ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #287

Лаура Кузнецова, – старший аналитик ПСБ, 4 декабря 2024, источник

«Первичный рынок недвижимости вошел в фазу полноценного охлаждения: выдачи ипотеки за январь-октябрь сократились на 30% г/г. В ноябре 77% застройщиков сообщили о невыполнении плана продаж (в 2 раза больше, чем в мае).

При этом цены по рынку остаются высокими, сбавляя лишь темпы роста, – застройщики заняли выжидательную позицию и не торопятся снижать цены.

По итогам года ждём сокращения спроса на первичном рынке на 26% г/г при сохранении цен на достигнутом в середине года уровне (+23% г/г).

Тем временем строительство пока не снижается – за 11 месяцев этого года на рынок выведено на 5% больше жилья, чем в прошлом году (44 млн кв. м.). Общий жилищный портфель составляет рекордные 119,6 млн кв. м.

Однако в ноябре 52% застройщиков (в 2,3 раза больше, чем в мае) сообщили о сложностях с вводом новых проектов. Эта цифра продолжит расти в условиях жесткой ДКП. Спад активности застройщиков можем увидеть уже с начала 2025 г.

При сохранении двузначной ставки в следующем году спрос на новое жилье останется слабым, из-за чего девелоперы будут сокращать предложение.

Основную поддержку рынку могут оказать: оставшиеся льготные механизмы, девальвация рубля, накопление отложенного спроса, который будет высвобождаться с началом снижения ключевой ставки. На этом фоне спрос в 2025 г. может сократиться на 3-5% г/г при консолидации цен»

Николай Казанский, – управляющий партнер, владелец Nikoliers, 5 декабря 2024, источник

«Этот год мы ожидаем объем ввода жилья 113 млн кв. м. В ближайшие два три года у нас будет инерционность, и объемы ввода будут падать. Однако с учетом того, что рынок имеет примерно трехлетний цикл, начиная с 2028 года ожидается возобновление роста объемов ввода. Он продлится до 2036 года»

Екатерина Власова, – замруководителя аналитического центра ДОМ.PФ, 5 декабря 2024, источник

«Мы все-таки не считаем ситуацию (в стройотрасли – прим.) кризисной, хотя, конечно же, она очень непростая. Мы бы, скорее, сказали, что это некое управляемое сжатие отрасли. 2025 год будет сложным с учетом двузначной ключевой ставки. Ожидается, что продажи новостроек в количественном выражении снизятся в 2025 году на 40-45% относительно 2023 года.

Весь 2025 год при двузначной ключевой ставке продажи будут оставаться низкими, но мы считаем, что на данный момент предпосылок для какого-то системного кризиса стройки, который может перекинуться на экономику, нет. Снижение продаж в связи с завершением льготной массовой ипотеки было ожидаемым, и застройщики успели подготовиться к нему»

Алексей Волков, – директор по маркетингу НБКИ, 6 декабря 2024, источник

«В октябре текущего года был отмечен рост доли более возрастных и опытных ипотечных заемщиков в возрасте старше 40 лет. По нашему мнению, такое "взросление" ипотечных заемщиков в последнее время является следствием сокращения банками аппетита к риску, в том числе на фоне введенных регулятором макропруденциальных ограничений в части долговой нагрузки. Дело в том, что молодые люди, в отличие от более возрастных граждан, считаются более рискованными заемщиками с нестабильными доходами»

Алексей Лейпи, – директор дивизиона «Домклик» Сбербанка, 6 декабря 2024, источник

«В этом году доля ипотеки с господдержкой достигла рекордного уровня: по предварительным данным по всему рынку, на льготных условиях было выдано около 72% от общего объема выдач. Для сравнения: в 2023 году процент господдержки был на уровне 58%, в 2022 году – 48%.

Учитывая повышение адресности льготных программ, процент господдержки будет плавно сокращаться: согласно прогнозам наших аналитиков, в 2025 году около 60% ипотечных кредитов будет выдано на льготных условиях. Более высокие темпы снижения маловероятны при отсутствии досрочного смягчения кредитно-денежной политики»

Александр Ведяхин, – первый зампред правления Сбербанка, 6 декабря 2024, источник

«После первого июля 2024 г., когда завершилась массовая льготная ипотека под 8%, эффект высоких процентных ставок стал наиболее заметен. Это отражается в падении числа сделок: спрос никуда не делся, просто платежеспособного спроса стало меньше.

Среднемесячные продажи квартир в новостройках в сентябре‒октябре по России снизились на 18% от уровня марта‒апреля этого года. Такая динамика нетипична для традиционной сезонности: обычно осенью активность, наоборот, растет, а не падает. Продажи сентября‒октября были сопоставимы с уровнем двухлетней давности, т. е. уровнем сентября 2022 г.

В условиях сокращения госпрограмм и высоких ставок по рыночным ипотечным программам девелоперы стали активнее использовать альтернативные инструменты продаж, в частности программы рассрочек. Мы видим, что во втором полугодии 2024 г. доля сделок без использования ипотеки в структуре сделок выросла относительно первого полугодия.

Уменьшение масштаба охвата льготных ипотечных программ в условиях высоких процентных ставок, безусловно, будет способствовать снижению активности девелоперов в отношении запуска новых проектов.

Снижение числа новых проектов и падение платежеспособного спроса будет способствовать подстройке предложения под эти изменения, чтобы сохранить рыночный баланс. Мы ожидаем увидеть данный тренд более отчетливо в 2025 г. Более активное восстановление спроса на жильё со стороны граждан и движения к новым проектам со стороны девелоперов стоит ожидать в 2026 г. при условии снижения процентных ставок Банком России до более комфортных значений»

Константин Ламин, – руководитель Комитета Гильдии риэлторов Москвы по статистике и аналитике, 9 декабря 2024, источник

«В ноябре 2024 года средние цены на вторичную недвижимость в столичном регионе снизились на 0,75% до уровня 292 661 руб. за 1 кв.м. Средняя медианная цена на 1-комнатные квартиры составила 303 840 руб./кв.м. (-1,9%), на 2-комнатные квартиры 292 661 руб./кв.м. (-0,8%) на трехкомнатные квартиры 277 845 руб./кв.м. (+0,4%).

Количество предложений на вторичном рынке по итогам ноября существенно не изменилось по сравнению с октябрем месяцем. По данным Росреестра по итогам октября на вторичном рынке было зарегистрировано 13 629 переходов прав на вторичную недвижимость, что почти на 20% больше, чем в сентябре месяце. Количество сделок на вторичном рынке остается на достаточно стабильном уровне.

На первичном рынке в октябре было зарегистрировано 6 286 договоров долевого участия, что лишь на 1,2% меньше, чем в сентябре.

Количество ипотечных сделок на вторичном рынке по-прежнему продолжает оставаться на минимальных уровнях. Основная часть сделок проходит без привлечения ипотечных средств»

Георгий Горшков, – зампред правления ВТБ, 10 декабря 2024, источник

«Рынок ипотеки сильнее других сегментов розничного кредитования зависит от ключевой ставки, как минимум в части, которая не касается государственных субсидий. Конечно, мы видим снижение спроса на рыночную ипотеку, происходит структурная перестройка, и доля субсидированных программ растет.

По итогам 2024 года семейная ипотека займет около 40% в общих выдачах на рынке. В следующем году ее доля может подрасти до 50-55%. Спрос на дальневосточную и арктическую ипотеку также должен усилиться, потому что в эти регионы приходит все больше крупных застройщиков, а правительство ведет целенаправленную работу, чтобы новые компании начинали стройку.

Сейчас падает количество кредитов, которые оформляются по таким высоким ставкам – 28-30%. Но при этом остаются семьи, которые "перехватывают" кредитные средства на относительно небольшую сумму или относительно короткий срок, чтобы просто закрыть "кассовый разрыв".

Например, у семьи может заканчиваться срок крупного депозита через 5-6 месяцев. Она не хочет терять накопленные проценты при досрочном снятии денег и берет ипотечный кредит, потому что сейчас подвернулся хороший объект. И эти 5-6 месяцев ипотечный кредит выплачивается, а когда закрывается депозит – семья погашает кредит полностью. Такая ситуация достаточно жизненная, и доля таких сделок растет»

Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK, 10 декабря 2024, источник

«Ожидания потребителей по поводу резкого снижения стоимости недвижимости (поддержанные, к слову, некоторыми облеченными властью людьми) имеют под собой основания.

Мы видим, что:

• спрос, который раньше подогревали льготные программы, падает;
  
• предложение пока растет, потому что девелоперов подгоняют бриджи и необходимость выходить на стройки;
• в инфопространстве появляются различные истории, связанные с большими скидками (хотя здесь, конечно, еще надо разбираться — действительно ли там снижение на 20-30-40%).

Тем не менее, базовых предпосылок для снижения стоимости я не наблюдаю. Возможно, на свободном конкурентном рынке оно бы и произошло… А может быть, и нет. Все-таки девелоперов очень серьезно поджимает себестоимость.

Подорожало все: строительные материалы, услуги, банковское обслуживание, проектное финансирование. Выросли расходы на персонал. Средние зарплатные предложения в строительстве за год увеличились в 1,5 раза — с 73 тысяч до 106. Непосредственно строителям стали предлагать больше на 84% — 128 тысяч рублей.

Конечно, у девелоперов была маржа, в пределах которой они могли давать какие-то бонусы и преференции покупателям. Но сейчас она активно сокращается, и это не может длиться вечно. Поэтому я полагаю, что больших ценовых гэпов вниз у устойчивых компаний (а не тех, которые латают дыры) не будет»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 10 декабря 2024, источник

«На непотопляемом вторичном рынке сохраняются прежние тренды. Предложение в спальных районах Петербурга ускоренно снижается: за первую декаду декабря – уже минус 2,9%.

Судя по интенсивности звонков, показов и авансов, декабрь будет активнее ноября. Да, спрос слабый, из-за отсутствия рыночной ипотеки, но все больше обменных сделок, есть покупки за деньги, сделки с субсидиями. При отсутствии у собственников стимулов к продаже все больше ощущается дефицит предложения.

В отличие от мая-июня мы гораздо точнее можем прогнозировать цену продажи квартир. Рынок становится более предсказуемым и понятным.

На рынке новостроек тоже без изменений. Но это скорее минус. Спрос по-прежнему держится на остатках семейной ипотеки. С поправками на "исчерпание лимитов", на введение банками высоких первых взносов и комиссионного вознаграждения.

Застройщики перебирают небогатый арсенал инструментов: более половины сделок проводится с ипотекой (подавляющий объем – льготная, небольшая часть – субсидированная, с пониженной ставкой первые несколько лет), не менее трети – рассрочка, остальное – "живые" деньги (накопления или поступления от продажи имеющейся квартиры). Не забалуешь.

В Петербурге по итогам ноября продажи новостроек снизились на 9%; декабрьское оживление возможно, но вряд ли оно будет существенным.

В Ленобласти продажи в ноябре выросли, по данным DataFlat на 19%, по Росреестру – на 29%. Смещение спроса в пользу Ленобласти становится очевидным. Кстати, и на вторичном рынке в области рост сделок: в ноябре по данным Росреестра проведено 4576 сделок. Это на 62% больше, чем в октябре и на 17% больше, чем в ноябре 2023 года.

Предновогодняя активность если и увеличит продажи в декабре, то не сильно. Темпы выдачи семейной ипотеки - на уровне ноября. Других драйверов продаж нет.

Рынок новостроек все увереннее заходит на траекторию, на которой сокращение спроса приводит не к снижению цен, а к росту процентной нагрузки и к явным проблемам отдельных девелоперов. В перспективе – с переходом последних под контроль банков. Со всеми вытекающими последствиями, в виде значительного переноса срока сдачи домов и потерей качества. Не зря продлили мораторий на банкротство застройщиков. А через год-полтора (непростых для отрасли) обозначится дефицит предложения – запуск новых проектов явно сократится.

Рынок жилой аренды продолжает насыщаться предложением. За первую декаду декабря количество предложений на ЦИАНе увеличилось еще на 4%. 8,2 тысячи лотов – очередной рекорд! Ставки понемногу начали откатываться вниз. Но, конечно, не такими темпами, как росли»

Олег Калманович, – главный аналитик Neomarkets, 10 декабря 2024, источник

«Ставки по ипотеке в российских банках достигнут 50% в 2025 году, если случится тяжелый мировой экономический кризис.

В 2025 году и последующие годы такой вариант возможен, если случится очень тяжелый и затяжной мировой экономический кризис или если в России в силу каких-либо обстоятельств будет другая, менее ответственная денежно-кредитная политика.

Но вероятность наступления именно таких событий в ближайшие несколько лет мы оцениваем не более чем в 5%. Однако даже в 2020 году, во время пандемии коронавируса и чуть ли не всемирных локдаунов, когда ситуация в мировой экономике, казалось бы, летела в пропасть, в России процентные ставки не повышались»

Артем Цогоев, – член совета директоров компании Simple Estate, 11 декабря 2024, источник

«Почему вокруг нагнетают? Куда ни глянь - сплошной негатив. Ипотека упадёт, стройки встанут, безработица вырастет... И конечно, куда же без роста ключевой ставки и усиления геополитической напряженности. Прямо дежавю из 2022-го!

Казалось бы, надо быть объективным. Смотреть на цифры, считать цифры, верить цифрам. Но когда большинство твердит про грядущий апокалипсис основываясь на… неизвестно на чем, это уже не объективность. Это - манипуляция.

Недавно брокерский дом БКС составил интересный график распроданности жилья у крупных девелоперов. Самая низкая распроданность жилья с вводом в 2024 г. сейчас у "Самолета" и "Страны Девелопмент": 75% и 81% соответственно. Но это не так критично: например, "Самолету" осталось распродать около 280 тыс. кв. м недвижимости, вводимой в этом году. А в квартал "Самолет" продает около 230 тыс. м2»

Константин Каменев, – руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости», 11 декабря 2024, источник

«Вероятно, в декабре и январе мы также будем наблюдать снижение ставок на фоне более низкой активности арендаторов в этот период. Стоит отметить, что в годовом выражении интерес к долгосрочной аренде вырос. Такая динамика связана с тем, что некоторые потенциальные покупатели временно отложили приобретение недвижимости, сделав выбор в пользу аренды жилья.

При этом предложение на рынке растет быстрее, чем спрос. Среди основных причин – решение продавцов сдавать свои квартиры вместо продажи, рост числа новостроек, которые выходят на рынок после сдачи дома»