ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #283

Владимир Кошелев, – первый зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ, 7 ноября 2024, источник

«Ипотека просто остановилась. Все застройщики начинают сворачивать свои строительные площадки, морозить их, останавливать и тормозить свои темпы строительства. Если нет спроса, для кого строить? <...> Никакого снижения стоимости квадратного метра не будет. К сожалению, будет только увеличение. Увеличение необоснованное. Опять оно будет связано только с тем, что у нас сумасшедший дисбаланс спроса и предложения»

Артем Цогоев, – член совета директоров компании Simple Estate, 7 ноября 2024, источник

«На фоне высоких ипотечных ставок девелоперы предлагают покупателям рассрочку на 2-3 года с низкими платежами в первые год-полтора и существенным повышением платежей ближе к концу строительства. Расчет строится на то, что к моменту окончания стройки ставки по ипотеке снизятся, и покупатель сможет рефинансировать остаток долга перед застройщиком через банк.

Сейчас активно обсуждаются риски рассрочек от застройщиков для самих застройщиков. Действительно ли схема опасна? История знает несколько примеров, когда подобные схемы приводили к серьезным проблемам... Анализ этих и других кейсов позволил мне выделить ключевые риски схем с рассрочкой для самих застройщиков.

Низкий первый взнос не создает у покупателя достаточной привязки к объекту – ему в какой-то момент становится проще отказаться от платежей, чем продолжать платить за недвижимость (если она подешевела).

Расчет на будущее рефинансирование крайне рискован – никто не может гарантировать, что ставки действительно снизятся или что банки будут готовы выдавать кредиты в нужном объеме.

Если вдруг по какой-либо причине достаточно большое количество покупателей перестанет платить по рассрочкам, у застройщиков возникнут проблемы с финансированием строительства проектов и вызовет задержки в строительстве. Это спровоцирует новые отказы от платежей, и возникнет опасный эффект домино.

Очевидно, что во избежание будущих проблем застройщикам необходимо искать в системе продаж оптимальный баланс рассрочек, ипотеки и 100% оплат. А вот регуляторам неплохо было бы заставлять застройщиков раскрывать показатели продаж (доли финансовых инструментов в продажах) для оценки устойчивости их бизнеса самими покупателями.

Более того разумной (мудрой) мерой было бы ограничение % рассрочек в общем объеме продаж на каком-то безопасном для рынка уровне (например, до 50%) - при живой семейной ипотеке это, на мой взгляд, вполне реально»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 8 ноября 2024, источник

«Многие спрашивают, что случилось с акциями застройщиков, почему они так резко упали в последние полгода? Фундаментально на них сейчас давят следующие силы:

Высокая ключевая ставка, после ее повышения до 21% и планируемым движением вверх на заседании ЦБ в декабре, уже сложно субсидировать ставки и остается только семейная ипотека, с которой вообще нет определенности.

Из за высокой ключевой очень сильно подорожало обслуживание кредита, если еще в прошлом году средняя ставка у строителей была 5%, то сейчас уже 14%, с такими темпами в следующем году будет в районе 20%, то есть, проще говоря, за 2 года надо отдать 40% от объема кредита. Это не равно от объема стройки, конечно, иначе бы просто никто не строил, но, учитывая, что темпы распроданности жилья падают, коэффициент объем кредитной нагрузки к объему строительства будет расти.

Из-за инфляции очень тяжело управлять себестоимостью и это еще один сильный удар, объективно, там сильно растут зарплаты и из-за той же высокой ставки уменьшается конкуренция среди поставщиков материалов и СМР.

На девелоперском рынке наступает время сильной конкуренции. В последние 5 лет объем строительства рекордно вырос, вверх шли и цены, многие новые компании строят очень хорошо и делают качественный продукт, таким образом, там стала работать реальная конкуренция, а на таких рынках всегда маржинальность приходит в норму и, как правило, они становятся низко маржинальными.

Сильнейшим фактором является долгосрочная неопределенность со спросом, в октябре 2024 было выдано всего на 360 млрд рублей ипотечных кредитов, для сравнения, в сентябре 2023 почти 1 триллион (точнее 955 млрд), а в октябре 2023 было 770 млрд. И сейчас думаю мало кто примерно понимает, что будет в октябре 2025. Меня не удивит и цифра в 250 млрд и, вполне допускаю, что при уменьшении геополитических рисков может быть и 600-700 млрд. Как в таких условиях планировать большие проекты и привлекать инвестиции?

Не сбрасываем со счетов, что с 1 января повышается налоговая нагрузка, у строителей нет НДС и поэтому повышение налога на прибыль с 20% до 25% по сути серьезно увеличивает общую налоговую нагрузку для этого сектора, правда, в текущих условиях прибыли может просто не быть. Я думаю, это тоже влияет на настроение инвесторов.

Изменение политического ландшафта для конкретных застройщиков, крупный бизнес традиционно зависим от некоторых политических решений и раскладов, и они могут значимо влиять на определенные процессы, поэтому там ситуация может играть и в плюс и минус.

При всем уважении к риэлторскому бизнесу, но девелоперский это другой уровень риска и ответственности. Собственники девелоперских компаний берут десятки миллиардов обязательств, принимают строительные риски сами по себе, и не забываем про кредитные качели. Когда ты получил кредит под 10%, а через год ставка по тому же кредиту становится 23%, ну как такое можно предусмотреть?! Поэтому на строителей молиться надо, что в такое время продолжают развитие. Даже риэлтерским компаниям, которые имеют ноль кредитной нагрузки сейчас не так легко! Если бы акции Этажей торговались на бирже, думаю, за последние полгода мы бы потеряли 30-40% стоимости. Как и любые другие компании в отрасли.

По моим оценкам, акции девелоперов сейчас уже сильно недооценены, если посмотреть на 5 лет вперед, то это очень хороший актив для входа. Фундаментальная потребность в недвижимости огромная, это системообразующая отрасль с мультипликационным эффектом для экономики, думаю, никто им сильно падать не даст, а как только учетная ставка будет хотя бы ближе к 15%, отрасль ждет многолетний положительный цикл»

Александр Прыгунков, – управляющий партнер ГК «Самолет», 8 ноября 2024, источник

«Предпосылок для снижения цен (на новостройки – прим.) нет. Все мы понимаем, что есть нехватка рабочей силы и рост стоимости услуг подрядчиков. Еще один фактор – инфляция на строительные материалы, особенно это связано с импортозамещением. Плюс рост ключевой ставки.

Все это закладывается в себестоимость жилья, и ниже нее застройщики продавать не будут, так как это экономически неэффективно. Также за этим следят банки как представители регулятора, поэтому тенденции к снижению цен нет.

Сейчас растет объем объектов с полученным разрешением на строительство, и эта тенденция будет продолжаться еще 5-6 месяцев. В дальнейшем застройщики будут тщательно обдумывать реализацию новых проектов.

Скорее всего, новые очереди будут стартовать чуть позже. Через какое-то время будет найден новый баланс рынка, а объем предложения уменьшится в соответствии с тем спросом, который будет существовать на рынке»

Сергей Шлома, – директор направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость, 8 ноября 2024, источник

«Мы фиксируем заметный переток клиентов из сегмента новостроек на вторичный: примерно 10% покупателей, изначально нацеленных на приобретение первичной квартиры, пересматривают свои возможности, учитывая, что нет льготной ипотеки, ограничены лимиты на выдачу кредитов по семейной программе, нужно платить огромный первоначальный взнос, объективно цены на новостройки существенно выше, чем на вторичное жилье (в старой Москве квадратный метр на вторичном рынке в среднем стоит 285,5 тыс. руб. против 418,6 тыс. руб. в новостройках – данные АЦ ИНКОМ-Недвижимость).

Даже с некоторым удивлением для себя мы отмечаем постоянный рост потенциального спроса: по неделям (начиная со второй недели октября) он увеличивался примерно на 10%. Если сравнивать число запросов по итогам октября в нынешнем и прошлом году, который был чрезвычайно оживленным, то получается всего минус 7%.

То есть, количество желающих изменить свою жилищную ситуацию в годовом выражении почти не уменьшилось, но в авансы и сделки этот спрос сегодня не переходит полностью. Потому что часть клиентов, уже выбрав для себя вариант, начинают обсуждать ситуацию с финансированием, и выясняют, что она не соответствует их ожиданиям.

Оказывается, многие до сих пор еще не понимают, до какой степени изменились условия кредитования – и особенно это касается первоначального взноса, так как мало кто располагает достаточными средствами для него. Доля сделок с ипотекой весь этот год примерно вдвое меньше, чем в 2023-м, и составляет около 20% в общем объеме. Получается, к сегодняшнему дню сформировался значительный объем неудовлетворенного спроса, но покупательная способность недостаточная.

Вместе с тем наметилась и противоположная тенденция. Весомая часть покупателей – порядка 30% – приходят на вторичный рынок с ожиданием очень больших скидок.

Это люди с живыми деньгами в кармане, имеющие полные суммы для приобретения жилья, которым не нужна ипотека. Они готовы тут же выйти на сделку и хотят, чтобы к ним проявили уважение, особенно ценой. Например, смотрят квартиру за 10 млн руб. и предлагают купить ее за 7 или 7,5 млн руб. Разумеется, варианты дисконта 25–30% продавцы игнорируют, по-прежнему средние скидки по итогам торга составляют 3–5%, и никакого сигнала к снижению цен в предложении на вторичке мы не видим»

Константин Апрелев, – основатель Российской гильдии риелторов, 10 ноября 2024, источник

«Люди, отложившие приобретение жилья (а таких немало), продолжают арендовать квартиры. Отсюда и рост платы за съемные квартиры. Еще недавно стоимость аренды составляла 3-4% в год от стоимости квартиры. За наше условное жилье в 10 миллионов рублей человек платил в среднем 300-400 тысяч рублей в год. Сейчас, повторюсь, 500-600 тысяч.

В то же время собственники, поднимая цены, повышают и качество жилья. Как правило, в квартирах, предлагаемых по рыночной цене в аренду, свежий ремонт, хорошая техника, качественная мебель. «Бабушкино» жилье снимать уже никто не хочет. При этом собственники «бабушкиных» квартир ощутимо цены не опускают - ну, может, на 5-10 тысяч рублей в месяц по сравнению с рыночными. Но арендаторы на такие незначительные скидки не соглашаются, а владельцы квартир упрямо не хотят уступать в цене. Поэтому бабушкиного жилья на рынке аренды сейчас много. Зато появились люди, согласные жить в квартирах без отделки, но с мебелью и техникой. Съем такого жилья дешевле процентов на 15-20.

В Америке ставка аренды и ипотеки примерно одинаковая. Казалось бы, выбор очевиден: лучше купить. Но не все так просто: там ипотека плавающая, она привязана к ключевой ставке. В России таких рисков нет, в этом смысле ситуация более-менее предсказуемая Взял человек ипотеку под 8% - он и будет платить этот фиксированный процент до конца, вне зависимости от изменения ключевой ставки. Надеюсь, других решений принято не будет. А вообще выиграли все, кто купил недвижимость до 2019 года. В последнее время была мотивация, что цены все равно вырастут. А сейчас такой мотивации нет. Очевидно, что рост цен начнется только со снижением ключевой ставки»

Елена Ситникова, – специалист по недвижимости, бизнес-партнер агентства «Этажи», 10 ноября 2024, источник

«После отмены льготной ипотеки заработок тюменских риелторов снизился на 30%. <...> Обращений нет. Людей приходится обзванивать самостоятельно. Я каждую неделю провожу анализ выгрузок на такие площадки, как, например, "Авито". Могу сказать, что просмотры в среднем упали на 80%.

Продажи загородных домов и участков полностью встали. "Вторичка" продается, но клиенты требуют сниженную цену. Продажи новостроек упали на 50% по сравнению с прошлым годом. При этом хорошим спросом пользуется коммерческая недвижимость. Так как я работаю в разных направлениях, то получается держать определенную доходность. Но те риелторы, которые работали с одним сегментом, сейчас испытывают колоссальные проблемы»

Егор Лопатин, – директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР, 11 ноября 2024, источник

«Переломным моментом стало лето, когда отменили льготную ипотеку. Был переломный июль, частично это и на августе сказалось. Был существенный спад, в таких условиях рынок жил до октября. Небольшое снижение выдачи было в октябре – всего на 1-2%. Драйвером у нас осталась семейная ипотека. Несмотря на очень существенный рост ключевой ставки, ипотеку в целом все равно берут. Это очень важный момент. Если посмотреть, сейчас на фоне роста ключевой ставки обычные ставки уже 30% превышают, любопытно проанализировать, какие будут объемы выдачи. Нуля тут точно не будет. Ипотеку даже под 30% планируют брать», - отметил он.

Картину на будущий год определят лимиты по льготным программам. На фоне роста ключевой ставки расходы государства на компенсацию программ существенно вырастут.

А со льготными программами все будет зависеть от лимитов. Во многих крупных банках они уже закончились до конца года. Если правительство не выделит дополнительные лимиты, то можно ждать снижения объемов выдачи в целом по итогам ноября и декабря. В декабре обычно высокий объем выдачи, но этот год особенный. Мы в таких высоких ставках еще так долго не жили. Следующий год будет также зависеть от льготных лимитов на семейную ипотеку и IT-ипотеку. Чем выше ключевая ставка, тем больше Минфину необходимо компенсировать разницу между льготной ставкой и ключевой. Разница получается очень существенная, это существенное увеличение расходов государства»

Антон Глушков, – глава Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), 12 ноября 2024, источник

«Девелоперы сегодня не имеют запаса прочности, обусловленного прибылью прошлых лет. От представителей ЦБ часто приходится слышать (https://t.me/rusipoteka/12797), что прибыли прошлых лет сегодня позволяют девелоперам пережить нестабильные времена. Это точно заблуждение. Потому что прибыль прошлых периодов не лежит в банках на депозитах, а уже либо распределена, как и должно быть в бизнесе, либо диверсифицирована, например, в тот же земельный ресурс. В целом, вопреки распространенному мнению, рентабельность застройщиков не столь велика»

Александр Шарапов, – президент Becar Asset Management, 12 ноября 2024, источник

«Надо внимательнейшим образом смотреть на то, что происходит вокруг нас на Западе и Востоке, потому что мы не живем в особых условиях. В Германии за два года – минус 50% стройки после повышения ставок, минус 60% покупки жилья в ипотеку. Тысячи банкротств. Надо просто Минстрою подсказать – вы или поддерживайте, или мы пойдем тоже по пути Германии и других стран. За последние два года банкротств, на самом деле, сокращения объемов стройки невероятные.

В качестве мер поддержки можно выдавать кредиты непосредственно девелоперу, как это делают частично в США и Китае, и финансировать его льготной ставкой для строительства арендного жилья, сдаваемого дальше»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 12 ноября 2024, источник

«Главная тенденция на вторичном рынке Петербурга – предложение сокращается все быстрее. За весь октябрь в спальных районах плюс Мурино/Кудрово предложение снизилось на 4,5%, и это сравнительно приличные темпы. А с 1 по 12 ноября – предложение уменьшилось еще на 3,7%. Если так дальше пойдет, скоро в продаже ничего интересного не останется.

При этом сокращение предложения не означает, что объекты активно раскупают. Сделки есть, по-прежнему – с квартирами, с лучшими цене и качественными преимуществами. Но главная причина сокращения предложения – неготовность владельцев продавать.

С рынка "вымываются" самые недорогие и конкурентоспособные варианты, остальная масса стоит, формируя высокие "цены предложения", но не представляя интереса. Если бы не заградительные ставки по ипотеке и не слабый спрос, такое сокращение предложения было бы однозначным предвестником роста цен. Сейчас этого сказать нельзя.

В любом случае рынок новостроек ощущает себя похуже. Вероятно, продажи в ноябре будут слабее октябрьских. Это видно по снижению звонков по новостройкам, по интенсивности сделок по программам "трейд-ин" и выкуп, и кулуарным разговорам с застройщиками.

С семейной ипотекой – опять непросто: казалось, с выделением новых лимитов проблема решена. Но банки не только не торопятся возобновлять выдачу, но еще и сохранили установленные ограничения. Главное из которых – обязанность застройщиков платить комиссию в размере 10-19% от суммы кредита (в зависимости от первого взноса и предоставления проектного финансирования).

К тому же клиенты неохотно входят в сделки. Увеличилась доля отмен в последний момент. Либо клиент передумал, либо банк пересмотрел условия, либо клиент с застройщиком не сумели согласовать какие-то пункты в договоре, которые раньше казались не значимыми.

На рынке жилой аренды предложение продолжает расти. Если по итогам октября прибавили 5%, то за первую декаду ноября – уже почти плюс 7%. В итоге предложение в СПб достигло многомесячного рекорда – 7,7 тысяч вариантов. Ставки понемногу пошли вниз, но на фоне бурного роста с начала года в + 30% (на однокомнатные квартиры, ЦИАН), коррекция в 2% выглядит символической. К началу нового туристического сезона ипотечные ставки вряд ли опустятся, и одновременно с перетоком объектов в "краткосрочку" арендные ставки возобновят рост.

Коммерческая недвижимость: такое ощущение, что чем выше ставки по депозитам, тем сложнее найти качественные объекты. Постоянно мониторим рынок в поиске торговых помещений для инвестиций. Качественных предложений все меньше, сроки окупаемости растут. В противовес депозитам доходность по качественным объектам в бюджете 50-100 млн. руб. продолжает снижаться и приближается уже к 7% годовых.

В целом по рынку такое впечатление, что мы находимся в режиме "пристегните ремни". Каждый сегмент переживает собственную локальную драму. Пока наметившиеся дисбалансы будут только усиливаться»

Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK, 12 ноября 2024, источник

«В попытке найти хоть что-то хорошее для девелоперов я наткнулся на материал нашего коллеги Михаила Хорькова (руководителя комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов – прим.), где он подводит итоги октября по сделкам.

По его данным, количество сделок приблизилось к средней месячной норме предыдущих лет и вдвое превысило минимумы июля, что, в принципе, неплохой показатель.

Однако объем экспозиции очень существенно растет, появляются некие предпосылки к затовариванию рынка.

Я полагаю, что рано или поздно количество новых проектов на рынке закончится — девелоперы уже четко понимают, что рынок не будет столь интересным, как в периоды с массовой льготной ипотекой.

Соответственно, инвестиционные программы либо срежут, либо разведут во времени. И я думаю, что количество лотов будет сокращаться. При этом хочу отметить, что Екатеринбург является третьим или четвертым городом в России (они там с Новосибирском спорят). Поэтому данные, которые представил наш коллега, вызывают легкий оптимизм»

Никита Кричевский, – доктор экономических наук, 12 ноября 2024, источник

«Вот очередная сумасбродная инициатива властей, о чем писал утром. Банк России ограничит выдачу ипотеки на срок более 30 лет. Ограничения также коснутся закредитованных заемщиков и ссуды с низким первоначальным взносом.

Кто берет ипотеку на 30+ лет? Молодые, часто – семейные, заемщики. Людям среднего возраста, скажем, 40+, такую рассрочку не дадут, по себе знаю. А что такое молодые семьи? Это маленькие дети, к появлению которых горячо призывает президент. Я уже не говорю об облегчении участи регулярных платежей. При этом молодежь, беря ипотеку на длинный срок, действует строго в рамках правил.

Наконец. У нас вновь ипотечный бум? Если нет, потенциальных заемщиков нужно наоборот стимулировать всеми доступными способами, включая удлинение сроков погашения»

Марат Хуснуллин, – вице-премьер РФ, 13 ноября 2024, источник

«Сейчас в РФ действуют семейная ипотека, ипотека для специалистов IT, сельская ипотека. По остальным [программам] пока, так как это капиталозатратное для бюджета мероприятие, мы расширяться пока не будем. Будем ждать, пока инфляция и ставка снизятся. Вопрос по ипотеке будет взвешенно оцениваться. Мы по итогам года договорились, что оценим, какая ситуация и какие планы на следующий год. Мы будем донастраивать.

Сейчас около 20 регионов формируют основную часть рынка жилья, это "перекос". Мы должны посмотреть, поддерживать или не поддерживать эти 20 регионов. Пока мы склоняемся, что надо поддерживать там, где спрос меньше. Нужно поддерживать не спрос, а предложение. По ряду регионов, где низкие цены и низкая доходность стройки - мы будем в первую очередь поддерживать эти регионы»

Вячеслав Володин, – председатель Госдумы, 13 ноября 2024, источник

«Мы все время берем и говорим в отношении ключевой ставки, инфляции. Задача общая – снижение инфляции. Тогда и будет снижаться ключевая ставка. Надо этим заняться профильным комитетам - комитету по промышленности, комитету по вопросам сельского хозяйства, комитету по вопросам конкуренции, комитету по экономической политике – посмотреть на тему снижения затрат на производство продукции.

В отношении инфляции ключевой показатель при рассмотрении бюджета – 4,5% на следующий год. Почему тогда в прогнозах социально-экономического развития ФАС нам дает рост тарифов 11,9? Тогда давайте определяться.

Также следует ответить на вопрос, почему при снижении объема приобретаемого жилья на рынке увеличивается стоимость квадратного метра в течение года на 15-20%. Там разные регионы, но рост многократный в сравнении с инфляцией, которая определена. От кого это зависит? В одном случае ФАС, в другом случае Министерство строительства. Но давайте все-таки здесь наведем порядок. Тогда инфляция будет меньше, тогда и ключевая ставка будет меньше. Об этом речь идет.

А самое простое – это взять и сказать: почему ЦБ увеличивает ключевую ставку? А почему инфляцию-то разгоняют отраслевые министерства, мы не будем обсуждать?

В рамках жилищной политики необходимо сделать жилье доступным. Это цель. А мы уходим опять в эти кредитные ставки. Кредитные ставки, конечно, влияют. Но они влияют на работу промышленных предприятий, работу строительных организаций. Но надо посмотреть там рентабельность. Какая рентабельность? Какие издержки этих предприятий? А если рентабельность в строительстве, особенно в Москве, измеряется минимум 50%, это уже сверхдоходы.

Не следует здесь делать Центральный банк крайним. Надо, чтобы ответственность несли все мы. И Госдума, участвуя в управлении Центральным банком. У нас есть представитель там. И правительство, и министры, которые такие решения принимают»

Кирилл Тремасов, – советник председателя ЦБ РФ, 14 ноября 2024, источник

«В ипотеке произошло замедление. И здесь можно сказать, что динамика кредита вернулась на нормальный уровень. То есть единственный сегмент, где мы видим сейчас такой аномальный рост и сильное отклонение от устойчивых траекторий, это корпоративный кредит. Здесь по-прежнему все перегрето.

Объемы выдачи ипотечных кредитов снизились в два раза по сравнению с рекордно высокими показателями прошлого года. Это, скорее, возвращение на нормальную траекторию. Мы видим, что портфели ипотечные будут расти, но уже не теми темпами, когда рынок находился в явно перегретом состоянии.

Сворачивание массовых льготных программ позволило не только охладить рынок ипотеки, но и позволит создать предпосылки сокращения высокой разницы между ценами на вторичное и первичное жилье»