ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #284

Руслан Сырцов, – управляющий директор компании «Метриум», 15 ноября 2024, источник

«Сбербанк объявил о повышении с 15 ноября ставок по рыночной ипотеке на 3,5 п.п.: на первичное жилье она составит 28,4%, на вторичное – 28,1%. Без учета дисконта базовые ставки "Сбера" выросли и вовсе до 31%.

На мой взгляд, повышение ключевой ставки в декабре будет финальным в нынешнем цикле кредитно-денежной политики ЦБ. Затем некоторое время "ключ" будет стагнировать, после чего начнет снижаться.

Учитывая базовый сценарий Центробанка, процесс снижения ключевой ставки начнется уже в 2025 году. Следовательно, кредиты тоже будут вновь становиться доступнее. Полагаю, максимальные ставки по рыночной ипотеке будут зафиксированы к началу 2025 года – около 32-33%.

Повышение ставок отсечет возможность взять ипотеку примерно для 10% желающих. В основном это покупатели, которые могли оформить субсидированные застройщиками кредиты. Теперь же переплата застройщику либо комиссия банку за эту опцию не будет оправдывать конечную ставку»

Константин Барсуков, – генеральный директор «Релайт-Недвижимость», член Российской гильдии риелторов, 15 ноября 2024, источник

«Ждать падения цены не нужно. Более того, сегодня потенциал к росту больше, чем к падению, на фоне дефицита покупателей есть дефицит предложение.

Невозможно выбрать нормальную квартиру, поскольку продавцы ушли с рынка продажи в аренду. Ставки по ней растут, потому что покупатели, которые не могут купить квартиру в ипотеку, пришли на рынок аренды снимать жилье. Цены на аренде выросли на 30%. На мой взгляд, дальше они не будут расти, потому что в 2025 году произойдет определенный выброс квартир, которые покупались в 2023 году по льготной ипотеке»

Павел Луценко, – генеральный директор федерального портала «Мир квартир», 15 ноября 2024, источник

«Квартиры на вторичном рынке, по нашим данным, подорожали с мая всего на 3%, а зарплаты выросли, согласно официальной статистике, на 4,8% – оттого средний срок накопления немного упал. Этот процесс пойдет еще быстрее, если цены на недвижимость начнут снижаться, что является одним из наиболее вероятных сценариев развития событий»

Анатолий Аксаков, – глава комитета ГД по финрынку, 16 ноября 2024, источник

«Застройщики просто обнаглели, взвинтили цену в два раза по сравнению с тем, что было пару лет назад, и не снижают цены, ждут, пока ситуация изменится. Пока застройщики не образумятся, а они образумятся, жизнь заставит продавать жилье по рыночной цене, а не по такой, по которой они хотят впаривать, такая ситуация будет»

Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, 16 ноября 2024, источник

«На этой неделе был на одном мероприятии с участием застройщиков. Всем им задавали одни и те же вопросы:

- что сейчас с продажами?
- что ждёте в 2025 году?

Большинство застройщиков открыто заявляли, что продажи есть, но меньше, чем до 1 июля. В кулуарах некоторые были более откровенны и говорили, что по некоторым ЖК продаж просто нет.

Лишь один застройщик был публично откровенен, сказав, что этот год у них проходит под эгидой "работаем", 2025 год будет идти под девизом "не умереть". Для Делового Петербурга один застройщик был ещё более откровенен, вот его прямая речь:

"Если не будет продления семейной ипотеки на нынешних условиях и появления новых адресных программ, мы увидим снижение спроса на жильё не менее чем на 90% относительно первого полугодия 2024 года. Легко спрогнозировать, что при отсутствии действенных инструментов продаж девелоперы могут приостановить выход на рынок новых проектов и покупку земельных участков, ведь высокая ключевая ставка отразится и на бридж-кредитах, которые девелоперы используют для пополнения земельного банка. Это может привести к значительному снижению объёмов жилья в эксплуатацию в следующие 3–5 лет", — сказал директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101" Рустам Азизов.

Я бы словам представителя "А101" доверял, потому что его прогноз, который он дал РИА новости в начале июня 2024 года, о падении продаж на 40% после отмены льготной ипотеки уже реализовался.

Спасёт застройщиков только снижение ключевой ставки. Коммерческий директор компании "Полис" Светлана Оленникова так и сказала - "Рынок может оживиться при ключевой ставке в 10–12%»

Михаил Хорьков, – руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), 17 ноября 2024, источник

«После отмены льготной ипотеки объем продаж на рынке новостроек упал. Пока это не привело к снижению цен. Более того, многие города демонстрируют неплохую устойчивость.

Масштабное ипотечное стимулирование спроса на протяжении 4 лет не привело к адекватному росту объема предложения. <...> За время действия льготной ипотеки объем текущего строительства в стране вырос лишь на 15%. При этом динамика по городам была очень контрастной...

Во 2 половине 2024 года во всех городах страны фиксируется обвальное падение продаж. Заранее анонсированная отмена льготной ипотеки сначала привела к ажиотажному росту продаж в мае-июне, позже – к обрушению рынка в июле 2024. Но уже в августе-октябре рынки показывают восстановительный рост по числу ДДУ. Но темпы этого процесса отличаются.

По итогам 9 месяцев 2024 года почти все крупнейшие рынки показывают отрицательный результат к аналогичному периоду 2023 года. На фоне "похоронных комментариев" по рынку важно отметить, что достигнутые уровни 2024 года по-прежнему выше января-сентября 2022 года. Безусловно, падение продаж 2 половины года очень чувствительно, но рынок новостроек в большинстве городов продолжает привлекать покупателей за счет семейной ипотеки и рассрочек. У этих направлений много ограничений и рисков, но сегодня они поддерживают продажи пока рыночная ипотека не работает.

В большинстве городов нет видимого снижения цен в экспозиции. Исключение – Краснодар. Но в последнее время нет и заметного роста цен. В сделках динамика цен уже более рваная. Чаще всего с рынка уходят самые дешевые, в том числе "акционные" предложения со скидками, с наиболее привлекательными условиями финансирования»

Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK, 18 ноября 2024, источник

«Рынок стремительно приближается к балансу спроса и предложения. А что потом? Посмотрел прогнозы. Ожидается, что в 2024 году будет сдано достаточно большое количество жилья – более 100 млн кв. м, что, в принципе, сопоставимо с 2023-м.

Но если смотреть конкретно на МКД, а не на общие объемы, то здесь ситуация не очень хорошая (даже очень нехорошая). По консервативным оценкам, в этом сегменте может быть введено около 41,5 млн кв. м жилья, что на 20% меньше, чем годом ранее.

А в следующем году тренд на сокращение объемов ввода усилится практически со стопроцентной вероятностью. Предпосылок для этого масса: высокая ключевая ставка, сужение льготных программ, несистемное выделение и регулярное исчерпание лимитов по ним.

Кроме того, девелоперы уже прямым текстом говорят, что сейчас некому строить, потому что очень ужесточились требования к рабочей силе, которая приезжает из бывших стран СНГ.

Следовательно, мы увидим еще более серьезное падение ввода. Продажи упали примерно вдвое, значит, при падении ввода еще на 15-20% будет достигнут баланс спроса и предложения.

Это произойдет очень быстро, но равновесное состояние будет очень хрупким и недолгим. А дальше случится то, что мы проходили уже много раз. Как только ставка понизится и рынок станет более оптимистично смотреть в будущее, начнет расти спрос. Поскольку предложение будет слабым, вырастет цена. И мы зайдем в еще один ценовой гэп.

Таким образом, как бы банально это ни звучало, сейчас девелоперы должны прорабатывать проекты, в которые они будут входить в 2026 году: подбирать площадки, формировать продукт, который будет релевантен рынку того времени, готовить прочие инструменты для вывода площадок и их активного продвижения.

Кто поймет и сделает это первым (или уже сделал), тот будет рулить рынком 2026-2028 годов»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 19 ноября 2024, источник

«Выход рынка жилья из состояния перегрева - это первый шаг к тому, чтобы доступность жилья снова стала расти, ведь для этого рост доходов граждан должен опережать рост цен на жилье. Вторым шагом станет возвращение доступной рыночной ипотеки. Сейчас она мало кому доступна, многим пришлось отложить покупку жилья, и мы понимаем, как важно быстрее вернуть рыночные ставки к умеренному уровню, но этого можно достигнуть только при наличии низкой инфляции и никак иначе»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 19 ноября 2024, источник

«Что касается недоступности или доступности ипотеки. Наша общая задача - чтобы кредит, в том числе ипотечный, был доступен рыночный, без дорогостоящих бюджетных программ. И, что самое важное, - важна не доступность ипотеки, уровень ставки, а доступность жилья для людей.

Если у нас идет рост спроса и выливается в рост цен, а у нас рост цен на жилье был больше роста доходов населения, то это не от роста доступности жилья, а нам надо думать о росте доступности жилья. И это меры и расшивки предложения на рынке жилья, соответственно, спрос не должен выливаться в рост цен.

Нужна адресная поддержка с региональным аспектом, семейная ипотека. <...> Нам нужно делать все, чтобы у нас были в экономике умеренные рыночные ставки, чтобы не было необходимости масштабных программ льготного стимулирования»

Надежда Косарева, – президент фонда «Институт экономики города», 19 ноября 2024, источник

«По оценкам фонда, значение коэффициента доступности жилья (соотношение рыночной стоимости жилья и доходов населения - прим.) в среднем по России существенно улучшалось в период 2009–2019 годов, снизившись с 4,6 до 3,2. В 2020–2023 годах доступность жилья снижалась, и в 2022 году коэффициент составил 3,9, в 2023 году – 3,7. Произошел откат примерно к 2014 году.

Коэффициент еще не рассчитан для 2024 года. Доля семей, которым доступно приобретение с помощью ипотеки квартиры площадью 54 квадратных метров, в среднем в 2024 году может составить около 50%. При этом для второго полугодия 2024-го, когда произошла отмена массовой льготной ипотеки, оценка ниже - 35-40%.

В 2024 году и в ближайшие пару лет ситуация с доступностью жилья может улучшиться. Этому будет способствовать повышение доходов населения, опережающее рост цен на жилье»

Михаил Матовников, – руководитель Центра финансовой аналитики Сбербанка, 19 ноября 2024, источник

«Как показали результаты нашего исследования, стоимость жилья в объявлениях заметно отличается от цен, по которым недвижимость реально продаётся. Это касается как первичного, так и вторичного рынка. При этом цены предложений отличаются большей волатильностью по сравнению с ценами сделок. Анализ расхождения этих показателей оказывается намного более надёжной метрикой, предсказывающей будущее движение рыночных цен.

Тем не менее снижение спроса, последовавшее после изменения программ господдержки, как и ожидалось, привело к дальнейшему снижению цен. Пока первыми признаками будущей динамики является не столько падение цен сделок, сколько сокращение разрыва между ценами предложения и реальных сделок, обычно предшествующее началу понижающейся динамики»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 19 ноября 2024, источник

«Вторичный рынок Петербурга: предложение продолжает ускоренно снижаться. Объем сделок не растет. Значит, продавцы продолжают активно снимать объекты с продажи. С начала месяца объем предложения сократился на 5,4%: спальные районы и Мурино/Кудрово - 26,6 тысяч лотов, по данным ЦИАН. В лидерах сокращения – однокомнатные и двухкомнатные квартиры – их стало меньше на 5,8%, а впереди еще треть месяца.

Тут главная интрига – когда мы увидим разворот цен, по чисто статистическим причинам, из-за сокращения количества вариантов. В любом случае выбор у покупателя продолжает сужаться.

Можно сказать, что, несмотря на слабый спрос, мотивация у редких покупателей явно выше, чем у продавцов. За динамикой предложения стоит пристально следить.

На первичном рынке без особых изменений. Пока на 14 ноября выдано на 55 млрд рублей семейной ипотеки - отставание от октября примерно на 35-40%. При этом ведущие банки требуют обязательной комиссии от застройщиков в диапазоне 11-19%, в зависимости от первого взноса и привязки к проектному финансированию. К концу месяца результаты немного улучшатся: ведущие игроки только-только возобновили выдачу. При этом чем интенсивнее будет выдаваться семейная ипотека с обязательной комиссией в адрес банков - тем вероятнее, что мы увидим чисто статистический (номинальный) рост цен на новостройки. Застройщики, естественно, закладывают комиссию в цену. Пока это еще возможно (до вступления в силу ипотечного стандарта).

Продажи без семейной ипотеки идут со скрипом, как минимум не лучше октября: совсем немного покупателей с наличными деньгами, работают рассрочка и трейд-ин.

На рынке апартаментов, судя по результатам продаж застройщиков в октябре, со спросом как раз неплохо. В отсутствие льготной ипотеки покупатели охотно переключаются на доходную недвижимость, особенно с близким сроком сдачи.

Объем предложения на рынке долгосрочной аренды незначительно снизился. Похоже рынок близок к равновесию и пока стабилизируется на достигнутом уровне предложения и цен»

Татьяна Подкидышева, – исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости», 19 ноября 2024, источник

«Отмена льготной ипотеки, рост рыночных ипотечных ставок и ужесточение условий по семейной ипотеке привели к падению продаж на 57% в августе и на 46–53% в сентябре и октябре по сравнению с тем же периодом прошлого года.

Мы говорим о кризисе, который намного жестче, чем в прошлые годы отразится на самих застройщиках и на рынке в целом. Ряд компаний и особенно крупные застройщики могут обанкротиться. Мы уже это видим, в 2025 году совершенно точно такая тенденция будет продолжаться. Это происходит из-за того, что ранее неверно была рассчитана экономика проекта, у компаний высокая кредитная нагрузка, непрофильные ненужные активы, раздутый штат сотрудников, которые сейчас уже многие сокращают в оперативном порядке, но, скорее всего, это не поможет компаниям.

Подушки безопасности мало у кого есть, а с учетом постоянно меняющейся ситуации, роста цен на строительные материалы, технику и т.д. все такие "подушки" пойдут на то, чтобы хоть как-то выжить в этой ситуации. При расчете финмодели проекта закладывали одни цены, но все сейчас сильное поменялось и будет меняться дальше.

Застройщики и девелоперы попали в мышеловку, которую выстроили для себя сами вместе с банками. Банки кредитовали компании и шли на это охотно, потому что девелоперам были нужны масштабные продажи, соответственно банки рассчитывали на существенную прибыль. В настоящее время многие крупные застройщики начали продавать свой земельный фонд, скидывать непрофильные активы, избавляться от всего ненужного.

В ближайшей перспективе застройщики будут очень аккуратно подходить к реализации новых проектов: они сосредоточатся на завершении строительства уже начатых жилых комплексов. Так, многие застройщики уже сейчас идут по пути рационального использования пространства и минимизации затрат на отделку квартир. Другой важный шаг, который частично поможет застройщикам преодолеть кризис, ─ поэтапное раскрытие эскроу-счетов сначала на этапе возведения проекта, а потом после ввода его в эксплуатацию.

Однозначно мы ожидаем сокращения количества игроков, в том числе очень крупных. Будет изменения всего рынка в целом. Этот "пузырь" лопнет»

Сергей Бабин, – начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ, 20 ноября 2024, источник

«По оценке ВТБ, по итогам 2024 года выдачи ипотеки на ИЖС составят более 625 млрд рублей, что будет всего на 16% выше результата 2023 года. Годом ранее сегмент показал четырехкратный прирост продаж. Значительное сокращение темпов роста станет результатом ужесточившейся господдержки и заградительных рыночных ставок.

Рыночные программы сейчас непопулярны, а по господдержкам все расчеты за частные дома теперь должны проходить с эскроу. К новым условиям сегмент только приспосабливается: работающих по новой схеме подрядчиков пока мало, поэтому выдачи ипотеки «забуксовали» и в этом сегменте. По итогам 2024 года они останутся «в плюсе» исключительно за счет увеличения среднего «чека», так как число сделок год к году может сократиться на 12%. В следующем году рынок сожмется еще сильнее»