, чем квартира.

Итого, что мы имеем. Стройматериалы весной вырастут в цене. Рабочая сила, скорее тоже. Высокие ставки по кредитам сильно снижают интерес мелких предпринимателей к входу на рынок строительства домов. У предпринимателей средней руки будут проблемы с оплатой за лизинг техники.

Хорошо будут себя чувствовать те, кто строит "на свои" и технику имеет свою. Крупняки и устойчивые средняки.

Но это всё на фоне низких продаж, особенно в довольно массовом сегменте - цены среднего класса.

Теперь представим ситуацию - ключевая весной 25% или близко к тому. Вопрос, который задаст себе любой предприниматель, который вкладывает в бизнес не кредитные, а собственные средства: "А оно мне надо?". 25% годовых и ничего не делать и не рисковать. Или вложить и получить сколько?! А вам не кажется, что загородку снова ждет дефицит новых домов?»

Артем Кирьянов, – зампред комитета ГД по экономической политике, 29 октября 2024, источник

«Строительство как рынок достаточно инерционен, поэтому мы увидим последствия ухода из льготной ипотеки примерно через 2-3 года. Сегодня еще сохраняется целый ряд программ по льготной ипотеке по отдельным категориям.

Что касается сегодняшних квартир, будет ли радикальное снижение цен на первичном рынке, полагаю (https://t.me/proeconomics/15480), что нет, поскольку если говорить о маржинальности, о прибыльности строителей, то она отличается от субъекта к субъекту, от города к городу.

Существуют обязательства у строителей и перед застройщиками, и перед кредитными организациями. Поэтому ожидать каких-то распродаж или резкого снижения цены на первичном рынке я бы не стал.

В последние годы становится всё более популярным индивидуальное жилищное строительство. Думаю, на этом будут концентрироваться во многом и люди, которые расширяют свое жизненное пространство, планирующие большие семьи. Ну и, конечно, это в основном относится к региональной застройке, к небольшим городам, городам средним, но точно не к миллионникам. В этой части прогноз тоже понятен. Мне кажется, такое строительство в динамике не сильно потеряет.

Поэтому мы, балансируя подход, подойдём всё-таки к тем цифрам обновления жилищного фонда, когда каждый пятый метр жилья в России, неважно, индивидуальное жилище строится или квартирный дом, будет новым»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», источник

«Не исключено что высокая ставка уже не просто надолго. Это новая реальность.

В прогнозе ЦБ ставка на 2025 год уже 17-20%. На 2026 год - 12-13%. (Кто бы мог подумать год назад, что ставка в 12% будет выглядеть вполне позитивно). И только в 2027 году предполагается 7,5-8,5%. Верите? Я - не очень.

Если это надолго, то затянется и парадоксальный дисбаланс депозитов/кредитов (20-25%) и доходности недвижимости (грубо 5-12%). Ну, например, ещё на полтора года.

Прогнозы- дело неблагодарное, но несколько любопытных трендов можно наметить:

У крупных капиталоемких проектов возникнут сложности с обслуживанием долга. Торгово-развлекательные комплексы, склады, промышленные комплексы строились, как правило, за счет кредитных средств. У многих проектов ставка плавающая, нередко - ключевая плюс 1-3 процентных пункта.

Некоторые кредитовались на короткий срок в надежде перекредитоваться. История с ЗПИФ «Парус-Дмитров» - это лишь самое-самое начало.

Собственники будут вынуждены либо дофинансировать проекты, либо продавать.

Покупателей при таких кредитных ставках будет немного. Не важно, будут покупать на свои или заёмные средства - в любом случае будут ждать значительных скидок. Иначе нет смысла снимать деньги с депозита или кредитоваться под 25%.

Ну, и конечно, перспективные рентабельные проекты с высокой долговой нагрузкой заберут на баланс кредиторы. Кстати, напомню, что крупных частных банков практически не осталось. Рулить процессом будут топ-менеджеры госбанков.

Выиграют те, кто правильно рассчитал силы, справился с нагрузкой, расчетливо пересидел в кэше и те, у кого есть доступ к дешевым деньгам»