Антивирусная ипотечная телеграмма № 72. «Пиррова победа» Банка России над ипотечным страхованием

Если на чтение есть только одна минута, то можно ограничиться заключением.

Для ипотечных и страховых гурманов рекомендуется полный текст.

27 апреля стал известен взгляд мегарегулятора, в ведении которого находятся и банки страховые компании, на развитие ипотечного страхования. В документе прямо не упомянуто поручение, прозвучавшее на совещании Президента РФ  с членами Правительства, состоявшегося 17 марта 2020 года.

«Рекомендовать Банку России:

а) проанализировать совместно с акционерным обществом «ДОМ.РФ» расходы заемщиков по ипотечным жилищным кредитам, которые не входят в процентную ставку кредита, и принять меры по снижению полной стоимости таких кредитов;

б) представить предложения о мерах по стимулирующему регулированию деятельности кредитных и иных финансовых организаций в целях повышения доступности для граждан ипотечных жилищных кредитов.

Срок − 1 мая 2020 г.»

В новости о документе перечислены благие намерения и указано, что планируется обсуждение концепции с банковским и страховым сообществами 

Извне указанных сообществ Концепция видится как «Пиррова победа» в сражении за снижение полной стоимости кредитов, которое  может превратиться в победу над целой отраслью.

Ввиду значимости для рынка Концепции и авторства Банка России оригинальный текст будет приведен курсивом без сокращений.

После разбора текста Концепции в качестве приложения будет представлено краткое историческое повествование о царе Пирре, который победил противника, заплатив чрезмерно  высокую цену.

С большой долей вероятности мегарегулятор знает, что делает. Можно, с некоторой долей вероятности предположить, что он не знает всех возможных последствий инициативы. Очевидно, что авторы помнят историю изменения отношения банков к страхованию во взаимосвязи с другими действиями по регулированию ипотечного кредитования.

В качестве предисловия напомним несколько моментов. За 20 лет для коммерческих банков вводили  разнообразные ограничения. В результате из  практики исчезли ограничения частичного или полного досрочного гашения ипотечного кредита, комиссии за рассмотрение кредитной заявки, комиссии за выдачу ипотечного кредита, комиссии за ведения счета. Взамен появилась полная стоимость кредита, которой можно размахивать как флажком, когда надо порассуждать о доступности ипотечного кредита. Была проведена большая пропагандистская компания про лишние затраты и навязанное страхование. В результате родилась мода включать в продуктовую линейку продукты без страхования, но с повышенной ставкой.

В качестве некоторой компенсации банки стали использовать ипотечное страхование. Некоторые банки внедрили коллективное страхование, когда банк за свой счет страхует заемщика, но берет комиссию за услугу. Многие увеличили размер комиссии, получаемой банком от страховой компании за клиента. Парадоксально, но клиента в страховую компанию приводит именно банк и/или его партнеры, следовательно, страховщик практически не несет затрат на привлечение, что обосновывает практику комиссионных вознаграждений.

У некоторых банковских методологов определение маржинальности и доходности ипотечного продукта прочно связалось с доходами от страхования, а вместе со снижением маржинальности продукта вообще не мыслится без страхования. Страхование за счет банка вызовет  удар по мозгам банковской методологии.

 27 апреля 2020 года среди новостей Банка России был опубликован следующий текст.

 Банк России разработал концепцию ипотечного страхования, которая позволит российским кредиторам предлагать населению простой, понятный и прозрачный с точки зрения затрат на его обслуживание ипотечный продукт (1). Граждане при этом будут освобождены от необходимости самостоятельно и за свой счет страховать риски (2), присущие ипотеке.

В настоящее время при получении ипотечных кредитов заемщики, как правило, должны застраховать от рисков (3) ущерба и утраты приобретаемую и передаваемую в залог кредитору недвижимость, а также в большинстве случаев — свою жизнь и здоровье, снижая, таким образом, риски ненадлежащего исполнения обязательств по кредитному договору.

В зависимости от структуры сделки такие расходы не всегда попадают в расчет полной стоимости кредита, что дополнительно затрудняет оценку заемщиком всех затрат на ипотеку, а также выбор кредитора и кредитного продукта (4).

Банк России исходит из того, что страхование предмета залога, а также жизни и здоровья заемщика при розничном ипотечном кредитовании целесообразно во всех случаях (5), поскольку позволяет снизить расходы граждан на возврат долга в незапланированных ситуациях —  финансовых или материальных. Поэтому концепция предполагает, что такое страхование становится необходимым для получения ипотеки.

В то же время для снятия дополнительной нагрузки с заемщиков концепцией предусмотрено, что такое страхование будет осуществляться самим кредитором за свой счет. Банк не будет иметь права требовать уплаты или возмещения страховой премии с заемщика, а также заключения иного договора страхования (6).

Ожидается, что заключение договоров страхования кредитором приведет к снижению издержек на их заключение. Так, банк-кредитор, будучи более сильной стороной в переговорах со страховщиком, чем гражданин, сможет получить более выгодные условия (7) и снизить расходы на страхование, в том числе за счет эффекта масштаба (8). А страхование за счет банка приведет к большей прозрачности условий сделки для граждан: не будет расходов и комиссий по страхованию, не заложенных в полную стоимость кредита.

В ближайшее время планируется обсуждение концепции с банковским и страховым сообществами.

 Новость дает полное представление о сути предлагаемых изменений и интересна своей целостностью. В связи с этим комментарии даны не по тексту, а отдельно. Жирным курсивом выделены опорные понятия в новости, нуждающиеся в особом упоминании.

1) Нынешнее индивидуальное ипотечное страхование, также как и ипотечный кредит, уже давно стало  простым понятным и прозрачныме с точки зрения затрат на его обслуживание. Заемщик видит графики платежей по кредиту и по договору страхования. Несколько хуже картина при коллективном страховании, но оно и распространено не широко.

2) Страхование рисков за чужой счет не будет восприниматься как подарок, скоро забудется. Спасибо не услышит никто. При урегулировании страховых событий банки услышат, что не так и не то застраховали.

3) Выпало титульное страхование.

4) Проблема не существует на практике. Даже при коллективной схеме можно оценить размер уплачиваемой комиссии.

5) Из одного обязательного вида страхования (имущество) получаем два. Наличие тотального страхования жизни заемщиков, если оно делается правильно, полезно для защиты заемщика. Вопрос в корректности заполнения анкет застрахованного лица и проведения медицинского освидетельствования  для части заемщиков (возраст, сумма, хронические болезни).

6) Получается, что сделали ОСАГО, а на КАСКО не имеем права. Трудно увеличить страховую защиту, не нарушив этот пункт. В концепции будет оговорка, что можно за счёт банка.

7) Банки давно являются не просто сильной, а доминирующей стороной и диктуют свою волю страховым компаниям. Кстати, при 100 % пролонгации страховых договоров можно и увеличить требования к размещению депозитов страховых компаний в банках.

8) Эффект масштаба будет обеспечен абсолютным контролем за распределением заемщиков между страховыми компаниями. Сейчас такой контроль имеет элементы демократии. Масштаб позволит вообще не заниматься актуарными расчетами, а страховать всё и всех подряд. Страховые компании без масштаба потеряют конкурентоспособность и должны умереть.

 В  Концепции комментарии  будут даны для наглядности в самом  тексте.

 КОНЦЕПЦИЯ РЕГУЛИРОВАНИЯ СТРАХОВАНИЯ, СОПУТСТВУЮЩЕГО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ В СИЛУ ЗАКОНА

Для ипотеки в силу договора можно продолжать по-старому. Например, для кредита под залог имеющейся недвижимости.

 (1) Банк-кредитор обязан от своего имени и за свой счет страховать имущество, заложенное по договору об ипотеке в силу закона, и жизнь и здоровье заемщика (далее – страхование при ипотеке). При этом банк-кредитор не имеет права требовать уплаты или возмещения страховой премии с заемщика. Выгодоприобретателем по таким договорам страхования при ипотеке является сам банк-кредитор.

Такой обязанности можно противопоставить право увеличить ставку кредитования для сохранения доходности по продукту. Честным повышением процентной ставки можно считать 0,5 процентных пункта, но правильном было бы повысить на 1 процентный пункт и расширить страховое покрытие.

 (2) Банк-кредитор выдает кредит заемщику исключительно при наличии у него полиса страхования при ипотеке имущества, заложенного по договору об ипотеке, и полиса страхования при ипотеке жизни и здоровья заемщика.

Возможно в этом пункте опечатка. «При ипотеке жизни и здоровья заемщика» не читается.

Суть не меняется. Страховая защита становится обязательной, но этот «праздник» за счёт банка.

Кстати, положение заемщика ухудшается. В текущей практике можно получить кредит без  страхования, но с повышенной ставкой. Например, страховщик отказывается брать объект на страхование из-за перепланировки, возраста заемщика и т.д. Зачастую кредит с повышенной ставкой был выходом. Особенно для случаев, когда заемщик продаст старую квартиру и погасит кредит досрочно.

 (3) Банк-кредитор не имеет права обуславливать выдачу и (или) условия выдачи кредита (в том числе срок рассмотрения заявки на кредит), условия кредитного договора (в том числе величину процентной ставки по кредиту) фактом наличия у заемщика или заключения заемщиком какого-либо договора страхования.

Очевидно, что речь идет о дополнительных договорах, не предусмотренных пп 1 и 2..

 (4) Примерный минимальный перечень страховых случаев по имущественному страхованию: утрата или повреждение имущества в результате пожара, взрыва, затопления, стихийных бедствий, кражи, грабежа, разбоя, умышленного уничтожения имущества третьими лицами. Исключениями могут являться: атомный взрыв, военные действия, умышленные действия страхователя (выгодоприобретателя), состояние алкогольного и прочего опьянения, повлекшего за собой наступление страхового случая, изъятие и другие действия по распоряжению государственных органов.

Примерный минимальный перечень страховых случаев по страхованию жизни и здоровья: уход из жизни заемщика по любой причине, присвоение инвалидности I или II группы в результате несчастного случая и (или) болезни, временная нетрудоспособность (нахождение на длительном больничном), потеря дохода в результате борьбы с эпидемией. Исключениями могут являться: самоубийство или попытка самоубийства, если к этому времени договор страхования действовал менее двух лет, умышленные действия страхователя и (или) застрахованного, совершение страхователем и (или) застрахованным лицом умышленного преступления, повлекшего за собой наступление страхового случая, состояние алкогольного и прочего опьянения, повлекшего за собой наступление страхового случая.

Любой опытный страховщик по данному пункту напишет трактат.

Например, что может обсуждаться.

Положительно – страхование жизни по любой причине и временная нетрудоспособность. Это отказ от преобразования этого вида в голый НС (страхование от несчастного случая).

Честное страхование этого риска требует медицинского андеррайтинга и индивидуальной тарификации. Иначе, есть риск отказа в страховой выплате при страховом событии.

Данное страхование не может быть дешёвым и равным для всех заемщиков.

Не указан минимальный предмет страхования для имущества. Это даёт маневр в любую сторону. Можно застраховать только фундамент, а можно отделку по полной стоимости. Влияет на тариф.

 (5) Банк-кредитор вправе застраховать любые другие риски, но не имеет права требовать с заемщика уплаты или возмещения страховой премии или иных комиссий, связанных с договорами.

Если минимальный риск банк не устраивает, а еще он хочет титульное страхование, то разрешается за свой счет добиться максимальной страховой защиты.

(6) Страховая сумма по договорам страхования при ипотеке определяется равной размеру обеспеченного ипотекой обязательства на конец каждого отчетного периода, определенного договором об ипотеке.

Терминологически не в полной мере точно. Все-таки ипотека – залог недвижимости. И при ипотеке страхования не бывает. Речь идет об остатке основного долга, вычисляемом в соответствии с договором ипотечного кредитования. Для ипотеки в силу закона договор об ипотеке вообще не заключается. См. название концепции.

 (7) При заключении договора об ипотеке банк-кредитор обязан предоставить заемщику все договоры страхования, сопутствующие указанному договору об ипотеке. Если в такие договоры вносятся корректировки в отношении любых существенных положений, банк-кредитор обязан направить (предоставить) заемщику копии таких договоров страхования в новой редакции.

Логично. Пусть заемщик знает свои права и обязанности.

 (8) При наступлении страхового случая по договорам страхования при ипотеке страховая выплата, полученная банком-кредитором от страховой организации, направляется в счет исполнения обязательства заемщика, обеспечиваемого ипотекой. Банк-кредитор не имеет права требовать от заемщика исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в части, соответствующей полученной сумме страховой выплаты.

Логично. В теории банки должны стремиться к максимальному размеру страховых выплат, что влияет на тарификацию. Вспоминая тезис про масштаб можно предположить, что какие-то банки захотят использовать минимально возможный страховой тариф.

 (9) В случае банкротства страховой организации, с которой банк-кредитор заключил договоры обязательного страхования, банк-кредитор имеет право заключить новые договоры страхования, сопутствующие договору об ипотеке, в другой страховой организации.

При обязательности страхования это уже не право, а обязанность. Так можно и записать.

 (10) Отсутствие у банка-кредитора действующего договора страхования при ипотеке, покрывающего минимальный перечень рисков, (в том числе по причине банкротства страховой организации) при реализации страхового риска из минимального перечня ведет к списанию банком-кредитором полной суммы долга с заемщика по указанному договору об ипотеке.

Логичные последствия за нарушения обязательности страхования. Не понятно как такое может возникнуть. Выдать без страховки нельзя. Возможно только при ошибках оплаты очередной страховой премии.

 (11) Заемщик сообщает о реализации страховых рисков, покрываемых договорами страхования при ипотеке, в банк-кредитор.

Страховая компания превращается в пределе в юридическое лицо с лицензией и пятью бухгалтерами (шутка).

Речь идет о клиентской работе, которая вообще больше страховой компании не нужна. Будем считать, что урегулирование убытков у страховщика останется. При упомянутом масштабе и тотальном страховании можно и этим не заниматься. Проверили факт наличия действующего договора , а затем  счет страховщику послали и всё.

 (12) Секьюритизация ипотечного кредита банком-кредитором не снимает с него обязанности по осуществлению страхования при ипотеке. Секьюритизация не изменяет указанные выше правила. Для владельца ипотечной облигации, обеспеченной соответствующим ипотечным кредитом, наступление страхового случая будет означать факт частичной или полной предоплаты по кредиту.

При нынешней практике секьюритизации после продажи ипотечного портфеля, зачастую с премией, маржа, получаемая банком, уменьшается. В ряде случаев банк получает только небольшую плату за обслуживание кредита. Другими словами, рефинансировав кредит, банк получает уменьшенные платежи, по сравнению с периодом нахождением кредита на балансе банка. Это нагрузка, которая не улучшает эффективность секьюритизации.

 Заключение

Комментарии к тексту Банка России призваны показать подробности, которые связаны с представленным довольно коротким текстом. Из-за важности Концепции для отрасли была сделана попытка привлечь внимание к нюансам, которые не лежат на поверхности.

Можно сократить все подробности и дать следующее краткое личное мнение по Концепции.

Для конкретного человека речь идет о стоимости ипотечного страхования примерно 0,7 % в год или  0,05 % в месяц. Реализация предложений Банка приведёт к снижению тарифа в два раза до 0,35 % в год, но об этом он не узнает,  так как платить за всё будет банк. 

Честным повышением процентной ставки можно считать 0,5 процентных пункта, но правильном было бы повысить на 1 процентный пункт и расширить страховое покрытие.

С точки зрения отрасли речь идет о рынке  20 млрд рублей для нового кредитования, а с учетом пролонгации и роста рынка его размер можно оценить в 200 млрд рублей.

Первое. Без предложенной Концепции можно обойтись, а польза от ее внедрения не в полной мере  очевидна.

А. Задачи прозрачности и снижения стоимости страхования можно решить тремя действиями:

·        запретить коллективное страхование,

·        урегулировать порядок комиссионных вознаграждений при ипотечном страховании,

·        зафиксировать правила предоставления заемщику свободного выбора страховой компании, включая обязательность аккредитации банком нескольких страховых компаний.

Б. Появление второго обязательного вида страхования вместо одного должно быть компенсировано снижением тарифов по причине эффекта объема банка, как сильной стороны в переговорах. Оба эти предположения уже реализовались на практике и нового снижения не дадут.

В. Тотальное страхование всех заемщиков за счет банка может снизить суммарные риски кредитного портфеля. Сильная сторона (банка) на большом объёме не предполагает возможность отказа  страховой компании от принятия заемщика на страхование и установления индивидуального повышенного страхового тарифа при необходимости. Исключение титульного страхования и нивелирование индивидуальности страхования может уменьшить страховую защиту конкретного заёмщика.

Второй. Внедрение Концепции может весьма вероятно привести к следующим  последствиям.

А. Страховые компании в части ипотечного страхования потеряют свою самостоятельность и превратятся в департамент обеспечения для банка.

Независимые страховые компании не смогут соревноваться с банковскими страховыми компаниями.

Число и численность страховых компаний будет сокращена. Не нужны или почти не нужны продавцы, сопровожденцы, специалисты по актуарным расчетам. Независимые компании просто ликвидируют банкострахование. На рынок труда выйдет значительное число бывших работников страховых компаний.

Б. Конкуренция на ипотечном страховом рынке останется только формальной из-за факта существования некоторого числа страховых компаний.

Напрашивается идеальная управленческая модель – 90 % рынка кредитования и страхования контролируются семью страховыми компаниями и семью банками.

Концепция способствует упрочнению рыночных позиций нескольких крупнейших игроков, работающих одновременно на ипотечном и страховом рынках.

Риски будут сконцентрированы в рамках нескольких групп компаний, и не будут выходить наружу.

В. Развитие страховой культуры физических лиц будет отброшено назад.

Все дополнительные виды страхования для ипотечного заемщика будут условно «вне закона», а некоторые могли бы быть полезны. Например, для счастливого обладателя новостройки было бы полезно застраховать ответственность от причинения ущерба третьим лицам на время своего ремонта. А на время ремонта соседями страхование недвижимости, выродившееся в страхование конструктива, расширить на страхование отделки и имущества.

Нарушение связи страховой защиты с ее стоимостью и уплатой из собственных средств будет для большой части граждан означать, что страхование простая формальная вещь, необходимая для кого-то другого. Такое отношение распространится на многие другие виды страхования.

Титульное страхование исчезнет, а страхование финансовых рисков так и не родится.

Третье. Страховое и банковское сообщество укажет на необходимость изменения налогового законодательства, закона об ипотеке, закона об ИЦБ и т.д.

Четвёртое. А зачем вообще эта суета?

 P.S. Комментарий был написан сразу же по горячим следам. Вылежался, высох, потерял краски.

 Исторический экскурс в «Пирову победу» 

Воинственный царь Эпира Пирр сражался с римлянами около города Аускуле (279 год до н.э.). В его войске было много боевых слонов. Между слонами он расположил метателей дротиков, стрелков из лука и двинулся на легионеров. Римляне яростно сражались, стараясь отбросить тяжелую пехоту врага до подхода страшных животных. Но против слонов они были в то время бессильны, «словно перед прибывающей водой или разрушительным землетрясением», как пишет историк Плутарх. Пришлось римлянам отойти в свой лагерь.

Пирр не преследовал противника. Его войско, как и римское, потеряло за день 15 тысяч человек. «Еще одна такая победа, - сказал Пирр, - и мы погибли».

На самом деле вскоре войско Пирра было разбито и сам он погиб. В это раз царь напал на приморский город греков Аргос. Ночью его воины незамеченными проникли за городские стены. Горожане почувствовали беду только тогда, когда в низкие ворота стали проводить слонов. С животных пришлось снимать башни, потом ставить их. Это и вызвало шум.

Всю ночь шли бои на улицах и площадях города. Множество каналов, пересекавших Аргос, разъединили напавших. В темных улочках, в темноте все смешалось; воины не слышали приказов начальников, начальники не знали, что где происходит.

На рассвете Пирр решил выйти из города. Он послал гонца к сыну, который с частью воинов оставался за стеной. Его воины должны были сделать в стене широкий проход, чтобы войско могло быстрее отступить из Аргоса. Но гонец перепутал приказ. Сын Пирра повел воинов в город. В воротах столкнулись два потока. Началась давка. Вдобавок ко всему посреди прохода улегся слон и не хотел вставать. Другой слон, самый огромный, по кличке Никон, разыскивая раненного вожака, помчался в ворота. Никон топтал и своих, и врагов, пока не нашел мёртвого друга. Подняв воина хоботом и положив его на бивни, он ринулся из города, убивая всех встречных.

В этой свалке погиб сам Пирр. Он бросился на молодого  воина, который  ранил его копьем. Мать воина, как и все аргвиянки, стояла в это время на крыше дома. Увидев опасность, грозившую сыну, она сорвала с крыши черепицу и швырнула её в Пирра. Удар пришелся в незащищённую шею. Пирр упал и был добит на земле.

Современники называли Пирра игроком в кости, который умеет сделать ловкий бросок, но не знает, как воспользоваться своей удачей. Пирровой победой называют сейчас сомнительный успех, для достижения которого принесены слишком большие жертвы.

[А Митяев «Книга будущих командиров»]