Страхование и ипотечное кредитование

Страхование при ипотечном кредите является одной из больших головных болей банков. Головная боль происходит в силу ряда возможных событий:

1. Нежелание заемщиков заниматься страхованием,

2. Нежелание заемщиков продлевать страховку,

3. Активная борьба с дополнительными расходами при ипотечном кредитовании со стороны СМИ, Роспотребнадзора, организаций защиты прав потребителей,

4. Активная борьба ФАС против тесного взаимодействия банков и страховых компаний.

Список не претендует на абсолютную полноту.

Попробуем разобраться в первопричинах указанных проблем. К ним относятся следующие.

1. Не полное законодательное урегулирование вопросов ипотечного страхования. Обязательность страхования только предмета залога – одна из основных особенностей  регулирования.

2. Не достаточная пропаганда важности и полезности  ипотечного страхования для всех участников ипотечного процесса со стороны СМИ и официальных органов.

3. Сложность и неудобность некоторых страховых продуктов. Смешивание рисков заемщика и рисков банка.  Традиция решать одни задачи за счет других.

4. Высокая стоимость страхования. Данная причина действует вместе со ставкой по ипотечному кредиту. Есть разница, к какому проценту по кредиту прибавлять страховой тариф, - к 8 %, к 12 % или к 15 %.

Начнем рассмотрение с описания рисков ипотечного процесса, которые обычно компенсируют или могут компенсировать различными видами страхования.

Первая группа – риски объекта (залога)

1.1. Первый риск относится к классическому риску нанесения ущерба имуществу. На практике страхуется минимум  - конструктив и редко отделка в объеме, достаточном для последующего восстановления при страховом случае. Объем страхового покрытия влияет и на степень страховой защиты и на страховую премию.

1.2. Риск потери право собственности (титульное страхование). Риск, которым иногда пренебрегают, ссылаясь на срок исковой давности, видимую прозрачность сделки. Это не более чем приятная иллюзия. Пропущенный срок исковой давности может быть восстановлен, а прозрачность может быть только на поверхности. Страховая премия в этом виде страхования одна из самых маленьких. За историю развития ипотеки накопилась статистика, которая не позволяет пренебрегать этим видом страховой защиты.

1.3. Риск нанесения ущерба третьим лицам от предмета залога. Проще говоря, залив соседей снизу. Его можно отнести также к третьей группе, т.к. неожиданная выплата соседям может оказаться существенной и помешать выплатам по кредиту. Компенсируется такой риск страхованием гражданской ответственности.

Вторая группа – риски объекта в новостройке на этапе строительства

2.1.  Объекта еще нет, есть только инвестиции. Соответственно возможно только страхование финансовых рисков, а именно риск того, что в намеченный срок дом не будет сдан госкомиссии или не оформлено право собственности. На практике экспертиза для подготовки соответствующего договора настолько сложна, что в настоящее время делает указанный вид страхования не реализуемым. Возможно применение страхования финансовых рисков на практике, но оно служит иным целям, не относящимся к страховой защите.

Третья группа – риски потери возможности заемщика производить выплаты по кредиту

3.1. Риск смерти или инвалидности, иногда продолжительной нетрудоспособности. Существует в двух вариантах: страхование жизни и здоровья или страхование от несчастного случая. Первый вид требует серьезного медицинского андеррайтинга. Во втором случае много ограничений. На практике истинных в страховом смысле несчастных случаев не так уж много. То есть, несчастный случай нужно доказать и потери часто происходят не в результате несчастного случая. Страхование от несчастного случая дешевле и проще, но не надежнее.

3.2. Потеря работы заемщиком. Чудесная идея, но имеет множество ограничений в виде видов потери работы, постановки на учет в Фонд занятости.  Звучит красиво, но страховую защиту дает по большей части на словах. Полноценное страхование должно быть очень дорогим.

Четвертая группа – риски процедуры взыскания или изменения цен на недвижимость

4.1.  Обычно предлагается при маленьких первоначальных взносах, при которых и так ставка повышенная и оценка платежеспособности более жесткая. Суть страхования в компенсации потери банку при недостаточности средств от реализации залога при дефолте.  При единовременной оплате весьма дорогое удовольствие, нужное банку больше чем заемщику и страховаться должно за счет банка.  Естественно у кредитора возникает желание переложить затраты на заемщика. При правильной оценке залога и отработанной процедуре взыскания этот риск должен быть компенсирован  и без страхования. По сути, это инфраструктурные недостатки ипотечного кредитования, перекладываемые на заемщика.

Выводы.

Особенность развития ипотечного проекта в части страхования заключается в том, что на маленьком кредитном портфеле страховой случай может и не наступить. После первой тысячи кредитов в портфеле ситуация совсем другая. Компенсацию кредитор получает не сразу и при  правильном стечении обстоятельств: заёмщик продлил страховку,  случай признан страховым, а страховая выплата соответствует потерям.

Осталось определить набор страховой защиты, реально снижающий риски.

Такой набор будет описан в следующем материале.