Ипотечная телеграмма № 27. Электронная закладная, как зеркало российского ипотечного кредитования (факультативное чтение)

Противоречия в теории и практике ипотечного кредитования не случайность, а выражение тех противоречивых условий, в которые поставлена была отечественная экономическая жизнь конца 90-х и начала 2000-х годов.

Часть противоречий, связанная с трансграничной секьюритизацией, закончилась в 2008 году. Часть, связанная с использованием закладной, осталось. То что, к ней все привыкли, не означает, что нельзя подвергнуть сомнению целесообразность использования закладной. Электронная закладная, с одной стороны, является определенным движением, но, с другой стороны, еще раз вызывает размышления о перспективах использования закладной. Личное мнение автора не является критикой профессиональной деятельности юристов, бухгалтеров, финансистов и пр., которые много усилий приложили, чтобы научиться закладную использовать и приучить к ее необходимости.

Для экономии времени  читателей начнем с выводов:

·        закладная не является обязательным документом,

·        закладная обслуживала определенные схемы организации ипотечного бизнеса и, в определенном смысле, была условием существования таких схем,

·        электронная закладная сокращает затраты при реализации определённых схем ипотечного бизнеса,

·        дистанционная работа с электронной закладной дополнительно стимулирует решение организационных и технических вопросов для организации дистанционной ипотеки в принципе, но к моменту ее внедрения основные вопросы уже будут решены,

·        внедрение электронной закладной не равносильно внедрению дистанционной ипотеки,

·        есть подозрение, что совершенствование использования закладной и внедрение новой схемы выпуска ИЦБ не скоро повлияет на объем инвестиций в ИЦБ.

Дальнейший текст не имеет прямого практического значения и не содержит рекомендаций по повышению эффективности ипотечного проекта. Одним словом,  факультатив.

Вместо введения

Федеральный закон от 25.11.2017 N 328-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" описал электронную закладную. Нормы вступят в действие с 1.07.2018.

Зачастую в комментариях по теме объявляется, что электронная закладная будет внедрена с 1.07.2018, что не в полной мере соответствует действительности. С этой даты точно начнут действовать нормы, регламентирующие использование электронной закладной. Практическое применение электронной закладной может начаться по готовности с этой или любой следующей даты.

В свое время (19.10.2016 с изменениями от 28.06.2017) был принят приоритетный проект «Ипотека и арендное жилье». В нем отмечено, что первый кредит с использованием электронной закладной должен быть выдан 15 апреля 2019 года. Упомянутый выше 326-ФЗ планировался к принятию до 1.01.2018, что и успешно произошло.

 Противоречия

Выделим несколько взаимосвязанных противоречий, имеющих исключительно вкусовую оценку автора.

 Противоречие первое – историческое.

Новая Россия уже в мае 1992 гола получила Закон о залоге. Затем наступил период продумывания, организации и правового оформления жилищной сферы и связанных вопросов. Процесс растянулся. Были внесены необходимые нормы в Гражданский кодекс, принят Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", издавались по жилищным вопросам Указы Президента и Постановления Правительства.

В части специализированных документов вспоминаются  три вехи:

·        16.07.1998 Федеральный закон «Об ипотеке»,

·        11.01.2000 Постановление Правительства РФ "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации",

·        11.11.2003 Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах".

Были заложены основы ипотечного бизнеса. Исторические противоречия заключаются в том, какая система была внедрена. Традиционно Россия придерживалась континентального права. Право, в свою очередь, обслуживает экономические устои и привычки.

В ипотечное кредитование была внедрена американская структура организации ипотечного кредитования, базирующаяся на двухуровневой системе. Развитие такой системы стало магистральным путем, для обеспечения которого в 1997 году была создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Американская система и сила демонстрации успехов победила континентальные и дореволюционные российские традиции.

 Противоречие второе – небанковское.

Другими словами это противоречие можно назвать системотехническим. Для большинства в схеме нет противоречия, а есть реализация правильной схемы.

Упрощенно в двухуровневой модели одни кредитуют, а другие занимаются рефинансированием (ипотечными ценными бумагами).

На первом уровне с населением работают коммерческие банки, на втором уровне агентства, не имеющие финансовой лицензии.

На практике первый уровень составляли не только коммерческие банки, но другие организации, которые предоставляли займы.

Банки могли между собой обмениваться активами через договор уступки права требования, который мог регистрироваться целый месяц.

Основу второго уровня составляло небанковское АИЖК. Развитие ипотечного кредитования в регионах поддерживалось через выкуп на баланс АИЖК ипотечных активов. То есть АИЖК для многих было основой рефинансирования. В дальнейшем АИЖК выпускало ИЦБ. В какой-то момент времени АИЖК выкупало не активы, а уже выпущенные ИЦБ.

Эта схема по своей сути и является американской.

Обмен активами в такой схеме должен быть массовым и территориально распределенным. Основой для такой схемы и стала закладная, которая дополнительно удостоверяла права кредиторов, но могла жить отдельной жизнью. Купля-продажа закладной была проще уступки и  быстрее регистрировалась.

Главный идеологический штрих для замыкания схемы – обоснование необходимости передать активы ипотечному агенту (SPV). Ипотечный агент назван супернадежной организацией с отсутствием риска банкротства, присущего банку. Следовательно, выпуск ИЦБ получает рейтинг выше отдельного кредитора.

Надо только доказать, что активы стали собственностью ипотечного агента (действительность продажи) и предусмотреть схему обслуживания кредитов при банкротстве оригинатора (банка). Тут же появляются сервисы контроля и хранения закладных, написания заключений и отчетов, расчетов и обоснований, усиления надежности схемы. Вся эта схема была призвана убедить покупателя ИЦБ в надёжности приобретаемого актива.

Также использование ипотечного агента применяется для разгрузки баланса банка.

Первые выпуски ИЦБ через SPV были трансграничными, где SPV находилось за границей. Примерно так: SPV голландское, биржа ирландская, инвестор иностранный. После 2008 года SPV и биржа стали исключительно отечественными. Но всё это время схема базировалась на использовании закладной. То есть, закладная имеет отношение не к ипотечному кредитованию, а к обороту активов как основе системы рефинансирования.

Участники схемы адаптировались к правилам игры и создали успешную историю выпуска и обслуживания ИЦБ.

Вернемся к первому противоречию в виде победы американского над историческим российским и континентальным. Законодательство позволяет банкам выпускать ИЦБ со своего баланса, то есть реализовывать одноуровневую схему. На практике такая схема также успешно реализована, но значительно реже.  

Надежность банков конца 90-х и начала 2000-х не внушала доверия ни инвесторам, ни Правительству.  Надежность схемы заменила надежность кредитора.

Что поменялось.

Первое. Кредиторы стали другими. Их меньше, они мощнее и профессиональные. Кредиторам, занимающим 90 % ипотечного рынка, возможно и не нужен ипотечный агент для повышения рейтинга выпуска.

Второе. Небанковские организации в разы сократили свое влияние на ипотечный рынок. Последним штрихом будет организация розничного кредитования АИЖК с банковской лицензией Российского капитала.

Третье.  Есть сомнения в возможности массовых иностранных инвестиций в отечественные ИЦБ.

Четвертое. Сделано основательное воздействие, чтобы двухуровневая схема получила втрое дыхание, но только если дышать через трубку АИЖК.

В схеме появился новый фактор в виде гарантии АИЖК, которая назначена самым ценным инструментом для обеспечения надежности выпуска ИЦБ.

Однотраншевые бумаги с гарантией АИЖК поставлены в более выгодное положение, чем независимые многотраншевые выпуски. Кредитор, в свою очередь, выбирает сейчас то, что выгодно.

Массовый переход на «Фабрику ИЦБ» АИЖК вдохнул новую жизнь в существование закладной из-за использования в соответствующей схеме ипотечного агента.

Так как заявлено, что большая часть выпусков ИЦБ будет проходить через Фабрику, то очевиден интерес АИЖК к внедрению электронной закладной.

 Противоречие третье – технологическое.

Использование закладной давало выигрыш во времени регистрации. Переход в онлайн регистрационные действия уравняет по времени проведения все регистрационные действия между собой.

Как уже отмечалось, ипотечная сделка может проходить без закладной. В закладной нет никакой новой информации, кроме предусмотренной в договорах, определяющих правовые основы возникновения залога. Участники ипотечной сделки через сервисы электронной регистрации уже сейчас могут осуществить все необходимые действия, а если существуют определенные исключения, то они будут скоро устранены.

Для взаимодействия банка и заемщика закладная была никогда не нужна, не станет она нужной и в электронном виде.

Электронная закладная по своим функциям повторяет бумажную закладную. Раз есть закладная, то есть и владелец закладной. Появляется возможность отдать ее в залог, передать на хранение в депозитарий. Под эти функции сложилась целая система депозитарного учета и т.д. и т.п. Эти все операции необходимы для выпуска ИЦБ через ипотечного агента.

При балансовой секьюритизации можно внедрением электронной закладной вообще не заниматься.

Технологическое противоречие видится в том, что закладная повторяет всем известную информацию из первичных документов, которая может дистанционно попадать в Росреестр. Технологически можно дать доступ к записи о залоге депозитарию и даже организовать функцию блокировки, если залоги попали в ипотечное покрытие ИЦБ. Но тогда функции могут быть выполнены, а станет вопрос, куда девать сложившиеся юридические и бухгалтерские традиции. Поверх залога положили ценную бумагу, назвали её именной документарной ценной бумагой (бездокументарной ценной бумагой) и она стала очень важной.

Закладная не генерирует платежи по кредиту и источником денег при взыскании служит недвижимость.

До внедрения дистанционной ипотеки наличие оборота закладных было объяснимо, а сейчас получается, что  в электронном виде повторяем схему, которая была нужна в определенный момент для решения некоторых задач.

Противоречие четвертое – финансовое.

Допустим, что электронная закладная позволит снизить стоимость функционирования Фабрики ИЦБ АИЖК. Допущение очевидное и предсказуемое.

Допустим, выпущено через Фабрику много и очень много ИЦБ. Выпуск был легким, технологичным, быстрым и недорогим. Но, после роскошного выпуска приходит время рыночных покупателей. Как повлияет легкость выпуска ИЦБ на их продаваемость? Риторический вопрос  вызывает воспоминание, что и многотраншевые облигации отличались отменной надежностью и вполне продавались.

Допустим, государство уравняло все ИЦБ между собой и убрало приоритет ИЦБ с гарантией АИЖК. Не потому, что однотраншевые бумаги или АИЖК разонравились, а просто для создания равных конкурентных условий всем участникам рынка. Будем считать, что государство посчитало рынок сформированным и надежным, и не нуждающимся в государственных гарантиях (помним, что АИЖК принадлежит государству).

Допустим, что после этого лидеры ипотечного рынка выпустили облигации с ипотечным покрытием со своего баланса, то есть без ипотечного агента и использования закладной. Будет ли их привлекательность для инвесторов и скорость выпуска хуже, чем у других ИЦБ? При выравнивании условий вряд ли.

В этом виртуальном мире очень крупные кредиторы выпускают ИЦБ с баланса, а те, кто поменьше используют один из вариантов работы через ипотечного агента.

Всё это может произойти уже после внедрения электронной закладной или не произойти никогда.

Вряд ли кто-то будет задумываться о сущности закладной в период  внедрения электронной закладно.

Еще раз вернемся к выводам, которые  уже были приведены в начале телеграммы.

Закладная не является обязательным документом.

Закладная обслуживала определенные схемы организации ипотечного бизнеса и, в определенном смысле, была условием существования таких схем.

Электронная закладная сокращает затраты при реализации определённых схем ипотечного бизнеса.

Дистанционная работа с электронной закладной дополнительно стимулирует решение организационных и технических вопросов дистанционной ипотеки в принципе. Но к моменту ее внедрения основные вопросы уже будут решены.

Внедрение электронной закладной не равносильно внедрению дистанционной ипотеки.

Есть подозрение, что совершенствование использования закладной и внедрение новой схемы выпуска ИЦБ не скоро повлияет на объем инвестиций в ИЦБ.