ВЫСШАЯ ИПОТЕЧНАЯ ЛИГА. Обзор конкурентной среды по итогам сентября 2018 года

Главный лозунг сентября можно сформулировать так: «Повышай не тормози». Читать его можно по-всякому:

• повышай ставки, пока это тренд, и можно сохранить доходность, не тормози;
• повышай объемы и отбирай лучших клиентов, пока есть возможность держать ставки, не тормози;
• повышай ставки и увеличивай объемы, если можешь продавать дорого и использовать ажиотаж, не тормози.

Прошлый период ажиотажного и суетливого снижения ставок закончился. Новая фаза приобрела более правильные коммерческие черты с постоянным ответом на вопрос: «За чей счет праздник  снижения ставок?». Другими словами, откуда взялись дешевые ресурсы для выдачи ипотечных кредитов с понижающейся помесячно ставкой предложения, но с фиксированной ставкой договора. Чем обеспечивается защита от процентного риска банка при обратном тренде на повышение?

V РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС

Если общество не готово обсуждать плавающие ставки, то надо что-то делать. Очевидных варианта два.

Первый вариант - снимать процентный риск с банков через выпуск ИЦБ. Осталось найти того, кто их купит в объеме, исчисляемом сотнями миллиардов год. Опять пошли разговоры, что надо субсидировать ставку, а 5 % спасут весь мир, стройку и всех, всех, всех.  А ИЦБ победить ОФЗ не может. Субсидирование немного маскирует проблему несоответствия взглядов властей на объемы и ставки кредитования с возможностями ипотечные кредитные портфели рефинансировать. Это вариант можно условно назвать государственным, т.к. без влияния  государства на рынок ИЦБ. Доступность ипотечного кредитования за счет одних депозитов в большом объеме не обеспечить.

Второй вариант коммерческий заключается в том, чтобы следить за маржой и добавлять к процентным доходам комиссионные. Жаль, что нет моратория на досрочное гашение на 12 месяцев и комиссии за рассмотрение кредитной заявки и выдачу кредита, - скажет кто-нибудь в душе. Поборолись за права потребителя, добавили так называемые периоды охлаждения, когда можно от договора отказаться. Коммерческий вариант предлагает вопрос решать за счет банковского бизнеса, но у него ряд инструментов отняли, а ряд так и не появился. Досрочное гашение, вклады до востребования. Это все из этой темы.

К вопросу о плавающих ставках. ДОМ.РФ (АИЖК) продвигало раньше любопытный продукт «Переменная ставка», который имел очевидную защиту для заемщика в виде постоянного платежа. То есть, продукт можно продать клиенту. Сейчас этот эксперимент сошел со сцены, а жаль. Сама идея, что институт развития предлагает рынку полезные новации была полезной.

Итак, наступило время более жесткого бизнеса, когда можно использовать возможности, но есть они не у всех. Хотя, возможность управленческого маневра определяется не объемом и стоимостью финансовых ресурсов.

Описанное выше будет влиять на Высшую ипотечную лигу. Можно предположить рост неравномерности ежемесячных объёмов кредитования у коммерческих банков.

 1. Общие итоги ипотечного жилищного кредитования 

По предварительным данным коммерческими банками за девять месяцев 2018 года выдано 1 миллион 38 тысяч  кредитов на общую сумму  2,078 трлн руб.

За сентябрь выдано около 127 тысяч  кредитов на сумму 262 млрд рублей.

 В октябре, индикаторы ставок предложения по всем продуктам показали увеличение (табл. 1).

Ставки по выдаче, измеряемые ЦБ в части кредитования новостроек, показывают стабильное снижение, что подтверждает наличие большого количества партнерских программ и разнообразных преференций, которые предлагают условия лучше, чем для условной улицы. Некоторое повышение ставки по всем выданным кредитам в июле и снижение в августе можно оценить как разумную реакцию кредиторов на неопределенность в макроэкономике. Пока изменения происходят не у всех и не по всем продуктам равномерно. При кредитовании по фиксированным ставкам готовность банков так спокойно реагировать вызывает восхищение их выдержкой.

Пора обсуждать на всех уровнях варианты изменяющихся ставок. Этого можно было бы не делать при кратном росте выпуска ИЦБ, а точнее их продажи на рынке. Допустим, что риски банковской системы резко снизятся после выхода на уровень 50 % выпуска ИЦБ от объема выданных кредитов в годовом исчислении. То есть, пока не продается ИЦБ на 1,5 трлн руб. в год необходимо обсуждать систему переменных (плавающих) ставок.

Для заемщиков ставки кредитования находятся пока на комфортном уровне и на объемы кредитования кардинально не должны негативно повлиять.

Мы исходим из того, что общая тенденция не изменится. К концу года средняя ставка по всем выданным кредитам будет на уровне принципиально ниже, чем в прошлые годы. В прогнозах ранее мы отмечали 9,1 %. С позиции сегодняшнего дня  можно предположить, что такой уровень будет достигнут чуть позже, а именно в 2019 году.

 Таблица 1. Динамика ставок кредитования  в  2018  году

Примечание. Средняя ставка предложения не учитывает партнерских, клиентских скидок, специальных продуктов, субсидированных совместных программ.

  2. Результаты Высшей ипотечной лиги по итогам девяти  месяцев и сентября 2018 года

Таблица 2. Высшая ипотечная лига. Суммарный объем кредитования за девять месяцев 2018 года

Примечание.

1. Рыночная доля – расчет примерный.

2. Альфа банк приобрел пул кредитов на сумму 2 736 млн руб.

3. Под выданными кредитами понимаются все кредиты, полученные на баланс в течение месяца, включая приобретенные у других кредиторов.

  Таблица 3. Высшая ипотечная лига. Объем кредитования в сентябре 2018 года

 1. Рыночная доля – расчет примерный.

2. Альфа банк приобрел пул кредитов на сумму 2 736 млн руб.

3. Под выданными кредитами понимаются все кредиты, полученные на баланс в течение месяца, включая приобретенные у других кредиторов.

 3. Динамика рефинансирования ипотечных кредитов

Доля рефинансирования в общем объёме выданных кредитов за 9 месяцев не превышает 10,96 %. В отдельно взятом сентябре долю рефинансирования можно оценить в 9,06 %.  До конца  года доля будет постоянно снижаться.

В интенсивности использования рефинансирования можно еще раз зафиксировать тенденцию к снижению (табл. 4,5).

 Таблица 4. Высшая ипотечная лига. Суммарный объем рефинансирования за 9 месяцев и в сентябре 2018 года

Таблица 5.  Изменение интенсивности использования рефинансирования

 Заключительные рассуждения  

Ипотечное кредитование в течение сентября 2018 года развивалось устойчиво. Некоторое повышение ставок кредитования не оказало существенного влияния на выдачу. Можно предположить отложенный эффект от повышения из-за цикла подготовки ипотечной сделки.

С другой стороны в течение года можно выделить два потока ударных продаж – весна/осень. Август 2018 года был чрезвычайно успешным по выдаче. К сентябрю наступила очевидная пауза, которая продлится и в октябре. В ноябре может быть три варианта развития событий.

Первый – спокойно-оптимистичный.: кто продолжает повышать ставку, кто-то проводит акции и делает все, чтобы подвинуть замешкавшихся конкурентов. Применимо только к игрокам с хорошей маржинальностью и стоимостью финансовых ресурсов. Итог года по выдаче – 3,16 трлн. руб.

Второй – нервозно-инерционный. Ожидание негативных новостей увеличится, а осенние ударные продажи будут отменены, но резких подъёмов ставки кредитования не будет. Итог года по выдаче – 3,05 трлн. руб.

Третий - нервозно истеричный. Ожидание негатива подкрепится новостями и действиями финансовых властей. В этом случае ставки поднимут все, но с разным темпом и величиной. Кстати, на управлении запаздыванием можно получить чужой клиентский поток для быстрых сделок. Итог года по выдаче  – остановка на пороге  до 3 трлн. руб., допустим, на уровне 2,9 трлн руб.

Русипотека морально поддерживает первый вариант. 

В магазине исследований будет опубликован полный отчет после выхода данных ЦБ РФ и оформлен в  виде файла в pdf.

Опубликована программа и начата регистрация участия на V Российском ипотечном конгрессе 6 февраля 2019 года.