Повышение качества городской среды является одним из факторов увеличения цен на рынке недвижимости

Минстрой России рассчитывает Индекс качества городской среды. Он формируется на основании 36 индикаторов со значением от 0 до 10 баллов, максимально возможное значение 360 баллов. Индикаторы определяются на основании матрицы из 6 пространств (жилье и прилегающие пространства, улично-дорожная сеть, озелененные пространства, общественно-деловая инфраструктура и прилегающие пространства, социально-досуговая инфраструктура и прилегающие пространства, общегородское пространство) и 6 критериев (безопасность, комфортность, экологичность и здоровье, идентичность и разнообразие, современность и актуальность среды, эффективность управления).

Мы отмечаем, что между индексом качества городской среды и ценами на рынке недвижимости есть взаимосвязь: в последние годы индекс последовательно рос, указывая на повышение качества жизни в российских городах и способствуя росту цен на недвижимость.

По итогам 2022 г. индекс вырос до 192 пунктов (+8 пунктов), а цены на первичном рынке недвижимости – на 24% г/г.

Источник: Росстат, Минстрой России, ПСБ Аналитика

В региональном разрезе самые высокие показатели индекса отмечаются в Москве и Санкт-Петербурге – 299 и 264 пунктов соответственно, а также в Московской Ленинградской областях – 224 и 208 пунктов.

В этих же регионах в 2022 году были наиболее высокие цены на первичном рынке недвижимости: в Москве – 375 тыс. руб./кв. м, в Санкт-Петербурге – 231 тыс. руб./кв. м, в Московской обл. – 160 тыс. руб./кв. м, в Ленинградской обл. – 199 тыс. руб./кв. м.

При этом в некоторых регионах цена недвижимости выглядит заниженной относительно уровня качества городской среды – Волгоградская обл., Челябинская обл., Воронежская обл.

В Волгоградской обл. низкие цены на жилье могут формироваться из-за слабой покупательной способности. Среднедушевые доходы населения в этом регионе в 2022 г. составляли 31,3 тыс. руб./мес., что является наиболее низким значением среди регионов с городами-миллионниками. Средний показатель по ним в России составляет 44,9 тыс. руб./мес. 

В Челябинской обл. отрицательное влияние на цены может оказывать экологический фактор, поскольку в регионе расположены металлургические предприятия.

В Воронежской обл. стоит отметить рекордный ввод жилья в 2022 г., который составил 1,9 млн кв. м., в результате рост нового предложения является сдерживающим фактором для цен.

Отметим, что по качеству городской среды Воронежская обл. находится на 8 месте среди регионов с городами-миллионниками, в то время как Волгоградская обл. на 13 месте, а Челябинская обл. – на 10 месте. 

Таким образом, среди этих трех регионов цены на недвижимость могут вырасти наибольшими темпами в Воронежской обл., учитывая его близкое расположение к Москве (путь до столицы поездом экспрессом занимает 6,5 часов), а также прочные позиции в рейтинге городской среды.

Источник: Росстат, Минстрой России, ПСБ Аналитика