ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #285

Марат Хуснуллин, – вице-премьер РФ, 20 ноября 2024, источник

«Нарастить темпы стройки помогли ипотечные программы. Это один из самых надежных и обеспеченных кредитных ресурсов. И в принципе мы видим, что мы идем к тем показателям, которые во всем мире по объему ипотеки в общем кредитном портфеле.

В Правительстве идет подготовка целого ряда решений по упрощению и по продлению антикризисных мер (для застройщиков – прим.), которые принимали, начиная с пандемии. Три года мы ими пользуемся, их уже пора переводить в норматив.

Сегодня разрабатываются альтернативные механизмы финансирования стройки. Например, я буду точно выходить с предложением в Госдуму и в Совет Федерации ввести законодательное право на рассрочку от застройщика. Сегодня у нас застройщик, например, дает рассрочку, но если ему не платят, он человека выселить не может из квартиры. Поэтому в рассрочку квартиры не предоставляют. То есть, допустим, банки выдают ипотеку, и, если люди им не платят, они могут забрать квартиру, а за рассрочку забрать квартиру нельзя. Сегодня будет большое количество непроданных квартир, так пусть в рассрочку дают. И людям будет лучше, и экономике. И таких мы целый ряд мер подготовили.

Важно развивать ссудо-сберегательные кассы и наводить порядок с кооперативами. Потому что сама форма кооперативов есть, но, когда жители собрались, наняли непрофессионального застройщика, тот потом деньги собрал, а в конце получились обманутые кооперативщики – это нехорошая практика. Поэтому я считаю, что надо законодательно ее докрутить, сделать нормальной. Я с главой Центробанка Эльвирой Набиуллиной буквально на прошлой неделе общался на эту тему. Они это поддерживают.

До 2036 года Правительство ставит задачу обеспечить население страны 38 кв. м на человека – это близко к европейскому уровню. Но хочу сразу пояснить, что инвестиционно-строительный цикл – это очень длительный цикл, за один год достигнуть этих показателей невозможно, поэтому мы выстраиваем свою стратегию уже на 12 лет.

Чтобы достигнуть запланированных высоких значений, строители должны ввести еще 624 млн кв. м жилья. Это означает, что ежегодно должны строить не менее 100 млн «квадратов». В прошлом году у нас 110 млн было, в этом году мы видим тоже где-то 105-107 млн, в следующем году мы видим более 100 млн. А вот дальше, чтобы 2026-2027 годы продолжать держать планку не ниже 100 млн кв. м, нам, конечно, нужно принять целый ряд неординарных и непростых решений. Но я надеюсь, что мы их все примем»

Марат Хуснуллин, – вице-премьер РФ, 21 ноября 2024, источник

«Прирост ипотечного портфеля мы считаем по количеству выданной ипотеки и по тому, сколько возвращено ипотеки. Если в прошлом году у нас прирост был на уровне 2,5 триллиона, то в этом году мы видим прирост где-то 2 триллионов. Это достаточно большие средства. Они крутятся в жилищном строительстве. Поэтому этот год у нас не сложный. Следующий год, наверное, прирост будет меньше. Наверное, ипотеки будет меньше. Но будем искать другие нематериальные решения, нефинансовые, как все-таки поддержать сегодня возможность людям улучшить свои жилищные условия»

Игорь Додонов, – аналитик ФГ «Финам», 21 ноября 2024, источник

«В текущие ипотечные ставки уже закладывается возможный подъем ключевой еще на 1 п.п. в декабре. Если ставка вырастет сильнее, например до 23% или даже 25%, то дальнейшего заметного роста ипотечных ставок не избежать и мы вполне можем увидеть средний показатель к концу года в районе рекордных 30%.

По минимальным ипотечным ставкам трудно делать прогнозы, поскольку они могут довольно сильно отличаться от банка к банку и в зависимости от условий, которые нужно выполнить, чтобы получить кредит по такой ставке. Но при дальнейшем увеличении ключевой ставки они, скорее всего, тоже пойдут вверх, причем ускоренными темпами по сравнению со средними ставками.

Из-за роста ипотечных ставок и отмены массовой госпрограммы льготной ипотеки выдачи жилищных кредитов в последние месяцы резко снизились. И такая ситуация, по всей видимости, сохранится в следующем году, который станет весьма непростым для рынка жилья, девелоперов и строительной отрасли в целом.

Если учитывать важность строительной отрасли для российской экономики, наверное, стоит ожидать введения дополнительных государственных мер поддержки. Именно они позволят застройщикам продолжать запускать новые проекты и избежать резкого падения объемов ввода нового жилья в стране»

Юрий Беликов, – управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА», 21 ноября 2024, источник

«Сомнений в новом повышении ключевой ставки практически не осталось – к этому располагают наблюдаемая инфляция и известная реакция регулятора на нее. Риторика представителей Банка России относительно ожидаемых в декабре решений дает понять, что очередное повышение ключевой ставки – практически решенный вопрос.

Сейчас ипотека заморожена непосильными ставками по рыночным программам, влекущими четырех-пятикратную переплату при стандартном первом взносе, и практически полной утилизацией банками лимитов по льготным программам без очевидных перспектив увеличения бюджетной поддержки.

Сегмент пока существует в нетипичных условиях, когда оформлять можно только нестандартные ипотечные кредиты с очень большим первоначальным взносом. Восстановление ипотечного кредитования начнется, когда ключевая ставка будет установлена на уровне ниже 15% годовых, то есть года через полтора»

Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK, 21 ноября 2024, источник

«Волюнтаризм банковских деятелей крепчает день ото дня. Застройщики МКД жалуются, что банкиры зарабатывают на них сверхприбыли, заставляя платить разного рода комиссии. Но то, что происходит в ИЖС, вообще ни в какие ворота не лезет.

МКД-шники привыкли, что пока дом строится, они работают по проектному финансированию. Деньги аккумулируются на эскроу, но как только дом вводится в эксплуатацию, они отправляются на счета девелопера (за вычетом затрат по ПФ) .

А вот в ИЖС ситуация выглядит иначе. Банки стали предлагать историю, при которой девелопер должен построить дом за свой счет, ввести его в эксплуатацию, а деньги получить только спустя определенное время.

И если раньше это было полгода, то сейчас уже до 8 месяцев. При этом срок строительства дома в ИЖС — это 3-4, но никак не 8 месяцев.

Поэтому девелопер просто строит, все отдает и ждет. В зимний период, когда спрос на индивидуальное жилье невысок, это не является большой проблемой. Но с мая спрос увеличивается, и история становится совсем неинтересной с точки зрения бизнеса.

Плюс, конечно, надо понимать, что за это время строительная инфляция очень серьезно подъедает его себестоимость. Поэтому девелоперы закладывают еще 10-12-15%, что создает дополнительный виток роста цен. Вот такой замкнутый круг»

Никита Стасишин, – замглавы Минстроя РФ, 22 ноября 2024, источник

«Рост цен на новостройки в России прекращается. За третий квартал на первичном рынке цены выросли на 0,4%, на вторичном – снизились на 0,8%. С начала года новостройки подорожали на 7%, но в реальном выражении за вычетом инфляции – на 1,2%. Темпы повышения цен на первичном рынке снижаются. Замедлился рост цен и на стройматериалы – с начала года показатель составил 11%, что на 4% ниже аналогичного периода прошлого года»

Константин Барсуков, – генеральный директор «Релайт-Недвижимость», член Российской гильдии риелторов, 22 ноября 2024, источник

«Интересно, при каком курсе доллара в текущей ситуации продавцы начнут пробовать переписывать ценники? Я сейчас буду говорить про вторичку.

В 20-м году рост с 68 до 80 за июнь-сентябрь стал одним из трех существенных факторов, которые толкнули цены вверх в 22-м был резкий рост за месяц с 75 до 120 и тоже рост цен в конце 14-го, кстати, тоже такое было.

И что тут важно. Важно то, что рынок у нас рублевый. Поэтому рост или падение цен на недвижимость в эти годы связаны с изменением курса доллара не на прямую, а косвенно. Чистой воды психологическое воздействие, в том числе через показатель экономических или геополитических проблем. Реальных или выдуманных - это уже не важно.

В 2020-м году - это было дополнительным фоном после резкого притока спроса, сформированного локдауном и на фоне "атаки" застройщиков во всех СМИ о грядущем росте цен.

В 2022-м дополнительным паническим фоном. В 2014-м показателем экономических проблем. Причем, нужно обратить внимание на то, что в 2022-м и 2014-х годах, после подскока цен следовало падение. В 2020-м этого не было. Почему? Потому что в 2020-м были все основания для роста цены. Был создан потенциал для этого. С 2017 по 2019 цены не росли, а инфляция была. Это и был потенциал.

2014-й и 2022-й - это годы, следующие за ростом цен. Т.е. цены росли в какой-то период, потом подскок цен, затем падение. Потенциала к дальнейшему росту цен не было. А предпосылки для падения цены были. И они реализовывались после подскока.

Что у нас сегодня? Сегодня, на мой взгляд, есть потенциал к росту. Мы по сути в ситуации, как перед 2020-м годом. Цены упали, далее был небольшой рост и уже год на одном уровне. Но уровень цен начала 2022-го, в целом, так и не достигнут.

Т.е. у нас условно цены на одном уровне уже три года, и это на фоне высокой инфляции в сопровождении с ростом денежной массы и увеличением дохода граждан. Т.е. создан серьезный потенциал к росту, который сдерживается высокими ставками по кредитам и депозитам. А так же психологией покупателей, которые всё ещё ждут падения цен.

Причем у всех есть консенсус по этому поводу. Даже покупатели, которые ждут дальнейшего падения считают, что падение должно быть, потому что нет ипотеки. А когда она появится цены взлетят.

Я бы, поспорил по поводу "взлетят" на фоне явной подготовки ЦБ к тому, чтобы не взлетели через ограничение кредитования. Но краник-то будет приоткрыт.

И как мне видится, сегодня баланс спроса и предложения явно не на стороне покупателей. Любая паника сдернет спрос. А на фоне дефицита предложения это приведет к его существенному сокращению и естественному росту цены. Т.е. дефицит покупателей станет менее дефицитным, а дефицит предложения усилится.

Мое мнение было, что ключевая в уровне 25% будет одним из таких факторов. Если доллар продолжит расти, то эти 25% мы вполне можем увидеть 20 декабря. Но вот на каком уровне цены за доллар, она станет дополнительным паническим фактором? У меня в голове цифра в районе 120 рублей за доллар. А у вас? Единственно, оговорюсь, что мне пока не верится, с учетом всех факторов, в повторение 2020-2021 по динамике цен. А вот компенсацию накопленной инфляции вполне допускаю»

Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль», 24 ноября 2024, источник

Количество квартир в продаже выросло в октябре на 3%. Предложение растет очень медленно. Это является основным фактором, который сдерживает коррекцию цен вниз.

Витринные Цены на квартиры вот уже 9 месяцев почти не двигаются. Рынок находится в странном балансе. Почему баланс странный? Потому что с одной стороны спрос сокращался весь год, ипотеки можно сказать уже нет, продавцы несмотря на соблазн продать и разместить деньги на депозите – тоже не торопятся расставаться с бетоном (видимо есть какой-то опыт))

Выводы: Несмотря на постепенное «отключение» рынка недвижимости от ипотеки, вторичный рынок остается вполне рабочим.

Почему? Во-первых, значительное количество Покупателей не хотят «сидеть в депозитах», и готовы обойтись без ипотеки. Во-вторых, часть продавцов, которые решили тоже не торопиться и, пока покупатели – в депозитах, продавцы – в дорожающей аренде.

Короче, инфляция всех кормит деньгами, точнее тревожными ожиданиями… Поэтому цены в Москве не падают»

Александр Хрусталев, – глава «НДВ-Групп», 25 ноября 2024, источник

«Субсидирование – это как качки на стероидах: вроде бы красивые, но сил нет. И сейчас, когда надо пробежать свою стометровку, застройщики не могут. Поэтому некоторые компании сдуются с бешеной скоростью.

По моему мнению, нужно на законодательном уровне запретить субсидированную ипотеку. Нельзя, чтобы стройка шла на таком допинге, разгоняя спрос и цены. Без таких программ не было бы такой экспансии, компании не строили бы столько, не открывали бы сотни филиалов, не покупали бы столько площадок. Все думали, что субсидирование будет вечно. А сейчас пришло время за все это платить – но новостройки уже не будут покупать в прежних масштабах. По нашим данным, в этом году спрос в Москве упал на 57%. Падение сохранится.

Застройщикам надо однозначно сокращать раздутые расходы – дорогие офисы продаж, маркетинг, который занимает до 15% в себестоимости. Чтобы продать товар, не надо вкладывать столько денег. <...> Сейчас будет большая трансформация, пересмотр всех издержек. Компании уже начали очистку...

У нас действует проектное финансирование. Даже если будет банкротство застройщика, банк не покроет заем, который выдавал на стройку: у девелопера нет таких активов. Тогда банк должен будет банкротить сам себя. Если начнутся проблемы у застройщиков, то ни один банк не выдержит. А у нас их не так много – 7–10 ключевых банков, почти все они с большой долей госучастия. Государство фактически выдавало деньги застройщикам, поэтому банкам невыгодно их банкротить. Они могут объявить, что застройщики находятся в красной зоне, но и здесь нужны резервы. Я ожидаю, что это может произойти после Нового года.

Банки будут следующими пострадавшими после застройщиков. Шторм только наступает, если оценивать по десятибалльной шкале, то сейчас мы на цифре "три".

Думаю, дна мы достигнем быстро – это будет апрель-май следующего года. Весной застройщики активно будут пытаться спасти свои компании, перекредитовываться. Это уже происходит. На трансформацию рынка может уйти год-два. Скорее всего, банки будут менять одних застройщиков на других или достраивать сами. Сегодня уже есть так называемые квазибанковские девелоперы. У крупных банков есть строительные управления.

На мой взгляд, люди не пострадают, дома достроят. Банкам будет помогать ЦБ, правительство, возможно, будет банк-оператор. Доля государства в экономике увеличится. Не исключаю, что появятся компании с приставкой "рос", "гос".

Сейчас многие ждут, что недвижимость упадет в цене. Но она не может снизиться сильно. Банки не позволят этого сделать, у них есть модель проектного финансирования. Опять же, продолжается рост себестоимости... В то же время я допускаю небольшую корректировку цен – на уровне 5–10%. Новые проекты будут выходить по ценам ниже, чем изначально закладывалось, потому что нужно обеспечивать продажи»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 26 ноября 2024, источник

«В среднесрочной перспективе рынок жилья, скорее всего, ждет охлаждение и снижение цен. Этот тренд должен стать боле заметным в следующем году. Цены – высокие, ипотека – дорогая, спрос на вторичном рынке сейчас неактивный, продажи значительно ниже чем в прошлом году.

В октябре, например, на московской вторичке, по данным столичного Росреестра, было зарегистрировано на 20% меньше сделок, чем в том же месяце прошлого года. В сентябре 2024-го снижение по сравнению с сентябрем прошлого года было еще значительнее – почти на 33%. Так что снижение цен на 10-15% в среднесрочной перспективе вполне реально.

В 2024 году ипотечные ставки росли на протяжении всего года, достигнув на сегодняшний день отметку в 28-29% годовых.

В итоге сегодня за квартиру стоимостью 10 млн рублей при первом взносе 30% на 20 лет при ставке 28% придется платить около 164 тыс. рублей в месяц, а переплата за весь срок превысит 30 млн рублей. При том, что 10 млн для Москвы, например, это бюджет студии. Сегодня рыночные кредиты на покупку жилья недоступны подавляющему большинству покупателей квартир»

Евгений Белокуров, – коммерческий директор «Яндекс Недвижимости», 26 ноября 2024, источник

«Рынок вторичного жилья находится в стагнации уже несколько месяцев. Стоимость вторички в крупнейших городах России от месяца к месяцу либо незначительно снижается, либо демонстрирует минимальный рост. При этом все больше покупателей готовы воспользоваться сбережениями для покупки готового жилья вместо использования заемных средств.

Однако более интересные тенденции происходят с ценами на этапе показа квартиры и заключения сделки. Поскольку срок экспозиции за последний год вырос, продавцы все чаще готовы идти на торг и предлагать дисконты покупателям, в частности с наличными деньгами и намерением заключить сделку в кратчайшие сроки.

В среднем за время активности объявления о продаже вторичной недвижимости продавец опускает цену на 4–5%. Однако в ряде случаев скидки могут быть более значительными и достигать 10% от полной цены квартиры. С увеличением количества таких сделок средний размер скидок в крупнейших городах, вероятно, продолжит расти»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 26 ноября 2024, источник

«На вторичном рынке Петербурга предложение ускоренно снижается. В спальных районах минус 0,8% за неделю. Сильнее всего сократилось предложение однокомнатных квартир - на 1,6% за неделю. С начала месяца общий объем предложения снизился на 6,2%, это уже рекорд.

Спрос как минимум не снижается. Кстати, по итогам октября Росреестр зафиксировал 8,9 тыс. сделок купли-продажи. Максимум за этот год. Впору говорить, что проблема не в наличии покупателей, а в приемлемом выборе объектов.

Разобраться с динамикой цен – сложнее. Сбербанк, например, фиксирует снижение реальных цен сделок в октябре на 0,6%. По нашим данным больше похоже, что цены двигаются разнонаправленно, в зависимости от района, качества квартир и наличия конкурентных предложений. Чем выше класс и меньше конкуренция – тем вероятнее, что цены сделок немного, но выросли с начала осени.

Про динамику цен в рекламе говорить бессмысленно – это отражение ожиданий продавцов, нередко оторванных от реальности.

Цены на новостройки на фоне ослабевающего спроса продолжают расти (Сбер за октябрь насчитал +2,6 %). Но рост этот номинальный: в цены заложены компенсации банкам за выдачу семейной ипотеки и удорожание при сделках в рассрочку (их, похоже, все больше).

Так что ценовой разрыв между вторичкой и первичкой увеличивается, и говорить о преодолении этого дисбаланса преждевременно. Если рассматривать только 100% оплату – увидим, конечно, заметное снижение цен.

Семейной ипотеки на 21 ноября (по отчету ДОМ РФ) выдано всего на 103,6 млрд рублей – при таких темпах за текущий месяц будет выдано на 22% меньше, чем в октябре. И это без учета того, что у Сбербанка снова заканчиваются лимиты.

Среди покупателей все больше людей с рассрочкой, все меньше – с семейной ипотекой, немногие – с "живыми" деньгами. Если декабрь за счет предновогоднего спроса окажется чуть лучше октября-ноября, это будет очень неплохой результат.

В начале 2025 года факторов поддержки спроса на новостройки не прослеживается. Напротив: вступает в силу "ипотечный стандарт", и не факт, что будут высокие уровни выдачи семейной ипотеки: слишком дорогое для бюджета удовольствие при высокой ключевой ставке.

Главная проблема отрасли не в снижении продаж, а в последствиях в среднесрочном периоде. Снижение покрытия кредитов (выданных в рамках проектного финансирования) средствами на эскроу-счетах приводит к росту процентной нагрузки проектов. Средневзвешенная ставка по проектному финансированию в сентябре выросла на 0,5 пп, до 7,5% в начале октября. Цифра пока не критичная, но ближайшее время она будет расти.

Мнения участников рынка поляризуются. Есть люди, которые аккумулируют деньги на депозитах и искренне ждут снижения цен на вторичке. Вторая группа видит "депозитные риски" и начинает активно присматривать объекты для покупки, не будучи уверенными, что ослабление рубля, инфляция и высокие ставки не приведут к росту цен на недвижимость. По ощущениям – число последних увеличивается.

Правда, имеющиеся на рынке объекты не устраивают клиентов ни в плане цены, ни по доходности. Качественных объектов все меньше. Есть приличный слой клиентов, которые задумываются о покупке за наличку. Вопрос достаточно ли их, чтобы поддержать, а то и подтолкнуть вверх цены на готовую недвижимость»


Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль», 26 ноября 2024, источник

«В последнее время наблюдаем обращения покупателей за консультацией о покупках в бюджете за 50 млн и выше. Тревожатся люди о последствиях высоких ставок. Говорят, на бывает такого, что можно держать деньги долго и всем на депозитах на ставках 20-24%. Что-то говорят здесь не то…

Давайте рассуждать вместе. Мы знаем, что с ростом ключевой ставки население медленно, но верно и полномасштабно заходило, заходит в депозиты. То есть все кто в депозитах прирастают в деньгах. На сколько? Примерно на 20%.

А теперь вопрос: как вы думаете выходить из депозитов люди тоже будут медленно и постепенно? Не знаю.

А куда все эти люди пойдут, тогда, когда настанет время выходить из депозитов? Как они будут выходит медленно или сразу все зависит от повода. Но куда нести деньги? На рынок недвижимости конечно! Что с ним в таком случае может произойти? Да ажиотажный отложенный спрос.

Может ли такое случиться? Не знаю. Но если рубль продолжит обесцениваться с такой же скоростью как на последней неделе, то, наверное, может.

Вот такое парадоксальное время. Чем выше инфляция, тем выше ключевая ставка. Чем выше ставка, тем дороже кредиты для организаций, которые закупают сырье и товары. Тем выше цены. При этом население все больше зарабатывает на депозитах. И тогда, вопреки экономической теории, следующее декабрьское повышение ставки может привести к еще большей инфляции»

Валерий Кочетков, – директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость, 27 ноября 2024, источник

«На первичном рынке Москвы доля покупок с использованием ипотечных средств составляет 48% – годом ранее такие сделки занимали 76%... Дороговизна жилищного кредитования, конечно, охлаждает спрос и заставляет покупателей переориентироваться на предложения от застройщиков – в частности, действенным является такой инструмент продаж, как рассрочка платежа. Доля покупок с рассрочкой выросла с 5% в ноябре прошлого года до 40% сегодня: в будущем эти клиенты рассчитывают перейти на ипотеку по более низким ставкам.

Кроме того, увеличился период рассрочки. Если два-три года назад нужно было уговаривать застройщика продать квартиру в рассрочку на полгода, то сегодня есть возможность приобрести жилье и отсрочить платеж до 2030 года.

Стимулировать продажи прямым снижением цен девелоперы по-прежнему не планируют. Есть ряд аргументов, подтверждающих малую вероятность удешевления в сегменте новостроек.

Во-первых, девелоперы строят по уже утвержденной финансовой модели, а банкам, которые их финансируют, не нужны подешевевшие залоговые активы. Во-вторых, высокая ключевая ставка означает и дорогое проектное финансирование. В-третьих, себестоимость стройки не снижается, и общая инфляция и повышение зарплат также не дают ценам падать, поскольку наблюдается отток дешевой рабочей силы.

Кроме того, в связи с уменьшением количества сделок объем нового строительства будет сокращаться, что со временем приведет к дефициту предложения, а дефицит никогда не способствует удешевлению.

Коррекция стоимости возможна, только если застройщики все-таки будут выводить в реализацию новые ЖК с дорогим проектным финансированием, но удешевят сам продукт: к примеру, уберут всю отделку, уберут концепцию ’’двор без машин’’, упростят входную группу и т. д. Но такая стратегия способна привести к потере части потенциальных покупателей»