Ипотечная телеграмма № 26. Особенности нового этапа субсидирования ипотечных кредитов

Итак, свершилось. Объявлена новая программа субсидирования. Она напоминает старые программы, но имеет явные отличия. Оценим, как интегрируется в бизнес и влияет на социальную политику помощь в ипотечном кредитовании для заемщиков с детьми.
Отметим, что не все технические детали известны, но высказанные идеи вполне прозрачны для системного понимания.

В качестве введения повторим, что нам известно. Даже в изложении ведущих СМИ встречаются небольшие неточности. Будем считать, что журналисты на слух не все слова Президента разобрали и правильно записали. Мы же перепроверим себя и обратимся к первоисточнику, приведя дословно два фрагмента из стенограммы на официальном сайте Президента.

«Второе. Со времени введения материнского капитала прошло 11 лет. Родители, семьи, безусловно, рассчитывают на эти деньги, на эти средства. Это, безусловно, стало хорошим стимулом для рождения вторых детей. Вы знаете, что действие программы материнского капитала должно было завершиться в конце следующего года. И конечно, думаю, что ко многим из вас, ко мне постоянно обращаются люди с вопросом: что будет дальше. Предлагаю продлить действие программы материнского капитала до 31 декабря 2021 года……

Четвёртое. Чрезвычайно важным является, особенно для молодых семей и семей с детьми вообще, жилищный вопрос. Предлагаю запустить специальную программу ипотечного кредитования. Её возможностями смогут воспользоваться те семьи, в которых с 1 января 2018 года рождается второй или третий ребёнок. Покупая жильё на первичном рынке или рефинансируя ранее полученные ипотечные кредиты, семьи смогут рассчитывать на субсидирование государством процентной ставки сверх 6 процентов годовых. Объясню: к примеру, сегодня средневзвешенная ставка на рынке ипотечного кредитования составляет, по данным Банка России, 10,05 процента, то есть в таком случае государство берёт на себя более 4 процентов стоимости кредита. По оценке Минстроя, в предстоящие пять лет эта программа может охватить свыше 500 тысяч семей.
Ещё поподробнее скажу. Программа ипотечного кредитования будет носить срочный характер, предусматривает субсидирование процентной ставки сверх 6 процентов при рождении второго ребёнка – в течение 3 лет с даты выдачи кредита; третьего ребёнка – в течение 5 лет с даты выдачи кредита. Могут возникать вопросы: программа будет подходить к концу, а ребёнок только-только родился, что в этом случае? В случае рождения третьего ребёнка в течение срока предоставления субсидии, но не позднее 31 декабря 2022 года включительно, срок предоставления субсидии будет продлеваться на 5 лет – с даты окончания срока предоставления субсидии по кредиту, полученному в связи с рождением второго ребёнка. В случае рождения третьего ребёнка после окончания срока предоставления субсидии по кредиту, полученному в связи с рождением второго ребёнка, но не позднее 31 декабря 2022 года включительно, – предоставление субсидии возобновляется начиная с даты рождения третьего ребёнка.»

Две указанные формы поддержки молодых семей напрямую связаны с ипотечным кредитованием и применимы на всей территории России.
Еще одна форма поддержки, а именно ежемесячные выплаты семьям после рождения первого ребенка имеют ограничение по времени (до 1,5 лет) и ограничение по доходам семьи (1,5 прожиточного минимума). Из-за указанных ограничений при дальнейших рассуждениях подобные выплаты учитываться не будут. Хотя в ряде случаев они будут некоторым подспорьем при обслуживании ипотечного кредита.

Особенность первая. Продолжение уже сложившейся линии поддержки семьи как ячейки общества и основы позитивной демографии.
«Жилье для российской семьи», «Молодая семья», и аналогичные программы не один год работали на федеральном и региональном уровне. Формы поддержки весьма разнообразны, в том числе:
• льготная стоимость жилья,
• предоставление земельных участков для ИЖС,
• субсидирование первоначального взноса при ипотечном кредитовании,
• субсидирование ставки ипотечного кредита.
Список не претендует на полноту. Материнский капитал идет в ту же копилку.

Особенность вторая. Синергия двух программ для усиления демографического эффекта не случайное совпадение.
Материнский капитал и льготная ипотека рассчитаны на поддержку семей с двумя и более детьми. В паре они будут работать с определенной синергией. Объявленные сроки почти совпадают.
До 2015 года включительно четыре года подряд шел рост рождаемости. В прошлом и текущем году фиксируется уменьшение рождаемости. Официальные демографические прогнозы давали на следующие 10 лет практически стабильную численность, которая должна едва превысить 148 млн человек. Очевидно, что такая стабильность не закладывает основу для дальнейшего роста населения.
Ситуацию надо менять. Этим определяется одновременное действие двух программ.
Можно предположить, что при достижении видимого эффекта через два года будут предложены дополнительные мероприятия для родителей с тремя детьми. Уже в данной программе ипотечная льгота имеет для них более продолжительный период.

Особенность третья. Проверенный ипотечный инструмент.
Ипотечное кредитование хорошо себя зарекомендовало как механизм помощи и правильного перераспределения денежных средств.
Вспомним эти достоинства на примере последней Программы субсидирования ипотечных кредитов (Новостройки).
1. Распределенный эффект: поддержка застройщиков, поддержка банков, поддержка покупателей квартир.
2. Нематериальный эффект: была оказана существенная моральная поддержка самим фактом работы программы и заявлениями руководства страны.
Недаром словосочетания «ипотека с господдержкой», «новостройка с господдержкой» использовались при каждом удобном случае.
3. Софинансирование. Банки фондировали выдачу кредитов на 928,7 млрд рублей, заемщики вынули сбережений на 547 млрд рублей (37 %).
4. Эффективность. Государство затратило 14,9 млрд рублей. Если вспомнить, что на первом месте стояла поддержка строительной отрасли, то она получила 1 475,8 млрд рублей.
Один бюджетный рубль стал катализатором прихода в отрасль 99 рублей. Один к ста – рекордная эффективность.
5. Информационная прозрачность. Оператор программы (Минфин) предоставлял такую подробную отчетность, что не оставлял возможности сомневаться в целевом расходовании средств.
6. Большие цифры красиво смотрятся: 513 714 квартир, 25,675 млн кв. метров.
7. Управление по индикатору. Размер субсидирования зависел от значения ключевой ставки. Завершением выплат было обозначено достижение ключевой ставки 8,5 % (реализовалось с 18 сентября).
8. Ограниченность применения. Кредиты выдавались только на строящиеся или свежепостроенные дома (первая продажа).

Особенность четвертая. Все случайные совпадения на пользу программе.
ЦБ экономически ограничивает кредитование с первоначальным взносом ниже 20 %. Не запрещено, но дорого. Мы прогнозируем небольшое, но все-таки снижение доступности ипотечных кредитов. Оценим объем таких кредитов 5 % в год от общего объема кредитования.
Тут как раз и продление материнского капитала подоспело. Вот он и первоначальный взнос для части заемщиков.

Особенность пятая. Красивая ставка, но не страшная для исполнения.
6 % - психологически очень красиво. По прогнозам отдельных руководителей средневзвешенная ставка 9 % может быть достигнута к концу это года, а 8 % к концу следующего. Это - острожный прогноз. При нынешней монетарной политике средняя ставка в 7 % наступит в горизонте 3-х лет. Иногда кажется, что быстрее. Дальше может опуститься, а может и замереть на 7 %. В первом случае нужда в субсидировании отпадет, во втором существенно уменьшится.
Секрет для устного счета – для кредита среднего для страны размера изменение ставки на 1 пп изменяет ежемесячный платеж на 1 тыс рублей (табл. 1).

Таблица 1. Влияние ставок кредитования на доступность покупки жилья

Примечание. Для расчетов взят кредит продолжительностью 15 лет, на сумму 1,8 млн рублей, с первоначальным взносом 20 %, коэффициентом платеж/доход 35 %. Приобретается квартира стоимостью 2,25 млн рублей.

Распределение получателей субсидий на 5 лет с одновременным уменьшением размера субсидирования подсказывает, что бюджетные затраты будут значительными, но не чрезмерными.

Особенность шестая. Продуктовое расширение как способ увеличить количество направлений для перераспределения бюджетных средств.
Рефинансирование дает пользу действующим заемщикам и банкам.
Приобретение новостроек дает пользу заемщикам, застройщикам, банкам.
Везде на первое место поставлены заемщики, так как на рынок в целом новая программа будет влиять существенно меньше, чем предыдущая.
Справка о влиянии программы субсидирования:
35,44 % от всех кредитов, выданных за 2 года,
32,61 % от объема кредитования за 2015 год,
37,71 % от объема кредитования за 2016 год.
В новой программе доля кредитов не будет превышать долю в 10 % от общей выдачи, а от года к году она будет уменьшаться.
В прошлой программе было почти 514 тысяч заемщиков и в этой 500 тысяч, но за более продолжительный период и при выросшем рынке в целом.
Программа не стимулирует ипотечное кредитование, а использует ипотечный механизм. Ипотечному бизнесу, конечно, программа пользу принесёт, но это дополнительный эффект.
Ключевое изменение относительно предыдущей программы субсидирования – вовлечение действующих заемщиков.
В 2018 году рефинансирование будет драйвером программы. Кстати, АО АИЖК долю рефинансирования в 2018 году оценила в 20 %, а Русипотека в 15 %. Теперь ясно, откуда эти 5 % появились. Неудивительно если институт развития к проработке программы привлекали.

Особенность седьмая. Большие цифры и сложная социология.
В 2016 году родилось 1 888 729 детей. Это статистика. Социология не настолько очевидна.
Около 50 % мужчин и женщин семей хотели бы иметь двоих детей, а 25 % троих (округленные данные из исследования 2012 года, gks.ru).
Цитата.
«Следовательно, установка детности в существенно большей степени зависит от потребности в детях, чем от восприятия условий жизни, как способствующих или препятствующих ее реализации.
Из приведенных результатов следуют два важных вывода для демографической политики, направленной на повышение рождаемости: во-первых, улучшение условий жизни, условий реализации потребности в детях приведет к некоторому, относительно быстрому, повышению рождаемости, во-вторых, изменение потребности в детях при одновременном улучшении условий жизни может дать несоизмеримо больший, но значительно более отдаленный, результат».
Программа несет в себе управленческую логику – сдвинуть ситуацию прямо сейчас как условие для достижения текущего и перспективного эффектов и сейчас и потом. Не покидает мысль, что внимание к поддержке семей с детьми не прекратится, а еще возрастет.

Особенность восьмая. Очевидный и без сомнения достойный мотив.
Мир не совершенен, а поиски полной справедливости тщетны. Всем помочь нельзя, даже если очень хочется.
Выбор категорий для направления помощи с государственной и человеческой точки зрения хорошо коррелируется с понятием справедливости, да и солидарности тоже.

Особенность девятая. Отсутствие новых [кредитных] рисков.
Паникеры уже успели высказаться про выдачу кредитов заемщикам с недостаточной платежеспособностью.
Только тезисы без подробностей:
• банк принимает ответственное кредитное решение вне зависимости от типа кредитного продукта,
• рефинансирование не несет дополнительных рисков, а наоборот уменьшает,
• кредиты на приобретение новостроек обслуживаются в разы лучше остальных,
• поведенческая экономика и отечественный исторический менталитет, по мнению некоторых экономистов, говорят о том, что большое количество детей способствует стремлению зарабатывать.

Особенность дополнительная. Субсидирование вошло в привычку.
Просто вспомним планы по внедрению льготного ипотечного кредитования приобретения деревянных домов и действующие региональные программы для дефицитных специалистов.

Заключение.
Традиционная мысль. Ипотечное кредитование стало неотъемлемой частью жилищной и социальной, экономической политик.