ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #293

Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль», 22 января 2025, источник

«Обсуждали на оперативке итоги недели. Сразу несколько руководителей отметили, что фиксируют обращения продавцов новостроек, которые были куплены примерно два года назад с использованием всех видов рассрочек. В таких программах сначала покупатель платит копеечный платеж. А далее при сдаче дома в эксплуатацию надо погасить всю сумму или взять ипотеку по рыночной стоимости.

Конечно, 2 года назад никто не мог предположить, что рыночные ставки по ипотеке будут иметь совсем неприличные значения. Вот теперь люди в сложной ситуации: дом сдается в июне. Где весной взять 20 млн?»

Владислав Преображенский, – исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ), 22 января 2025, источник

«Думаю, мы пока еще даже не достигли дна: сегодня девелоперы и застройщики "едут" на багаже прошлых лет. И если сейчас не принять меры по улучшению ситуации, причем не декоративные и сиюминутные, а системные, то кризис усугубится. По нашим прогнозам, если ситуация с кредитной ставкой, недоступностью ипотеки и прочими кризисными явлениями изменится в апреле, то рынок «отскочит», а если это произойдет к июлю, то могут остановиться низкораспроданные маломаржинальные проекты, а также проекты, где степень готовности сильно опережает уровень продаж. В такой ситуации оценить масштабы бедствия трудно — от 20 до 50% рынка может "встать".

Высокие ипотечные ставки — это, безусловно, проблема, но никак не причина всех сложностей. В том-то и дело, что падение продаж — лишь одно из проявлений непростой ситуации, сложившейся на рынке. Сегодня кризиса на рынке не наблюдается, но при сохранении в течение 1-2 кварталов текущих негативных факторов, а также факторов, которые начнут свое действие с начала года, ситуация на рынке может существенно осложниться.

На самом деле, последствия такой пассивной стратегии девелоперов лежат далеко за пределами строительных площадок. По цепочке проблема перекинется на недозагрузку производственных линий, а это простои, сокращения рабочих и дальнейшее вовлечение в проблемную зону смежных отраслей»

Дмитрий Борисов, – сооснователь сервиса Rerooms, 23 января 2025, источник

«Застройщики пытаются адаптироваться к новым правилам. Уже до вступления стандарта (ипотечного – прим.) в силу они начали поднимать цены на квартиры, чтобы сохранить возможность субсидировать ставки (то есть вместо завышения цены предполагается делать занижение, если пониженная ставка не используется).

Стоимость ряда объектов на рынке, где основной спрос идет через льготные ипотечные программы, увеличилась на 5-10 процентов, и это, скорее всего, не предел. В результате клиент сразу видит завышенную стоимость квартиры, в которую уже заложены комиссии для банков.

Помимо нового ипотечного стандарта на рынок влияют и другие важные изменения. Продление моратория на штрафы за несоблюдение сроков сдачи жилья значительно снизило ответственность застройщиков.

Раньше такие штрафы мотивировали компании вовремя сдавать объекты, но сейчас поток клиентов у застройщиков уменьшился, а с ним снизились и финансовые возможности. В результате задержки сдачи жилья могут стать массовым явлением. Если раньше такие риски оценивались в 5-10 процентов, то сейчас вероятность задержки может доходить до 50 процентов. Покупатели должны быть готовы к тому, что срок сдачи их квартиры может увеличиться с двух лет до четырех и более, что приведет к дополнительным расходам, например, на аренду жилья»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 24 января 2025, источник

«Шокирующие данные по выдаче ипотеки на вторичном рынке в России за декабрь 2024 – всего 112 миллиардов рублей, для понимания, в прошлом году за декабрь было 350 миллиардов, то есть падение больше чем в три раза (!)

Хотя, наверное, при ставке в 30% годовых это может быть даже и гроссмейстерский результат. Но я точно могу сказать, что ставки по ипотеке на вторичном рынке уже не играют какой-либо существенной роли, то есть их дальнейшее увеличение уже не будет влиять на общую активность рынка. Думаю, на рынке вторичного жилья в России проходит сделок на сумму 750 миллиардов рублей в месяц.

При этом, как только ставки по ипотеке приблизятся к уровню хотя бы 15%, положительный эффект будет значительным. Январь, кстати, проходит на удивление неплохо по активности, в основном за счет сделок за наличный расчет»

Юлия Кузнецова, – инвестиционный советник, основатель Университета инвестиций, 24 января 2025, источник

«По текущим оценкам ЦБ, снижение ключевой ставки может произойти во второй половине 2025 года. При этом ставку будут снижать постепенно: сначала понизят на 1%, потом еще на 1–2% и так далее. Такого, что ЦБ резко объявит о снижении ставки на 5%, не будет. Соответственно, и проценты по депозитам будут снижаться медленно. Часть населения, которая хранит денежные средства на депозитах, будут пролонгировать их, соглашаясь с тем, что 17–18% — это тоже хороший процент.

Часть денег вкладчиков уйдет в недвижимость или на фондовый рынок, но часть продолжит лежать на вкладах и «генерить» деньги экономике. При этом того объема вложений, который поступит из вкладов в недвижимость, не хватит для формирования ценового взрыва на рынке жилья.

Если говорить, что после снижения ставок недвижимость взлетит в цене, — такого не будет. Возможно, рост будет постепенный, но я считаю, что он начнется только в конце 2025 года — 2026 году. При этом, если мы оцениваем стоимость недвижимости, она всегда растет, спады наблюдаются лишь периодами. Сейчас они обусловлены высокими процентными ставками и отменой программ льготной ипотеки»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 27 января 2025, источник

«Судя по первым рабочим неделям, заметного спада на рынке в январе к декабрю не будет. Продажи (в основном) держатся на семейной ипотеке, рассрочке, зачете имеющегося жилья.

Все опасались внедрения ипотечного стандарта. Пока каких-то заметных последствий нет. Застройщики не спешат выравнивать цены в сделках "за живые деньги" и по семейной ипотеке. А банки продолжают получать комиссию за выдачу кредитов. Пчелы не выступают против меда. Начнутся "репрессии" – отреагируют.

В условиях высокой (недоступной) рыночной ставки и запредельных комиссий по семейной ипотеке рассрочка становится важнейшим инструментом первичного рынка. Сейчас такие сделки составляют до 40%, у некоторых застройщиков – больше. Поэтому стоит напомнить о специфических рисках.

Во-первых, это отложенный денежный поток. Цена фиксируется сразу (чаще – с небольшим увеличением), а значительная часть оплаты поступает позднее. Во-вторых, многие клиенты рассчитывают позднее перейти на ипотеку, и застройщики и агентства используют этот аргумент. Но может получиться так, что значительная часть клиентов к моменту сдачи дома не смогла перейти на ипотеку (или из-за ставки, или из-за несоответствия требованиям банка), и тогда будет соответствующий объем расторжений договоров.

Если это все совпадет: большой объем продаж в рассрочку; большое количество клиентов, не готовых вносить финальный платеж, большой объем расторжений – дополнительный объем квартир вываливается в продажу и начинает продавливать цены, затрудняя реализацию остатка самим застройщиком, которому придется конкурировать с переуступками.

Кроме того, по расторжениям люди будут требовать возврата средств, невзирая на штрафные санкции и прочее. На практике попытки взыскать что-то с дольщиков за неуплату очередного взноса оборачиваются огромным репутационным ущербом. Государство всегда будет защищать и обманутых, и обманувшихся дольщиков.

Эти проблемы – косвенные следствия из понятного стремления ЦБ "охладить" кредитный рынок и снизить риски в финансовой системе»

Иван Носов, – директор по маркетингу Группы ЦДС, 27 января 2025, источник

«Самый важный для рынка момент в ипотечных стандартах ЦБ – пункт про неизменность стоимости квартир, про запрет на удорожание объекта за счет субсидий. Это ставит под сомнение сделки, в которых банки берут комиссию, предоставляя ипотечный кредит по сниженной ставке.

Достаточно размытая история, потому что нет критериев, как это все должно происходить. Кто должен рассчитывать «правильную» стоимость залога, как определяется цена – по сайту, по прайсу, как-то еще? Не прописано, как и когда банки должны проверять стоимость, на какую дату: на момент подписания договора? Или брать среднюю цену за предыдущие три месяца? Эта неопределенность порождает возможности для маневра. Запрет вроде бы и есть, но не указаны критерии исполнения.

Кроме того, ипотечный стандарт в принципе носит рекомендательный характер. Так что и реакция пока половинчатая. Какие-то моменты банки приняли к исполнению, в отношении остальных – выжидают, смотрят, что будет, кого и за что накажут. И застройщики тоже смотрят: что можно, а чего нельзя. Новые правила, видимо, будут устанавливаться опытным путем.

Пакет требований и мер, предложенных ЦБ, не убивает рынок, и даже не запрещает определенные действия, а скорее слегка корректирует и ограничивает, переводя их в разряд «нежелательных». Основные действующие драйверы рынка – рассрочка и семейная ипотека – остаются в неприкосновенности, дополнительные схемы пройдут настройку. Кешбэк от застройщика на первый взнос – это действительно слишком явный прием, его вряд ли будут использовать. Как и аккредитив. Хотя по аккредитиву размещение средств на три месяца вроде бы не будет считаться грубым нарушением. (Сейчас – полгода.) Остальное – в зависимости от практики»

Татьяна Решетникова, – заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи», 28 января 2025, источник

«Количество ипотечных консультаций в январе на 3% превышает декабрьские показатели, но на 38% ниже, чем в январе прошлого года, что подтверждает относительно стабильный интерес к ипотечному кредитованию.

Количество заявок на выдачу ипотечных кредитов сократилось заметнее: относительно декабря 2024 года на вторичном рынке на 17%, на первичном на 15,7%, более уверенно себя ощущает сегмент загородной недвижимости, где оно выросло на 6,4%. Если сравнивать с январем прошлого года, то снижение составило 61% на вторичном, 46% на первичном рынках и 64% в сегменте загородной недвижимости.

(Прогнозируется... – прим.) более уверенный спрос в феврале и рост количества заявок на выдачу ипотеки, особенно в сегменте загородной недвижимости. Во-первых, из-за большего количества рабочих дней. Во-вторых, из-за индексации материнского капитала, которую ждала часть тех, кто планирует инвестировать его в улучшение жилищных условий. В-третьих, за счет стабилизации ситуации на рынке, часть тех, кто откладывал покупку в надежде, что цены рухнут, поняли, что принципиально ситуация не меняется, а стоимость продолжает рост. В-четвертых, часть банков снизили рыночные ставки с 28-30% до 24%»

Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK, 28 января 2025, источник

«Сегодня на рынке есть явление, которое душит маржинальность девелопера гораздо сильнее, чем стагнирующий спрос. Я это к чему. Вот Минстрой разработал план поддержки отрасли. Это хорошо. Если меры примут, жизнь девелоперов, вероятнее всего, станет несколько лучше.

Но я бы категорическим образом посмотрел на такое явление как комиссия по программам семейной ипотеки, когда банки заставляют девелоперов платить проценты с тела ипотечного кредита. И это не 1%, не 2%, даже не 5%, а кратно больше. Особенно достается ИЖС. Если убрать комиссии, это серьезно понизит доходы банковской сферы, зато реально поддержит отрасль в не самой простой ситуации. Потому что строительные компании будут не просто закрывать сделки — для них эти сделки будут иметь маржинальный смысл. А пока существенная часть дохода девелоперов (а для ряда региональных компаний основная часть) уходит на оплату банковских комиссий.

Если честно, я не очень понимаю, почему этот вопрос не поднимается. В каких-то банках есть эта комиссия, в каких-то нет. Но в самых кредитующих (в том же Сбере) есть»

Евгений Белокуров, – коммерческий директор компании «Яндекс Недвижимость», 28 января 2025, источник

«В январе спрос на рынке недвижимости традиционно демонстрирует охлаждение. При этом мы видим незначительный рост медианной стоимости метров (в новостройках – прим.) в мегаполисах, который связан с изменениями структуры предложения в разных классах объектов.

Сейчас наиболее вероятный сценарий – это возвращение спроса к показателям осени – начала зимы 2024 года, а также стагнация цен на первичном рынке жилья. Изменения в подходах застройщиков к ценообразованию дают основания говорить о том, что динамика медианных цен будет разнонаправленной в российских миллионниках. Поэтому стагнация или ежемесячный рост в пределах 1% – закономерный сценарий для рынка в ближайшие месяцы»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 28 января 2025, источник

«На 23 января в целом по РФ выдано всего 39,1 млрд рублей семейной ипотеки. Это в 3-4 раза ниже среднего уровня прошлого квартала, который и так был слабоватым. Сигнал серьезный: на "семейку" у застройщиков приходилось не менее 40% продаж.

Это подтверждение того, что проблема была не столько в лимитах, сколько в комиссии, которую банки взимают при выдаче семейной ипотеки - от 10 до 19% от суммы кредита. Комиссия, естественно, закладывается в цену - что, конечно, не стимулирует продажи.

А еще из-за низкой маржинальности семейной ипотеки банки заметно ужесточили скоринг заемщиков. С начала года отказов стало заметно больше, даже по клиентам, которые выглядят идеально. Один из крупнейших банков отменил комиссию за выдачу семейной ипотеки, но и "одобриться" стало на порядок сложнее.

А еще можно предположить, что банки одобряют заемщика в привязке к проектному финансированию: если квартира приобретается у застройщика с ПФ банка, то шансы на одобрение у заемщика выше. Симпатичный такой ребус для ипотечных брокеров»

Антон Глушков, – президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), 29 января 2025, источник

«Этот 2025 год будет рекордный (по вводу жилья в России – прим.) за всю историю. Анализ проектных деклараций говорит о том, что предварительный объем ввода составит 112 млн кв. м. А с 2026 года нас ждет поэтапное снижение - это 106 млн кв. м, в 2027-м будет 102 млн кв. м, в 2028 году - 98 млн кв. м, в 2029 году - 96 млн кв. м.

К 2030 году рынок подойдет к цифре 90 млн кв. м. Если брать объем рекордного 2025 года - это снижение меньше чем на 30% к 2030 году. Это рациональный оптимистичный сценарий. Да, мы проваливаемся относительно плановых показателей в 120 млн кв. м. Это расчет из тех показателей продаж, которые есть сегодня»