ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #292

Сергей Зайцев, – директор по продажам компании «Этажи», 11 января 2025, источник

«По итогам прошлого года средняя стоимость квадратного метра в новостройках России выросла на 6%, рыночная ситуация в будущем году сильно не изменится, поэтому мы ожидаем рост на уровне 6-8%, который может быть ниже при условии более низкой инфляции.

Возможные просадки спроса могут компенсироваться сокращением вывода на рынок новых проектов из-за риска существенного роста кредитной нагрузки для застройщиков. Подогреть рост цен на рынке может и снижение ставок по банковским вкладам, что вернет деньги с депозитов в сферу недвижимости»

Алексей Бондарев, – глава агентства недвижимости «Прайд Групп», 14 января 2025, источник

«Формирование искусственного дефицита - не единственная и не первостепенная цель девелоперов. Основной их задачей было снижение рисков после периода, когда на рынок выводились любые объекты, в том числе сомнительной ликвидности. В нынешних условиях приходится трезво оценивать потенциал каждого жилого комплекса, прежде чем объявлять продажу. 

Я восхищаюсь девелоперами, которые сейчас выводят новые объекты. Это смело. В 2025 году мы увидим продолжение этого тренда. В закромах девелоперов много проектов, но увидим мы единицы. Самые рациональные. Что же касается цен, то стратегия девелоперов сработала: на протяжении всего 2024 года цены росли, несмотря на все проблемы новостроек. Так будет и в 2025 году. Программы рассрочек и совместные с банками продукты будут поддерживать спрос, хоть и на минимальном уровне.

В момент, когда мы увидим снижение ключевой ставки и люди начнут снимать средства с депозитов, как думаете, куда эти триллионы направятся? В какой сегмент? Очевидно, недвижимость начнет набирать интерес. И в этот момент мы опять увидим рост цен. Так было уже не раз и будет еще множество раз»

Алексей Лейпи, – директор дивизиона «Домклик» Сбербанка, 17 января 2025, источник

«Несмотря на то, что ключевая ставка находится на заградительном уровне с конца 2023 года, спрос на готовое жилье оставался довольно стабильным вплоть до ноября 2024 года. Отсюда – отсутствие явного снижения цен на готовые квартиры, а также слабые изменения в поведении продавцов: так, за полгода стоимость кв. м изменилась на 1%, а величина торга снизилась на символические 0,2 п.п. Однако в последние месяцы 2024 года темпы снижения спроса резко увеличились, поэтому есть основания полагать, что в ближайшее время мы увидим более выраженную динамику»

Эльман Мехтиев, – основатель сервиса «Кредчек», 17 января 2025, источник

«Российский рынок недвижимости может стать "бомбой замедленного действия" прежде всего из-за нецелевого льготного кредитования, приведшего к росту цен сперва на первичном, а потом и на вторичном рынке.

Хоть такое "льготирование" и привело к росту продаж недвижимости, сами эти продажи простимулировали выдачу ипотеки для покупки жилья по выросшим ценам. Цена недвижимости, приобретенной с помощью таких кредитов, при ухудшении финансового положения заемщиков в большинстве случаев не покрывает невыплаченный остаток по кредиту. Это создает риски "тикающей бомбы" для банков, специализирующихся на таких продуктах»

Владимир Чернов, – аналитик Freedom Finance Global, 17 января 2025, источник

«Застройщики продолжали возводить новостройки в больших количествах даже тогда, когда российские власти стали ухудшать условия выдачи ипотечных займов с государственным субсидированием и ослаблять меры поддержки отрасли.

Скорее всего, застройщики рассчитывали на продление льготных программ, как это было в предыдущие годы. Поэтому они старались настроить как можно больше квадратных метров и расширить свой земельный фонд под дальнейшее строительство даже несмотря на то, что объемы ввода жилья превышали потребительский спрос, причем, еще до начала цикла повышения ключевой ставки Центробанком России.

Теперь продажи жилья резко падают, у девелоперов остаются нераспроданными тысячи квадратных метров жилья, а рефинансирование займов растет в цене, и их долговая нагрузка увеличивается, что осложняет дальнейшие развитие бизнеса и снижает его маржинальность.

В 2024 году спрос на новостройки в России снизился на 22%, а в этом году ожидается падение еще на 20–25% по сравнению с прошлым годом. При этом в первом полугодие 2025 года продажи рухнут на 35-40%, потому что годом ранее наблюдался ажиотажный спрос на льготную ипотеку в преддверии ее сворачивания.

На фоне обвала объемов продаж жилья в 2025 году у девелоперов начнет расти долговая нагрузка, а точнее, соотношение чистый долг/EBITDA, из-за чего они станут расходовать большую долю вырученных от продажи жилья средств на рефинансирование и погашение долга.

И все же ситуация у многих застройщиков хоть и тяжелая, но не критичная, и они могут продержаться на плаву, пока ЦБ не начнет снова снижать ставrу.

Во-первых, многие девелоперы нарастили выручку за время действия множества льготных государственных ипотечных программ, накупили на нее землю и кластеры для застройки, которые в случае острой необходимости можно будет продать. Во-вторых, российские власти охлаждают рынок недвижимости постепенно, сохраняя действие "Семейной ипотеки". Кроме того, власти планируют подготовить меры поддержки жилищного строительства и производства стройматериалов.

Однако в течение двух-трех лет волна банкротств все-таки случится, но скорее, среди небольших застройщиков, потому что многие из них не ожидали такой высокой ставки от ЦБ, и теперь им сложно обслуживать свои долги»

Татьяна Решетникова, – заместитель директора ипотечного департамента компании «Этажи», 20 января 2025, источник

«На ипотечном рынке в России сейчас всё крайне неоднозначно, единого тренда не сформировано: одни банки начали повышать доступность кредитов, снижая ставку сразу на 1,5%. Другие, напротив, ужесточают условия кредитования, что ведет к существенному сокращению одобряемости заявок.

Из топ-15 банков сейчас есть те, в которых уровень одобрения заявок по рыночной ипотеке рекордно снизился до 7–10%, а есть те, которые за счет мультирешений, когда заявку одобряют ни на какой-то конкретный вид недвижимости, а по всем сегментам одновременно, напротив, с начала года повысили одобряемость до 78–82%. Кроме того, у части банков одобряемость растет из-за более высоких требований к минимальному первоначальному взносу, без которого заявки просто не рассматривают.

Средняя ставка, по которой с начала года банки одобряют рыночную ипотеку, находится на уровне 27,7%, а максимальная — 31,5%.

Сейчас снижение ставок даже на 1% актуализировало рефинансирование тех кредитов, которые были оформлены по экстремально высоким ставкам в конце года, и часть банков рассчитывает таким образом нарастить свою долю на рынке. Судя по всему, банки рассчитывают как минимум на сохранение ключевой ставки на заседании ЦБ в феврале на прежнем уровне»

Константин Барсуков, – генеральный директор «Релайт-Недвижимость», 21 января 2025, источник

«Московский Росреестр выложил статистику по сделкам на вторичке за прошлый год. Итого, можно увидеть постфактум то, о чем я говорил весь год: сделки на вторичке есть. Рынок не мертвый. А все возгласы из серии "да кто у вас без ипотеки купит", основаны или на выдаче желаемого за действительное, или на неправильном анализе ситуации.

Думаю, что в целом по России картинка немного хуже будет, но не значительно. И суть ее будет такая же. Даже в условиях сильного ограничения ипотеки сделки на вторичке делают.

А вот из того, что удивило – это почти плюс 30% декабря к октябрю и ноябрю. Как вы помните, я говорил, что ожидаю декабрьский всплеск, но порядка 20%. Думаю, что это сильнее, чем обычно, "прибьет" январь по количеству сделок.

На фоне такого количества декабрьских сделок не удивительны графики по количеству объявлений. На которых, напомню, видно резкое сокращение предложения в декабре.

Итого, что можно сказать, учитывая эти данные? То, что это подтверждает мои основные ожидания:

• Январь - февраль, будет очень мало предложения на рынке. И среди выставленных квартир, доля объектов с завышенными ценами будет увеличена.
  
• Новые объекты будут приходить с более высокими ценами, так как будут ориентироваться на оставшиеся в рекламе объекты.
  
• Сделок в январе-феврале будет не много, так как и объектов мало, и покупатели не будут хотеть покупать по ценам выше декабря. Да и покупателей много в декабре осталось
  
• Март - противостояние продавца и покупателя. Покупатели уже хотят покупать, потому что ждали и январь, и февраль. Продавцы не хотят снижать цену.
  

Чем закончится противостояние пока сказать трудно, аргументы есть у обеих сторон. Но "сила депозита" у покупателей становится меньше. Хотя отсутствие ипотеки, конечно, сильно ограничивает возможности тех, у кого нет полной суммы на покупку желаемой недвижимости.

Итого, мое мнение, что мы находимся в ситуации стабильных цен с большим потенциалом к их росту, пока без изменений. В апреле с вероятностью в 55-60% цены останутся без изменений, и с вероятностью в 40-45% будет рост цены. Какой возможен рост? Учитывая обстоятельства. Не думаю, что более 5-6% в моменте и более 10-15% до конца года»

Сергей Бабин, – начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ, 21 января 2025, источник

«Ипотечный бум подошел к концу и в сегменте частного строительства: ушедший год завершил пятилетку рекордов на этом рынке. В наступившем году из-за высоких ставок, изменившейся господдержки и перехода к расчетам только по эскроу выдачи кредитов на дома просядут достаточно существенно. Пока мы ожидаем сокращения рынка ипотеки на ИЖС примерно на четверть, но многое будет зависеть от инициатив правительства по поддержке спроса на семейную ипотеку и скорости адаптации подрядчиков к новым условиям работы»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 21 января 2025, источник

«В плане динамики предложения на вторичном рынке первая полноценная рабочая неделя не принесла сюрпризов. Число выставленных квартир в спальных районах Петербурга (плюс Мурино-Кудрово) снизилось с начала года на 3,6% (итого – 21,8 тысяч на ЦИАН).

Если продавцы и вернули часть объявлений, снятых на каникулы, то это все равно не помогло. И пока причин для остановки этого тренда (сокращение предложения) нет.

Видим, что с продажи снимают не только неликвидные квартиры («нет спроса»), быстрыми темпами выбывают квартиры, выставленные по адекватной цене (продаются).

Интересно, что в январе уровень звонков, просмотров и внесений авансов по квартирам ощутимо выше, чем в конце декабря. Впервые за многие годы! Можно попытаться объяснить это сочетанием отложенного спроса, началом снижения депозитных ставок и надеждой на улучшение геополитической обстановки.

Оживление на вторичном рынке подтверждается и объемом сделок: в декабре, по данным Росреестра, зарегистрировано 10,8 тыс. сделок (+23% к ноябрю). И в целом число сделок в 4 квартале выросло до среднего уровня для последних нескольких лет. Ипотеки нет, а сделки есть. Благодаря обмену и покупателям с живыми деньгами.

Сильных поводов для роста продаж новостроек нет. Показатели выдачи семейной ипотеки (главный драйвер) на 16 января почти нулевые. Зато стало понятно, что пугающий ипотечный стандарт если и заработает, то с апреля. И одновременно фиксируем рост звонков по сервису «трейд ин» и выкупу имеющегося жилья. Настрой таких клиентов с начала года стал явно выше.

Еще из важный трендов – рост спроса на квартиры с отделкой (и на вторичном рынке тоже). Покупатели начинают осознавать стремительное удорожание ремонта, мебели и техники. Правда, предложить застройщикам в ответ особо нечего: гарантировать отделку через год-два - крайне рискованный шаг. Предложение новостроек с отделкой не просто сократилось, его почти нет.

А ещё трудности ремонта, похоже, стали сказываться на темпах заселения уже сданных и проданных домов – они существенно медленнее, чем пару лет назад. Фактор ремонта в ближайший год сильно скажется на ценах жилья и апартаментов.

В коммерческой недвижимости тоже неожиданное для начала года оживление. Видимо, снижение депозитных ставок и надежды на улучшение ситуации подтолкнули и сетевых арендаторов и покупателей объектов – звонки и просмотры объектов идут явно активнее конца года. Ранее это сложно было представить. Обычно уход предпринимателей и топ-менеджеров на долгие зимние каникулы замораживал рынок.

На рынке долгосрочной аренды жилья предложение в Петербурге продолжает прибывать в ударными темпами: с начала года +7%, на ЦИАН уже 8,5 тысяч лотов. Сезонно предложение начнет снижаться только с началом туристического сезона, в марте. Так что пока ставки долгосрочной аренды, скорее всего, будут снижаться. Это в теории, как выйдет на практике – посмотрим»

Денис Аксенов, – генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант», 22 января 2025, источник

«Мы прогнозировали, что по итогам 2024 года объем просроченной ипотеки превысит 100 млрд рублей. И не ошиблись. Порог был преодолен досрочно – уже к 1 декабря.

Для объективности стоит заметить, что каждый декабрь любого года банки-кредиторы стремятся максимально сократить объем просроченной задолженности на своем балансе, в том числе и ипотечной. Так было в декабре 2023-го (за один месяц просроченный портфель снизился на -1,4 млрд или -2% по сравнению с ноябрьскими показателями), декабре 2022-го (-852 млн или -1,2%) и в декабре 2021-го (-2,78 млрд или -4,2%). Можно предположить традиционное сокращение и по итогам декабря 2024-го.

Но и без традиционной предновогодней корректировки видно, что текущий рост просроченной задолженности по ипотеке превосходит любые предыдущие. Покупатели ушли с рынка в депозиты, значит, должникам невозможно быстро реализовать жилье и погасить долги, а кредиторам – отразить в отчетности сокращение проблемного портфеля»

Игорь Майданов, – руководитель Управления Росреестра по Москве, 22 января 2025, источник

«Ипотечный рынок столицы в последний месяц года продемонстрировал уверенный рост показателей и к предыдущему периоду, и в годовом выражении – на 27% и 16% соответственно. В течение года наблюдались колебания с пиковыми показателями в июле и октябре, и после ноябрьского охлаждения декабрь показал третий за год результат.

Безусловно, пока говорить о позитивных тенденциях преждевременно, конец года традиционно является благоприятным периодом для реализации сделок с недвижимостью. Начало 2025 года, по всей вероятности, продемонстрирует умеренные показатели в ипотечном сегменте, дальнейшая картина будет складываться из решений регулятора как в случае коррекции ключевой ставки, так и при сохранении ее уровня.

Однако рыночная ипотека, даже в текущей более адресной направленности, все же остается одним из основных инструментов покупки жилья, поэтому спрос на нее сохраняется»

Наталия Богомолова, – директор рейтингов финансовых институтов рейтинговой службы НРА, 22 января 2025, источник

«Объем выдач в 2025 году будет в районе 3,8-4 трлн руб., по-прежнему, основным фактором, влияющим на него, останется величина ключевой ставки. В этом году, как и в прошлом, рынок ипотеки во много будут поддерживать имеющиеся льготные программы, а их доля продолжит расти. Мы полагаем, что в течение следующих 12 месяцев доля льготной ипотеки в выдачах будет составлять 90% и более. <...> Ставки по ипотеке без учета льготных программ в этом году будут составлять в среднем 32-35%»

Юрий Беликов, – управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА», 22 января 2025, источник

«По данным "Эксперт РА", общий объем ипотечных выдач в 2025 году будет находиться в диапазоне 3,5-4 трлн руб. Приблизить выдачи к верхней границе этого диапазона могут новые адресные льготные программы. Выдачи по льготным программам в любом случае будут преобладать в ипотечных выдачах в текущем году.

В первом полугодии ставки по рыночной ипотеке будут находиться на уровне 28-35%. Во втором полугодии они могут снизиться до 20-25%. Но это зависит от решений по ключевой, которые сейчас не очень предсказуемые. Стандартная рыночная ипотека начнет восстанавливаться, когда ключевая ставка будет ниже 15%. Но это, скорее всего, произойдет даже не в этом году»

Ирина Носова, – старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 22 января 2025, источник

«АКРА ожидает замедление роста ипотечного кредитного портфеля в пределах 8-10% в текущем году на фоне снижения объема выдач. При этом доминирующая часть ипотечных сделок будет по-прежнему приходиться на новостройки в силу действия льготных программ. <...> Ставки по рыночной ипотеке по-прежнему будут высокими, существенного снижения (до уровня ниже 20%) в этом году ожидать не стоит»