ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #294

Денис Аксенов, – генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант», 29 января 2025, источник

«Полагаю, в росте просроченной ипотеки на первичном рынке уже видны инциденты, когда банк-кредитор повышает для заёмщика льготную ставку до рыночной, делая его платёж неподъемным. Как минимум, изменение условий ипотеки возможно в субсидируемой госпрограмме по IT-ипотеке.

Плюс в рядах неплательщиков оказываются те, кто покупал строящееся жилье по так называемой ипотеке от застройщика или по суррогатным программам рассрочки от застройщиков с привлечением ипотеки на часть суммы. Но главной причиной роста просроченной задолженности на первичном рынке остается общая ситуация на рынке недвижимости, когда сделок регистрируется меньше и найти покупателя становится всё труднее.

Банкам запрещено увеличивать ставки по действующим ипотекам, но по отдельным госпрограммам есть исключения. Увеличить ставку также могут при отказе от страхования. И хотя доля подобных увеличений ничтожна, но данные случаи также вносят свой вклад в рост просроченных платежей»

Александр Данилов, – директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ, 30 января 2025, источник

«Ипотека поменяла структуру срочности. Если раньше ипотека гасилась за семь-восемь лет, то сейчас она будет гаситься по сроку, особенно вот эта льготная, она будет гаситься 25-30 лет. <...> Все время действия договора государству нужно будет субсидировать льготную ставку. Это, естественно, большая нагрузка на бюджет. И это надо учитывать при дизайне, при определении целевого характера программы, сколько на это надо будет средств»

Павел Луценко, – генеральный директор портала «Мир квартир», 30 января 2025, источник

«Вторичный рынок показывает слабоположительную динамику цен, а в ряде городов они уже снижаются – это происходит от нехватки спроса из-за слишком высоких процентов по ипотеке. Предложение за месяц сократилось на целых 22% – продавцы снимают свои объекты с продажи, многие из них решают сдавать жилье, ведь ставки по аренде сейчас активно растут. Такая ситуация сохранится и в ближайшие месяцы»

Михаил Хорьков, – руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), 31 января 2025, источник

«Главная претензия к «льготной ипотеке», которая действовала с весны 2020 до середины 2024 года в том, что она не привела к адекватному росту объема предложения в целом по стране и в большинстве регионов. Правительство слишком долго стимулировало спрос, но не контролировало процессы, связанные с предложением. За время действия «льготной ипотеки» объем текущего строительства (многоквартирное жилье) вырос лишь на 15%. Ввод многоквартирного жилья в эксплуатацию за прошлый год оказался ниже показателей десятилетней давности. Это сложно назвать это достижением.

После отмены массовой программы летом прошлого года, рынок по инерции рос до ноября 2024. В настоящий момент растущий тренд сломлен, рыночные ограничения не стимулируют девелоперов к запуску новых проектов и число строящихся проектов начало снижаться. Уже в этом году рынок может вернуться к показателям 5-летней давности (около 100 млн. кв. м в работе). Как будто и не было этой льготной ипотеки... А нет, цены то уже не вернутся в 2020»

Михаил Делягин, – зампред комитета ГД по экономической политике, 31 января 2025, источник

«Я думаю, что мы уже там (в жилищном кризисе – прим.). По данным ВШЭ моей любимой, 60% населения России имеет доход 40 тысяч рублей и меньше. Это ниже реального прожиточного минимума, который у нас в прошлом году был 52 300 в месяц, чтобы можно было физиологически существовать, не разрушая свой организм. По данным ученых опять-таки.

Простите, пожалуйста, если проблемы ипотеки касаются 20% общества, это конечно ужасно, что 20% или даже 30% общества лишилось возможности улучшить, нормализовать свои жилищные условия.

Если посмотреть на все эти студии, в которых современный человек размножаться не может, то это не про улучшение жилищных условий, даже не про нормализацию, а, чтобы крыша над головой была.

Жилищный кризис будет виден сразу же, как только государство откроет глаза. Вот и всё. Когда оно перестанет суммировать квартиры 200 квадратных метров с квартирами 20 квадратных метров и рассчитывать средний показатель»

Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль», 1 февраля 2025, источник

«Несмотря на то, что уже февраль, не могу не отметить декабрь 2024 года. По данным Росреестра в Москве получился рекордный месяц по всем сегментам рынка недвижимости. Вторичный рынок 17 тыс сделок. К ноябрю +27,5% (почти треть прибавил. Это серьезно. Рынок новостроек 15 тыс. сделок. К ноябрю +32% (тоже сильно)

А теперь.. та дааам. Ипотека 11 тысяч сделок. К ноябрю +27%. Да, да, та самая ипотека, которая умерла) Ранее в этом году похожее количество сделок по ипотеке было только в июле. Но тогда был ажиотаж перед отменой льготной ипотеки. А сейчас что?»

Юлиан Овечкин, – руководитель отдела ипотеки Level Group, 3 февраля 2025, источник

«Из-за рекордно высоких ставок в этом (в 2024 – прим.) году многие покупатели отложили приобретение жилья до лучших времен. По итогам года объем выдачи ипотечных кредитов в России вернулся к уровню 2020 года – снизился на 39%, до 4,8 трлн рублей. И по прогнозам в 2025 году он станет еще меньше – в районе 4 трлн. Ситуация в этом году вряд ли изменится – мы придерживаемся мнения, что ключевая ставка сохранится на этом же уровне весь 2025 год.

Что касается нашей компании, то доля ипотечных сделок составляет 75% от всех продаж в 2024 году. Но в 4 квартале началось существенное снижение, доля ипотеки составила уже 60%. В сегменте «комфорт» ее доля составила 76%, а в «бизнес» остается на уровне прошлого года – 65%.

На рынке жилищных кредитов лидирует семейная ипотека: 59% всех ипотечных сделок пришлось на нее. За 4 квартал ее доля стала 88%. Структура спроса тоже изменилась: вместо небольших квартир теперь популярностью пользуются двух- и трехкомнатные лоты. Это произошло потому, что покупатели по семейной ипотеке стремятся использовать выгодную ставку максимально эффективно.

Доля ипотеки для IT-специалистов за 2024 года упала с 25% в начале года до 2% после существенного изменения требований к ней в августе прошлого года. На сегодняшний день только один наш проект можно приобрести с помощью данной программы.

Не обману, если скажу, что отмена господдержки (льготной ипотеки на новостройки – прим.) негативно отразилась на всех застройщиках. После прекращения действия льготной программы доля сделок с ипотекой на первичном рынке упала на 30 п. п. В целом спрос на российском рынке недвижимости снизился на 35%.

Некоторые застройщики активно используют рассрочку как инструмент стимулирования продаж, но мы придерживаемся иной стратегии. На наш взгляд, рассрочка несет в себе значительные риски. Основная проблема в том, что если покупатели не будут своевременно вносить отсроченные платежи, компания столкнется с накоплением значительного объема проблемной задолженности, что может негативно сказаться на финансовой устойчивости проектов... Мы предпочитаем другой подход: вместо рассрочки делаем акцент на снижении стоимости, что позволяет увеличить темпы продаж и привлечь больше клиентов, избегая риска дефолтов»

Денис Аксенов, – генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант», 3 февраля 2025, источник

«Всего за месяц (за декабрь 2024 – прим.) проблемный ипотечный банковский портфель увеличился сразу на 6,3 млрд или +6%, это максимальный месячный прирост на протяжении года.

Сейчас мы видим ситуацию с прекращением ипотечных платежей, сформированную по сентябрь 2024 года включительно, так как ЦБ РФ классифицирует задолженность, как просроченную, когда заёмщики перестали платить 90 и более дней. В октябре, ноябре и декабре минувшего года спираль неплатежей только усиливалась, эти данные накопленным итогом, соответственно, мы увидим в феврале-апреле текущего года. Пока же можно говорить, что темпы прироста просроченной ипотечной задолженности в 2024 году ускорились в 11 раз по сравнению с 2023-м»

Лиана Шиллер, – глава Союза строителей Забайкалья, 4 февраля 2025, источник

«Мы понимаем, что в ближайшие 1,5 года рынок недвижимости будет штормить. Стабильности здесь никакой наблюдать не будем. Возможности у людей брать ипотеки тоже не будет особо, потому что зарплата не соответствует тем уровням платежей, которые на сегодня будут по ипотекам. В принципе, это нормально для экономики.

Я думаю, что этот период мы переживем, ипотечный рынок перезагрузится. Я думаю, что через 1,5 года появятся новые льготные программы, которые смогут сделать доступным покупку жилья. Надо понимать, что на сегодня большой спрос стал в связи с повышением ключевой ставки и невозможности покупки жилья на арендное жилье. Надо это тоже учитывать, оно сейчас в цене тоже растёт, и люди больше переключаются на аренду, чем на покупку»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 4 февраля 2025, источник

«Очень интересный слайд – данные по продажам Этажей в части доли сделок с ипотекой помесячно в России. Что бросается в глаза – начиная с июня 2024 просто резкое снижение. Новостройки с 88% до 57%, а загородная с 51% до 18%.

По вторичной вообще супер снижение за последние два года с 61% в январе 2023 до 18% в январе 2025. А если брать по всем типам недвижимости (коричневая линия), то за два года с 65% доля ипотеки упала до 30%. Проще говоря, учетная ставка уже сильно не будет влиять на рынок недвижимости РФ, хоть ее 50% сделать. Это знак, свидетельствующий об очень многом. Думаю, экономисты все поймут без лишних слов!»

Борис Копейкин, – главный экономист Института экономики роста им. П.А. Столыпина, 4 февраля 2025, источник

«Последствия сверхжесткой денежно-кредитной политики проявляются в реальной экономике с определенным временным лагом. И сложившаяся ситуация еще скажетс на объемах строительства в 2026-2028 годах. Ведь пока в основном достраиваются проекты, начатые в совершенно других условиях. А вот новых запускается все меньше.

Если в ближайшее время ставка не будет существенно снижена, то выдач новых кредитов (ипотечных – прим.) на 4 трлн за 2025 год, конечно, не будет. Тем более, что одновременно ужесточено регулирование в сегменте. Так, недавно представитель одного из крупных банков говорил об ожиданиях объемов выдач в 3,3 трлн рублей по итогам года.

А учитывая, что, по данным Дом РФ, на конец года было продано только 50% жилья со сроками ввода в 2025 и 25% вводимого в 2026 г., не все застройщики переживут ближайшие два года. Если, конечно, не вмешается государство. Ведь у компаний тоже есть обязательства перед банками.

И хотя покупатели защищены механизмом эскроу-счетов, вряд ли они будут рады получить деньги вместо обещанных квартир. Потому что новых проектов будет мало, издержки выживших строителей на фоне инфляции и роста зарплат вырастут. И завуалированное "скидками", "акциями" и рассрочками снижение цен этого года сменится их ростом по мере улучшения динамики кредитования, которое неизбежно последует за смягчением денежно-кредитной политики»

Павел Самиев, – генеральный директор «БизнесДром», председатель комитета «Опоры России» по финансовым рынкам, 4 февраля 2025, источник

«Очевидно что прогноз выдач (ипотеки – прим.) в 2025 году в 4 трлн невыполним, льготная ипотека на минимальном уровне, и предпосылок для роста здесь в принципе нет. Кто берёт рыночную ипотеку под 30+% и на что рассчитывает - вопрос тоже интересный.

В таких условиях мы имеем: резко обвалившийся ипотечный рынок без признаков восстановления в течение года; сегмент "льготной ипотеки от застройщиков", который ещё показывает признаки жизни, но с которым ЦБ будет продолжать бороться, и рынок покупки недвижимости за наличные - тут наименьший провал и даже рост в сегментах премиум жилья. Застройщики могут тормозить предложение, не снижая цены, ещё какое-то время, но не больше года. Дальше их начнет сильно поджимать отсутствие ликвидности и необходимость при этом обслуживать долг (банковский, облигационный)»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 4 февраля 2025, источник

«На вторичном рынке Петербурга объем предложения, похоже, стабилизируется. За первые дни февраля объем предложения в спальных районах (плюс Мурино/Кудрово) вырос на 0,5%. С одной стороны - вроде бы в пределах погрешности, с другой - впервые за много месяцев предложение вторую неделю подряд растет.

Активность покупателей сохраняется, количество сделок - на приличном уровне (в Ленобласти - 2 тыс. сделок, несколько меньше, чем в декабре, но как минимум не провал, точные данные по СПб будут позднее). По-прежнему работает правило Парето: 20% объектов (с лучшей ценой) пользуется спросом. Остальные 80% - балласт, по ним нет даже приличного просмотра объявлений, не говоря уже про звонки и просмотры объектов.

По некоторым объектам есть не просто интерес, а даже конкуренция со стороны покупателей. Вторичный рынок проявляет чудеса адаптации: чем недоступнее ипотека - тем выше активность и число сделок.

А вот про адаптацию рынка новостроек говорить совсем рано: тут скорее идет только осознание. В целом по РФ в январе 2025 года семейной ипотеки выдано на 61% меньше по сравнению с январем прошлого года. А ведь это главный и почти единственный локомотив рынка. Альтернативные схемы продаж (рассрочка, траншевая/субсидированная ипотека) потери ипотечных сделок в должном объеме не компенсируют.

Добавим: плавно растет стоимость проектного финансирования (уже 8,8%); снижается покрытие проектного финансирования эскроу-счетами (минус 14%, по предварительным данным). Процентная нагрузка на застройщиков растет. Новых драйверов спроса на горизонте не видно. При разрыве цен между первичкой и вторичкой в 20-25% покупатели с "живыми" деньгами пойдут на вторичный рынок. И рынок не сбалансируется, пока разрыв цен между новостройками и "новой вторичкой" не сократится до разумных 5-10%.

Меняется портрет и поведение покупателей на рынке новостроек (в том числе судя по сделкам "трейд-ин" и выкупа). Время инвесторов прошло. Люди решают свои жилищные задачи, вдумчиво и не торопясь.

Среди получателей семейной ипотеки становится больше тех, кто формирует солидный первый взнос за счет продажи имеющейся квартиры. И при этом приходится поторапливать клиентов принимать решение: количество отказов и дополнительных ограничений от банков заметно выросло. Приходится прикладывать усилия, чтобы подстраховать ипотечных брокеров застройщика, с трудом добиваться одобрений в альтернативных банках и все-таки выйти на сделку, несмотря на первичные отказы.

Еще один тренд: растет объем предложения квартир от застройщиков в сданных домах. Сразу с несколькими застройщиками обсуждаем запуск индивидуальных программ обмена и переезда под конкретные объекты.

Усиливается конкуренция с переуступками от частных инвесторов в тех же объектах. Особенно если на старте проекта были активные продажи инвесторам по сравнительно низким ценам. Чем ближе к финишу проекта - тем больше предложение от частных инвесторов и тем жестче конкуренция. Попробуй продай, когда у покупателя приличный выбор переуступок от инвесторов с ценами на 15-20% ниже, чем у застройщика. И это без учета торга.

На рынке долгосрочной жилой аренды продолжается мощный тренд на увеличение объемов предложения: за январь судя по данным ЦИАН, рост составил 13,6%. Количество вариантов - более 9 тысяч, на 60% больше, чем год назад. Праздник для арендатора. По крайней мере до начала туристического сезона»

Сергей Шлома, – директор направления «Вторичный рынок» Инком-Недвижимость, 5 февраля 2025, источник

«Согласно статистике Инком-Недвижимость, на вторичном рынке Москвы реализованный спрос на 15% выше, чем в январе 2024 г.; всего 10% покупок совершается с использованием ипотеки (против 23% год назад), соответственно, 90% сделок проходит с "живыми деньгами".

В январе прошлого года рынок находился в растерянности – никто не понимал, как действовать, потому что неизвестно было, насколько долго сохранятся высокая ключевая ставка и запредельные проценты по ипотеке. Но уже с февраля положение стало выправляться и начала формироваться адекватная сложившимся условиям рыночная реальность. Осенние месяцы были довольно активными, а декабрь – самым результативным по спросу в 2024 г.

Сегодня доля покупателей с наличными деньгами (полученными в том числе от продажи квартиры при альтернативной сделке и от накоплений на вкладах) достигла максимального значения с марта 2016 г., и почти весь вторичный сегмент обходится без заемных средств.

В этой связи сформировалась новая тенденция – рост интереса к квартирам с удобными планировками, в хорошем состоянии и с добротным ремонтом: такие объекты занимают около 70% спроса на вторичке, и только 30% приходится на лоты из нижнего ценового сегмента.

Если при доступных жилищных кредитах ипотечники составляли большинство покупателей, в основном ориентировались на стоимость и искали самое экономичное, то клиенты, располагающие полной суммой на покупку, выбирают качественное. Многие выходят из банковских депозитов и приобретают квартиры с возможностью сразу вселиться.

Но еще больше тех, кто пока копит деньги на вкладах – при понижении ставки ЦБ эти люди пойдут на рынок недвижимости, также на него выйдут ипотечные покупатели, что в целом может оказать давление на цены.

В настоящее время никаких подвижек в стоимости предложения вторичного жилья мы не наблюдаем (https://www.incom.ru/novosti-i-analitika/novosti-rynka/90-pokupateley-na-vtorichke-moskvy-sovershayut-sdelki-bez-kreditov-iz-nikh-menee-treti-vybirayut-sam/), но порядка 80% продавцов по результатам торга предоставляют скидки, средний размер дисконта составляет 5%, и за прошедший год он практически не изменился»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 5 февраля 2025, источник

«Данные по ценам (средним ценам) по продаже вторичного жилья в России за январь (без МСК и СПБ). Снижение в пределах 0,5%. Но январь всегда имеет более нисходящую динамику, чем другие месяцы, почему-то во вторичном жилье так. Февраль посмотрим, как пройдет. Но то, что по вторичке в последние полгода цены не растут, это точно, даже несмотря на инфляцию. Это положительно сказывается на активности: доля продаж вторичной недвижимости в январе выросла относительно новостроек. Кто бы что-то ни говорил, ценовая эластичность существует и отражается на темпах продаж»