Ужесточение условий по льготной ипотеке приведет к сокращению спроса на первичном рынке недвижимости

Правительство России изменило условия по льготной ипотеке. Размер первого взноса увеличен с 15 до 20%, а предельная величина субсидии кредитным организациям снижена на 0,5 п.п., следует из постановления № 1474. Постановление вступает в силу с 20 сентября 2023 года.

Увеличение первого взноса на 5 п.п. до 20% не должно оказать заметного отрицательного влияния на выдачу льготной ипотеки, поскольку среднее значение этого показателя в России в августе 2023 года составило 30,5%. При этом в Москве средний первый взнос в этом же периоде составил 36,4%. Таким образом, первый взнос в размере 20% не выглядит сильным ограничением, которое могло бы привести к спаду льготного ипотечного кредитования.

Сокращение субсидирования на 0,5 п.п. может привести к увеличению ипотечных ставок на сопоставимую величину. Средняя ипотечная ставка на первичном рынке недвижимости составляет около 6,06%, то есть находится ниже уровня льготной ставки в размере 8%. Причина более низкого уровня ипотечных ставок заключается в их субсидировании со стороны девелоперов в рамках совместных с банками программ. Потенциально средняя ипотечная ставка может вырасти на 0,5 п.п., до 6,56%, что позволит поддержать рентабельность девелоперов.

Однако спрос в ипотечном сегменте на первичном рынке недвижимости может сократиться на 3,5% из-за увеличения ипотечного платежа на 4,1%. В июле в Москве на этот сегмент приходилось 58,7% рынка.

Ожидается, что темп снижения спроса будет плавным, поскольку скажется эффект от выбора в пользу новостроек относительно квартир на вторичном рынке, по которым отсутствует субсидирование ипотечных ставок и которые за август выросли на 2,8 п.п., до 14%. Снижение спроса на вторичном рынке жилья приведет к снижению цен на его объекты до конца года на 4–6% от текущих уровней.

Таким образом, меры ужесточения условий льготной ипотеки окажут умеренно отрицательное влияние на рынок недвижимости. Наш прогноз по итогам 2023 года для первичного рынка Москвы предполагает снижение спроса на 1,7% год к году и сохранение средней цены до конца года около отметки 268 тыс. руб./кв. м, что соответствует уровню декабря 2022 года.

#ВладимирЛящук

Аналитический Центр ПСБ